Решение от 14 марта 2013 года №2-1042013г

    Дело № 2-104 2013 г
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    14 марта 2013 года
 
    Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
 
    Председательствующего Богаевской Т.С.
 
    При секретаре Антоновой Е.С.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного Коммерческого банка « Челиндбанк» к Волеговой С.Б. об обращении взыскания на земельный участок,
 
    У с т а н о в и л :
 
    ОАО Акционерный Коммерческий Банк « Челиндбанк» ( далее по тексту ОАО « Челиндбанк») обратился в суд с исковыми требованиями к Волеговой С.Б. о обращении взыскания на принадлежащее ей имущество –земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> ( далее по тексту спорный земельный участок ), определить начальную продажную цену в <данные изъяты> руб, установленную договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В обоснование исковых требований ссылается на то, что на основании вступившего в законную силу решения Саткинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущество жилой дом по адресу <адрес>, принадлежащий Волеговой С.Б. Во исполнение решения суда указанный жилой дом передан на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона. Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ и актом передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом передан взыскателю ОАО « Челиндбанк» как нереализованное имущество. Согласно сообщения управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права собственности отказано в связи с тем, что не предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно пакет документов на продажу земельного участка, на котором находится объект. В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права собственности Волеговой С.Б. на земельный участок, на котором находится дом на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по цене <данные изъяты> руб. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
 
    В судебном заседании представитель истца, действующий по доверенности, ФИО2 на исковых требованиях настаивала в полном объеме.
 
    Ответчик Волегова С.Б. против иска возражала по тем основаниям, что земельный участок на момент оформления кредита являлся муниципальной собственностью, ипотечный договор на него не заключался, предметом залога не является, кредит предоставлялся только на дом. Другие основания, по которым не может быть обращено взыскание на спорный земельный участок, указаны в определении судебной коллегии по гражданским делам Челябинского облсуда от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время из ее доходов производятся удержания в размере <данные изъяты> % в пользу взыскателя, считает что ее долг перед банком по данному кредиту составляет <данные изъяты> руб.
 
    Представитель привлеченных судом в качестве 3-х лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом ( л.д. 79, 80 ), поступили письменные отзывы по делу ( л.д.34 35).
 
    Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд исковые требования находит не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
 
    Как видно из материалов дела, Волегова С.Б. является собственником жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок по указанному адресу на момент заключения договора купли-продажи жилого дома находился в аренде продавца на основании договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сроком на <данные изъяты> месяцев по ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом продан за <данные изъяты> руб, из которых <данные изъяты> руб. уплачено Волеговой С.Б. за счет собственных средств, <данные изъяты> руб. за счет ипотечного кредита. ( л.д. ).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ОАО « Челиндбанк» и заемщиком Волеговой С.Б. ДД.ММ.ГГГГ был заключен ипотечный кредитный договор, согласно которому Волеговой С.Б. был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> руб. на приобретение жилого дома и земельного участка ( права аренды земельного участка) площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу <адрес>. Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору было предусмотрено поручительством ФИО1 и ипотекой жилого дома, земельного участка по адресу <адрес>, принадлежащего Волеговой С.Б. ( л.д. ).
 
    В соответствии с Постановлением Главы Саткинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между управлением земельными и имущественными отношениями Администрации Саткинского муниципального района и Волеговой С.Б, в собственность последней передан земельный участок по адресу <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью <данные изъяты> кв.м. по цене <данные изъяты> коп ( л.д. ).
 
    Решением Саткинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ с Волеговой С.Б, ФИО1 солидарно в пользу ОАО « Челиндбанк» взыскан основной долг по кредитному договору <данные изъяты> руб, просроченная задолженность по кредиту в сумме <данные изъяты> руб, неуплаченные проценты по кредиту <данные изъяты> руб, неустойка <данные изъяты> руб, расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> руб ( л д. ).
 
    По решению Саткинского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущество жилой дом по адресу <адрес>, принадлежащий Волеговой С.Б., определена начальная продажная стоимость заложенного имущества <данные изъяты> руб.( л.д. ).
 
    По исполнению указанного решения суда возбуждено исполнительное производство ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. ).
 
    Жилой дом по адресу <адрес> передан на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона (л.д. ).
 
    Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ и актом передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом передан взыскателю ОАО « Челиндбанк» как нереализованное имущество.
 
    Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ регистрирующему органу предложено провести государственную регистрацию права ( перехода права ) взыскателя ОАО « Челиндбанк» ( л.д. ).
 
    Согласно сообщения Управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права собственности отказано в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно пакет документов на продажу земельного участка, на котором находится объект. Так как в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о госрегистрации права собственности Волеговой С.Б. на земельный участок, на котором находится вышеуказанный объект ( л.д. ).
 
    Таким образом, в ходе судебного разбирательства является установленным, что обращение взыскания на заложенное имущество – жилой дом было произведено в судебном порядке.
 
    На момент вынесения решения судом об обращении взыскания на жилой дом по адресу <адрес> право собственности Волеговой С.Б. земельный участок по указанному адресу не было зарегистрировано, регистрация права собственности на основании купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Таким образом, до обращения взыскания на принадлежащий ответчику жилой дом последний не являлся собственником земельного участка. Указанное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении сторонами договора ипотечного кредитования условий материального закона о единстве судьбы строения и занятого им земельного участка.
 
    В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения,, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
 
    Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применятся и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строении, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника ( Постановление пленума ВАС РФ от 24.03. 2005 года № 11).
 
    На основании ч.3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо, принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07. 1998 года № 102-ФЗ ( в ред. от 06. 12.2011 года) « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации прав собственности на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или прав аренды земельного участка.
 
    Системное толкование указанных норм позволяет суду сделать вывод о том, что поскольку реализация жилого дома, являющегося предметом ипотеки, осуществлялась посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только с одновременной продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка на котором расположен дом, даже в том случае если сам участок не заложен.
 
    Тем более, как следует из материалов дела, на момент выставления на торги заложенного имущества жилого дома по <адрес>, право собственности Волеговой С.Б. на земельный участок по этому же адресу уже было зарегистрировано о органах юстиции, и он считался находящимся в залоге.
 
    Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение, здание, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
 
    Суд полагает, что несоблюдение службой судебных приставов при реализации жилого дома по <адрес> указанных требований закона делает сделку по передаче заложенного имущества жилого дома без земельного участка истцу ничтожной.
 
    В данном случае правильным способом защиты нарушенного права будет являться требование об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя по осуществлению продажи с торгов заложенного имущества, обязании проведения исполнительных действий в соответствии с требованиями закона.
 
    Требования, заявленные истцом в настоящем деле об обращении взыскания на земельный участок не могут быть удовлетворены в связи с тем. что удовлетворение иска об обращении взыскания на земельный участок отдельно от жилого дома, находящегося на нем, также противоречат принципу единства судьбы строения и занятого им земельного участка.
 
    На основании изложенного, ст.ст.руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд
 
    Р е ш и л :
 
    В удовлетворении исковых требования ОАО «Челиндбанк» к Волеговой С.Б. об обращении взыскания на имущество-земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. назначение объекта – земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, определить начальную продажную цену в <данные изъяты> коп отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Челябинский облсуд с подачей жалобы через Саткинский горсуд.
 
    Председательствующий подпись Богаевская Т.С.
 
    Верно:
 
    Судья Богаевская Т.С.
 
    Секретарь Антонова Е.С.
 
    Решение вступило в законную силу «___»_________2013 года
 
    Судья Богаевская Т.С.