Решение от 24 июля 2014 года №2-1050/2014

Дело № 2-1050/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    с. Кетово 24 июля 2014 года
 
    Кетовский районный суд Курганской области
 
    в составе председательствующего судьи Шелепова С.А.,
 
    при секретаре Анашкине Д.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комарова Алексея Сергеевича к Шумиловой Вере Юрьевне о признании предварительного договора незаключенным, взыскании денежных средств, процентов, встречному исковому заявлению Шумиловой Веры Юрьевны к Комарову Алексею Сергеевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании госпошлины,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Комаров А.С. обратился в суд с иском к Шумиловой В.Е. (с учетом измененного искового заявления) о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома незаключенным, взыскании денежных средств, процентов. В обоснование исковых требований указал, что 22 февраля 2014 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. По условиям заключенного договора ответчик обязался продать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а истец его принять и оплатить. Стоимость жилого дома определена сторонами в 1 850 000 рублей. В обеспечение исполнения договора истец уплатил ответчику задаток в размере 50 000 рублей. Стороны предварительного договора определили, что договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен не позднее 31 марта 2014 года. По вине ответчика договор купли-продажи заключен не был. Со ссылками на ст. 432, 429, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает, что в спорном предварительном договоре под понятием «дом» подразумевается не только дом, как отдельный объект, но и все домовладение, в том числе и надворные постройки, а также земельный участок. В то же время предварительный договор не содержит определенного описания всех объектов недвижимости, а также не содержит цены каждого объекта недвижимости. Кроме этого, не указано место расположения дома и построек, нет данных о доме: его назначение (жилое, не жилое), площадь, этажность, количество комнат. Адрес дома указан не верно, так как он расположен не в <адрес>, в с <адрес>. Нет указания на земельный участок, на котором расположен дом, в то время как отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, на котором он расположен, невозможно. Ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне в установленный срок предложение заключить основной договор купли-продажи. Отказ продавца вернуть покупателю денежные средства, являющиеся по мнению истца авансом, следует расценивать как неосновательное обогащение. Полагает, что ответчик должна была вернуть ему 50 000 рублей не позднее 31 марта 2014 года, согласно п. 8 предварительного договора. Ссылаясь на положения ст. 395 ГК РФ полагает, что с ответчика в его пользу подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 1 145 рублей 83 копейки. Он также понес судебные расходы, состоящие из оплаты услуг адвоката в размере 2 000 рублей и оплаты услуг нотариуса по удостоверению доверенности в сумме 1 100 рублей. Просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи дома по адресу: <адрес>, заключенный 22 февраля 2014 года между Шумиловой В.Ю. и Комаровым А.С. Взыскать с Шумиловой В.Ю. в свою пользу уплаченные при подписании предварительного договора 50 000 рублей, 1 145 рублей 83 копейки – проценты за пользование чужими денежными средствами и убытки в размере 3 100 рублей.
 
    В свою очередь Шумилова В.Ю. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Комарову А.С. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. В обоснование исковых требований указала, что 22 февраля 2014 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Стороны предварительного договора определили, что договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она подготовила дом для передачи покупателю. 28 марта 2014 года к ней приехал Комаров А.С. с риэлтором и пояснил, что не может заключить договор купли-продажи, поскольку у него отсутствует необходимая сумма денежных средств и попросил вернуть ему 50 000 рублей уплаченных при подписании договора. Полагает, что ответчик нарушил обязательства, принятые на себя по предварительному договору от 22 февраля 2014 года. Просит суд возложить на Комарова А.С. обязанность заключить с нею договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с него в свою пользу 200 рублей, в возврат уплаченной ею госпошлины.
 
    В судебном заседании истец Комаров А.С. и его представитель Шушарин А.В. на заявленных исковых требованиях настаивали, в обоснование указали на доводы изложенные в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признали и просили в их удовлетворении отказать.
 
    Ответчик по первоначальному иску Шумилова В.Ю. и её представитель Нестеров А.С. в судебном заседании исковые требования Комарова А.С. не признали. Шумилова В.Ю. пояснила, что именно Комаров А.С. отказался заключать сделку по купле-продаже дома, поскольку у него отсутствовали денежные средства. Он предложил перенести срок заключения сделки, однако это обстоятельство её не устроило. Она не отказывалась заключать сделку на условиях предварительного договора. Свой встречный иск поддержала. В обоснование указала на доводы, изложенные в иске.
 
    Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
 
    В судебном заседании установлено, что 22 февраля 2014 года между Шумиловой В.Ю. (Продавец) и Комаровым А.С. (Покупатель) заключен предварительный договор (далее – Договор), согласно которому Продавец обязался продать, а Покупатель купить дом, находящийся по адресу: <адрес>. Стороны обязались заключить договор купли-продажи дома за обусловленную сторонами сумму в 1 850 000 рублей и предоставить его на государственную регистрацию в срок до 31 марта 2014 года (п. 1 и 2 Договора).
 
    В п. 5 Договора указано, что при подписании Договора Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере 50 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 1 800 000 рублей будет уплачена Покупателем Продавцу после подписания документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
 
    Пунктами 7, 8 и 9 Договора установлено, что если Покупатель отказывается от заключения договора купли-продажи, то указанная сумма задатка остается у Продавца, если же Продавец уклонился от заключения договора купли-продажи, то обязуется возвратить указанную сумму задатка Покупателю в двойном размере не позднее 31 марта 2014 года. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    На обратной стороне договора имеется рукописная надпись: «Вторые ворота и теплица не продаются. Обязуюсь не препятствовать демонтажу. На место ворот продавец обязуется поставить забор».
 
    Из расписки от 22 февраля 2014 года следует, что Шумилова В.Ю. получила от Комарова А.С. 50 000 рублей.
 
    14 марта 2014 года между ООО «Успех» и Комаровым А.С. заключен договор целевого беспроцентного займа в размере 430 000 рублей для приобретения жилого дома по адресу: <адрес>
 
    14 апреля 2014 года Комаров А.С. направил Шумиловой В.Ю. претензию, в которой требовал вернуть сумму задатка в двойном размере, то есть 100 000 рублей, в связи с её отказом от заключения сделки. Претензия получена Шумиловой В.Ю. 16 апреля 2014 года, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении.
 
    Разрешая заявленные Комаровым А.С. требования о признании предварительного договора от 22 февраля 2014 года незаключенным суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    В ст. 432 ГК РФ закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В обоснование своих требований Комаров А.С. указывает, на то что стороны не пришли к согласию по всем существенным условиям договора. В частности указывает, что адрес объекта недвижимости, в части указания на населенный пункт, указан неверно.
 
    Суд не соглашается с данным доводом, поскольку сторонами не оспаривалось указание в договоре именно дома, принадлежащего ответчику Шумиловой В.Ю. и расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Так, свидетель Камшилова Т.В., в судебном заседании показала, что при составлении предварительного договора ею был привезен стандартный бланк, где уже был указан населенный пункт «город Курган», при непосредственном заполнении бланка на данное обстоятельство не обратили внимание.
 
    Содержание предварительного договора, по мнению суда, является определенным и конкретным в силу положений ст. 431 ГК РФ, с учетом последующего поведения сторон (заключение Комаровым А.С, 14 марта 2014 года договора целевого беспроцентного займа для приобретения жилого дома по адресу: <адрес>, составление Комаровым А.С. проекта основного договора купли-продажи, в котором указан также адрес объекта: <адрес>, подготовка Шумиловой В.Ю. дома к продаже). Таким образом, стороны четко представляли себе объект недвижимости подлежавший продаже, в том числе и его местонахождение, что и не оспаривали в судебном заседании.
 
    Отсутствие в предварительном договоре определенного описания всех объектов (назначение (жилое, не жилое), площадь, этажность, количество комнат), цены каждого объекта недвижимости, отсутствие указания на земельный участок, на котором расположен дом, по мнению суда, не являются основанием для признания предварительного договора незаключенным по основанию несогласованности существенных условий, поскольку указанные характеристики продаваемого объекта недвижимости, а также описание иных объектов, продаваемых вместе с домом и земельного участка не лишали стороны права указать их в основном договоре, поскольку не противоречат положениям предварительного договора.
 
    На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании предварительного договора от 22 февраля незаключенным.
 
    Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является способом обеспечения исполнения обязательств.
 
    В соответствии со ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
 
    Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
 
    Основываясь на указанных выше нормах действующего законодательства суд считает, что предварительный договор от 22 февраля 2014 года содержит соглашение сторон о задатке совершенное в письменной форме. При этом, стороны предупреждены об ответственности в случае отказа от заключения сделки по купле-продаже дома на что прямо указано в п. 7-8 предварительного договора.
 
    Свидетель ФИО8, в судебном заседании показала, что денежные средства в размере 50 000 рублей Комаров А.С. передал Шумиловой В.Ю. именно в качестве задатка. Она разъясняла сторонам договора, что данная сумма является задатком, а также последствия отказа от сделки в дальнейшем.
 
    Также суд учитывает, что истец в первоначальном исковом заявлении также указывал на данную сумму как на задаток, в связи с чем и просил взыскать двойную его сумму в свою пользу.
 
    При таких обстоятельствах у суда нет сомнений в отношении того, что 50 000 рублей, уплаченные Комаровым А.С. Шумиловой В.Ю., являются именно задатком, вопреки мнению истца Комарова А.С. просившего расценивать данную сумму как аванс.
 
    Довод истца Комарова А.С. о том, что отказ от сделки имел место со стороны Шумиловой В.Ю. своего подтверждения в судебном заседании не нашел, напротив, в судебном заседании установлено, что отказ от сделки, в связи с отсутствием на дату совершения сделки, указанную в предварительном договоре, необходимой суммы денежных средств, имел место со стороны Комарова А.С.
 
    К указанному выводу суд пришел на основании совокупности следующих доказательств.
 
    Так, истец Комаров А.С. в судебном заседании пояснил, что на 31 марта 2014 года – дата, установленная предварительным договором, не позднее которой стороны обязались совершить сделку по купле-продаже дома, он не имел требуемой денежной суммы (1 850 000 рублей). 28 марта 2014 года он просил Шумилову В.Ю. перенести срок заключения основного договора, либо отсрочить уплату установленной цены дома на иной, более поздний, чем 31 марта 2014 года, срок.
 
    Свидетели ФИО9 и ФИО10 в судебном заседании показали, что присутствовали при разговоре Комарова А.С. и Шумиловой В.Ю. 28 марта 2014 года. Комаров А.С. требовал вернуть задаток.
 
    Свидетель ФИО11 в судебном заседании подтвердила, что на 31 марта 2014 года необходимой суммы денежных средств у них с мужем не было.
 
    Шумилова В.Ю. в судебном заседании пояснила, что 28 марта 2014 года Комаров А.С., приехал к ней домой и предложил перенести срок сделки, в связи с тем, что у него не было необходимой суммы. Она отказалась переносить срок сделки, и принимать оплату за дом по частям, после чего Комаров А.С. стал требовать возврата задатка.
 
    Таким образом, в судебном заседании установлено, что фактически, отказ от исполнения обязательств по предварительному договору от 22 февраля 2014 года имел место со стороны Комарова А.С., так как Шумилова В.Ю. не отказывалась заключить сделку, она лишь отказалась изменять условия договора в части расчета за дом и переносить расчет на более поздний срок. По мнению суда, указанные действия Шумиловой В.Ю. не могут расцениваться как отказ от заключения договора купли-продажи дома.
 
    Кроме того, на то что Комаров А.С. отказался от исполнения обязательств по предварительному договору указывают его последующие действия.
 
    В частности, несмотря на то, что в п. 9 Договора закреплено право сторон на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, в случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи, Комаров А.С совершил сделку по купле-продаже жилья с третьим лицом.
 
    Шумилова В.Ю. в судебном заседании пояснила, что и в настоящее время готова продать дом.
 
    Таким образом, учитывая положения ст. 381 ГК РФ, суд считает, что Шумилова В.Ю. вправе не возвращать 50 000 рублей полученные ею от Комарова В.Ю. в качестве задатка.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу Комарову А.С. в удовлетворении требований о взыскании с Шумиловой В.Ю. 50 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    В связи с тем, что истцу Комарову А.С. в удовлетворении заявленных исковых требований отказано полностью, оснований для взыскания в его пользу судебных издержек, в силу ст. 98 ГПК РФ суд находит.
 
    Разрешая встречные исковые требования Шумиловой В.Ю. к Комарову А.С. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании госпошлины, суд приходит к следующим выводам.
 
    Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.
 
    Как указывалось выше, в судебном заседании установлено, что Комаров А.С. отказался от заключения основного договора купли-продажи дома с Шумиловой В.Ю.
 
    Таким образом, до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор (31 марта 2014 года), договор заключен не был, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором от 22 февраля 2014 года, следует считать прекращенными.
 
    Предусмотренное ст. 381 ГК РФ право стороны, получившей задаток оставить его у себя при отказе стороны давшей задаток исполнить договор, является компенсацией за неисполнение принятых на себя обязательств стороной, давшей задаток.
 
    Также суд учитывает, что в настоящее время Комаров А.С. уже приобрел жилье и возложение на него обязанности заключить договор купли-продажи дома с Шумиловой В.Ю., по мнению суда, будет являться несоразмерным в отношении Комарова А.С. способом защиты прав Шумиловой В.Ю., учитывая также при этом тот факт, что Шумиловой В.Ю., в качестве компенсации за неисполнение Комаровым А.С. обязательств, оставлен у себя задаток в сумме 50 000 рублей.
 
    При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска Шумиловой В.Ю. к Комарову А.С.
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Комарова Алексея Сергеевича к Шумиловой Вере Юрьевне о признании предварительного договора незаключенным, взыскании денежных средств, процентов, отказать.
 
    В удовлетворении встречных исковых требований Шумиловой Веры Юрьевны к Комарову Алексею Сергеевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании госпошлины, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.
 
    Мотивированное решение составлено 29 июля 2014 года.
 
    Судья С.А. Шелепов