Решение от 04 августа 2014 года №2-1009/2014

    Дело № 2-1009/2014
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    04 августа 2014 года                     с. Долгодеревенское
 
    Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего судьи      Гладких Е.В.
 
    при секретаре Попилиной Т.А.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Фадеевой Я.Г. к Осипову А.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, судебных расходов,
 
                    У С Т А Н О В И Л:
 
    Фадеева Я.Г. обратилась в суд с иском к Осипову А.П., в котором с учетом уточнений (л.д. 194-195 том 1) просит:
 
    расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по АДРЕС, заключенный ДАТА между Фадеевой Я.Г. и Осиповым А.П.;
 
    взыскать с Осипова А.П. в пользу Фадеевой Я.Г. 800 000 руб. цену договора, расходы по уплате государственной пошлины 11 200 руб., расходы на оплату услуг представителя 10 000 руб., судебные издержки в размере 4 000 руб., расходы на представителя 50 000 руб.
 
    взыскать с Осипова А.П. в пользу Фадеевой Я.Г. убытки в виде процентов по целевому кредитному договору 108 550 руб. 45 коп., расходы на кадастровые работы 5 000 руб., расходы на государственную регистрацию перехода прав 1 000 руб.
 
    В качестве основания иска указано, что ДАТА между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик передает в собственность, а истец принимает земельный участок с кадастровым № общей площадью 1000 кв.м. по АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 1 договора ограничений не установлено. Спорный участок приобретен для летнего отдыха, садоводчества, что подразумевало строительство загородного дома, подсобных хозяйственных сооружений, высадки деревьев и кустарников. ДАТА общество с ограниченной ответственностью «У*» (далее - ООО ««У*») было вручено предупреждение о том, что на участке между АДРЕС и АДРЕС находятся подземные сооружения магистральных нефтепроводов и кабели связи: <данные изъяты>, из текста которого следовало что на купленном участке запрещается возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов, устраивать стоянки автомобильного транспорта. В письме ОАО «У*» от ДАТА указано, что согласно п.3.16 табл.4 СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы» минимальное допустимое расстояние от оси магистрального трубопровода второго класса с условным диаметром от 500 до 1000 мм до жилых зданий должно состоять 150 м. ДАТА получен отказ в разрешении на строительство от администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в связи с нахождением спорного земельного участка на расстоянии 100 метров от оси магистрального трубопровода. ДАТА в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от ДАТА, истец предложила ответчику расторгнуть в досудебном порядке и возместить расходы, понесенные на его приобретение в размере 800 000 руб. Ответ на данное уведомление истец не получила. Считает, что имеются основания для расторжения договора, так как покупая участок, не знала о том, что он расположен в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретен, а именно для строительства. Разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода. Статус земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» из категории «земли поселений» позволяет построить дом для проживания и/или использовать его для производства сельхозпродукции, которое существенно ограничивается необходимостью обеспечения беспрепятственного доступа к охранным зонам магистрального трубопровода третьим лицам, запретом без письменного разрешения эксплуатирующей организации осуществлять строительство зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников. Также считает, что имеет право требовать возмещения убытков на основании Закона «О защите прав потребителей» и ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Истец Фадеева Я.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просила дела рассмотреть без ее участия.
 
    Представители истца Фадеев С.А., Плещеева И.А. в судебном заседании уточненные исковые требования и письменные пояснения (л.д. 160-162 том 1) поддержали в полном объеме.
 
    Ответчик Осипов А.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без его участия.
 
    Представитель ответчика Осипова А.П. - Мельниченко А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку Осипову А.П. при заключении договора купли-продажи не было известно о нахождении участка в границах охранной зоны.
 
    Представитель третьего лица администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
 
    Представитель третьего лица открытого акционерного общества «С*» (далее - ОАО «С*») в судебном заседании, представил письменное мнение по иску.
 
    Представитель третьего лица ОАО «У*» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без его участия, представил письменное мнение по иску (л.д. 199-201).
 
    Суд, выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, обозрев схему территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденную решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области № от ДАТА, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
 
    В соответствии со ст.ст. 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.
 
    Согласно пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
 
        1) при существенном нарушении договору другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
        В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
 
    Из материалов дела суд установил, что ДАТА между Осиповым А.П. (продавец) и Фадеевой Я.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по АДРЕС (л.д. 92 том 1).
 
    Согласно п. 1 договора ограничений на земельном участке не установлено, строений на участке нет. Цена договора 800 000 руб. (п. 3). Объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «С*» по кредитному договору от ДАТА, заключенному между покупателем и банком. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА.
 
    На основании указанного договора Фадеева Я.Г. зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок ДАТА, получила соответствующее свидетельство (л.д. 16 том 1).
 
    Согласно кадастровому паспорту от ДАТА земельный участок с кадастровым № площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по АДРЕС поставлен на кадастровый учет ДАТА, границы земельного участка определены, ограничения не зарегистрированы (л.д. 17-18 том 1).
 
    ДАТА Фадеевой Я.Г. вручено предупреждение ОАО «У*» № (л.д. 24 том 1) о том, что на участке между АДРЕС и АДРЕС находятся подземные сооружения магистральных трубопроводов и кабели связи: <данные изъяты>, проведена сверка прохождения <данные изъяты>. Трасса магистральных нефтепроводов обозначена специальными километровыми знаками. По нефтепроводу перекачивается нефть под высоким давлением до 60 кг/см. Всякие механические повреждения магистральных нефтепроводов вызывают остановку нефтепровода с выходом нефти и возможным пожаром, что может привести к большому материальному ущербу и человеческим жертвам. Лица, виновные в повреждении нефтепровода и магистрального кабеля связи привлекаются к уголовной ответственности. В целях обеспечения сохранности создания нормальных условий эксплуатации магистральных нефтепроводов, предотвращения несчастных случаев, обеспечения пожарной и экологической безопасности и в соответствии с требованиями СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» п.3.16 табл. 4* и «Правил охраны магистральных трубоводов» установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений. В соответствии с этими нормами и правилами в зоне безопасного приближения зданий и сооружений до нефтепровода запрещается производить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов; сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта.
 
    Согласно письму ОАО «У*» от ДАТА, направленному в адрес Фадеевой Я.Г. (л.д. 25-27 том 1), разъяснено, что действующее законодательство не предусматривает обязанности по регистрации охранных зон и зон минимально допустимых расстояний. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
 
    Фадеева Я.Г. ДАТА обратилась в администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области для получения разрешения на строительство объектов на земельном участке по АДРЕС (л.д. 254 том 1).
 
    ДАТА администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области отказано Фадеевой Я.Г. в выдаче разрешения на строительство на указанном участке в связи с тем, что в соответствии со схемой территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденного решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области № от ДАТА, земельный участок с кадастровым № находится в 100 м от указанного трубопровода (л.д. 28 том 1).
 
    ДАТА Фадеевой Я.Г. в адрес Осипова А.П. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи земельного участка от ДАТА. В обоснование отказа от договора указала, что при осведомленности покупателя о том, что спорный участок не предназначен для индивидуального строительства, вышеуказанный договор не был бы заключен. Просит расторгнуть договор и возместить расходы на его приобретение 800 000 руб. в десятидневный срок с момента получения уведомления или по истечению 20-дневного срока с момента его отправления заказным письмом с уведомлением (л.д. 29-30, 31 том 1 - уведомление, почтовая квитанция). В судебном заседании представителем истца представлен конверт, возращенный в адрес Фадеевой Я.Г. ДАТА с отметкой «истек срок хранения».
 
    Сооружения - магистральный нефтепровод «Т* протяженность 288 398 м, введенный в эксплуатацию в ДАТА, и магистральный нефтепровод «Т*, протяженность 289 173 м, введенный в эксплуатацию в ДАТА (л.д. 131-134 том 1 - кадастровые паспорта), принадлежит ОАО «У*», что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 203, 204).
 
    Согласно справке ООО «И*» по результатам геодезических измерений расстояние от существующего нефтепровода до ближайшей границы земельного участка с кадастровым № составляет 120,3 кв.м., до дальней границы земельного участка- 142,8 м и 155,2 м с каждой стороны участка (л.д. 155-156 том 1).
 
        В соответствии с п. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
 
    Вместе с тем СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы», утвержденным Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 30 марта 1985 года № 30 установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений.
 
    Согласно ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года № 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 названного Федерального закона.
 
    Кроме того, согласно п. 4.4. Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 года в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается не только возводить любые постройки и сооружения, но и высаживать деревья и кустарники всех видов.
 
    В судебном заседании представитель ответчика не отрицал, что на месте прохождения магистрального трубопровода установлены аншлаги (л.д. 163-170) с указанием наличия охранной зоны 25 м, сведений о собственнике (с указанием телефона для связи).
 
    То обстоятельство, что данные аншлаги со спорного участка не видны (находятся за лесной полосой), сведения об утверждении охранной зоны в администрации Сосновского муниципального района Челябинской области отсутствуют (л.д. 224 том 1 - ответ администрации) не свидетельствуют об отсутствии такой зоны и наличия у землепользователей участков, входящих в такую зону, ограничений.
 
    Суд также учитывает, что согласно схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденную решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области № от ДАТА специальная зона газопровода и нефтепровода учтена (л.д. 225 том 1).
 
    ДАТА в адрес начальника управления архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области поступали схема от ДАТА и письмо ОАО «У*» (л.д. 229-230 том 1), которым ставило в известность, что по территории Саргазинского, Полетаевского сельских поселений проходят подземные сооружения - магистральные трубопроводы, трасса которых обозначена специальными километровыми и другими предупреждающими знаками. В указанном письме предупреждено, что согласно табл. 4 СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы», СанПин 2.2./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная квалификация предприятий, сооружений и иных объектов» минимальное расстояние от оси нефтепровода условным диаметром св.500 до 1000 мм до элементом застройки населенных пунктов должно составлять не менее 150 метров.
 
    ДАТА в адрес администрации Сосновского муниципального района Челябинской области также направлено предупреждение о необходимости соблюдения в охранной зоне нефтепровода соответствующих мер предосторожности, ДАТА аналогичное предупреждение опубликовано в СМИ (газете «Ч*») (л.д.233 -241 том 1).
 
    На основании указанных доказательств судом достоверно установлено, что приобретенный истцом по договору купли-продажи от ДАТА спорный земельный участок находится в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального нефтепродуктопровода.
 
    При этом при заключении договора купли-продажи от ДАТА Фадеева Я.Г. разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком (невозможности каких-либо строений и сооружений на участке) как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода). Представитель ответчика в судебном заседании также подтвердил, что Осипов А.П. о наличии данных ограничений при заключении договора Фадеевой Я.Г. не сообщал, поскольку сам не был уведомлен о наличии ограничений.
 
    Тот факт, что обременение земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке, не имеет правового значения, поскольку в установленное в отношении спорного земельного участка ограничение осуществлено в целях охраны жизни и здоровья неопределенного круга лиц при функционировании объекта повышенной опасности, в связи с чем данное обременение возникает независимо от регистрации права собственности на указанный объект за организацией, осуществляющей его эксплуатацию.
 
    При таких обстоятельствах, Фадеева Я.Г. имеет право требовать расторжения договора купли-продажи от ДАТА.
 
    Учитывая, что ответчик получил от истца сумму 800 000 руб. в счет исполнения истцом своих обязательств по договору купли-продажи от ДАТА, что подтверждается расписками от ДАТА и от ДАТА (л.д. 36-37 том 1) и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, с Осипова А.П. в пользу Фадеевой Я.Г. подлежит взысканию 800 000 руб. за приобретение земельного участка.
 
    Разрешая требования истца о взыскании убытков в виде процентов, уплаченных истцом по кредитному договору, суд исходит из следующего.
 
    В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
 
    Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
 
    ДАТА между Фадеевой Я.Г. и Ф.С.А. (созаемщики) и ОАО «С*» (кредитор) заключен кредитный договор № (л.д. 93-97 том 1), по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит «Загородная недвижимость» в сумме 680 000 руб. под 12 % годовых сроком на 60 месяцев на приобретение спорного земельного участка, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору полученный кредит и уплачивать проценты проценты. В целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору в залог приобретаемый земельный участок залоговой стоимостью 90 % от его стоимости. ДАТА в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) участка - ипотека в силу закона в пользу ОАО «С*» (л.д. 106 том 1 - выписка).
 
    Согласно справке ОАО «С*» по состоянию на ДАТА созаемщиками уплачены проценты за период с ДАТА по ДАТА всего на сумму 103 189 руб. 13 коп.
 
    Несмотря на то, что указанный кредитный договор является целевым (на приобретение спорного участка) обязанность по уплате процентов возникла у истца на основании самостоятельно заключенного с ОАО «С*» кредитного договора, плата за пользование кредитом является самостоятельным финансовым обязательством истца и не связана с действиями ответчика, поэтому суд не считает сумму 103 189 руб. 13 коп. убытками истца в связи с заключением договора купли-продажи от ДАТА.
 
    Кроме того, суд учитывает, что кредитный договор от ДАТА заключен с ОАО «С*» Фадеевой Я.Г. и Ф.С.А. как созаемщиками, по условиям кредитного договора погашение кредита производится ежемесячными аннуитентными платежами в соответствии с графиком платежей (15 126 руб. 22 коп.) сроком до ДАТА. Поэтому суд полагает, что предъявляя требования единолично Фадеевой Я.Г. об единовременном взыскании процентов, уплаченных истцом за период с ДАТА по ставке банка 12 % годовых (при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 %), нарушается принцип равенства участников правоотношений, на которых основывается гражданское законодательство (ст. 1 ГК РФ).
 
    Расходы на государственную регистрацию прав и получение информации о зарегистрированных правах (всего на сумму 1 000 руб.) суд также признает убытками, связанными с заключением договора купли-продажи, поэтому данные расходы также подлежат взысканию с ответчика.
 
    Истец также просит взыскать с ответчика расходы на представителя в сумме 50 000 руб. по договору на оказание юридических услуг от ДАТА, по условиям которого оплата производится авансовым платежом в кассу предприятия в размере 50 % от указанной суммы (25 000 руб.) и 50 % от указанной суммы (25 000 руб.) после окончания рассмотрения дела по существу (л.д. 32 том 1 - договор, л.д. 113 том 1 - квитанция на 25 000 руб.).
 
    На основании ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд с учетом объема проделанной представителем работы, количество судебных заседаний, сложность данной категории спора, считает разумным взыскать в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб.
 
    В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).
 
    Согласно стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
 
    На основании указанных процессуальных норм с ответчика в пользу истца также необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины 11 200 руб., уплаченной истцом при подаче иска (л.д. 52 том 1).
 
    Требования Фадеевой Я.Г. о взыскании расходов на проведение кадастровых работ в сумме 4000 руб. по договору от ДАТА (л.д. 157 том 1) и в сумме 5000 руб. по договору от ДАТА (л.д. 158 том 1) удовлетворению не подлежат удовлетворению не подлежат, поскольку указанные договоры заключены Ф.С.А., плательщиком по квитанциям также указан Ф.С.А. (л.д. 158, 159 том 1), при этом Ф.С.А. стороной по делу не является, каких либо самостоятельных требований к ответчику не предъявляет.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Исковое заявление Фадеевой Я.Г. удовлетворить в части.
 
    Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по АДРЕС, заключенный ДАТА между Фадеевой Я.Г. и Осиповым А.П., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА.
 
    Вернуть земельный участок с кадастровым № площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по АДРЕС, в собственность Осипова А.П..
 
    Взыскать с Осипова А.П. в пользу Фадеевой Я.Г. 800 000 руб. за приобретение земельного участка, расходы по уплате государственной пошлины 11 200 руб., расходы на оплату услуг представителя 10 000 руб., расходы на государственную регистрацию прав и получение информации о зарегистрированных правах 1 000 руб.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований Фадеевой Я.Г. отказать.
 
    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий: