Решение от 15 мая 2014 года №2-1012/14

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
        15 мая 2014 г.                            г. Иркутск
 
        Иркутский районный суд Иркутской области в составе:
 
    председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Рюмкиной И.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1012/14 по иску Хунгеевой О.В. к Шишкиной Е.Е., Мишиной О.А. о признании сделки недействительной, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, взыскании расходов по оплате услуг представителя, государственной пошлины,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        Истец Хунгеева О.В., обращаясь в суд с иском, в обоснование заявленных требований с учетом уточнений указала, что **/**/**** между ней и ответчиком Шишкиной Е.Е. (продавец) был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался не позднее **/**/**** заключить договор купли – продажи квартиры и передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~.
 
        В соответствии с предварительным договором купли – продажи Хунгеева О.В. передала представителю продавца – ФИО8, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО18 **/**/**** г., зарегистрированной за реестровым номером ~~~, сумму задатка в размере ~~~, что подтверждается распиской от **/**/**** А всего покупатель обязался уплатить за квартиру продавцу ~~~. Со стороны покупателя Хунгеевой О.В. все обязательства по представительному договору купли – продажи исполнены, однако продавец Шишкина Е.Е. необоснованно уклоняется от заключения договора купли – продажи квартиры.
 
        **/**/**** Хунгеева О.В. направила продавцу телеграмму с предложением заключить договор купли – продажи квартиры, но ответ не получила. Вместе с тем, **/**/**** между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. был заключен договор купли – продажи спорной квартиры. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Данный договор купли – продажи ущемляет права истицы на покупку спорной квартиры.
 
        В связи с отсутствием специальных познаний истец при обращении за судебной защитой своих нарушенных прав обратилась к адвокату Федорову В.А. за получением квалифицированной юридической помощи, оплатила услуги адвоката в размере ~~~.
 
        Просит признать недействительным договор купли – продажи от **/**/****, заключенный между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~; обязать Шишкину Е.Е. заключить договор купли – продажи с Хунгеевой О.В. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~ на условиях ранее заключенного предварительного договора купли – продажи квартиры от **/**/**** и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... за государственной регистрацией такого договора; взыскать с Шишкиной Е.Е., Мишиной О.А. в пользу Хунгеевой О.В. судебные расходы в размере ~~~, расходы по оплате государственной пошлины.
 
        В судебное заседание истица Хунгеева О.В. не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, согласно заявлению просила рассматривать дело в ее отсутствие с участием представителя Федорова В.А
 
        В судебном заседании представитель истца Федоров В.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Суду пояснил, что договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., заключенный **/**/**** между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А., является недействительным, поскольку по условиям данного договора купли – продажи продавец Шишкина Е.Е. гарантировала покупателю Мишиной О.А., что отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, свободна об любых прав третьих лиц, что не соответствовало действительности, поскольку ранее - **/**/**** между Хунгеевой О.В. и Шишкиной Е.Е. уже был заключен предварительный договор купли – продажи указанной квартиры, который сторонами не был расторгнут, обязательства по предварительному договору купли - продажи Шишкиной Е.Е. не были исполнены. Таким образом, оспариваемый договор купли - продажи является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
 
        Ответчик Шишкина Е.Е. заявленные требования не признала в полном объеме. Суду пояснила, что она выдавала своей родственнице Посащук С.Н. доверенность на право оформления документов на приватизацию спорной квартиры с целью ее дальнейшей продажи. Кроме того, Посащук С.Н. помогала ей продавать квартиру, а именно, в целях поиска покупателя могла показывать квартиру, вести предварительные переговоры, однако полномочий на совершение сделок по отчуждению квартиры, она ей не передавала. О том, что с Хунгеевой О.В. от ее имени был заключен предварительный договор, она не знала, денежных средств в качестве задатка за квартиру, она не получала. Посащук С.Н. ей говорила, что нашелся покупатель, но впоследствии денег на приобретение квартиры не нашел и сделка не состоялась. **/**/**** она заключила договор купли-продажи с Мишиной О.А., в соответствии с которым продала квартиру Мишиной О.А., она лично присутствовала при совершении сделки, ни с кем другим она сделок по отчуждению данной квартиры не заключала, полномочий на совершение сделок по отчуждению квартиры, а также на заключение предварительного договора купли-продажи не передавала.
 
        Ответчик Мишина О.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, согласно заявлению просила рассматривать дело в ее отсутствие.
 
        Представитель ответчика Мишиной О.А. – Якухина Н.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала в полном объеме. Суду пояснила, что правовых оснований для признания недействительной сделки договора купли – продажи, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~, заключенного между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. не имеется, поскольку наличие предварительного договора купли – продажи не является основанием для признания сделки недействительной. В силу п.1 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора. Предварительный договор купли – продажи не порождает у кредитора вещных прав в отношении объекта будущего договора – у него возникает лишь обязательственное право требовать заключении с ним договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, а собственник вещи после заключении предварительного договора купли – продажи не лишается права распоряжаться судьбой вещи, в том числе и отчуждать ее. Учитывая, что спорная квартира выбыла из владения Шишкиной Е.Е., истец Хунгеева О.В. не вправе требовать передачи ей спорного имущества, вправе требовать возмещения убытков, причиненных ей неисполнением обязательства. Кроме того, полагала, что предварительный договор купли – продажи между Хунгеевой О.В. и Шишкиной Е.Е., в лице Посащук С.Н. является незаключенным, поскольку подписан неуполномоченным на продажу квартиры лицом.
 
    Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Посащук С.Н. полагала, что исковые требования заявлены необоснованно, просила в их удовлетворении отказать. Суду пояснила, что она действительно оказывала Шишкиной Е.Е. помощь в продаже квартиры, через агентство недвижимости «Исток» нашелся покупатель -Хунгеева О.В., которая выразила желание приобрести данную квартиру. Сотрудник агентства недвижимости ФИО3 предложил оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, при этом она поясняла, что у нее полномочий на продажу квартиры нет, однако он убедил ее, что это простая формальность, а на совершение непосредственно сделки необходимо присутствие лично продавца. После подписания предварительного договора Хунгеева О.В. оставила задаток в размер ~~~, который остался у сотрудника агентства недвижимости ФИО3, о чем была оформлена расписка от **/**/**** В последующем ФИО3 ей сообщил, что покупатель не нашел денег и сделка отменяется, в связи с чем **/**/**** в ее присутствии, а также в присутствии адвоката Хунгеевой О.В. – Федорова В.А. денежные средства в размере ~~~ Хунгеевой О.В. были возвращены, о чем была составлена расписка от **/**/****
 
        Суд, исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, приходит к следующему.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которым, в случае уклонения от заключения договора стороны, для которой его заключение в соответствии с Кодексом или иными законами обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Судом установлено, что **/**/**** между истцом Хунгеевой О.В. (покупатель) и Шишкиной Е.Е. (продавец), в лице представителя Посащук С.Н., действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО18 от **/**/**** г, зарегистрированной в реестре за №~~~, был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~.
 
    По условиям предварительного договора купли – продажи от **/**/**** продавец обязался в срок не позднее **/**/**** продать покупателю, а покупатель купить указанную квартиру за ~~~. В день подписания договора покупатель в качестве обеспечения исполнения договора внес продавцу денежную сумму в размере ~~~ в виде задатка. Полный расчет по договору производится сторонами в день подписания основного договора купли – продажи (л.д.7).
 
        В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    Согласно требованиям статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    На основании п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
 
    Как следует из содержания предварительного договора от **/**/**** и не оспаривается сторонами, данный договор от имени Шишкиной Е.Е. был подписан Посащук С.Н., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от **/**/**** г., регистрационный номер ~~~.
 
    Из текста доверенности от **/**/**** г., регистрационный номер ~~~, представленной в материалы дела, видно, что данной доверенностью Шишкина Е.Е. уполномочила Посащук С.Н. быть ее представителем по вопросу государственной регистрации договора приватизации и государственной регистрации права собственности на квартиру адресу: .....
 
    Полномочий на совершение сделок по отчуждению указанной квартиры, а также на заключение от имени Шишкиной Е.Е. предварительного договора купли-продажи квартиры, данная доверенность не содержит.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
 
    Согласно пояснениям ответчика Шишкиной Е.Е., данных в судебном заседании, **/**/**** она выдала доверенность на имя Посащук С.Н., зарегистрированную в реестре за номером ~~~, которой уполномочила Посащук С.Н. быть ее представителем по вопросу приватизации квартиры, расположенной по адресу: ~~~, а также доверенность № ~~~ на государственную регистрацию договора приватизации квартиры, регистрации права собственности на квартиру. Доверенность на имя Посащук С.Н. на право отчуждения квартиры и на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры она не выдавала, договор купли - продажи с Мишиной О.А. подписывала лично. Согласие на заключение предварительного договора купли – продажи с Хунгеевой О.В. также не давала.
 
    Таким образом, судом установлено, что на момент подписания с истцом предварительного договора купли-продажи от **/**/****, у Посащук С.Н. отсутствовали полномочия на совершение данной сделки от имени ответчика Шишкиной Е.Е., согласие на заключение предварительного договора купли – продажи она не давала, в последующем одобрения, предусмотренного ч.1 ст.183 ГК РФ, предварительный договор купли - продажи не получил.
 
    Таким образом, установлено, что предварительный договор от **/**/**** от имени Шишкиной Е.Е. подписан неуполномоченным на то лицом, в связи с чем в силу ст.ст. 183, 432,434 ГК РФ предварительный договор является незаключенным.
 
    В обоснование требований о признании сделки недействительной представитель истца Федоров В.А. ссылался на то, что договор купли – продажи, заключенный между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. заключен с нарушением закона, поскольку сделка на момент ее совершения была обременена наличием предварительного договора купли – продажи квартиры, заключенного ранее между истцом Хунгеевой О.В. и ответчиком Шишкиной Е.Е.
 
    Учитывая, что установленные обстоятельства незаключенности предварительного договора, оснований для признания недействительной сделки купли - продажи квартиры, заключенной между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А., не имеется. Не основаны на законе и требования истицы обязать Шишкину Е.Е. заключить договор купли – продажи с Хунгеевой О.В. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~ на условиях ранее заключенного предварительного договора купли – продажи квартиры от **/**/****.
 
        Учитывая, что предварительный договор купли – продажи от **/**/**** г., заключенный между Хунгеевой О.В. и Шишкиной Е.Е. от имени ответчика Шишкиной Е.Е. подписан неуполномоченным лицом, спорная квартира отчуждена по договору купли – продажи от **/**/**** в пользу Мишиной О.А. в установленном законом порядке, имущество передано новому собственнику и право собственности собственника Мишиной О.А. зарегистрировано в ЕГРП, исковые требования Хунгеевой О.В. о признании недействительным договора купли – продажи от **/**/****, заключенного между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ....; возложении на Шишкину Е.Е. обязанности заключить договор купли – продажи с Хунгеевой О.В. о продаже квартиры на условиях предварительного договора купли – продажи квартиры от **/**/**** и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... за государственной регистрацией такого договора, не подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
        Учитывая, что в удовлетворении исковых требований Хунгеевой О.В. отказано в полном объеме, не подлежат удовлетворению требования истицы о взыскании с Шишкиной Е.Е., Мишиной О.А. в пользу Хунгеевой О.В. судебных расходов в размере ~~~, расходов по оплате государственной пошлины.
 
        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Хунгеевой О.В. к Шишкиной Е.Е., Мишиной О.А. о признании недействительным договора купли – продажи от **/**/****, заключенного между Шишкиной Е.Е. и Мишиной О.А. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~; возложении обязанности на Шишкину Е.Е. заключить договор купли – продажи с Хунгеевой О.В. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв.м., кадастровый номер ~~~ на условиях предварительного договора купли – продажи квартиры от **/**/****, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... за государственной регистрацией договора, о взыскании с Шишкиной Е.Е., Мишиной О.А. в пользу Хунгеевой О.В. судебных расходов в размере ~~~, расходов по оплате государственной пошлины – отказать.
 
        Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный в течение месяца с момента изготовления полного текста решения.
 
        Судья: