Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2022 года №19АП-63/2022, А14-9767/2021

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2022 года Дело N А14-9767/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2022 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2022 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Воскобойникова М.С.,
Кораблевой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карабковой О.В.,
при участии:
от Администрации Таловского муниципального района Воронежской области: Лычагина Ю.В., представителя по доверенности N 130-11/4666 от 10.11.2021;
от закрытого акционерного общества "Надежда": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Таловского муниципального района Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 года по делу N А14-9767/2021 (судья Романова Л.В.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Надежда" (ОГРН 1133668006240, ИНН 3629100742) к Администрации Таловского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601356558, ИНН 3629001276) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка б/н от 05.04.2021, изложив пункты 2.1 и 2.2. договора в редакции истца, по встречному иску об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка б/н от 05.04.2021, изложив пункты 2.1 и 2.2. договора в редакции Администрации Таловского муниципального района Воронежской области,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество "Надежда" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации Таловского муниципального района Воронежской области об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка б/н от 05.04.2021, изложив пункты 2.1 и 2.2. договора в следующей редакции: "пункт 2.1. Цена участка установлена в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.06.2016 г. N 2079, согласно отчету N 628-КС/2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 01.06.2021 г., составляет 3 145 000 (три миллиона сто сорок пять тысяч) рублей. Пункт 2.2. Полная оплата цены участка в сумме 3 145 000 (три миллиона сто сорок пять тысяч) рублей должна быть перечислена продавцу в течение 3 (трех) рабочих дней со дня подписания настоящего договора по указанным реквизитам".
Определением арбитражного суда от 05 октября 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Финансовый консалтинг" эксперту Мироновой Т.Б., перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Воронежская область Таловский район Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007 по состоянию на 11 февраля 2021. Определением суда от 08 ноября 2021 г. производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела результатов экспертного исследования.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, по состоянию на 11 февраля 2021 по цене 4 666 470 руб. Уточнения приняты судом к рассмотрению.
От администрации Таловского муниципального района Воронежской области 06 декабря 2021 г. поступило встречное исковое заявление, в котором ответчик, с учетом уточнений, просил суд обязать ЗАО "Надежда" заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, по цене участка, установленной в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 г. N 2079, согласно отчету N МК-10/43/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 марта 2021 г. в размере 6 050 173 руб.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 года по делу N А14-9767/2021 исковые требования общества удовлетворены: суд обязал ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях с указанием цены участка в размере 4 666 470 руб.
Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2022 г. указанная жалоба принята к производству.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11 февраля 2022 года представитель ЗАО "Надежда" не явился.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11 февраля 2022 года представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить, обязать общество заключить договор купли-продажи спорного земельного участка на предложенных администрацией условиях.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 20 от 17 марта 2015 г. администрацией Таловского муниципального района обществу закрытому акционерному обществу "Надежда" во временное пользование, сроком на 10 лет, предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 36:36:29:9200007:357, площадью 1 304 799 кв.м., 36:36:29:9200007:349, площадью 6 902 кв.м., 36:36:29:9200007:350, площадью 17 866 кв.м., расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, для сельскохозяйственного производства.
Арендатор 12 февраля 2021 года обратился в администрацию с заявлением в порядке, предусмотренном подпунктом 9, пунктом 2, статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, о продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, права на который не разграничены, с кадастровым номером 36:29:9200007:357, площадью 1 304 799 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использований земельного участка: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Таловский район, Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, находящегося в долгосрочной аренде по договору от 17 марта 2015 года N 20.
Администрация, после проведения определенной законом процедуры, направленной на выявление оснований для заключения сделки купли-продажи земельного участка без проведения торгов, обратилась в ООО "Корпорация "Право" для определения рыночной стоимости начальной цены продажи земельного участка.
На основании муниципального контракта от 12 марта 2021 г. N 10 подготовлен отчет N МК-10/43/2 об оценке, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 20 марта 2021 г. составляет 6 050 173 (Шесть миллионов пятьдесят тысяч сто семьдесят три) руб., без НДС или 46 368, 68 руб. за 1 га продуктивной пашни земельного участка, площадью 131 га, который имеет правильную форму и по периметру которого, размещены лесные защитные полосы, находящиеся в аренде истца.
Проект договора купли-продажи от 05 апреля 2021 г. был направлен администрацией истцу 12 апреля 2021 г.
Не согласившись с предложенной администрацией выкупной ценой, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка общество обратилось в оценочную организацию ООО "ГлавКадастрЦентр". Согласно отчету об оценке N 628/21 от 01 июня 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:29:9200007:357 составила 3 145 000 руб.
Полученный отчет 02 июня 2021 г. истец направил ответчику вместе с протоколом разногласий к пунктам 2.1., 2.2. договора купли-продажи.
Администрация отказалась принять оспариваемый пункт договора в предлагаемой редакции, в связи с тем, что определенная рыночная стоимость продажи земельного участка, согласно отчету N МК-10/43/2 - 6 050 173 руб. является законной.
Общество, ссылаясь на наличие разногласий в части выкупной цены земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Администрация, в свою очередь, настаивая на необходимости определения цены участка на основании отчета об оценке N МК-10/43/2 от 20 марта 2021 г., предъявила встречные требования.
Проанализировав представленные материалы дела и оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 N 2079 "Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов" цена земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области или государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации либо предназначенного для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности и приобретенного гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).
Рассматриваемый спор касается разногласий сторон договора купли-продажи земельного участка относительно условия о выкупной стоимости земельного участка, при этом стоимость, из которой исходит каждая из сторон договора, обосновывается отчетом об оценке.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с разными суммами, содержащимися в представленных сторонами отчетах об оценке, суд первой инстанции в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой было поручено ООО "Финансовый консалтинг", эксперту Мироновой Т.Б, предупрежденной об уголовной ответственности.
Согласно заключению судебной экспертизы N 01/10/21 от 22 октября 2021 г. по состоянию на 11.02.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Воронежская область Таловский район Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, площадь 1 304 799 кв. м, составляет 4 666 470 руб.
Рассматриваемое заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не опровергнуты. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.
Довод администрации о том, что отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N МК-10/43/2 от 20 марта 2021 г., на основании которого определена выкупная цена объекта в предложенном ответчиком проекте договора, не был оспорен в установленном законом порядке, вследствие чего подлежит применению, подлежит отклонению.
В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрена не обязательность для сторон величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает требования ЗАО "Надежда" и Администрации Таловского муниципального района Воронежской области правомерными и подлежащими удовлетворению, надлежит обязать стороны заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:36:29:9200007:357, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Воронежская область Таловский район Казанское сельское поселение, восточная часть кадастрового квартала 36:29:9200007, площадь 1304799 кв. м, с указанием цены 4666470 руб.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 года по делу N А14-9767/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Таловского муниципального района Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
А.И. Поротиков
судьи
М.С. Воскобойников
Г.Н. Кораблева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка