Дата принятия: 30 октября 2020г.
Номер документа: 19АП-4120/2020, А64-5704/2019
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2020 года Дело N А64-5704/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2020 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Афониной Н.П.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Березкиным А.Е.,
при участии:
от администрации Уваровского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от индивидуального предпринимателя Шпак Людмилы Николаевны: Воробьева Т.В., представитель по доверенности N 68АА1024236 от 07.03.2018;
от Администрации Моисеево-Алабушского сельского совета Народных депутатов Уваровского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Уваровского района Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.06.2020 по делу N А64-5704/2019 (судья Подольская О.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шпак Людмилы Николаевны (ОГРН 312682808600024, ИНН 682200588101) к Администрации Моисеево-Алабушского сельского совета Народных депутатов Уваровского района Тамбовской области (ОГРН 1026800814028, ИНН 6822002555), администрации Уваровского района Тамбовской области об обязании заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Шпак Людмила Николаевна (далее - ИП Шпак Л.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Моисеево-Алабушского сельского совета Народных депутатов Уваровского района Тамбовской области, Администрации Уваровского района Тамбовской области о принятии пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора в редакции истца, а именно: пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на территории Уваровского района Тамбовской области N 7 от 15.01.2020 в следующей редакции: "Цена выкупа земельного участка составляет 20% от кадастровой стоимости на момент вступления решения суда в законную силу 19.10.2016 - 138 946,39 руб.", пункт 2.2 договора: "Указанный земельный участок продается за 138 946,39 руб.", пункт 2.3 договора: "Оплата земельного участка покупателем производится в течение 30 дней после вступления данного судебного решения в законную силу, на счет продавца" (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 02.06.2020 пункты договора купли-продажи N 7 от 15.01.2020 приняты в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена выкупа земельного участка составляет 98 000 руб.", пункт 2.2 договора купли-продажи N 7 от 15.01.2020 изложен в следующей редакции: "Указанный земельный участок продается за 98 000 руб.", пункт 2.3 принят в редакции ответчика. В удовлетворении исковых требований к Администрации Моисеево - Алабушского сельского совета народных депутатов отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация Уваровского района Тамбовской области обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Шпак Л.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 15.12.2015 ИП Шпак Л.Н. обратилась в администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением "О выкупе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, арендованных для крестьянско-фермерского хозяйства".
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" данное заявление было переадресовано в администрацию Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области.
Постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 139 от 30.12.2015 ИП Шпак Л.Н. было отказано в предоставлении земельных участков в собственность за плату без проведения торгов, на том основании, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов; а также на основании пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ - границы земельных участков, указанных в заявлении об их предоставлении подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
08.02.2016 ИП Шпак Л.Н. обратилась в Администрацию Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области с заявлениями об утверждении схем каждого земельного участка (всего 5 заявлений).
Постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 ИП Шпак Л.Н. отказано в предварительном согласовании предоставления земельных участков.
Не согласившись с постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков, ИП Шпак Л.Н. обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением об обязании произвести предварительное согласование границ земельных участков.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2016 по делу N А64-1477/2016 постановление Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков Шпак Людмиле Николаевне" признано недействительным.
Арбитражный суд обязал Администрацию Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области утвердить границы земельного участка примерной площадью 101569 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, в территориальной зоне СХ-2 - зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, разрешение использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного и адресу: Тамбовская область. Уваровский район, на территории Моисеево-Алабушского сельсовета, в границах ЗАО "Нива", кадастровый квартал 68:22.1106001.
Данное решение вступило в законную силу.
Постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 4 от 20.01.2017 предварительно согласованы границы земельных участков: примерной площадью 178 448 кв.м, кадастровый квартал 68:22:1102001; примерной площадью 148 587 кв.м, кадастровый квартал 68:22:1103001; примерной площадью 101 569 кв.м, кадастровый квартал 68:22:1106001; примерной площадью 148 587 кв.м, кадастровый квартал 68:22:1106001; примерной площадью 69 214 кв.м, кадастровый квартал 68:22:1106001, из категории земель сельскохозяйственного назначения, в территориальной зоне СХ-2 - зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Тамбовская область, Уваровский район, на территории Моисеево-Алабушского сельсовета, в границах ЗАО "Нива".
Полагая, что постановление N 4 от 20.01.2017, вынесенное Администрацией Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области, не может быть исполнено, ИП Шпак Л.Н. обратилась в суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения по делу N А64-1477/2016 от 01.07.2016.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.05.2017, суд разъяснил порядок исполнения решения от 01.07.2016 по делу N А64-1477/2016, указав, что в порядке исполнения решения Арбитражного суда, Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области необходимо принять решение о предварительном согласовании границ указанных выше земельных участков с указанием на утверждение схемы расположения (пункт 11 статьи 39.15 ЗК РФ) и составить акт согласования границ и площадей земельных участков между Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области и ИП Шпак Л.Н.
15.09.2017 Администрацией Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области вынесено постановление N 68 "О внесении изменений в постановление администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 4 от 20.01.2017 "О предварительном согласовании границ земельных участков", в котором, по мнению администрации, утверждены схемы расположения всех земельных участков, предварительное согласование границ которых произведено Администрацией сельсовета 20.01.2017.
20.10.2017 кадастровым инженером Дреминым С.А. был подготовлен межевой план для постановки на кадастровый учет земельных участков.
Однако, осуществление государственного кадастрового учета было приостановлено в связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ (уведомление Управления Росреестра по Тамбовской области N 68/РКФ/2017-32443 от 24.10.2017).
Так, согласно поданного межевого плана образуемый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 - Объекты сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования образуемого земельного участка, - "для сельскохозяйственного производства", что противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования Моисеево-Алабушский сельсовет Уваровского района Тамбовской области (утверждены Решением Моисеево-Алабушского сельского Совета народных депутатов от 28.05.2014 N 40, и изменениями от 29.12.2016 N 174) и Постановлению администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области от 15.09.2017 N 68. Правила землепользования и застройки не предусматривают в зоне СХ-1 (Объекты сельскохозяйственного назначения) среди основных и условно разрешенных видов использования - "для сельскохозяйственного производства". А согласно Постановлению администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области от 15.09.2017 N 68, образуемый земельный участок расположен в иной территориальной зоне СХ-2 - Зона сельскохозяйственных угодий. В связи с указанными нарушениями, Управлением Росреестра по Тамбовской области было предложено доработать межевой план с учетом вышеуказанных замечаний.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 13 -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
01.12.2017 ИП Шпак Л.Н. обратилась в администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением о согласовании схем расположения земельных участков, для проведения кадастровых работ; об осуществлении государственного кадастрового учета по образованным участкам; о заключении договора купли-продажи земельных участков, согласно заявлению от 08.12.2015 и представленным схемам к присвоенным кадастровым номерам земельных участков.
На основании предварительного согласования предоставления земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 68:22:1106001:120 был поставлен на государственный кадастровый учет - 30.09.2019.
В отзыве на первоначальные исковые требования ИП Шпак Л.Н., ответчик в лице Администрации Уваровского района Тамбовской области, после постановки спорных земельных участков на кадастровый учет указывало на необходимость подачи заявления, установленной формы для заключения договора купли-продажи земельных участков.
18.11.2019 ИП Шпак Л.Н. обратилась в Администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 68:22:1106001:120.
25.11.2019 Администрацией Уваровского района Тамбовской области данное заявление было возвращено заявителю на основании пункт 3 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ, подпункта 2.10.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов", утвержденного постановлением администрации района от 30.07.2019 N 290: - "заявление не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ".
19.12.2019 ИП Шпак Л.Н. повторно обратилась в Администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, на основании статьи 39.3 пункт 2 подпункта 9 Земельного кодекса РФ (на основании заявления от 08.12.2015).
По результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 19.12.2019, администрацией Уваровского района Тамбовской области в адрес истца был направлен для подписания: договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности на территории Уваровского района Тамбовской области N 7 от 15.01.2020, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 68:22:1106001:120 из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 101569 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, Уваровский район, на территории Моисеево-Алабушского сельсовета, в границах ЗАО "Нива", кадастровый квартал 68:22:1106001, вид разрешенного использования - растениеводство, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, находящийся в государственной собственности. Цена выкупа земельного участка согласно отчету об оценке от 14.01.2020 N 955/20-4, составляет 300 000 руб.
Рассмотрев представленные условия договора купли-продажи земельного участка, ИП Шпак Л.Н. не согласилась с редакцией пункта 2.1 договора, в соответствии с которыми цена земельного участка устанавливается в размере рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на момент подачи ИП Шпак Л.Н. заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 19.12.2019.
По мнению истца, цена земельного участка должна составлять 20% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 19.10.2016 (вступление в законную силу решения Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2016 по делу N А64- 1477/2016), в связи с чем истец уточнил исковые требования, просил принять пункты 2.1, 2.2, 2,3 договора купли-продажи земельного участка N 7 от 15.01.2020 в редакции истца, а именно:
"Цена выкупа земельного участка составляет 20% от кадастровой стоимости на момент вступления решения суда в законную силу 19.10.206 - 138 946,39 руб."
Пункт 2.2 договора: "Указанный земельный участок продается за 138 946,39 руб."
Пункт 2.3 договора: "Оплата земельного участка покупателем производится в течение 30 дней после вступления данного судебного решения в законную силу, на счет продавца". Данные уточнения приняты судом к рассмотрению.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ИП Шпак Л.Н. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В данном случае между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по размеру цены выкупаемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из положений статьи 554 и 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Истец указывал, что земельный участок, являющийся предметом рассматриваемого договора, приобретается им в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей с 15.07.2016) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в редакции, действующей с 15.07.2016) предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
В соответствии с пунктом 24 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в статье оснований, в том числе если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), действующей до 01.01.2017, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся уникальные характеристики объекта недвижимости, к которым относится описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017 (далее - Закон N 218-ФЗ), в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков. К одному из основных сведений об объекте недвижимости относится описание местоположения объекта недвижимости.
Частью 8 статьи 22 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Согласно положениям статьи 11.2 ЗК РФ, статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет, в связи с чем только земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета, могут быть объектом прав с точки зрения гражданского оборота.
Для реализации исключительного права на выкуп земельных участков без проведения торгов 15.12.2015 истец обратился с заявлением о выкупе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, арендованных для крестьянско-фермерского хозяйства.
Постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 139 от 30.12.2015 ИП Шпак Л.Н. в предоставлении земельных участков в собственность за плату без проведения торгов было отказано, со ссылкой на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов; а также на основании пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ - границы земельных участков, указанных в заявлении об их предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Оценивая данные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопрос и процесс выкупа спорного земельного участка без проведения торгов по заявлению от 15.12.2015 был окончен в момент получения истцом Постановления Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 139 от 30.12.2015, не обжалованного и не оспоренного истцом, поскольку была выявлена объективная невозможность выкупа спорных земельных участков. Истец согласился с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.
На это указывают и последующие действия, предпринятые истцом для уточнения границ арендованных земельных участков, в целях их последующего выкупа. Данное обстоятельство подтверждено заявлениями истца в Администрацию Уваровского района Тамбовской области от 05.09.2016, 11.03.2016.
Также, 08.02.2016 ИП Шпак Л.Н. обратилась в Администрацию Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области с заявлениями об утверждении схем арендованных земельных участков (всего 5 заявлений).
Постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 ИП Шпак Л.Н. отказано в предварительном согласовании предоставления земельных участков.
Не согласившись с постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков, ИП Шпак Л.Н. обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением об обязании произвести предварительное согласование границ земельных участков.
Однако, для осуществления правомочий пользователя земельного участка в силу положений статей 11.1, 11.2, 11.3 ЗК РФ именно полномочному органу необходимо осуществить ряд предусмотренных законом действий для определения границ земельного участка.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2016 по делу N А64-1477/2016 постановлением Администрации Моисеево-Алабушского сельсовета Уваровского района Тамбовской области N 32 от 03.03.2016 "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков Шпак Людмиле Николаевне" признано недействительным. Суд обязал Администрацию произвести предварительное согласование границ земельных участков.
Указанное свидетельствует о том, что истцом был инициирован процесс установления границ и площадей земельных участков (в том числе и спорного), согласования схем их расположения, в целях постановки испрашиваемых земельных участков на кадастровый учет для продажи. Начало указанному процессу положено вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Тамбовской области от 01.07.2016 по делу N А64-1477/2016, которым подтверждается право на выкуп ИП Шпак Л.Н. спорных земельных участков и факт уклонения администрации от предоставления в собственность истцу спорных земельных участков.
В ходе рассмотрения дела N А64-1477/2016 в суде апелляционной инстанции было установлено, что Администрацией в соответствии с договорами аренды земельного участка на территории Уваровского района Тамбовской области от 23.04.2009 N 92, N 91, N 90, N 89, N 88, N 87, N 86, N 85 КФХ "Родничок" Шпак Людмилы Николаевны были предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по адресу Тамбовская область, Уваровский район, в границах землепользования АОЗТ "Нива" поле N Ш площадью 298 00 кв.м, 10 000 кв.м, 241 000 кв.м, 97 000 кв.м, 590 000 кв.м, 149 000 кв.м, 309 000 кв.м, 576 000 кв.м сроком с 01.01.2009 по 21.12.2009.
Администрацией в соответствии с договорами аренды земельного участка на территории Уваровского района Тамбовской области от 26.04.2010 N 69, от 20.01.2011 N 28, от 10.02.2012 N 18 КФХ "Родничок" Шпак Людмилы Николаевны были предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по адресу Тамбовская область, Уваровский район, в границах землепользования АОЗТ "Нива" с кадастровыми номерами 68:22:1102001:2-165000 кв.м, 68:22:1102001:3- 10000 кв.м, 68:22:1102001:4-50000 кв.м, 68:22:1102001:5-52000 кв.м, 68:22:1103001:2-69000 кв.м, 68:22:1103001:3-28000кв.м, 68:22:1103001:4- 193000 кв.м, 68:22:1103001:5-30000 кв.м, 68:22:1103001:6-10000 кв.м, 68:22:1103001:7-8000 кв.м, 68:22:1106001:2-430000 кв.м, 68:22:1106001:3- 70000 кв.м, 68:22:1106001:4-40000 кв.м, 68:22:1106001:5-20000 кв.м, 68:22:1106001:6-40000 кв.м, 68:22:1106001:7-149000 кв.м, 68:22:1106001- 30000 кв.м, общей площадью 1394000 кв.м на срок 364 дня (с 01.01.2010 по 31.12.2010, 01.01.2011 по 30.12.2011, с 01.01.2012 по 30.12.2012).
22.04.2014 между ИП Шпак Л.Н. и ООО "Вектор" был заключен договор на выполнение кадастровых работ N Е_82_У, в соответствии с которым ООО "Вектор" было выполнено межевание пяти земельных участков, расположенных по адресу: Тамбовская область, Уваровский район, в границах землепользования АОЗТ "Нива" с границах кадастровых кварталов 68:22:1106001; 68:22:1103001; 68:22:1102001, включающих в себя земельные участки с кадастровыми номерами 68:22:1102001:2; 68:22:1102001:3; 68:22:1102001:4; 68622:1102001:5; 68:22:1103001:2; 68:22:1103001:3; 68:22:1103001:4; 68:22:1103001:5; 68:22:1103001:6; 68:22:1103001:7; 68:22:1106001:2; 68:22:1106991:3; 68:22:1106001:4; 68:22:1106001:5; 68:22:1106001:6; 68:22:1106001:7 и участок в КК 68:22:1106001 площадью 30 000 кв.м.
В материалы указанного дела заявителем также были представлены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории N 1 (площадь земельного участка 178448 кв.м), N 2 (148587 кв.м), N 3 (101569 кв.м), N 4 (148587 кв.м), N 5 (69214 кв.м).
ИП Шпак Л.Н. были даны пояснения, в соответствии с которыми ранее в договорах аренды была указана большая площадь арендуемых земельных участков в указанных квадратах. Заявителем были исключены из указанной большей площади овраги и пруды, соответственно, именно с/х земельные участки без торгов и хотел выкупить индивидуальный предприниматель.
Как было установлено судом, из 17 ранее арендованных земельных участков, предоставленных ИП Шпак Л.Н., было образовано 5 земельных участков, о выкупе которых и просил заявитель.
01.12.2017 ИП Шпак Л.Н. обратилась в администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением о согласовании схем расположения земельных участков, для проведения кадастровых работ; об осуществлении государственного кадастрового учета по образованным участкам; о заключении договора купли-продажи земельных участков, согласно заявлению от 08.12.2015 и представленным схемам к присвоенным кадастровым номерам земельных участков.
На основании предварительного согласования предоставления земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 68:22:1106001:120 был поставлен на государственный кадастровый учет - 30.09.2019.
После постановки на кадастровый учет спорного земельного участка, 18.11.2019 ИП Шпак Л.Н. обратилась в Администрацию Уваровского района Тамбовской области с заявлением (как того требовала Администрация Уваровского района Тамбовской области) о продаже земельного участка с кадастровым номером 68:22:1106001:120.
25.11.2019 Администрацией Уваровского района Тамбовской области данное заявление было возвращено заявителю на основании пункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ, подпункта 2.10.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов", утвержденного постановлением администрации района от 30.07.2019 N 290: - "заявление не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ".
По результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельных участков без проведения торгов от 19.12.2019, Администрацией Уваровского района Тамбовской области в адрес истца был направлен соответствующий договор для подписания.
По смыслу изложенных норм земельного законодательства (статьи 39.14, 39.15, 39.17 ЗК РФ) обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган соответствующего требованиям закона заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в связи с чем выкупную стоимость земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи соответствующего заявления.
В силу части 1 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно Постановлению Администрации Тамбовской области N 268 от 18.03.2015 "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тамбовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов" цена земельного участка определяется на дату подачи заявления и указывается в решении о предоставлении земельного участка в собственность (пункт 3).
Вместе с тем применительно к спорным правоотношениям для определения цели и даты обращения необходимо учитывать, что истец, начиная с 2016 года, стал совершать последовательные действия, направленные на получение в собственность арендуемых им земельных участков, волеизъявление истца являлось единым и направленным на приобретение участков (в том числе спорного) в собственность, учитывая, что у истца не могло быть иного интереса, чем интерес в выкупе конкретных земельных участков, пользование которыми осуществлялось истцом ранее по договорам аренды. Иного сторонами не доказано, из материалов дела не следует.
Именно решением суда от 01.07.2016 по делу N А64-1477/2016 установлено как право истца на выкуп испрашиваемых земельных участков (в том числе спорного), так и обязанность Администрации произвести предварительное согласование границ земельных участков.
При этом решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ.
Как следует из материалов дела, Администрация не выполнила обязанности по рассмотрению в установленные сроки заявления истца от 05.09.2016 о выкупе, тогда как уполномоченный орган должен приступить к рассмотрению такого заявления, поскольку предприниматель выразил свою волю на приобретение участков в собственность, в связи с чем, такое обращение должно быть квалифицировано по правилам статей 39.3, 39.16 ЗК РФ в целях соблюдения порядка приобретения публичных земельных участков.
Приведенные выше обстоятельства в целом не позволили ИП Шпак Л.Н. по независящим от нее обстоятельствам приобрести участок в собственность в установленный законом срок, что не лишает ее права на приобретение участка по цене на дату подачи заявления.
Указанные обстоятельства были установлены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела N А64-1692/2017 (постановление от 21.09.2020).
Согласно Постановлению Администрации Тамбовской области N 268 от 18.03.2015 "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тамбовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов" (в редакции, действующей с 19.03.2015 по 31.12.2016) цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается в размере двадцать процентов в случае продажи:
земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия задолженности по арендной плате и пени на день подачи заявления и надлежащего использования такого земельного участка в случае если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Исходя из фактически установленных по делу обстоятельств, допущенных уполномоченным органом бездействий по рассмотрению заявления в установленный законодательством срок, ответчик неправомерно полагает, что цена земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на момент подачи ИП Шпак Л.Н. заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 19.12.2019.
В соответствии с информацией, указанной в выписке из ЕГРН, на земельный участок с кадастровым номером 68:22:1106001:120, кадастровая стоимость земельного участка не установлена.
Рассмотрение данного дела неоднократно откладывалось, суд апелляционной инстанции предлагал ответчикам представить сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 68:22:1106001:120 по состоянию на 2016 год, принять меры по ее исчислению. Однако материалы дела не содержат доказательств принятия Администрацией достаточных и своевременных мер по установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка (статьи 9, 65 АПК РФ).
Ответчик не привел документально подтвержденных возражений относительно выводов суда первой инстанции со ссылками на действовавшие на момент подачи заявления Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Из Отчета ИП Кондратьева П.А. N 201/19 "Об определении рыночной стоимости земельных участков", дата оценки: 19.10.2016, следует, что рыночная стоимость земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначение - растениеводство, кадастровый номер: 68:22:1106001:120, площадью 10,1569 га составляет 98 000 руб.
Отчет ИП Кондратьева П.А. N 201/19 относительно рыночной стоимости объекта ответчиками не оспорен.
В силу статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ, разрешая преддоговорной спор в отношении условий представленного договора, виду наличие в материалах дела достоверных сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка и не принятия ответчиками мер по ее установлению в обоснование своей позиции об активности заинтересованного лица в период рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводами суда области.
При таких обстоятельствах, пункты договора купли-продажи N 7 от 15.01.2020 следует принять в следующей редакции: пункт 2.1 договора "Цена выкупа земельного участка составляет 98 000 руб.", пункт 2.2 "Указанный земельный участок продается за 98 000 руб.", пункт 2.3 договора купли-продажи N 7 от 15.01.2020 принять в редакции ответчика.
Позиция истца о возможности определения кадастровой стоимости земельного участка судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку такой расчет не подтвержден документально.
Таким образом, доводы, приведенные в жалобе, выводов суда не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой суда относительно установленных обстоятельств в отсутствии к тому оснований.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.06.2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.06.2020 по делу N А64-5704/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В. Ушакова
Судьи
Н.П. Афонина
С.И. Письменный
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
