Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2021 года №19АП-7645/2020, А14-18894/2019

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N А14-18894/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2021 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Донцова П.В.,
Песниной Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Захаровой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.11.2020 по делу N А14-18894/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Веста" (ОГРН 1143668026171 ИНН 3666192117) о признании недействительными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254 ИНН 3664062360) о внесении записи в ЕГРП о прекращении договора аренды от 19.12.2014 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Студенческая, 12 А, об обязании устранить нарушения путем погашения записи о государственной регистрации прекращения договора аренды от 19.12.2014,
третье лицо: Острикова Елена Николаевна, г.Воронеж,
при участии:
от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Дубкова Оксана Викторовна - представитель по доверенности N 65-д от 24.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, предъявлено служебное удостоверение;
от Остриковой Елены Николаевны: Жихарев Е.Г. - представитель по доверенности от 10.05.2020, сроком действия на 18 месяцев, предъявлен паспорт гражданина РФ;
от общества с ограниченной ответственностью "Веста" - представители не явились, надлежащим образом извещено,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Веста" (далее - ООО "Веста", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - управление Росреестра по Воронежской области, Управление, регистрирующий орган) о внесении записи в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) о прекращении договора аренды от 19.12.2014 нежилого помещения XXII в Литере А3, общей площадью 465, 9 кв.м., этаж цоколь, номер на поэтажном плане 1,2, кадастровый (или условный) номер 36-36-01/130/2010-211, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Студенческая, 12 А.
Также ООО "Веста" просило обязать управление Росреестра по Воронежской области устранить нарушения прав и законных интересов Общества путем погашения записи о государственной регистрации прекращения договора аренды от 19.12.2014.
Определением от 01.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Острикову Елену Николаевну (далее - Острикова Е.Н., арендодатель, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Веста" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования.
Указывает на то, что в материалах дела не имеется достаточных доказательств надлежащего уведомления Общества об одностороннем расторжении договора аренда. При этом решение Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-3520/2019 не может являться таким доказательством, поскольку предметом данного дела являлось только взыскание задолженности по арендной плате, вопрос о расторжении договора аренды не разрешался.
От управления Росреестра по Воронежской области и Остриковой Е.Н. поступили отзывы с возражениями на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представители регистрирующего органа и третьего лица также возразили против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.
ООО "Веста" в судебное заседания явку своих представителей не обеспечило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между Остриковым Валерием Николаевичем (арендодатель) и ООО "Веста" (арендатор) 19.12.2014 был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 12 А, общей площадью 465, 9 кв.м.: нежилое встроенное помещение XXII в Литере A3 назначение нежилое, этаж цоколь, номер на поэтажном плане 1,2, кадастровый (или условный) номер 36-36- 01/130/2010-211.
В соответствии с п.1.3 договора, арендуемый объект предназначен для использования его для оказания спортивно-оздоровительных услуг и торговли спортивными и медицинскими товарами, препаратами и спортивным питанием.
Согласно п.8.1, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации управлением Росреестра по Воронежской области и действует в течение 5 лет.
В соответствии с п.4.3 договора оплату арендной платы арендатор производит не позднее 15-го числа текущего (отчетного) месяца.
Арендатор по истечение срока аренды имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды объекта на новый срок. Окончание срока действия договора не освобождается стороны от ответственности на не выполнение обязательств по договору (п.8.2).
Пунктом 8.6 установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем (внесудебном) порядке по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор по истечение установленного срока платежа не вносит арендную плату в течение двух месяцев.
В случае расторжения арендодателем договора после 12.04.2017 штрафные санкции не наступают, договор расторгается в общем порядке путем письменного уведомления арендатора не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения, посредством направления заказного письма с уведомлением, либо вручения полномочному на то представителю арендатора (п.8.7 договора).
Пунктом 9.2. договора стороны определили, что вся корреспонденция, связанная с настоящим договором, направляется в письменной форме по факсу, телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении, вручением уполномоченному представителю под роспись.
Имущество передано ООО "Вега" по акту приема-передачи от 19.12.2014.
Данный договор зарегистрирован управлением Росреестра по Воронежской области в установленном законом порядке 26.12.2014, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре.
С 25.02.2015 право собственности на указанное выше помещение перешло к Остриковой Елене Николаевне на основании договора дарения.
Дополнительным соглашением от 06.03.2015 N 1 к договору аренды нежилого помещения были внесены изменения в части арендодателя, вместо Острикова В.Н. - Острикова Е.Н.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2020 по делу N А14-3520/2019, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 и Арбитражного суда Центрального округа от 10.11.2020, установлено наличие у ООО "Веста" задолженности по оплате арендных платежей по спорному договору.
Также указанными судебными актами установлено, что связи с наличием такой задолженности Острикова Е.Н. в декабре 2018 года в адрес Общества было направила письмо (претензия) о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1 052 125 руб. за период с 15.01.2016 по 15.01.2019 и неустойки, предусмотренной пунктом 6.2. договора.
01.02.2019 Остриковой Е.Н. адрес ООО "Веста" повторно направлено письмо (претензия) с требованием погасить задолженность по арендной плате, неустойки и расторжении договора со дня получения данного уведомления на основании п.8.6 договора, ст.ст.619, 450.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) (т. 1, л.д. 177- 178, трек-номер почтового отправления N 39403612048798).
Согласно ответа УФПС Воронежской области от 03.07.2020 N 1970/р, а также ответа Воронежского отделения АО Почта России от 29.01.2020 N 227/р-1, заказное письмо с трек-номером N 39403612048798, было направлено на имя ООО "Веста" по адресу: 394036, г. Воронеж, ул. Студенческая, д. 12А. За истечением срока хранения и неявкой адресата за получением письмо было возвращено в адрес отправителя 06.03.2019.
Ввиду ненадлежащего исполнения ООО "Веста" принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей, Острикова Е.Н. 24.05.2019 уведомила общество о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 19.12.2014 (т. 1, л.д. 179).
Полагая, что договор аренды от 19.12.2014 расторгнут, Острикова Е.Н. 04.09.2019 обратилась в управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о прекращении аренды и о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.
На регистрацию были представлены следующие документы: договор аренды нежилого помещения от 19.12.2014; дополнительное соглашение от 06.03.2015 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 19.12.2014; письмо, направленное 24.05.2019 Остриковой Е.Н. в адрес ООО "Веста" с требованием погасить задолженность по арендной плате, освободить и передать арендодателю спорное нежилое помещение; письмо, направленное 01.02.2019 Остриковой Е.Н. в адрес ООО "Веста" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, отчеты об отслеживании почтовых отправлений.
По результатам рассмотрения поступившего заявления регистрирующим органом в ЕГРН была внесена запись о прекращении аренды на спорный объект недвижимости.
Полагая, что действия управления Росреестра по Воронежской области нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Так в соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон N 218-ФЗ).
В силу статьи 1 названного Закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Часть 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в том числе: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (п. 1, 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии со статьей 14 Закона о государственной регистрации недвидимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Порядок осуществления государственной регистрации прав регламентирован статьей 29 Закона N 218-ФЗ и включает в себя следующие стадии: прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; возврат прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 названного Закона; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных названным Законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 названного Закона, либо уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 Закона, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав; выдача документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после прекращения государственной регистрации прав.
В силу положений части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, в частности, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (п.1); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5); представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (п.14).
Основанием для отказа в государственной регистрации прав является, как это следует из статьи 27 Закона N 218-ФЗ, неустранение в течение срока приостановления государственной регистрации причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 названного Закона.
Оценивая обоснованность отказа в государственной регистрации права, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ (пункт 1) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Пункт 11 (абзац 2) Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъясняет, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что к заявлению о государственной регистрации Острикова Е.Н. прилагала уведомления, из содержания которых следует указание на расторжение спорного договора аренды в результате несвоевременной внесения ООО "Веста" арендных платежей.
Факт направления данных уведомлений в адрес Общества подтверждается как сведениями АО "Почта России", имеющимися в материалах дела, так и судебными актами по делу N А14-3520/2019.
При указанных обстоятельствах ссылка апелляционной жалобы на недоказанность факта уведомления Общества о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не может быть принята во внимание.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.02.2013 N 12925/12 указал, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
Следовательно, в рассматриваемом случае не могут быть учтены доводы Общества о незаконности расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Поскольку при обращении в суд с апелляционной жалобой чеком-ордером от 02.12.2020 N 4970 Общество уплатило 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 500 руб. подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.11.2020 по делу N А14-18894/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Н.Д. Миронцева
судьи П.В. Донцов
Н.А. Песнина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка