Дата принятия: 15 сентября 2020г.
Номер документа: 18АП-9099/2020, А76-18674/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2020 года Дело N А76-18674/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Аникина И.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Емельянова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу N А76-18674/2019.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Емельянова Андрея Николаевича - Мирный Н.В. (доверенность от 28.02.2020, удостоверение адвоката).
Индивидуальный предприниматель Емельянов Андрей Николаевич (далее - истец, ИП Емельянов А.Н.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сребрянскому Александру Святославовичу (далее - ответчик, ИП Сребрянский А.С.) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.05.2017 за первый и второй кварталы2019 года в размере 12 000 руб., расторжении договора аренды от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.11.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.3, л.д.15-16).
Определениями суда от 17.09.2019, 21.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стройлюкс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 (резолютивная часть решения объявлена 02.07.2020) принят отказ ИП Емельянова А.Н. от требования о взыскании с ИП Сребрянского А.С. 12 000 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа б/н от 02.05.2017, заключенного ИП Емельяновым А.Н. и ИП Сребрянским А.С., в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017 N 2 отказано (т.4, л.д.65-71).
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Емельянов А.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды, поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в части неисполнения обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках. Неисполнение соответствующей обязанности ответчиком в течение длительно периода времени повлекло для истца ущерб, что он в значительно степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Податель жалобы считает, что вывод суда об отсутствии в направленном ответчику письме от 26.04.2019 N 8 (т.1, л.д.112) требования о выплате выкупной стоимости земельных участков, отсутствии суммы выкупной стоимости каждого земельного участка, отсутствии срока исполнения соответствующего требования, является несостоятельным и противоречит тексту письма от 26.04.2019 N 8. Порядок расчета выкупной стоимости, по мнению подателя жалобы, согласован сторонами в тексте договора (пункт 3.3), в связи с чем был известен сторонам договора. При этом за все время действия договора аренды ни ответчик, ни третье лицо (ООО "Стройлюкс") не направляли истцу предложение заключить договор долевого участия или произвести иной расчет по выкупу арендованных земельных участков. Податель жалобы также считает, что судом первой инстанции не учтен факт утраты сторонами интереса к реализации оформленного договором проекта. Кроме того, по мнению подателя жалобы, является ошибочным вывод суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты прав.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
До начала судебного заседания от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
От ответчика к дате судебного заседания поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу судом апелляционной инстанции отказано по основаниям частей 1 и 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с непредставлением доказательств направления отзыва всем лицам, участвующим в деле.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал ее доводы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.05.2017 между ИП Емельяновым А.Н. (арендодатель) и ИП Сребрянским А.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа на срок до 25.04.2025, зарегистрированный Управлением Росреестра по Челябинской области 12.05.2017 (далее - договор, т.1 л.д. 8-12).
Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером (далее - КН) 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв. м, категория земель - земли промышленности, разрешенное использование - для строительства кондитерской фабрики, гормолзавода N 3, картофелепродуктов, расположенный по адресу г. Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2008.
Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями договора произвести выкуп у арендодателя участков путем внесения выкупной цены участков, указанной в пункте 3.3 договора, в течение 180 дней с момента получения арендатором разрешения на строительство соответствующего многоэтажного многоквартирного дома на конкретном арендованном земельном участке. По письменному соглашению сторон указанный срок может быть увеличен.
Арендатор обязуется произвести выкуп участков, арендованных по настоящему договору, в собственность путем уплаты всей выкупной цены в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора (пункт 5.1.3 договора аренды).
Между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 (т.1, л.д. 11 оборот) которым договор аренды дополнен пунктом 1.3 следующего содержания:
"Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок".
Как указывает истец, в период исполнения договора аренды собственником земельного участка по инициативе арендатора и для целей получения разрешений на строительство выполнено разделение земельного участка с КН 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв. м, на двенадцать земельных участков меньшей площади, имеющих следующие КН:
- 74:19:0901002:5245, общей площадью 3 237 кв. м;
- 74:19:0901002:5246, общей площадью 3 459 кв. м;
- 74:19:0901002:5247, общей площадью 1 227 кв. м;
- 74:19:0901002:5248, общей площадью 3 117 кв. м;
- 74:19:0901002:5249, общей площадью 1 806 кв. м;
- 74:19:0901002:5250, общей площадью 2 802 кв. м;
- 74:19:0901002:5251, общей площадью 3 729 кв. м;
- 74:19:0901002:5252, общей площадью 1 496 кв. м;
- 74:19:0901002:5253, общей площадью 3 328 кв. м;
- 74:19:0901002:5254, общей площадью 170 кв. м;
- 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв. м;
- 74:19:0901002:5256, общей площадью 2 001 кв. м.
Разрешенное использование земельных участков - для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше (т.1, л.д. 89-196).
После осуществления раздела земельного участка и регистрации за арендодателем права собственности на двенадцать вновь образованных земельных участков между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.11.2017 N 2 к договору аренды, которым оформлены арендные отношения в отношении выделенных земельных участков (т.1, л.д. 63-69).
Далее с письменного согласия арендодателя между ИП Сребрянским А.С. (арендатор) и ООО "Стройлюкс" (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков от 20.12.2017 на срок до 20.12.2019 (т.1, л.д. 45-46).
В феврале 2019 года собственником дополнительно выполнено разделение арендованного земельного участка с КН 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв. м на семнадцать земельных участков со следующими КН:
- 74:19:0901002:8131, общей площадью 13 150 кв. м;
- 74:19:0901002:8132, общей площадью 1 371 кв. м;
- 74:19:0901002:8133, общей площадью 3 732 кв. м;
- 74:19:0901002:8134, общей площадью 3 421 кв. м;
- 74:19:0901002:8135, общей площадью 2 653 кв. м;
- 74:19:0901002:8136, общей площадью 1 538 кв. м;
- 74:19:0901002:8137, общей площадью 1 374 кв. м;
- 74:19:0901002:8138, общей площадью 2 462 кв. м;
- 74:19:0901002:8139, общей площадью 3 314 кв. м;
- 74:19:0901002:8140, общей площадью 347 кв. м;
- 74:19:0901002:8141, общей площадью 2 549 кв. м;
- 74:19:0901002:8142, общей площадью 4 654 кв. м;
- 74:19:0901002:8143, общей площадью 5 824 кв. м;
- 74:19:0901002:8144, общей площадью 1 023 кв. м;
- 74:19:0901002:8145, общей площадью 3 726 кв. м;
- 74:19:0901002:8146, общей площадью 27 775 кв. м;
- 74:19:0901002:8147, общей площадью 2 725 кв. м. (т.2, л.д. 1-185).
Право аренды ИП Сребрянского А.С. на вновь образованные 17 земельных участков не зарегистрировано.
Истец полагает, что в течение действия договора аренды ответчик существенно нарушал условия договора, что выразилось в фактах невнесения им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а именно - дважды просрочены квартальные платежи - за 1 квартал 2019 года в размере 6 000 руб. и за второй квартал 2019 года в размере 6 000 руб. Просрочки оплаты пользования земельными участками допускались ответчиком и ранее.
Также истец усматривает существенное нарушение условий договора (пункт 3.1 договора) в неисполнении ответчиком обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках.
Кроме того, по мнению истца, ответчиком нарушен пункт 10.2 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора по незамедлительному уведомлению арендодателя о наступлении любого события, которое могло бы негативно повлиять на его способность исполнить свои обязательства по договору. В обоснование соответствующего факта истец указывает на сокрытие ответчиком информации о возбуждения в отношении ответчика как физического лица уголовного дела.
26.04.2019 истец направил в адрес ответчика требование об устранении в срок до 16.05.2019 допущенных нарушений условий договора аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017 (исх. N 8), в том числе о полной оплате задолженности по аренде в сумме 12 000 руб., выкупе земельных участков, в отношении которых получены разрешения на строительство.
Также истец выразил намерение расторгнуть договор аренды с 16.05.2019, в связи с чем просил ответчика подписать соглашение о расторжении договора (т.1, л.д. 41-44).
Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, принимая во внимание факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в сумме 12 000 руб., истец отказался от имущественного требования о взыскании с ответчика указанной суммы долга, в связи с чем производство по делу в указанной части судом первой инстанции прекращено. Выводы суда первой инстанции в части принятия отказа от иска по имущественному требованию и прекращения производства по делу истцом не оспариваются, решение суда первой инстанции в указанной части не обжалуется.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора, суд первой инстанции указал, что само по себе нарушение срока выкупа земельных участков ответчиком не может быть признано судом достаточным основанием для расторжения договора в силу положений пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных нарушений условий договора, квалифицируемых как существенные, на которые ссылается истец, судом первой инстанции не установлено.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между сторонами сложились правоотношения в рамках заключенного в надлежащей форме договора аренды земельного участка с правом последующего выкупа от 02.05.2017, в том числе с учетом заключенных в дальнейшем дополнительных соглашений к данному договору.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы гражданского законодательства не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, который образован в результате выдела из арендованного земельного участка.
Напротив, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на сохранение права аренды в случае разделения арендуемого земельного участка, что также следует из правовой позиции, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.
Таким образом, раздел земельного участка не влечет прекращение договора.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена при разрешении аналогичных споров.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Аналогичные разъяснения изложены в пунктах 25 - 26 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Истец полагает, что в период действия договора аренды ИП Сребрянским А.С. допущены существенные нарушения его условий, поскольку арендатором были нарушены сроки внесения арендных платежей за первый и второй кварталы 2019 года.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Суд первой инстанции оценил предоставленные в материалы дела доказательства и установил, что 26.04.2019 истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения направлено требование об устранении допущенных существенных и неоднократных нарушений условий договора аренды, в том числе о полном погашении задолженности по арендной плате и выкупе земельных участков, на которые получены разрешения на строительство, в срок до 16.05.2019.
Ответчик оставил без удовлетворения требование истца о выкупе земельных участков, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, однако задолженность по арендной плате погасил 14.05.2019 на сумму 18 000 руб. с указанием назначения платежа - "Оплата по договору аренды с правом выкупа от 02.05.2017 мкр 51А арендная плата за 1,2,3 кварталы 2019 года, без НДС".
Таким образом, нарушение условий договора о выплате арендной платы устранено ответчиком до обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание устранение факта нарушения договорных обязательств ответчиком после направления ему требования 26.04.2019 в разумный срок - менее месяца, суд полагает, что данное нарушение условий договора аренды сам по себе не может являться достаточным основанием для его расторжения.
Довод о существенном нарушении ответчиком условий договора об обязанности выкупа земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка.
Из материалов дела следует, что в отношении арендованных ИП Сребрянским А.С. земельных участков субарендатором - ООО "Стройлюкс" получено 12 разрешений на строительство:
- RU74315000-21-ж-2018 от 01.06.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5248);
- RU74315000-18-ж-2018 от 01.06.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5250);
- RU74315000-19-ж-2018 от 01.06.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5251);
- RU74315000-20-ж-2018 от 01.06.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5252);
- RU74315000-9-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-14-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-15-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-12-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-13-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-8-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-11-ж-2018 от 01.06.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255);
- RU74315000-10-ж-2018 от 31.05.2018 (земельный участок с КН 74:19:0901002:5255) (т.3, л.д. 24-51).
Позиция истца заключается в том, что с момента получения последнего из указанных выше разрешений на строительство (01.06.2018) до настоящего времени прошло более 680 дней. При этом ни один из земельных участков, на которые получены разрешения на строительство в рамках договора аренды, ответчиком не выкуплен, как не выкуплен и субарендатором земельных участков - ООО "Стройлюкс".
Таким образом, просрочка исполнения ИП Сребрянским А.С. предусмотренного пунктом 3.1 обязательства по выкупу земельных участков составляет от полугода до двух лет.
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование пунктов 3.1, 5.1.3 договора аренды с учетом цели договора (организация строительства объектов жилого назначения с последующим выкупом земельных участков), сопоставления с другими условиями (пункт 5.1.11 договора аренды - об обязанности арендатора обеспечить проектирование и строительство объектов жилого назначения; пункт 8.1 договора аренды - о возможности передачи земельных участков в субаренду), смыслом договора в целом и сложившейся практикой взаимоотношений сторон, указывает на то, что условие о сроках выкупа земельных участков связано с наступлением согласованного сторонами события - получением разрешения на строительство применительно к конкретному земельному участку как самим арендатором, так и иным уполномоченным лицом (которому арендатором переданы соответствующие права в рамках перенайма или поднайма, в данном случае - ООО "Стройлюкс").
В силу положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которым признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неисполнение покупателем недвижимого имущества обязанности по оплате приобретенного товара может являться основанием для расторжения договора по основаниям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции обоснованно не признал существенным нарушение условий договора аренды в части несоблюдения сроков выкупа земельных участков, поскольку, как следует из условий договора аренды - а именно пункта 3.1 договора - оплата выкупной цены производится путем зачета встречных однородных требований по договору (договорам) долевого участия в строительстве многоэтажных многоквартирных жилых домов и оформляется актом зачета встречных однородных требований, подписанного сторонами настоящего договора. В случае изменения способа платежа иным способом, не предусмотренным настоящим пунктом, такое изменение возможно только по письменному соглашению сторон.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, изначально при заключении договора стороны исходили из расчетов по договору путем зачета встречных требований, денежных расчетов между сторонами не предполагалось.
Предоставление встречного исполнения при этом ожидалось только на стадии строительства и заключения договоров долевого участия в строительстве, что непосредственно следует из содержания пункта 3.1 договора.
Вместе с тем, договором аренды от 02.05.2017 не определен порядок заключения таких договоров долевого участия в строительстве, не согласован перечень действий каждой из сторон договора, что привело к правовой и фактической неопределенности в части исполнения соответствующей обязанности по заключению таких договоров каждой из сторон договора аренды.
Доказательств возможности заключения таких договоров и уклонения ответчика от такого заключения истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Также истец не представил доказательств предъявления ответчику требований о заключении договоров долевого участия в строительстве, уклонения ответчика от проведения зачета взаимных требований в целях расчета при выкупе земельных участков согласно пункту 3.1 договора аренды.
Кроме того, сам истец признает невозможным исполнение пункта 3.1 договора по обстоятельствам, связанным с внесением изменений с 01.07.2019 в статью 15.4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающей запрет на привлечение денежных средств дольщиков без использования эскроу счетов.
Таким образом, невозможность исполнения пункта 3.1 договора аренды, предусматривающего зачет требований, обусловлена изменением действующего законодательства, а не действиями (бездействием) ответчика.
Довод подателя жалобы о невозможности исполнения договора аренды при наличии обременений в отношении земельных участков записи об аренде ИП Сребрянского А.С. и субаренде ООО "Стройлюкс" во внимание не принимается.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды заключен сторонами на срок до 25.04.2025. Таким образом, истец, действуя добросовестно и разумно, добровольно определяя размер платы за пользование земельным участком, предполагал о наличии ограничений в отношении земельных участков в виде права аренды на протяжении значительного периода времени.
Утрата у истца интереса в исполнении условий договора, при активной позиции ответчика в части возражений против предъявленных истцом требований, не может являться обстоятельством, при наличии которого возможно расторжение договора в судебном порядке.
Доказательств принятия действий, направленных на внесение изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы, и отказа ответчика от внесения таких изменений истец не представил.
Учитывая изложенное, требование истца о расторжении договора аренды следует признать преждевременным.
Отказывая истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции правомерно отметил, что переданный ответчику земельный участок имел вид разрешенного использования, не связанный со строительством жилых домов.
Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для вывода об ожидании истцом получения дохода в виде денежных средств от приобретения участков, в том числе до изменения вида разрешенного использования земельного участка (участков) и стадии строительства жилых домов с заключением договоров долевого участия в строительстве.
Суд первой инстанции обоснованно отметил, что в силу положений пункта 3.3 договора аренды порядок выкупной цены каждого арендованного земельного участка определяется сторонами равной стоимости 15% от площади всех продаваемых жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений в соответствующем возводимом арендатором многоэтажном многоквартирном жилом доме на соответствующем земельном участке.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возможность формирования и согласования сторонами выкупной стоимости земельного участка (участков), являющихся предметом договора аренды, с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения N 2, и возможности ее достоверного определения для каждого земельного участка в отдельности.
Суд первой инстанции верно отметил, что в направленном ответчику требовании от 26.04.2019 N 8 (т.1, л.д. 13) не указана конкретная выкупная стоимость каждого из земельных участков, в связи с чем по данному доводу нельзя признать соблюденным досудебный порядок направления требования о расторжении договора.
Соответствующий расчет с указанием точной выкупной стоимости каждого из спорных земельных участков не приведен истцом и в апелляционной жалобе.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии в деле доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.
Такое основание для досрочного расторжения договора, как нарушение срока выкупа земельных участков, находящихся в аренде у ответчика, сторонами в договоре аренды не указано и соответствующих доводов истцом не приведено.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что часть из спорных земельных участков согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, обременена договорами долевого участия в строительстве, что также не оспаривается истцом и следует из текста апелляционной жалобы (раздел 5 жалобы, страница 7 жалобы).
Таким образом, расторжение договора аренды фактически приведет к невозможности реализации застройщиком своих обязательств, вытекающих из заключенных договоров участия в долевом строительстве, невозможности окончания строительства жилых домов и, как следствие, нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства - физических лиц.
Довод подателя жалобы о том, что суд неправомерно указал на неверный способ защиты нарушенного права, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку избранный истцом способ судебной защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Предъявляя иск о расторжении договора аренды от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.11.2017, истец должен доказать факт существенного нарушения ответчиком условий договора.
Между тем таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что само по себе нарушение срока выкупа земельных участков не может быть признано судом достаточным основанием для расторжения договора аренды, притом что условиями договора аренды не исключена возможность повторного получения разрешения на строительство.
Факт возбуждения в отношении ответчика как физического лица уголовного дела не является в силу действующего гражданского законодательства основанием для расторжения договора аренды.
При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 27.07.2020 N 39.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу N А76-18674/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Емельянова Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.А. Аникин
Судьи: Г.Н. Богдановская
М.И. Карпачева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
