Дата принятия: 25 декабря 2020г.
Номер документа: 19АП-1111/2020, А35-928/2019
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2020 года Дело N А35-928/2019
Резолютивная часть постановления объявлена "25" декабря 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено "25" декабря 2020 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Пороника А.А., Воскобойникова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Азимут-ВН": Горбунова О.В., представителя по доверенности от 15.05.2020;
от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: Никитиной О.С., представителя по доверенности от 23.10.2020 (до перерыва);
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 12.12.2019 по делу N А35-928/2019 (судья Масютина Н.С.),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азимут-ВН" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, об исключении из ЕГРН сведений о земельных участках,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут-ВН" (далее- ООО "Азимут-ВН", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее- КУМИ г.Курска, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Азимут-ВН" и КУМИ г. Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества N 08-2018/10/В от 10.10.2018, изложив пункты 1, 3 указанного договора в следующей редакции:
- "1. "Продавец продаёт на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условиях приватизации арендуемого имущества от 02.10.2018 N 08, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, б/н, и земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 3 400 кв.м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Тускарная (далее - Имущество)";
- "3. Имущество продаётся по цене 2 756 602 руб. (два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот два рубля) без учёта НДС, стоимость здания - 297 602 (Двести девяносто семь тысяч шестьсот два) рублей без учёта НДС и стоимость земельного участка 2 459 000 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей без учёта НДС.".
Пункт 1.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 08-2018/10/В от 10.10.2018 исключить, а также
- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: г.Курск, улица Тускарная, установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: г. Курск, улица Тускарная, в размере 402 999 кв.м, и установив местоположение границ и координаты характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: г. Курск, улица Тускарная, по межевому плану от 10.06.2019, подготовленному кадастровым инженером Зубковым Кириллом Геннадьевичем;
- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: г.Курск, улица Тускарная, установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: г. Курск, улица Тускарная, в размере 3 400 кв.м и, установив местоположение границ и координаты характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: г. Курск, улица Тускарная, по межевому плану от 10.06.2019, подготовленному кадастровым инженером Зубковым Кириллом Геннадьевичем (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.
Решением Арбитражного суда Курской области от 12.12.2019 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, КУМИ г.Курска обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 22.12.2020 третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку полномочного представителя не обеспечило. В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Азимут-ВН" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.12.2020.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что ООО "Азимут-ВН" является арендатором нежилого здания, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, на основании договора аренды помещения муниципального нежилого фонда N 4474 от 25.08.2011.
Согласно пункту 2.1 договор аренды действует с 25.08.2011 по 23.08.2021.
Право собственности муниципального образования "Город Курск" на указанное нежилое здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2011 серия 46 АИ N 037061.
Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 4900 кв.м, по адресу: г.Курск, ул.Тускарная, переданном истцу в аренду на основании договора N 136765ю аренды земельного участка в городе Курске от 31.05.2012, заключенного с Земельным комитетом города Курска, для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха).
Срок аренды вышеназванного земельного участка установлен с 25.08.2011 по 23.08.2021 (пункт 2.1 договора аренды земельного участка).
Земельный участок также является собственностью муниципального образования, что следует из выписки из ЕГРН от 15.10.2020.
ООО "Азимут-ВН" обратилось в КУМИ г.Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения заявления ООО "Азимут-ВН" комитетом принято решение N 08 от 02.10.2018 об условиях приватизации арендуемого имущества. В адрес общества направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества N 08-2018/10/В от 10.10.2018.
Пунктом 1 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что продавец продаёт, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, б/н.
Пунктом 1.1 проекта договора установлено, что имущество находится на земельном участке площадью 4900 кв.м с кадастровым номером 46:29:102322:26 для рекреационной деятельности. Указанный земельный участок расположен в зоне Р-3, целью выделения которой является сохранение и развитие ценных в природном отношении территорий, пригодных для отдыха, спорта, санаторного лечения; размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур и в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.20001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее- Закон N 178-ФЗ) относится к числу земель, ограниченных в обороте, что означает невозможность предоставления его в частную собственность.
В соответствии с пунктом 3 проекта договора купли-продажи имущество продается по цене 1 044 067 руб. 80 коп. без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
Указанная стоимость имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.09.2018 N 339-04/09-18, выполненного ООО "Независимая оценка".
Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части выкупной цены, 12.10.2018 истец подготовил и направил в адрес ответчика протокол разногласий по пункту 3 договора, предложив выкупную стоимость имущества определить в размере 260 090 руб. без учета НДС.
09.11.2018 истец подготовил и направил в адрес ответчика уточненный протокол разногласий, в котором предметом договора является также земельный участок площадью 4 900 кв.м с кадастровым номером 46:29:102322:26, цена участка - 2 000 000 руб. без НДС.
Письмами КУМИ г. Курска N 7656/07.01-14 от 31.10.2018, N 8247/07.01-14 от 20.11.2018 протоколы разногласий от 12.10.2018 и от 09.11.2018 отклонены.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не доказан факт изъятия из оборота или ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, поэтому возможна только одновременная приватизация земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. В связи с наличием у сторон разногласий определением суда первой инстанции от 03.06.2019 назначена комплексная строительно-техническая, землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Эксперт", экспертам Максимовичу Сергею Леонидовичу (в части строительно-технической экспертизы), Зубкову Кириллу Геннадьевичу (в части землеустроительной экспертизы), Требесовой Надежде Владимировне (в части оценочной экспертизы). Границы и координаты поворотных точек земельного участка, занятого зданием, а также рыночная стоимость здания и земельного участка установлены экспертами, выводами которых суд области руководствовался при принятии решения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Как следует из материалов дела, у сторон возникли разногласия не только в отношении размера рыночной стоимости приобретаемого по спорному договору купли - продажи нежилого здания, но и в отношении приобретения земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.
По мнению истца, с которым согласился суд первой инстанции, отчуждение здания без земельного участка, на котором оно расположено, противоречит пункту 5 статьи 1 ЗК РФ о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, пункту 1 статьи 28 Закона N 178- ФЗ, предусматривающему, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом, пункту 2 статьи 552, статье 273 ГК РФ, пункту 7 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Ответчик, в свою очередь, полагает, что запрет на приватизацию земельного участка установлен пунктом 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, согласно которому не подлежат отчуждению в соответствии с указанным законом земельные участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Не соглашаясь с выводом суда области о наличии оснований для продажи земельного участка, а также исключения из единого государственного реестра недвижимости сведений о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102322:30 и 46:29:102322:26, адрес: г.Курск, улица Тускарная, и установления местоположения границ и координат характерных точек земельных участков по межевому плану от 10.06.2019, подготовленному кадастровым инженером Зубковым Кириллом Геннадьевичем, судебная коллегия руководствуется следующим.
Согласно выкопировке инвентарного дела N 214-2 на домовладение литер В без номера в парке 50 лет ВЛКСМ в Центральном округе г.Курска (т.1 л.д.105-112), назначение здания- конюшня.
По техническому паспорту здания по состоянию на 04.12.2008 в адресе (местоположении) объекта учета, в строке "улица (проспект, переулок и т.д.)" указано: парк 50 лет ВЛКСМ.
Факт нахождения выкупаемого здания в парке подтверждается также кадастровым паспортом здания.
Распоряжением Администрации города Курска от 13.03.2014 N 45-ра утвержден перечень названий улиц, площадей и других географических объектов города Курска. В перечне парков указан ЦПКиО им.50 лет ВЛКСМ.
Из акта проверки здания от 02.11.2017, составленного муниципальным казенным учреждением "Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска", следует, что здание, подлежащее использованию по условиям договора аренды как база для подготовки спортсменов ориентировщиков, не используется по назначению: входная дверь, оконные проемы закрыты металлом, стены и потолок не отделаны, на полу бетонная стяжка, электропроводка открытого типа отключена от центральной сети. Данное обстоятельство подтверждается фотографиями, в том числе приложенными к заключению экспертов.
