Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2020 года №19АП-460/2020, А14-23990/2018

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июня 2020 года Дело N А14-23990/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2020 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Щербатых Е.Ю.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "СД-ДИЗАЙН": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от акционерного общества "ВОЕНТОРГ-МОСКВА": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СД-ДИЗАЙН" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 по делу N А14-23990/2018 (судья Шулепова Л.В.) по исковому заявлению акционерного общества "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (ОГРН 1167847246819, ИНН 9721002000) к обществу с ограниченной ответственностью "СД-ДИЗАЙН" (ОГРН 1053600468019, ИНН 3662103388) о расторжении договора аренды, выселении арендатора, взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (далее - АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СД-ДИЗАЙН" (далее - ООО "СД-ДИЗАЙН", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 505 412 руб. 73 коп. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г., неустойки в размере 608 516 руб. 93 коп. за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018 г., продолжив ее начисление с 20.10.18 г. по день фактической уплаты задолженности; расторжении договора аренды N 301/033-05 от 25.10.2005 г. нежилого помещения (здания), общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу г.Воронеж, проспект Московский, д.133, пом. 349.; об обязании ответчика возвратить истцу занимаемое нежилое помещение обязать передать данное помещение, общей площадью 249,9 кв. м., в течение 3-х дней со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу (с учетом принятых судом уточнений).
Решением от 23.12.2019 по настоящему делу Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил заявленные требования в части: взыскал с ответчика в пользу истца 505 412 руб. 73 коп. основного долга и 86 931 руб. неустойки за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018, расторг договор аренды нежилого помещения, обязав общество передать спорное помещение истцу не позднее 10 дней со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу. В удовлетворении остальной части требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данное решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 указанная жалоба принята к производству.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 судебное разбирательство по делу отложено в соответствии с абзацем 2 части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием судьи-докладчика Поротикова А.И. по причине болезни, невозможностью формирования иного состава суда.
В связи с принятием совместного постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020, учитывая, что дело уже назначено к рассмотрению в судебном заседании, и оно не относится к числу споров безотлагательного характера, определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 осуществлен перенос даты и времени судебного заседания на 15.05.2020.
Определением суда от 15.05.2020, ввиду несоблюдения предусмотренного статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока надлежащего уведомления участников процесса о дате слушания дела, в целях соблюдения их прав и законных интересов, обеспечения беспрепятственного доступа к правосудию, разбирательство дела отложено на 19.06.2020.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.06.2020 г. представители сторон не явились.
От АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, 25.10.2005 по договору N 301/033-05, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области, обществу с ограниченной ответственностью "Воронеж" ЛЕСПРОМ" во временное владение и пользование передано нежилое помещение N 349, общей площадью 249,9 кв. м., являющееся федеральной собственностью и расположенное по адресу г. Воронеж, проспект Московский, д. 133.
Согласно пункту 4.1. договора расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с Отчетом об оценке N 448/Р/04 от 25.10.2004.
При этом размер арендной платы может быть пересмотрен в случае изменения ставок арендной платы, а также в случае проведения оценки объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 4.4. договора).
Права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды впоследствии приобрело ООО "СД-ДИЗАЙН" на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 26.02.2007 г.
В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 13.07.2009 N 719 "Об условиях приватизации федерального казенного предприятия "Управление торговли Московского военного округа" и передаточным актом от 11.08.2009 объект недвижимого имущества - помещение кафе "Северное", расположенное по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 133, передано в порядке приватизации в собственность ОАО "Управление торговли Московского военного округа".
Затем, в ходе цепочки реорганизаций спорный объект недвижимости был передан АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА", право собственности истца на нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0210001:2966 зарегистрировано 25.09.2017 (запись в ЕГРН N 36:34:0210001:2966-36/001/2017-2). С указанного момента к истцу перешли права арендодателя по договору N 301/033-05 от 25.10.2005 г.
31.10.2017 г. арендодатель провел новую оценку объекта аренды. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости N АО-622/17, выполненного ООО "Атлант Оценка", итоговая величина рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды в месяц нежилым встроенным помещением N 349 составила 1 472 410 руб. 80 коп. в год и 491 руб. в месяц за 1 кв. м.
06.12.17 г. во исполнение пункта 4.3 договора истец направил в адрес ответчика письменное уведомление N 3350 о перерасчете арендной платы, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости, произведенной ООО "Атлант Оценка" и проектом дополнительного соглашения об изменении размера арендных платежей.
Ответчик не согласился с отчетом и направил в адрес истца рецензию на отчет, подготовленную ООО "НК "Конус-В" с указанием на нарушение ООО "Атлант Оценка" требований законодательства об оценочной деятельности.
В ответ на указанное письмо истец направил в адрес ответчика комментарии ООО "Атлант Оценка" на представленную рецензию, сообщил обществу о применении новой ставки арендной платы по истечении 5 дней с даты отправки уведомления (письмо N 1044 от 02.04.18 г.).
В связи с тем, что с апреля 2018 года арендодатель производил начисление арендной платы по новой ставке, однако ответчик продолжал оплачивать ее по прежней ставке, 07.06.2018 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате в размере 150 737 руб. 13 коп. и о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.3. с 07.09.2018, в связи с чем, просил арендатора освободить занимаемое помещение до указанной даты и погасить долг.
05.10.2018 истец в порядке досудебного урегулирования спора направил ответчику претензию N 4016 с требованием в срок до 15.10.2018 погасить задолженность по арендной плате (постоянной части) в размере 505 412 руб. 73 коп., а также уплатить начисленную в соответствии с пунктами 4.5., 5.4. договора неустойку в размере 558 986 руб. 48 коп. Данная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения ответчиком.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела.
Судебная коллегия, повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, соглашается с выводом суда области об удовлетворении заявленных требований в силу следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества в аренду подтвержден материалами дела, со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.
Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на нем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору. Однако таких доказательств ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.
Задолженность ответчика по договору составила 505 412 руб. 73 коп. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г., расчет задолженности произведен истцом в соответствии с отчетом об оценке N АО-622/17, выполненным ООО "Атлант Оценка".
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права владения и пользования на условиях аренды за 1 кв. м. спорного объекта недвижимости в месяц, проведение которой было поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России. Согласно заключению эксперта N 2300/63 от 22.04.2019 рыночная стоимость права аренды за 1 кв.м. встроенного помещения N 349, общей площадью 249,9 кв.м., по состоянию на 25.10.2017 составила 1 374 руб. в месяц.
В своей апелляционной жалобе, ответчик, ссылаясь на наличие недостатков в представленном истцом в материалы дела отчете об оценке и заключении эксперта 2300/63 от 22.04.2019, их несоответствие требованиям действующего законодательства, неверное определение площади спорного помещения, полагает необходимым проведение по делу повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта аренды, с указанием его фактической площади 349, 9 кв.м. Между тем, указанные доводы не нашли своего документального подтверждения, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что независимый оценщик, а также эксперт при проведении исследования величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды, правомерно руководствовались площадью используемого ответчиком нежилого помещения - 249,9 кв.м., указанной в договоре аренды N 301/033-05 от 25.10.2005, свидетельстве о государственной регистрации права собственности N 36 АГ 6411196 от 25.04.2012.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, опровергающих достоверность отчета об оценке, ответчиком не представлено, а ссылки заявителя жалобы, не являющегося специалистом в области оценки, на выявленные недостатки указанного документа, не могут быт приняты судом в внимание.
Назначенная и проведенная по ходатайству сторон экспертиза по вопросу о том, какова рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды за 1 кв. м. в месяц нежилого встроенного помещения N 349, назначение: нежилое, общая площадь 249,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-26,кадастровый номер:36:34:0210001:2966, адрес: Воронежская область, г. Воронеж, Московский проспект, д.133, на 25.10.2017, с оспариванием заключения независимого оценщика не связана.
В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 признаваемый Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Оценивая заключение эксперта N 301/033-05 от 25.10.2005, суд пришел к выводу о его достоверности и допустимости.
Вопреки доводам жалобы, указанное экспертное заключение, представленное в материалы дела, оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Судом также принято во внимание, что отклонение размеров арендной платы, установленной ООО "Атлант Оценка" по результатам проведенной досудебной оценки от величины арендной платы, установленной заключением судебной экспертизы при аналогичных условиях, является незначительным, что также свидетельствует о достоверности, объективности и обоснованности выводов эксперта.
Фактически заявленные ответчиком доводы свидетельствуют о несогласии стороны с результатами экспертизы и направлены на опровержение ее результатов.
В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Между тем, в заключении эксперта N 301/033-05 от 25.10.2005 судом не установлено недостаточной ясности или полноты заключения, а также вопросов в отношении исследованных обстоятельств дела, экспертом достаточно полно и ясно дан ответ на поставленный судом вопрос. Каких-либо новых обстоятельств после проведения экспертизы не установлено. Новых доказательств, которые могли бы повлиять на результаты экспертизы, ответчиком не представлено. Кроме того, экспертом даны дополнительные письменные пояснения во исполнение требований суда.
Поскольку обстоятельств, опровергающих достоверность экспертного исследования, не установлено, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, в связи с чем, соответствующее ходатайство заявителя апелляционной жалобы удовлетворению не подлежит.
При таких обстоятельствах требования о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 505 412 руб. 73 коп. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г. суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается и со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнуто, что со стороны арендатора имела место просрочка внесения арендных платежей за спорный период.
В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Пунктом 6.3 указанного договора аренды предусмотрено право арендодателя на его досрочное расторжение и выселение арендатора, в случае неуплаты или просрочки арендатором уплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.2 договора в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения. Все уведомления рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое подписывается обеими сторонами (пункт 6.1. договора).
Согласно тексту претензии N 2539 от 07.06.18 г. арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений с 07.09.2018.
Принимая во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, правила статьи 310, пункта 3 статьи 450 и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражным судом области сделан верный вывод о том, что с 07.09.2018 заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения N 301/033-05 от 25.10.2005 считается расторгнутым в соответствии с пунктом 6.3. договора.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Поскольку факт возврата переданного в аренду помещения после расторжения договора не подтвержден ответчиком, доказательств оплаты в материалы дела не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения данных судебных актов не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266-268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 по делу N А14-23990/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СД-ДИЗАЙН" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
А.И. Поротиков
судьи
Е.Ю. Щербатых
И.В. Ушакова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка