Дата принятия: 04 февраля 2021г.
Номер документа: 19АП-6865/2020, А35-4992/2020
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2021 года Дело N А35-4992/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2021 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Воскобойникова М.С.
судей
Кораблевой Г.Н.
Щербатых Е.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусаковой И.А.,
при участии:
от ООО "Курск-Агро": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" на решение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу N А35-4992/2020 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 1094611000428, ИНН 4625005659,305000, г. Курск, ул. Горького, д. 45, пом. XII) к Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области (ОГРН 1024600809342, ИНН 4625001502, 307106, Курская обл., Фатежский р-н, с. Солдатское) 1) о расторжении договора б/н от 26.11.2015 купли-продажи 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 498400 кв.м. кадастровый номер: 46:25:120012:4, категория: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Россия, Курская область, Фатежский район. Солдатский сельсовет, заключенного между ООО "Курск-Агро" и Голубчиковой Таисией Филипповной; 2) о взыскании с Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района в пользу ООО "Курск-Агро" денежных средств в размере 200 000 рублей за счет наследственного имущества, а именно за счет 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 498400 кв.м. кадастровый номер: 46:25:120012:4, категория: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Россия, Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет; 3) о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 000 рублей,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - истец, ООО "Курск-Агро") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района Курской области (далее - ответчик) с требованиями 1) о расторжении договора от 26.11.2015 б/н купли-продажи 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 498 400 кв.м кадастровый номер: 46:25:120012:4, категория: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Россия, Курская область, Фатежский район. Солдатский сельсовет, заключенный между ООО "Курск-Агро" и Голубчиковой Таисией Филлиповной; 2) о взыскании с Администрации Солдатского сельсовета Фатежского района в пользу ООО "Курск-Агро" денежных средства в размере 200 000 рублей за счет наследственного имущества, а именно за счет 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 498400 кв.м кадастровый номер: 46:25:120012:4, категория: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Россия, Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет; 3) о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 000 рублей
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 в удовлетворении заявленных исковых требований ООО "Курск-Агро" отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Курской области отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что договор купли-продажи земельных долей не содержит согласия покупателя на приобретение земельной доли с обременением, а нормы действующего законодательства не обязывают покупателя проверять наличие обременения на момент заключения
Кроме того ответчик полагает, что ввиду отсутствия регистрации права собственности за покупателем в ЕГРН правовое последствие в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца покупателю не возникло.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей не обеспечили.
26.01.2021 через Информационный сервис "Мой Арбитр" истцом представлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся участников процесса, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворению апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 26.11.2015 между гражданкой Голубчиковой Таисией Филипповной (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных долей (далее - договор от 26.11.2015).
Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить 2/7 доли (далее - Объекты) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 498 кв.м, категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:25:120012:4, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет.
В соответствии с пунктом 2.1. договора от 26.11.2015 общая цена Объектов, указанных в п.1.1 настоящего Договора составляет 200 000 руб.
Согласно п. 2.3 указанного договора расчеты между Сторонами произведены в полном объеме до подписания настоящего Договора.
Согласно представленной в материалы дела расписки о получении Голубчиковой Т.Ф. наличных денежных средств от представителя ООО "Курск-Агро расчет между сторонами договора от 26.11.2015 был фактически осуществлен (л.д. 15).
Согласно п. 3.3 договора купли-продажи от 26.11.2015 Продавец гарантирует, что Объекты никому не отчуждены, не обещаны, не являются предметом залога, исков третьих лиц в споре и под арестом не состоят и не имеют иных обременений.
Как пояснил истец, в июле 2017 года Голубчикова Т.Ф. умерла. Между тем из выписки из ЕГРН Обществу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером 46:25:120012:4, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет имеет обременение - аренду, что подтверждается записью в ЕГРН от 25.02.2014 N 46-46-26/002/204-200.
Ссылаясь на нарушение своих прав в связи с непредставлением продавцом информации о наличии обременения в виде аренды земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, предоставляя покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии с требованиями статей 64 и 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Установив, что еще до заключения договора купли-продажи от 26.11.2015 ООО "Курск-Агро" имело возможность ознакомиться с документацией продавца, запросить сведения из ЕГРН и узнать о наличии договора аренды спорного земельного участка суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец до заключения договора купли-продажи от 26.11.2015 не проявил должной степени заботливости и осмотрительности в отношении приобретаемого имущества и не предпринял все меры для получения информации по имуществу, имеющуюся в ЕГРН, в связи с чем не доказал факт невозможности до совершения сделки выяснить обо всех правах третьих лиц на указанное имущество.
Ссылаясь на факт смерти Голубчиковой Т.Ф. и отсутствие у нее наследников по закону и по завещанию, истец полагал, что Администрация Солдатского сельсовета Фатежского района является наследником выморочного имущества.
В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу положений статей 1110, 1112 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
На основании статьи 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В силу пункта 2 статьи 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Материалами настоящего дела установлено, что спорное имущество, которое истец полагает выморочным, на дату смерти Голубчиковой Т.Ф. было реализовано по договору купли-продажи от 26.11.2015 ООО "Курск-Агро". Соответственно, какие-либо имущественные обязанности наследодателя Голубчиковой Т.Ф. на момент ее смерти в отношении этой сделки отсутствовали.
Голубчикова Т.Ф. распорядилась своими правами, еще при жизни, заключив договор купли-продажи земельных долей от 26.11.2015. Следовательно, в силу положений ст. 1112 ГК РФ, ни спорное имущество, ни имущественные права, ни имущественные обязанности наследодателя по оспариваемой сделке не вошли в объект наследственных отношений.
Поскольку обязательство по возврату денежных средств в случае расторжения договора купли-продажи возникает у стороны по договору лишь с момента его расторжения, то на момент смерти Голубчикова Т.Ф. не обладала соответствующем обязательством перед ООО "Курск-Агро", которое бы могло войти в состав выморочного имущества.
Изложенное в совокупности свидетельствует, что правовые основания для замены умершей в июле 2017 года Голубчиковой Т.Ф. и возложения ответственности на Администрацию Солдатского сельсовета Фатежского района по заключенному договору купли-продажи от 26.11.2015 отсутствуют.
Основываясь на установленных по делу обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация Солдатского сельсовета Фатежского района не может являться наследником Голубчиковой Т.Ф. в силу пункта 2 статьи 1151 ГК РФ, а соответственно не является надлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи земельных долей не содержит согласия покупателя на приобретение земельной доли с обременением, а нормы действующего законодательства не обязывают покупателя проверять наличие обременения на момент заключения сделки судом апелляционной инстанции признается необоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.
Однако надлежащих доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации об имеющихся ограничениях, в дело не представлено, а вышеуказанными документами подтверждается, что истец имел возможность ознакомиться с документацией продавца, запросить сведения из ЕГРН и узнать о наличии договора аренды спорного земельного участка.
Довод о том, что ввиду отсутствия регистрации права собственности за покупателем в ЕГРН правовое последствие в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца покупателю не возникло, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
По смыслу разъяснений пункта 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не опровергает факта владения данным участком.
Согласно акту приема-передачи к Договору купли-продажи от 26.11.2015 Голубчикова Т.Ф. передала, а ООО "Курск-Агро" приняло 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 498 кв.м, категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:25:120012:4, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Солдатский сельсовет. Стороны друг к другу претензий, в том числе финансовых, не имеют.
Содержание данного акта подтверждает передачу владения недвижимым имуществом от продавца покупателю.
Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу N А35-4992/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
М.С. Воскобойников
судьи
Г.Н. Кораблева
Е.Ю. Щербатых
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