Согласно выписке из ЕГРН от 15.10.2020 земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию "Город Курск", категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха), под иными объектами специального назначения.
Из выписки из ЕГРН от 15.10.2020 следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:30, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию "Город Курск", категория- земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования- для рекреационной деятельности, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 находится внутри земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.10.2020, публичной кадастровой картой, межевым планом земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:20.
Земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:20, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Тускарная, что следует из межевого плана земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:20.
Данное обстоятельство подтверждается также письмом Земельного комитета города Курска от 20.08.2018.
В межевом плане отражено, что на земельном участке 46:29:102322:20:ЗУ1, впоследствии поставленном на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:102322:30, на площади 2072 кв.м и 262 кв.м находятся проезды, 18710 кв.м- особый режим использования земли- территория поселений неолита, 156 кв.м и 111613 кв.м - прибрежная защитная полоса реки Тускарь; на земельном участке 46:29:102322:20:ЗУ2, впоследствии поставленном на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:102322:26, на площади 247 кв.м находится проезд, 404 кв.м - прибрежная защитная полоса реки Тускарь, 133 кв.м- строение нежилое.
Как следует из межевого плана на земельные участки 46:29:102322:20:ЗУ1 и 46:29:102322:20:ЗУ2 являются землями общего пользования.
Границы водоохранной зоны реки Тускарь установлены в соответствии с постановлением Правительства Курской области от 15.12.2003 N 130 "Об установлении водоохранных зон и прибрежных защитных полос на реках Сейм, Тускарь и протоке Кривец на территории города Курска, а также режима их использования.
На основании постановления Администрации города Курска от 29.06.2013 N 2414 на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102322:30 установлены обремения: проезд к смежным землепользованиям, охранная зона береговой полосы реки Тускарь площадью 55045 кв.м, водоохранной зоной реки Тускарь площадью 254184 кв.м, охранной зоной прибрежной защитной полосы реки Тускарь площадью 92160 кв.м и 156 кв.м.
Согласно заключению эксперта-землеустроителя Зубкова К.В. ООО "Эксперт" нежилое здание конюшни расположено на территории земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 по адресу: г.Курск, ул.Тускарная (парк 50 лет ВЛКСМ).
Экспертом установлено, что на земельном участке находится детская площадка, с северном стороны от здания- асфальтированная дорога общего пользования, с южной стороны проходит прибрежно-защитная полоса реки Тускарь.
Экспертом решено расположить возможные границы земельного участка, необходимого для использования здания, с одной стороны в пределах асфальтированной дороги общего пользования, с другой стороны в пределах границ прибрежно-защитной полосы, при этом вытянув участок от нежилого здания конюшни в западном и восточном направлении. В результате данных работ экспертом определено возможное месторасположение земельного участка площадью 3400 кв.м и его уникальные характеристики (координаты поворотных точек), сформированного из части земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, а также части смежного земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30.
Экспертом подготовлен межевой план от 10.06.2019 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 3 400 кв.м, установлены местоположение границ и координаты характерных точек земельного участка, из состава формируемого земельного участка исключены объекты общего пользования - асфальтированная дорога (является пешеходной) и детская площадка (схема N 2).
По мнению ответчика, земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 по адресу: г. Курск, ул. Тускарная, являются городским парком 50 лет ВЛКСМ (парком "Боева дача").
В подтверждение указанного обстоятельства ответчиком представлены в материалы дела, в том числе в суд апелляционной инстанции, следующие относимые и допустимые доказательства.
О размещении парка на нечетной стороне реки Тускарь, закреплении за парком соответствующих земельных участков и наличии на балансе парка объектов инфраструктуры упоминается в решении Курского областного Совета депутатов трудящихся от 09.07.1970, постановлении исполкома Курского городского совета депутатов трудящихся N 557 от 23.10.1970.
Об организации деятельности парка 50 лет ВЛКСМ приняты постановление исполкома Курского городского Совета народных депутатов от 17.02.1989 N 34, постановление главы Администрации города Курска от 08.09.1993, постановление Администрации города Курска орт 25.06.2001 N 795.
Согласно решению Курского городского Собрания от 15.05.2008 N 43-4-ОС "Об утверждении генерального плана города Курска" городской парк культуры и отдыха 50 лет ВЛКСМ организован на базе существующих лесов в пойме реки Тускарь.
В соответствии с постановлением Администрации города Курска от 09.12.2019 N 2541 парк культуры и отдыха им.50-летия ВЛКСМ (Боева дача) включен в список учреждений культурно-досугового типа городской агломерации.
Парк организован на базе существующих лесов в пойме реки Тускарь, в парке находятся футбольные поля, пешеходные дорожки, пляжи.
В соответствии с постановлением Администрации Курской области от 20.07.2012 N 607-па "Об утверждении схемы развития и размещения особо охраняемых природных территорий в Курской области на период до 2020 года" в перечень планируемых особо охраняемых природных территорий регионального значения входит, в том числе лесопарковая зона "Боева дача".
В соответствии с указанным постановлением в редакции постановления Администрации Курской области от 14.01.2020 N 23-па в пункт 3 "Природные парки" раздела II "Перечень планируемых особо охраняемых природных территорий регионального значения" включен парк "Боева дача", который имеет историческое и эстетическое значение, служит местом отдыха населения.
Как следует из письма Комитета природных ресурсов Курской области от 17.12.2020 проведено комплексное экологическое исследование парка "Боева дача", проведена работа по установлению границ природного парка, подготовлена карта (план), подготовлен проект Администрации Курской области "Об особо охраняемой природной территории регионального значения- природном парке "Парк "Боева дача" (статья 19 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях").
Из проекта постановления следует, что природный парк "Боева дача" расположен в кадастровых кварталах 46:29:101049, 46:29:102322, 46:29:101043, 46:29:10104948, в границах природного парка находятся, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30.
В соответствии с заключением кадастрового инженера Л.Г.Башковой от 21.12.2020 земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 находится внутри участка 46:29:102322:30 (парк культуры и отдыха им. 50-летия ВЛКСМ (парк "Боева дача") с разрешенным использованием - для рекреационной деятельности, которые являются землями общего пользования.
В соответствии с корректурой генерального плана г.Курска, утвержденной решением Курского городского Собрания от 22.12.2016 N 326-5-ОС, земельные участка с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 относятся к функциональной зоне спорта и отдыха. Размещение конюшни и конноспортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102322:26 не предусмотрено.
Согласно пункту 8 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- ГрК РФ) в генеральном плане города Курска отображены зоны с особыми условиями использования территории, в том числе водоохранная зона р.Тускарь. В соответствии с указанной картой земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 входят в охранную зону реки Тускарь.
Вышеуказанное подтверждается выкопировкой из корректуры генерального плана г.Курска (карта архитектурно-ландшафтного анализа территории. Карта зон с особыми условиями использования), выкопировки из Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск".
В письме Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 25.08.2019 указано, что испрашиваемый земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории - в прибрежной защитной полосе и водоохраной зоне реки Тускарь, в отношении которых статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам, в том числе рекреационным.
Частью 11 статьи 35 ГрК РФ предусмотрено, что в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов является то, что их правовой режим определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и застройки.
Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", утвержденным решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС "О правилах землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 находятся в рекреационной зоне Р3 "зона рекреационных объектов (отдых, спорт). Целью выделения данной рекреационной зоны является сохранение и развитие ценных в природном отношении территорий, пригодных для отдыха, спорта, санаторного лечения, размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
Как следует из проекта планировки центральной части г.Курска, утвержденной постановлением Администрации города Курска от 18.10.2013 N 3628 (в редакции от 28.12.2018 N 3049) данные земельные участки относятся к функциональной зоне рекреационных и озелененных территорий.
В силу пункта 12 статьи 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Пунктами 9, 12 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Таким образом, использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поскольку спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования (парка), используемой неограниченным кругом лиц.
При этом Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не содержит запрета на приватизацию здания отдельно от земельного участка в случае, если земельный участок не подлежит приватизации в силу закона.
Ссылка ответчика на неправомерность отчуждения здания ввиду запрета на приватизацию земельного участка основана на неверном толковании норм права.
Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2020 N 308-ЭС20-12700 по делу N А32-3334/2019, на которое ссылается ответчик в обоснование вывода о неправомерности отчуждения здания, принято по делу с иными обстоятельствами.
На основании изложенного требования истца об урегулировании разногласий в части выкупной цены здания являются обоснованными.
Согласно заключению экспертов N 870/19 от 15.07.2019 рыночная стоимость по состоянию на 05.07.2018 нежилого здания литер В, площадью 114,9 кв.м, адрес: г. Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, б/н, составляет 297 602 руб. без НДС.
Представленное в материалы дела экспертное заключение в части определения рыночной стоимости здания соответствует требованиям, предъявляемым законом. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых выводов, из материалов дела не усматривается.
Ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлено. На основании изложенного, принимая во внимание данные о квалификации эксперта-оценщика Н.В.Требесовой, предупреждение экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд области обоснованно принял заключение в порядке статьи 64 АПК РФ в качестве достоверного доказательства по настоящему делу.
Довод ответчика об отсутствии оснований для применения определенной экспертом рыночной стоимости нежилого здания ввиду того, что отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта, изготовленный ООО "Независимая оценка" по заказу КУМИ г.Курска, не оспорен в судебном порядке, противоречит пункту 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на нерассмотрение судом области ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Земельного комитета города Курска и Комитета архитектуры и градостроительства города Курска несостоятелен.
В определении суда области от 26.09.2019 указано на рассмотрение ходатайства ответчика о привлечении третьих лиц. Суд пришел к выводу о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курской области, следовательно, ходатайство отклонено.
Права указанных органов, наряду с ответчиком входящих в структуру Администрации города Курска (постановление Администрации города Курска от 11.11.2019 N 2289) и представляющих интересы муниципального образования, судебным актом по спору об урегулировании разногласий, стороной которого они не являются, не затрагиваются.
При этом Земельный комитет города Курска ликвидирован указанным постановлением Администрации города Курска, его полномочия переданы КУМИ г.Курска.
При таких обстоятельствах пункт 1 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: "1. Продавец продаёт на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условиях приватизации арендуемого имущества от 02.10.2018 N 08, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, б/н (далее - Имущество)".
Абзац 1 пункта 3 договора следует изложить в следующей редакции: "Имущество продаётся по цене 297 602 руб. (двести девяносто семь тысяч шестьсот два) рубля без учёта НДС- основная сумма платежа".
График платежей (приложение N 1 к договору купли-продажи от 10.10.2018 N 08-2018/10/В) подлежит изменению сторонами исходя из установленной судом выкупной стоимости здания.
Основания для исключения из договора пункта 1.1, а также исключения из единого государственного реестра недвижимости сведений о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102322:30, 46:29:102322:26, адрес: г.Курск, улица Тускарная, и установления местоположения границ и координат характерных точек земельных участков по межевому плану от 10.06.2019, подготовленному кадастровым инженером Зубковым Кириллом Геннадьевичем, отсутствуют.
На основании заявления истца от 03.12.2019 в суде первой инстанции об отнесении на него судебных расходов вне зависимости от результата рассмотрения дела судебные расходы относятся на истца.
Заявитель апелляционной жалобы согласно положениям статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 14 и 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию с ответчика не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Курской области от 12.12.2019 по делу N А35-928/2019 изменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Азимут-ВН" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества N 08-2018/10/В от 10.10.2018, изложив пункт 1, абзац 1 пункта 3 договора в следующей редакции:
"1. Продавец продаёт на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условиях приватизации арендуемого имущества от 02.10.2018 N 08, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, парк 50 лет ВЛКСМ, б/н (далее - Имущество)".
"3. Имущество продаётся по цене 297 602 руб. (двести девяносто семь тысяч шестьсот два) рубля без учёта НДС- основная сумма платежа".
В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых
Судьи А.А. Пороник
М.С. Воскобойников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
