Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года №19АП-241/2020, А35-9268/2019

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 марта 2020 года Дело N А35-9268/2019
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Кораблевой Г.Н.,
без вызова сторон, в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктов 47, 49 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 от 18.04.2017 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве",
рассмотрев в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КурскТрансСтрой" на решение Арбитражного суда Курской области от 11.12.2019 по делу N А35-9268/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) к обществу с ограниченной ответственностью "КурскТрансСтрой" (ОГРН 1074632019901, ИНН 4632087300) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в размере 26 971 руб. 13 коп., продолжив начисление пени с 05.09.2019 по день фактической оплаты долга,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КурскТрансСтрой" (далее - ООО "КурскТрансСтрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в размере 26 971 руб. 13 коп., продолжив начисление пени с 05.09.2019 по день фактической оплаты долга.
Решением Арбитражного суда Курской области от 11.12.2019 по делу N А35-9268/2019 исковые требования Комитета удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КурскТрансСтрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 11.12.2019, в связи с чем просило его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
КУМИ г. Курска представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания и без извещения сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Из материалов дела следует, что 29.06.2017 между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО "КурскТрансСтрой" (арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимости N 4983.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под оказание юридических услуг и прочие нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гайдара 13/3, лит А4, общей площадью 150,6 кв. м, на 1 этаже, на срок с 01.07.2017 по 29.06.2018 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 размер арендной платы в год составляет 298 835 руб., в том числе НДС 45 585 руб., в месяц 24 902 руб. 92 коп., в том числе НДС 3798 руб. 75 коп.
Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору, цена права заключения договора аренды (364 дня) составляет 253 250 руб., НДС 45 585 руб. Арендная плата в месяц составляет 21 104 руб. 17 коп., НДС в месяц 3 798 руб. 75 коп.
В силу пункта 3.2 договора аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 арендатор ежемесячно не позднее 10-го числа, следующего за отчетным месяцем, вносит сумму арендной платы (без НДС) на счет бюджета города Курска.
Арендуемое нежилое помещение в удовлетворительном состоянии было передано арендодателем арендатору по акту передачи-приема нежилого помещения от 01.07.2017.
ООО "КурскТрансСтрой" обратилось к КУМИ г. Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В ответ на указанное заявление КУМИ г. Курска направил в адрес ООО "КурскТрансСтрой" письмо от 21.12.2018 N 9147/07.01-14 с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 14.12.2018 N 15 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.
Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, 18.01.2019 ООО "КурскТрансСтрой" подготовил, подписал и направил в адрес КУМИ г. Курска протокол разногласий по первому абзацу пункта 3 договора и пункту 3.2. договора, с сопроводительным письмом, где выразил свое намерение подписать договор купли-продажи на иных условиях, с учетом редакции, указанной истцом в протоколе разногласий к договору.
Ссылаясь на то, что между продавцом и покупателем возникли разногласия относительно выкупной цены имущества по договору купли-продажи муниципального имущества N 15-2018/12/В от 21.12.2018, ООО "КурскТрансСтрой" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания Литер А4, а, площадью 150,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, д. 13/3, с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:102256:533), площадью 369 кв. м, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, 13, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4, 13/5, в части определения рыночной стоимости имущества в абзаце 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора.
Решением Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу N А35-1313/2019, были урегулированы разногласия, возникшие между КУМИ г. Курска и ООО "КурскТрансСтрой" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части определения рыночной стоимости имущества в абзаце 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора: абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи был изложен в следующей редакции: "Имущество продается по цене 1 202 322 руб. без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 руб."; пункт 3.2. договора купли-продажи был изложен в следующей редакции: "В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 202 322 руб. без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 руб., является начальной продажной ценой заложенного имущества".
Указывая на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп., истец на основании условий пункта 4.2. договора аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 начислил за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 неустойку в размере 26 971 руб. 13 коп.
Удовлетворяя исковые требования КУМИ г. Курска и руководствуясь положениями статей 329, 330, 445 - 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арбитражный суд области исходил из прекращения арендных отношений сторон с момента заключения договора купли-продажи арендованного объекта недвижимости, который при урегулировании преддоговорного спора в судебном порядке, определяется датой вступления соответствующего судебного акта в законную силу.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с иного момента, указанного в решении суда.
В соответствии с пунктами 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Решением Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу N А35-1313/2019, урегулированы разногласия между КУМИ г. Курска и ООО "КурскТрансСтрой" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным сторонами с момента вступления в законную силу решения суда, а договор аренды - прекратившим свое действие с этого момента (с 10.12.2019).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011 при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что задолженность ответчика по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 за период с марта по июль 2019 года составила 105 520 руб. 85 коп.
Возражения ООО "КурскТрансСтрой" о том, что взыскиваемая задолженность образовалась по вине кредитора, который неправомерно препятствовал арендатору в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного помещения, тем самым, продлив действие договора аренды, подлежат отклонению апелляционным судом.
Из смысла части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что оспаривание субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, приостанавливает течение сроков, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до дня вступления в законную силу решения суда.
Наличие между сторонами преддоговорного спора не свидетельствует о незаконности бездействия комитета при реализации им властно-распорядительных полномочий.
Согласно пункту 3.2.15 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Курск" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" течение срока подписания и направления в адрес комитета договора купли-продажи муниципального имущества приостанавливается в случае оспаривания заявителем достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Таким образом, время рассмотрения преддоговорного спора в суде, инициатором которого являлся арендатор, не может расцениваться в качестве просрочки исполнения обязательств со стороны комитета, поскольку срок заключения между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества до дня вступления в законную силу судебного акта должен быть приостановлен.
Рассмотрение арбитражным судом преддоговорного спора по имеющимся у сторон разногласиям относительно условий договора не может свидетельствовать о противоправности в действиях ответчика и их направленности на уклонение от заключения договора купли-продажи, а также наличии прямой причинно-следственной связь между действиями уполномоченного органа и возникшими у арендатора убытками (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 N 302-ЭС16-348).
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 4.2 договора аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 стороны согласовали, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки подлежат начислению пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 ГК РФ).
За просрочку внесения арендной платы истец начислил ответчику неустойку по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в сумме 26 971 руб. 13 коп.
Поскольку ответчик не исполнил обязательств по оплате, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит правомерным применение судом первой инстанции имущественной ответственности в виде договорной неустойки.
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями.
Таким образом, начисление договорной неустойки, рассчитанной в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 из расчета 0,3% от суммы основного долга в размере 105 520 руб. 85 коп. за каждый день просрочки до даты фактической уплаты суммы долга, является обоснованным и правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции также учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2020 по делу N А35-10979/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства, с общества взыскана задолженность по договору аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 N 4983 и неустойка за иной период.
При этом несогласие ответчика с заявленными КУМИ г. Курска требованиями представляет собой возражения по иску, что в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 АПК РФ не является основанием для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Учитывая, что данный спор относится к категории дел, указанных в пункте 1 части 1 статьи 227 АПК РФ, а предусмотренных частью 5 статьи 227 АПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не установлено, суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело в порядке упрощенного производства на основании имеющихся в деле доказательств.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержатся.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Курской области от 11.12.2019 является законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Курской области от 11.12.2019 по делу N А35-9268/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "КурскТрансСтрой" (ОГРН 1074632019901, ИНН 4632087300) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья Г.Н. Кораблева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка