Дата принятия: 26 ноября 2013г.
Номер документа: 2-1016/2013г.
Дело № 2-1016 / 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
26 ноября 2013г. г. Ирбит
Ирбитский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Н.А.Буньковой при секретаре И.В. Русаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Котлобай В.В. к Хрушковой Н.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств,
У С Т А Н О В И Л:
Котлобай В.В. является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Хрушковой Н.М., право собственности надлежащим образом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На основании этого же договора зарегистрирован переход права собственности на прилегающий к дому земельный участок (л.д. 7, 34, 35, 64).
Котлобай В.В. обратилась в суд с иском о расторжении данного договора, требуя применения положений ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, и взыскания судебных расходов в связи с рассмотрением дела, утверждая, что в ДД.ММ.ГГГГ впервые встретилась с Хрушковой Н.М. по вопросу продажи квартиры, которую осматривала вместе с ФИО7. В квартире было тепло и сухо, работала форманта, топилась печь. Они заглядывали в подполье, где стояли банки с заготовками Хрушковой Н.М., которая сказала, что вода в подполье не заходит, насоса не было там. Видела трещину длиной 30 см между основным строением и пристроем, в настоящее время трещина увеличилась, и появилось много других. После этого она еще несколько раз приезжала к Хрушковой обговаривать вопросы заключения договора, в ДД.ММ.ГГГГ, возможно в ДД.ММ.ГГГГ, но квартиру более не осматривала. В ДД.ММ.ГГГГ в квартире несколько дней жил её сын ФИО12, от него узнала, что приезжала Хрушкова Н.М. и объясняла, как пользоваться насосом для откачки воды из подполья. Когда она сама заехала в дом в целях постоянного проживания и стала топить печь, оказалось, что дым идет в помещение. И в тот период времени уже стояла вода в подвале. Хрушкова Н.М. в тот период времени вывозила оставшиеся вещи из квартиры и сказала, что воду нужно откачивать, удобнее это сделать, используя недостроенное углубление перед входом в жилое помещение, которое планировалось использовать как котельную, построить котельную не удалось из-за смерти мужа ответчика. В настоящее время она (Котлобай В.В.) полагает, что это углубление было сделано специально для сбора воды. В квартире до настоящего времени сырой запах, на стенах и подоконниках появился грибок, сырость не уходит и в летний период. Необходимо устанавливать новые сливы с крыши, т.к. вода течет на стены. После схода снега на уровне земли она увидела отверстия, ведущие в подвал, но поскольку через них поступала дождевая вода, их закрыли. Она продолжает жить в этой квартире, готовится к зимнему периоду времени. Не может сказать, какие работы необходимо осуществить для устранения сырости и проведения дренажа, какова их стоимость.
Представитель истца Говорухин Г.А. поддержал доводы и требования Котлобай В.В., основания исковых требований, подтвердив, что их позиция основана на доказывании того, что при заключении договора не был оговорен существенный недостаток - заход грунтовых вод в подполье дома и необходимость откачивания воды.
Ответчик Хрушкова Н.М. иск не признала, утверждая, что квартирой постоянно пользовалась она и ее близкие, продавать её не собиралась даже после скоропостижной кончины мужа, который последнее время постоянно жил там. В сентябре 2012 года сделала ремонт, перекрыла крышу, засадила с осени огород. В подполье периодически заходит вода, её надо откачивать, в некоторые годы подтопления не бывает, как было, когда там жили зять ФИО10 с дочерью, её (Хрушковой) внучкой. В этих целях там постоянно стоит насос, который был и при осмотре жилья в ДД.ММ.ГГГГ, когда Котлобай В.В. через знакомых уговорила её продать квартиру. Напротив дома расположен водоём, сам дом находится в низине, поэтому она уведомила истца, что в подполье заходит вода. Котлобай очень понравилась квартира, она просила никому её не продавать, кроме неё, и неоднократно возвращалась к этому вопросу до заключения договора. Истец раза четыре приезжала осматривать квартиру с разными лицами. В ДД.ММ.ГГГГ в квартире жил сын истца с девушкой, квартира отапливалась печью, было сухо и тепло, никаких претензий не было. Приехав туда, она ему также говорила, что вода заходит под дом и нужно пользоваться насосом. Потом в квартиру заехали только в мае, поэтому воды накопилось много, за жильем не следили, из-за отсутствия постоянного пользования могла и печь задымить. В тот период, когда квартирой пользовалась ее семья, они проветривали подвал, он снабжен четырьмя вентиляционными отверстиями, ведущими на улицу, а в настоящее время выяснилось, что отверстия закрыты семьей истца. На переданные Котлобай В.В. деньги она купила квартиру на имя внучки.
Представитель ответчика адвокат Подкорытов Р.В. поддержал доводы Хрушковой Н.М. и дополнительно пояснил, что заход воды в подвал был оговорен перед заключением договора купли-продажи. Сторона истца не доказала обратного. Из заключения «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в городе Ирбите, Ирбитском и Слободо-Туринском районе»» следует, что собственник не должным образом следит за жильем, в подвале не проводятся мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, а в заключении ООО «Ирбит-Сервис» содержится предположительный вывод о сырости, как скрытом дефекте, нет ведений о стоимости работ на прокладку дренажной системы. Истец отрицает, что ответчиком была поставлена в известность о заходе воды в подвал, но в марте месяце, еще до регистрации договора купли-продажи, когда в квартире жил сына истца, он подтвердил, что о данном обстоятельстве ему сообщила Хрушкова. Истец имела возможность отказаться от перехода регистрации права собственности либо приостановить его, но не воспользовалась своим правом. Поскольку акта приема –передачи не составлялось, передача квартиры состоялась после заключения договора. В силу чего положения ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации применены быть не могут. Также не могут быть применены положения ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. не доказано, что есть существенные недостатки, то есть неустранимые, скрытые, связанные с серьезными расходами.
Выслушав истца, ответчика, их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Положения о качестве товара при совершении договора купли-продажи закреплены в ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым на продавце лежит обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации), покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Позиция истца основана на положениях п. 2 данной статьи, где говорится о том, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Условия оспаривания договора купли-продажи недвижимости по мотиву передачи товара ненадлежащего качества закреплены в ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отсылают к положениям выше указанной статьи и заключаются в следующем:
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из п.7 Договора купли-продажи следует, что Продавец до подписания договора в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передал, а Покупатель принял отчуждаемое имущество в таком виде, каком оно есть к моменту подписания договора, стороны договорились, что оформления передаточного акта производиться не будет.
Таким образом, передача недвижимости состоялась по обоюдному согласию сторон без подписания сторонами передаточного акта. Котлобай В.В., выступая в роли покупателя, не настаивала на указании каких-либо конкретных, применяемых исключительно к покупке недвижимости- квартиры, расположенной в одноэтажном доме в сельской местности невдалеке от водоема, условий о качестве жилья. В силу положений ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на стороне истца лежит бремя доказывания неоговоренных ответчиком недостатков, которые являются неустранимыми, могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, как того требуют положения ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. По убеждению суда, сторона истца таких доказательств не представила. Ошибочной является позиция представителя истца о том, что сторона ответчика должна представить доказательства нескрытости недостатка. А поскольку основополагающим является именно отсутствие доказательств неоговоренности недостатка, не имеет правового значения неоднократность появления воды, в том числе и после её откачивания.
Свидетель ФИО5 показала, что работает помощником санитарного врача Филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в городе Ирбите, Ирбитском и Слободо-Туринском районе» и по заявке Котлобай В.В. от ДД.ММ.ГГГГ выезжала в спорную квартиру, производила замеры влажности, температуры, скорости движения воздуха. В жилых помещениях была повышена влажность, в подвале стояла вода. Обычно такие помещения проветриваются, дом расположен в низменности, и она искала смотровые окна снаружи. Обнаружила одно отверстие, которое запечатлела на фотографии, которая приложена к заключению. Есть отверстие со стороны ограды, через которое можно проложить шланг. В подполье, где была вода, видно было, что там есть возвышенность, покрытая досками, на которых ранее, скорее всего, хранились заготовки. Этот деревянный настил был выше уровня воды примерно на 50 см. Выше настила на стенах были видны разводы от воды и грибок. Не может назвать причину повышенной влажности в квартире, т.к. заход воды мог быть связан с сезоном, либо поблизости могло быть неисправное инженерное оборудование (канализация, водопровод), из которого проникала вода, возможно необходимо проветривание, что она и отразила в заключении.
Показания свидетеля о повышенной влажности и воды в подвале подтверждены имеющимся в материалах дела экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 8-20). Кроме того в данном заключении указано, что в подвале не проводятся мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания.
Свидетель ФИО6, племянница Котлобай В.В., показала, что квартиру осматривала в марте после заключения договора купли-продажи, жилое помещение было сухим. Она спрашивала тетю о том, сухая ли квартира, та говорила, что бывшая хозяйка сказала, что сухая. После таяния снега вода стала заходить в подвал, стояла до середины лета. Все это время члены семьи тети откачивали воду. Но сырость в воздухе не исчезла, в квартире трудно дышать.
Данный свидетель не присутствовал при обсуждении условий договора и не был при его заключении, о неоговоренности подтопления указывает исключительно со слов своей родственницы. Кроме того, её показания о сохранении сырости до середины лета и неблагоприятности проживания опровергает другой родственник истца, двоюродный брат Котлобай В.В. ФИО7
Свидетель ФИО7 показал, что вместе с истцом ней в ДД.ММ.ГГГГ осматривал квартиру. Метрах в 8 от дома водоем, поэтому он спросил Хрушкову о том, есть ли вода, та ответила, что нет. Осматривали все помещения вместе с хозяйкой, заглядывали в подвал. Он видел в подполье банки с заготовками, там же стол насос. Не знает- спрашивала ли Котлобай В.В. о воде в доме, но он спрашивал. Две комнаты были оклеены обоями, а кухня не была отремонтирована. Примерно в ДД.ММ.ГГГГ узнал, что старший сын ФИО18 выкачивал воду из подвала насосом, который оставили прежние хозяева. Был летом в гостях у истца, в квартире сухо, плесени и следов сырости не видел.
Свидетель ФИО8 показала, что проживает в д<адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ была в подвале спорного дома, когда там жили Хрушковы, т.к. у них общий водопровод, он замерз в подвале квартиры Хрушковых, и они разогревали трубопровод. В подвале воды не было.
Свидетель ФИО9 показала, что является матерью умершего мужа Хрушковой Н.М. Спорной квартирой она и муж пользовались около 30 лет, из них пять лет пользовались постоянно. Вода заходила в подвал весной и осенью, её выкачивали подвесным насосом. После смерти сына квартиру продали Хрушковой, т.к. не могли ее содержать по состоянию здоровья. Хрушкова там сделала ремонт. Когда Котлобай решила купить квартиру, ей сообщили о заходе грунтовых вод, специально оставили насос и показали, как им пользоваться, позднее в марте это же объяснили и сыну истца, он сказал, что пусть этим мать занимается. Он в тот период жил в квартире, было тепло, топил печь, она не дымила. После перерыва в пользовании печью её надо было прочистить, а потом топить. Она сама лично в ДД.ММ.ГГГГ говорила Котлобай о подтоплении, та сказала, что лучше купит для откачки воды помпу. Они с Хрушковой постепенно перевозили вещи до ДД.ММ.ГГГГ, никаких претензий не было. В подвал дома ведут четыре вентиляционных отверстия, через них поступает воздух. Считает, что за квартирой семья истца не следила.
Свидетель ФИО10 показал, что Хрушкова Н.М. его бывшая теща, у него есть дочь, бабушкой которой является ответчик. В силу обстоятельств он вынужден был жить месяц в деревне в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с месячной дочкой, в квартире было сухо. Позднее периодически приезжал с дочкой в гости, сырости в квартире не было. В квартире был насос. Он был при осмотре квартиры специалистами ООО «Ирбит-Сервис» летом 2013 года, когда Котлобай утверждала, что в подполье стоит 20 см воды, хотя накануне её откачали. Эксперт так и записал, тогда он настоял осмотреть подполье со светом, оказалось, что воды нет. Заключение было переписано.
Свидетель ФИО11 показал, что работает агентом по недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ в агенство обратилась Котлобай В.В., попросила помочь оформить договор купли-продажи квартиры у Хрушковой. Сделка происходила в два этапа, сначала был передан задаток, в оговоренный день у Котлобай не оказалось остальной суммы, заключение договора откладывалось. Он сам хотел купить квартиру в той местности и уведомил об этом Хрушкову на случай, если сделка не состоялась бы. Он у нее спрашивал о подтоплении, та этого обстоятельства не скрывала. Он купил бы квартиру, если бы Котлобай не передала требуемую сумму. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор, претензий по качеству не было у покупателя.
Свидетель ФИО12 показал, что является сыном истца. Он работает вахтовым методом на Крайнем Севере и несколько дней в период отдыха жил в квартире после заключения договора, с ДД.ММ.ГГГГ. В этот период времени приехали продавцы. Стали объяснять, как пользоваться насосом, который находился в доме. Он позвонил маме, сообщил об этом разговоре. Позже бывшие хозяева отцу объясняли, как пользоваться насосом, они до лета еще вывозили свои вещи. При нём родители не обсуждали возможность расторжения договора.
Таким образом, свидетели, как со стороны истца, так и со стороны ответчика показали, что очевидным было расположение дома, в котором приобреталась квартира,- низменность, напротив дома водоём. Что с очевидностью приводило к выяснению того, заходит ли вода в подвал дома. Из показаний свидетеля ФИО5, впервые увидевшей жилье в ДД.ММ.ГГГГ, следует, что был не только уровень воды, но и примерно выше его на 50 см были следы от прежних подтоплений, жилое помещение не проветривалось. Котлобай В.В. заявила, что Хрушкова Н.М. не ставила ее в известность о подтоплениях весной и осенью, речи об использовании насоса не шло. Между тем, свидетель ФИО7 подтвердил, что насос стоял в подполье, где хранились заготовки, не может утверждать, что при нём Хрушкова говорила его сестре о заходе воды в дом. Сын истца видел насос в ДД.ММ.ГГГГ до регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ, сообщил своей матери предупреждение Хрушковой Н.М. о необходимости использования насоса, однако это не привело к расторжению договора, была завершена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости. Сама Котлобай В.В. на предварительном судебном заседании заявляла о наличии насоса при осмотре дома в ДД.ММ.ГГГГ. Хрушкова Н.М. не скрывала возможности подтопления жилого помещения не только перед Котлобай В.В., но и перед другим возможным покупателем ФИО11, намеревавшимся купить квартиру в таком качестве в случае отказа от сделки со стороны истца. Свидетель ФИО13, проживающая в той же деревне, не знала о заходе воды в подвал дома, что суд расценивает как обычное явление для жителей подтопляемого дома в известных географических условиях, требующего постоянного контроля за паводком и своевременного устранения его последствий.
Все свидетели указали, что в подполье Хрушкова Н.М. хранила заготовки круглый год, что совершенно исключает допуск воды выше уровня системы хранения на 50 см, следы которой обнаружила ФИО5 уже в бытность проживания в квартире Котлобай В.В. Из её показаний и экспертного заключения не следует вывода о скрытости недостатка. Свидетель ФИО7 показал, что в его приход в ДД.ММ.ГГГГ в квартире было сухо, сыростью не пахло. Данные источники доказательств дают сведения о субъективном характере недостатка-ненадлежащем исполнении обязанности собственника по содержанию имущества, то есть устранимости недостатка.
Кроме того, недостаток должен быть не только неоговоренным, но и неустранимым, который не может быть устранён без несоразмерных расходов или затрат времени. Должна быть существенно снижена возможность использования квартиры по назначению в силу объективных, а не субъективных обстоятельств. Доказательств тому сторона истца не представила совсем. В обоснование своей позиции Котлобай В.В. ссылается на заключение ООО «Ирбит-Сервис». Между тем, в данном документе таких выводов нет, отсутствуют сведения об объемах и стоимости работ, указание о скрытости дефекта носит предположительный характер.
Из технического заключения ООО «Ирбит-Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при обследовании ДД.ММ.ГГГГ заметны следы систематического подтопления подполья грунтовыми водами, воздействие влаги на инженерные коммуникации. Для устранения данного негативного воздействия необходимо строительство дренажной системы. Данный недостаток можно отнести к скрытым дефектам ( л.д.23- 45).
Суд полагает требования истца несостоятельным, а представленные доказательства - не позволяющими вынести решение об удовлетворении этих требований. Суд считает, что положение сторон в договоре должно быть стабильным, однозначным, не зависеть от изменившегося интереса одной из сторон, действовавшей свободно при приобретении права, что свидетельствует о проявлении неразумности и недобросовестности. Иное противоречило бы требованиям Конституции Российской Федерации (ст. 17) и Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 1, 10).
Поскольку в удовлетворении иска суд отказывает, то судебные расходы, понесенные истцом, связанные с рассмотрением дела, не подлежат взысканию с ответчика, согласно ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать в удовлетворении иска Котлобай В.В. к Хрушковой Н.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ирбитский районный суд.
Председательствующий /подпись/
ВЕРНО.
Решение вступило в законную силу 10 января 2014 года.
Судья Н.А. Бунькова
Секретарь судебного заседания И.В. Русакова
Подлинник решения находится на л.д. 92-95 тома 1 в гражданском деле № 2-1016/2013 год
