Дата принятия: 23 марта 2021г.
Номер документа: 19АП-969/2021, А64-8549/2019
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2021 года Дело N А64-8549/2019
Резолютивная часть постановления объявлена "16" марта 2021 года
Постановление в полном объеме изготовлено "23" марта 2021 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Щербатых Е.Ю.,
судей
Поротикова А.И.,
Воскобойникова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,
при участии:
от администрации Мучкапского района Тамбовской области: Соседова А.И., представителя по доверенности от 30.11.2020;
от общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственной фирмы "Виктория": Хаустова А.В., представителя по доверенности от 01.02.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Мучкапского района Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.12.2020 по делу N А64-8549/2019 (судья А.В. Истомин),
по иску общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственной фирмы "Виктория" (ОГРН 1026800815898, ИНН 6810007005) к администрации Мучкапского района Тамбовской области (ОГРН 1026800815524, ИНН 6810005150) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества (земельных участков) NN 11, 12 и 13 в части размера стоимости имущества,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма "Виктория" (далее - ООО "Виктория", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Мучкапского района Тамбовской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора N 11 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Мучкапского района Тамбовской области от 20.09.2019, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Стоимость земельного участка устанавливается в размере рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 1 668 000 рублей"; об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора N 12 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Мучкапского района Тамбовской области от 20.09.2019 изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Стоимость земельного участка устанавливается в размере рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 1 088 010 руб. 10 коп."; об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора N 13 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Мучкапского района Тамбовской области от 20.09.2019, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Стоимость земельного участка устанавливается в размере рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Законом oт 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 912 630 руб." (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.12.2020 по делу N А64-8549/2019 разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, урегулированы, условия о стоимости земельных участков изложены в редакции истца.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, назначить повторную оценочную экспертизу, проведение которой поручить обществу с ограниченной ответственностью "Кодекс".
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражает против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.
Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, учитывая мнение истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении.
В силу части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства, в том числе, о проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.
В абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.
Как указывает ответчик, ходатайство о назначении повторной экспертизы не было заявлено в суде первой инстанции в связи с болезнью представителей ответчика и неправомерным отказом суда области в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства 25.12.2020.
Между тем, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-Альянс" Полтораченко П.П. поступило в суд 10.03.2020, ответчику предоставлена возможность ознакомления с заключением 11.06.2020, представители ответчика приняли участие в судебных заседаниях 09.07.2020, 05.08.2020, 12.10.2020, 26.11.2020.
Таким образом, с даты поступления в суд заключения эксперта (10.03.2020) до даты принятия резолютивной части решения (25.12.2020) ответчик располагал достаточным временем для заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.
Между тем, таких оснований судом первой инстанции не установлено.
Несогласие с выводами эксперта не может являться основанием для признания его недостоверным доказательством, а также основанием для назначения повторной экспертизы при отсутствии правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 19.09.2016 между Администрацией Мучкапского района Тамбовской области (арендодателем) и ООО "Виктория" (арендатором) были заключены следующие договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Мучкапского района Тамбовской области:
- договор N 5, по условиям которого администрация на срок с 19.09.2016 по 19.09.2019 передала для сельскохозяйственного использования истцу земельный участок с кадастровым номером 68:10:2402001:9, находящийся по адресу: 68:10:2402001, Тамбовская область, Мучкапский район, в границах СХПК "Победа", пашня - поле NVII, раб. уч. N 2, общей площадью 500 000 кв.м;
- договор N 6, по условиям которого администрация на срок с 19.09.2016 по 19.09.2019 передала для сельскохозяйственного использования истцу земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:10:2402006:11, находящийся по адресу: 68:10:2402006, Тамбовская область, Мучкапский район, в границах СХПК "Победа", пашня - бывший орошаемый участок N 2, общей площадью 261 200 кв.м;
- договор N 7, по условиям которого администрация на срок с 19.09.2016 по 19.09.2019 передала для сельскохозяйственного использования истцу земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:10:2402006:12, находящийся по адресу: 68:10:2402006, Тамбовская область, Мучкапский район, в границах СХПК "Победа", пашня - поле NVII, раб. уч. N 1, общей площадью 315 200 кв.м.
Полагая наличие преимущественного права на выкуп арендованных земельных участков, 19.07.2019 истец обратился в Администрацию Мучкапского района Тамбовской области с соответствующими заявлениями.
В адрес истца ответчиком направлены проекты договоров купли-продажи N N11, 12 и 13 в отношении каждого земельного участка.
Стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:2402001:9 в проекте договора купли-продажи N 11 определена в размере 2 412 150 руб., установленном в соответствии с решением Совета народных депутатов от 24.08.2017 N 366 "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Мучкапского района Тамбовской области, предоставляемых без проведения торгов", на основании отчета об оценке N 203 от 20.08.2019.
Земельный участок с кадастровым номером 68:10:2402006:12 оценен в 1 520 620 руб., о чем указано в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи N 12.
Стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:2402006:11 в проекте договора N 13 установлена в размере 1 260 110 руб.
Истцом договоры купли-продажи подписаны с протоколами разногласий по выкупной стоимости, определенной оценщиком ИП Горбуновым М.А., в том числе земельного участка с кадастровым номером 68:10:2402006:11 в размере 883 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 68:10:2402001:9 в размере 1 690 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 68:10:2402006:12 в размере 1 065 000 руб.
Администрация Мучкапского района не согласилась с протоколом разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий в редакции истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Право истца на выкуп земельных участков следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ).
На основании решения Совета народных депутатов от 24.08.2017 N 366 "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Мучкапского района Тамбовской области, предоставляемых без проведения торгов" выкупная стоимость земельных участков определена в размере рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Как разъяснено в статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).
Поскольку величина рыночной стоимости земельных участков, определенная продавцом, оспорена покупателем, определением суда области от 13.12.2019 по настоящему делу по ходатайству истца была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объектов на дату подачи заявлений о выкупе (19.07.2019).
Учитывая, что предложенная истцом в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяли сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, а также то обстоятельство, что отвод эксперту ответчиком не заявлен, суд первой инстанции поручил проведение экспертизы ООО "ТамбовАльянс", эксперту Полтораченко П.П.
Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям, предъявляемым законом, об отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов.
На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признал заключение эксперта ООО "ТамбовАльянс" Полтораченко П.П. от 10.03.2020 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 19.08.2019 составляет: с кадастровым номером 68:10:2402006:11 - 912 630 руб., с кадастровым номером 68:10:2402006:12 - 1088 010 руб., с кадастровым номером 68:10:2402001:9 - 1 668 000 руб.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельных участков должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.
Доводы заявителя жалобы относительно недостоверности заключения эксперта, имеющего существенные нарушения Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", использовавшего некорректные объекты-аналоги, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В случае неприменения какого-либо из подходов оценщик должен мотивированно обосновать такой отказ.
Ввиду того, что сравнительный подход (пункты 12-14 ФСО N 1) построен на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, результаты стоимости объекта оценки, полученные путем применения только сравнительного подхода, будут сводиться исключительно к определению стоимости объекта оценки исходя из среднерыночной стоимости объектов-аналогов, по которым сделки купли-продажи еще могут быть даже не совершены.
Доходный подход (пункты 16-17 ФСО N 1) рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Затратный подход (пункты 18-20 ФСО N 1) преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
При этом в заключении эксперт определил рыночную стоимость земельных участков методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж, отказавшись от метода затрат.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Выбор объектов - аналогов осуществлен оценщиком посредством анализа рынка недвижимости выявления, ценообразующих факторов, составления предварительного перечня аналогов (сопоставимых объектов), отбора конечного перечня объектов аналогов на основе анализа ценообразующих факторов. Экспертом выбраны сопоставимые объекты - аналоги, имеющие одинаковый вид права, одинаковую категорию земель и т.д. При этом оценщиком учтены различия и произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
Федеральные стандарты оценки не требуют обязательного осмотра сравнительных аналогов, так как объектом исследования являлась их стоимость, предложенная на рынке продаж.
С учетом того, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, по мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок. Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими условиями, с учетом обзора рынка земли на территории Тамбовской области. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении. Достоверность данной информации заявителем жалобы не опровергнута.
При этом определенная экспертом стоимость объектов недвижимости выше, чем определенная на основании анализа экспертом заключенных ответчиком договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Мучкапском районе Тамбовском области в период с 2018 по июнь 2020 годов, погрешность составляет 3%.
Таким образом, суд области правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и изложил пункты 2.1 спорных договоров купли-продажи от 20.09.2019 в редакции истца.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованный судебный акт, соответствующий требованиям норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 106, 110 АПК РФ, исходя из результата рассмотрения исковых требований, суд области пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика понесенных истцом судебных расходов.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, истцом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заявитель апелляционной жалобы на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.12.2020 по делу N А64-8549/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Мучкапского района Тамбовской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю. Щербатых
Судьи
А.И. Поротиков
М.С.Воскобойников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
