Дата принятия: 19 июня 2020г.
Номер документа: 19АП-8966/2019, А14-9237/2019
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2020 года Дело N А14-9237/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2020 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Кораблевой Г.Н.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой А.А.,
при участии:
от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от общества с ограниченной ответственностью "Здоровье животных": Рязанцевой И.В., представителя по доверенности от 01.03.2020, выданной сроком до 31.12.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 по делу N А14-9237/2019 (судья Гашникова О.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Здоровье животных" (ОГРН 1083668008698, ИНН 3663070840) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об обязании заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Здоровье животных" (далее - ООО "Здоровье животных", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 кв.м (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 94, по цене, установленной судом (с учетом уточнения, произведенного по результатам судебной экспертизы).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 на Администрацию городского округа город Воронеж возложена обязанность заключить с ООО "Здоровье животных" договор купли-продажи нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 кв.м (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 94, по цене 956 779 (девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят девять) руб. 66 коп. (без учета НДС). С Администрации городского округа город Воронеж в пользу ООО "Здоровье животных" взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы. Обществу с ограниченной ответственностью "ГлавКадастрЦентр" перечислено 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области ООО "Здоровье животных" по чеку-ордеру от 15.07.2019 в сумме 10 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11.06.2020 Администрация городского округа город Воронеж явку полномочных представителей не обеспечила.
Через электронный сервис подачи документов "Мой Арбитр" от Администрации городского округа город Воронеж поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Здоровье животных" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 15.03.2016 между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Здоровье животных" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 4-431-16, согласно которому арендодатель сдает ООО "Здоровье животных" в аренду нежилое встроенное помещение X в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 кв.м по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 94, в целях размещения ветеринарной клиники (пункт 1.1).
Срок действия договора с 15.03.2016 по 14.03.2021 (пункт 2.1. договора).
ООО "Здоровье животных" 23.11.2018 направило в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 94.
Письмом N 10996997 от 29.11.2018 Администрация городского округа город Воронеж уведомила истца о соответствии поданного заявления нормам, а так же о проведении мероприятий по оценке имущества.
24.12.2018 Администрацией городского округа город Воронеж вынесен приказ N 1078, об установлении способа отчуждения муниципального имущества - нежилого встроенного помещения Х в лит. п/А подвал, общей площадью 58,5 кв.м (кадастровый номер 36:34:0404038:1199), по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 94 - путем заключения договора купли-продажи; предоставлении преимущественного права ООО "Здоровье животных" на приобретение в собственность указанного имущества; установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 2 631 384 руб. без учета НДС. Рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО Правовой центр "Независимость" (отчет об оценке N 869/2018-В от 10.12.2018, выполненный по состоянию на 23.11.2018). Порядок оплаты приобретаемого имущества определен с рассрочкой платежа на 5 лет, с периодичностью снесения платежей ежемесячно.
27.12.2018 Администрация городского округа город Воронеж в адрес ООО "Здоровье животных" направила приказ и договор купли-продажи арендуемого имущества на вышеуказанных условиях.
ООО "Здоровье животных" обратилось к Администрации городского округа город Воронеж, указав, что отчет N 869/2018 -В от 10.12.2018 является недостоверным, и просило пересмотреть размер рыночной стоимости выкупаемого объекта на основании отчета, составленного ООО "Воронежский центр судебной экспертизы".
Администрация городского округа город Воронеж не ответила на указанное обращение, договор купли-продажи не подписала.
Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан не был, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества.
В силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.
В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценке спорного имущества (отчет об оценке N 869/2018-В от 10.12.2018, выполненный по состоянию на 23.11.2018 оценщиком ООО Правовой центр "Независимость" и отчёт N 251, выполненный по состоянию на 23.11.2018 ООО "Воронежский центр судебной экспертизы"), получены во внесудебном порядке, с учетом того, что размер рыночной стоимости, представленный истцом экспертизой менее, чем в отчетах об оценке, представленной ответчиком и разница является значительной, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 82 АПК РФ, назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки рыночной стоимости объекта, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ГлавКадастрЦентр" Белых Ирине Николаевне.
При этом заключения оценщиков были представлены в материалы судебного дела и оценены судебной коллегией, как доказательства, не имеющие предопределяющего значения, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что, не имея специальных познаний в области оценки, суд области правомерно пришел к выводу о необходимости проведения по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта от 20.09.2019 рыночная стоимость спорного объекта оценки с учетом НДС 18 % составляет 1 129 000 руб.
После получения заключения эксперта, истец в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнил заявленные исковые требования.
Ответчик с выводами проведенной по делу судебной экспертизы возражал, полагая, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки, в ходе рассмотрения дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций заявлял ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.
Ссылки Администрации городского округа город Воронеж на необоснованность выводов экспертного заключения и необходимость проведения по делу повторной экспертизы получили надлежащую оценку суда первой инстанции и правомерно отклонены.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что доводы истца о несогласии с экспертным заключением являются несостоятельными.
Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Следует отметить, что допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, истцом не представлено.
Возражения ответчика относительно результатов проведенной по делу судебной экспертизы касались, прежде всего, недостоверности сведений об объектах-аналогах, примененных в рамках сравнительного и доходного подхода.
Экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Воронеже, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).
Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.
Однако несоответствие подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "ГлавКадастрЦентр" Белых Ириной Николаевной заключения от 20.09.2019 положениям названных нормативных правовых актов судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Истцом в ходатайстве о назначении по делу судебной повторной экспертизы не приводится определение и диапазон существенности при проведении экспертизы, отсутствуют доказательства того, что цена определенная ответчиком, не соответствует уровню рыночных цен.
При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключению эксперта от 20.09.2019, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при назначении экспертизы отводов в порядке статей 23, 24 АПК РФ эксперту заявлено не было.
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В этой связи цена выкупаемого имущества составила 956 779 руб. 66 коп. без учета НДС.
Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенной экспертизы, их совокупной оценки по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы, направленные на обоснование иной выкупной стоимости со ссылкой на необходимость назначения по делу судебной экспертизы, с учетом вышеизложенного не могут быть признаны обоснованными.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 по делу N А14-9237/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В. Ушакова
Судьи
Г.Н. Кораблева
Е.Ю. Щербатых
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
