Дата принятия: 25 марта 2021г.
Номер документа: 19АП-1161/2021, А08-6296/2020
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2021 года Дело N А08-6296/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2021 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Воскобойникова М.С.
судей
Кораблевой Г.Н.
Щербатых Е.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединым М.В.,
при участии:
от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Галкиной Е.В., представителя по доверенности N ВБ02-000041 от 12.11.2020, служебное удостоверение N 169,
от Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Картамышева И.С., представителя по доверенности N 42-11/59 от 22.12.2020 служебное удостоверение N 355,
от Прокуратуры Белгородской области: Руденко И.И., служебное удостоверение N 290805,
от ООО "Ямщик": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-6296/2020 по исковому заявлению Прокуратуры Белгородской области (ОГРН 1023101670569, ИНН 3124014851, 308024, г. Белгород, ул. Горького, д. 56А) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ОГРН 1023102358817, ИНН 3128003628, 309514, Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Ленина, д. 46/17), Обществу с ограниченной ответственностью "Ямщик" (ОГРН 1173123003448, ИНН 3128120480, 309546, Белгородская область, Старооскольский район, с. Городище, ул. Ленина, д. 251), при участии в деле в качеств третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области (ОГРН 1023102363008, ИНН 3128013369, 309514 Белгородская обл., г. Старый Оскол, ул. Ленина 46/17) о признании договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости недействительным в части,
УСТАНОВИЛ:
Прокуратура Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - ответчик 1, Департамент имущественных и земельных отношений), Общество с ограниченной ответственностью "Ямщик" (далее - ответчик 2, ООО "Ямщик") с требованием о признании договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости недействительным в части.
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 10.12.2020 по ходатайству истца суд исключил Администрацию Старооскольского городского округа из числа ответчиков по делу и привлёк Администрацию Старооскольского городского округа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 исковые требования удовлетворены полном объеме, пункты 3.1.1 и 7.2.2 договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости от 12.12.2019, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений и ООО "Ямщик" признаны недействительными.
Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Администрация Старооскольского городского округа обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-6296/2020 отменить в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области поддержали доводы апелляционных жалоб, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель Прокуратуры Белгородской области с доводами апелляционных жалоб не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзывах на апелляционные жалобы, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Ямщик" явку уполномоченных представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривалась в отсутствие его представителей.
Судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.12.2019 между муниципальным образованием -Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель) и ООО "Ямщик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату согласно постановлению администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 12.12.2019 N 3648 "О предоставлении ООО "Ямщик" в аренду, без проведения торгов, сроком на 49 лет, земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Центральная, N 27", земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2362, 0 кв.м, с видом разрешенного использования: магазины (размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которого составляет до 5 000 кв.м), расположенный по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, ул. Центральная, N 27.
Кадастровый номер земельного участка 31:06:0201012:2565 (п. 1.3 договора).
В соответствии с п. 1.4 договора на земельном участке расположено нежилое здание - магазин, с кадастровым номером 31:06:0201012:3090, площадью 1 073, 2 кв.м, находящееся в собственности арендатора.
Настоящий договор заключен сроком на 49 лет до 12 декабря 2068 года, вступает в силу с 12 декабря 2019 года (п. 2.1 договора).
Согласно п. 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть настоящий договор в случаях:
1) неустранения в установленный срок последствий совершенного земельного правонарушения;
2) использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель;
3) если территория, в границах которой расположен арендованный земельный участок, подлежит развитию в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа, а также нормативно-правовыми и распорядительными актами органов местного самоуправления Старооскольского городского округа о развитии застроенных территорий, а объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, изъятию для муниципальных нужд в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В соответствии с п. 7.2.2 договора при одностороннем расторжении настоящего договора арендодателем в случаях, предусмотренных пунктом 3.1.1 настоящего договора, арендодатель направляет нарочно с отметкой о получении либо заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес арендатора, указанный в реквизитах настоящего договора, уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
В этом случае арендатор считается уведомленным о досрочном расторжении договора, а договор считается расторгнутым со дня:
1) получения арендатором уведомления о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке;
2) получения арендатором заказного письма с уведомлением о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке;
3) возврата заказного письма с уведомлением о вручении, направленного в адрес арендатора, которое не получено арендатором.
Из материалов дела следует, что земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 12.12.2019.
Ссылаясь на то обстоятельство, что пункты 3.1.1 и 7.2.2 договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости от 12.12.2019 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают публичные интересы, заместитель прокурора Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда Белгородской области по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Условиями договора от 12.12.2019 урегулированы правоотношения сторон относительно аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:2565 для эксплуатации объектов недвижимости.
Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В этой связи, по смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.
Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 19.07.2019 N 303-ЭС19-12814 по делу N А24-6749/2018.
На основании изложенного довод Администрации Старооскольского городского округа о свободе договора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в силу специфики рассматриваемых гражданско-правовых отношений односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке прямо запрещен Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункты 3.1.1, 7.2.2 договора являются недействительными, как нарушающие прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет, в связи с чем заявленные прокурором требования подлежат удовлетворению.
Доводы Администрации Старооскольского городского округа о том, что прокурором не доказано нарушение прав неопределенного круга лиц или муниципального образования, подлежат отклонению по следующим основаниям.
В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" Прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
На основании приведенных норм права, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ). Оснований для вывода о том, что спорный договор аренды не мог быть совершен без включения недействительной части из материалов дела не усматривается.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-6296/2020 не имеется.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-6296/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
председательствующий судья
М.С. Воскобойников
судьи
Г.Н. Кораблева
Е.Ю. Щербатых
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
