Дата принятия: 25 июня 2020г.
Номер документа: 19АП-1133/2020, А14-15570/2018
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2020 года Дело N А14-15570/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей
Донцова П.В.,
Семенюта Е.А.,
Песниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степиной В.А.,
при участии:
от акционерного общества "Корпорация "ГРИНН"" (ОГРН 1024600949185, ИНН 4629045050, далее - АО "Корпорация "ГРИНН""):
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069, далее - ДИЗО Воронежской области):
от Администрации городского округа город Воронеж:
от ООО Культурный центр "Электроника":
от ЗАО Компания "АВА":
Медведев С.В., представитель по доверенности от 12.07.2018 N 335-юр;
Невареных Е.Д., представитель по доверенности от 18.09.2019 N 107;
представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
Апарина И.Ю., представитель по доверенности от 01.07.2019;
представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДИЗО Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 по делу N А14-15570/2018, принятое по заявлению акционерного общества "Корпорация "ГРИНН"" к ДИЗО Воронежской области о признании незаконным отказа от 25.06.2018 N 52-17-9985з,
третьи лица: Администрация городского округа город Воронеж, ООО Культурный центр "Электроника", ЗАО Компания "АВА",
УСТАНОВИЛ:
АО "Корпорация "ГРИНН"" обратилось в арбитражный суд с заявлением к ДИЗО Воронежской области о признании незаконным отказа от 25.06.2018 N 52-17-9985з и об обязании направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24, площадью 5 2 773 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 по делу N А14-15570/2018 заявленные требования удовлетворены.
Признан незаконным и отменен отказ ДИЗО Воронежской области от 25.06.2018 N 52-17-9985з.
На ДИЗО Воронежской области возложена обязанность направить в адрес АО "Корпорация "ГРИНН" проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24, площадью 5 773 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з.
Не согласившись с принятым судебным актом, ДИЗО Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в котором просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы ссылается на то, что спорный каскад не является объектом недвижимости. Также, по мнению ДИЗО Воронежской области, площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади объекта.
Кроме того, податель жалобы ссылается на допущение нарушений процессуального права - третье лицо ЗАО Компания АВА не было извещено надлежащим образом.
Судебное разбирательство по делу откладывалось на 15.05.2020, 19.06.2020.
В судебном заседании представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить принять по делу новый судебный акт.
Представители акционерного общества "Корпорация "ГРИНН"" и ООО Культурный центр "Электроника" возражали против доводов апелляционной жалобы, признавали решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 19.06.2020.
В продолженном судебном заседании представитель акционерного общества "Корпорация "ГРИНН"" поддержал ранее высказанную правовую позицию по делу.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что АО "Корпорация "ГРИНН" на праве собственности принадлежит сооружение (каскад фонтанов) с кадастровым номером 36:34:0106001:156, общей площадью 2 473,5 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7, о чём 14.05.2018 в ЕГРН внесена запись N 36:34: 0106001:156-36/001/2018-1.
Данное сооружение приобретено обществом по договору N 4516 купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2018, заключенного между ООО КЦ "Электроника" (Продавец) и АО "Корпорация "ГРИНН" (Покупатель).
Указанное сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0106001:24, общей площадью 5 773 кв.м., расположенном по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з, государственная собственность на который не разграничена.
25.05.2018 АО "Корпорация "ГРИНН" обратилось к ДИЗО ВО с заявлением N 119 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24 сроком на 5 лет без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Письмом N 52-17-9985з от 25.06.2018 уполномоченный орган отказал обществу в предоставлении земельного участка в связи с тем, что по данным "ВОРОНЕЖОБЛТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИИ" договор купли-продажи сооружения (каскад фонтанов) с кадастровым номером 36:34:0106001:156 не был зарегистрирован в порядке, установленном до введения в действие Федерального закона РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним", что, по мнению уполномоченного органа, свидетельствует о недействительности сделки в отношении сооружения с кадастровым номером 36:34:0106001:156.
Полагая, оспариваемый отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы АО "Корпорация "ГРИНН"", общество обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.
Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что спорное сооружение (каскад фонтанов) не входило в единый развлекательный комплекс парка "Дельфин", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2; является самостоятельным объектом, возможность восстановления работоспособности которого путём проведения ремонтных (а не восстановительных) работ не утрачена, границы фактического землепользования определялись ранее договором аренды N 2369-12/з от 04.12.2012, заключенным ДИЗО ВО с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, в связи с чем заявленные требования подлежали удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 9 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Статья 39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии со статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется аренда земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ (ст. 39.2 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, объектом, расположенным на спорном земельном участке, наличие которого в силу пункта 9 части 2 стать 39.6 ЗК РФ, по мнению заявителя, позволяет приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов, является сооружение каскад фонтанов.
Довод ДИЗО о том, что указанный объект не является объектом недвижимости, а представляет собой элемент благоустройства территории, подлежит отклонению в силу следующего.
Согласно данным заключения эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Вишневской Е.В. N 3303/6-3 от 08.07.2019, полученному в результате судебно-технической экспертизы, "исследуемое сооружение (каскад фонтанов), расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Переверткина, 7, обладает признаками, характерными для объекта недвижимого имущества, т.к. имеет заглубленный фундамент, подведенные коммуникации ливневой канализации, имеет прочную связь с землёй, конструкции исследуемого объекта не являются сборно-разборными, не предполагают многократную сборку/разборку и не могут быть демонтированы без повреждения, что исключает возможность перемещения, воссоздания и функционирования объекта по назначению на новом (ином) месте, а, следовательно, перемещение сооружения невозможно без несоразмерного ущерба его значению" (т.2 л.д. 163-170).
Отвечая на второй поставленный вопрос - "Является ли сооружение (каскад фонтанов) с кадастровым номером 36:34:0106001:156, площадью 2473,5м2, расположенное по адресу г. Воронеж, ул. Переверткина, д. 7, объектом недвижимого имущества", эксперт в заключении пояснил, что решение вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимого имущества носит правовой характер. Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект создан именно как недвижимость в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Из представленных в материалы документов следует, что ООО Культурный центр "Электроника" (предыдущий собственник спорного сооружения) в установленном порядке были выданы разрешение на строительство (реконструкцию) объекта (т. 3 л.д. 21), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т.3 л.д. 22), в материалах дела также имеется технический паспорт сооружения от 05.03.2007 (т.1 л.д. 79-86).
Спорное сооружение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0106001:156, собственником которого является АО "Корпорация "ГРИНН"" (т.1 л.д. 16).
При таких обстоятельствах принадлежащее на праве собственности заявителю сооружение (каскад фонтанов) относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными к нему стационарными коммуникациями, перемещение сооружения будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.
Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 08.06.2018 N 309-КГ18-6734 по делу N А60-35670/2017.
В обоснование своей позиции ДИЗО Воронежской области также ссылается на то, что спорное сооружение входит в состав парка "Дельфин" и находится на отведенном под парк земельном участке и значится под лит. Г16.
Указанный довод подлежит отклонению, поскольку согласносообщению ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" при техническом учете объекта расположенного по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Перевёрткина, 7, - сооружение (каскад фонтанов) лит. 1 площадью 2 473,5 кв.м. инв. N 49 и объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, - сооружение (бассейн) площадью 2 266,0 кв.м. инв. N 9785 лит. Г16, была допущена техническая ошибка объекта (т.1 л.д. 126).
В настоящий момент запись об объекте, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, (бассейн) площадью 2 266,0 кв.м. лит. Г16, погашена, технический учёт ликвидирован.
Вместе с тем, в технической документации БТИ учтён объект - сооружение (каскад фонтанов) в лит 1 площадью 2 473,5 м2., расположенный по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Перевёрткина, 7 (т. 1 л.д. 126).
Согласно экспертному заключению от 06.02.2019 N 11202/6-3 исследуемое сооружение (каскад фонтанов), является тем же объектом, который указан в техническом паспорте БТИ, инвентарный N 49 от 05.03.2007 под Лит. 1. (т.2 л.д. 84).
Факт погашения 14.11.2008 технической документации на объект, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, (бассейн) площадью 2 266,0 кв.м. лит. Г16, и замены инв. N 9785 на N 13091 подтверждается техническим паспортом объектов по ул. Остужева, 2, от 01.04.2008 (т.1, л.д. 74-77).
Кроме того, тот факт, что спорное сооружение (каскад фонтанов) не входило в единый развлекательный комплекс парка "Дельфин", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2, подтверждается тем, что весь имущественный комплекс, составляющий парк "Дельфин", согласно письму администрации городского округа город Воронеж от 26.10.2018 N 10737392 находится в муниципальной собственности (т.2 л.д. 6-24).
В свою очередь, спорное сооружение находилось в частной собственности: до заключения договора от 15.10.1997 у ЗАО "АВА" (т.1 л.д. 87), до заключения договора от 24.04.2018 N 4516 - у ООО КЦ "Электроника", в настоящее время у АО "Корпорация "ГРИНН"".
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что спорное сооружение (каскад фонтанов) не входило в единый развлекательный комплекс парка "Дельфин", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 2; является самостоятельным объектом, возможность восстановления работоспособности которого путём проведения ремонтных работ не утрачена.
Что касается довода о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для использования сооружения по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования, то судом первой инстанции обоснованно учтено, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0106001:24, площадью 5 773+/-27 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з, был сформирован в данных границах и поставлен на кадастровый учёт 12.04.2012 с видом разрешённого использования: фактически занимаемый сооружением (каскад фонтанов).
04.12.2012 данный земельный участок фактически занимаемый сооружением (каскад фонтанов) был предоставлен ДИЗО ВО по договору N 2369-12/з на праве аренды сроком до 04.12.2017 собственнику сооружения (каскад фонтанов) - ООО КЦ "Электроника".
Согласно пункту 2.4 договора N 2369-12/з от 04.12.2012 данный договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Находящееся на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0106001:24 сооружение (каскад фонтанов) было продано ООО КЦ "Электроника" по договору N 4516 купли-продажи недвижимого имущества только 24.04.2018. Однако, доказательств того, что в период с 04.12.2012 по 24.08.2018 ООО КЦ "Электроника" не использовало спорный земельный участок на предоставленном праве (договор аренды земельного участка N 2369-12/з был расторгнут после 04.12.2017, либо ДИЗО ВО возражало против использования ООО КЦ "Электроника" земельного участка после истечения срока договора аренды) суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Земельный кодекс РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке.
Как следует из материалов дела, границы фактического землепользования определялись ранее договором аренды от 04.12.2012 N 2369-12/з, заключенным ДИЗО ВО с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, доказательств изменения площади сооружения, что повлекло бы уменьшение площади земельного участка, фактические используемого при эксплуатации сооружения, не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка.
Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 20.04.2010 N 18-В10-3.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа от 25.06.2018 N 52-17-9985з и об обязании направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106001:24, площадью 5 2 773 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. Перевёрткина, д. 7з
Довод Департамента о ненадлежащем извещении третьего лица - ЗАО "АВА" судом первой инстанции о рассмотрении дела подлежит отклонению в силу следующего.
В материалах дела имеется почтовое уведомление о вручении, подтверждающее получение ЗАО "АВА" (представителем по доверенности Бобылевым) копии определения о назначении судебного заседания 22.12.2018 (т.2 л.д. 59). Таким образом, третье лицо было надлежаще извещено о начавшемся судебном процессе.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2020 по делу N А14-15570/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ДИЗО Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
П.В. Донцов
Судьи
Е.А. Семенюта
Н.А. Песнина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
