Дата принятия: 18 августа 2020г.
Номер документа: 18АП-8386/2020, А47-16355/2018
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2020 года Дело N А47-16355/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимохина О.Б.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Федосова Алексея Алексеевича и индивидуального предпринимателя Осадчего Владислава Викторовича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.06.2020 по делу N А47-16355/2018.
В судебном заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель Федосов Алексей Алексеевич лично (паспорт), по устному ходатайству представитель Аитов Амир Дамирович (диплом, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Федосов Алексей Алексеевич (далее - ИП Федосов, истец) обратился в Арбитражного суда Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Осадчему Владиславу Викторовичу (далее - ИП Осадчий, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности в размере 503 614 руб. 33 коп., из которых: 11 750 руб. штрафа, 40 000 руб. задолженность про арендной плате за декабрь 2018 года, 21 425 руб. задолженность за электроэнергию за ноябрь и декабрь 2018 года, 36 232 руб. 26 коп. задолженность по арендной плате за январь 2019 года, 9 950 руб. 81 коп. задолженность за электроэнергию за январь 2019 года, 87 360 руб. задолженность по арендной плате за период с 28.01.2019 по 31.03.2019, 82 855 руб. 47 коп. стоимость восстановительных работ внутренней и наружной отделки помещения N 2, 25 350 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей за декабрь 2018 года, январь 2019 года, 188 690 руб. 79 коп. - разница в оплате за электроэнергию за весь период аренды (с учетом принятых судом уточнений - т. 3, л.д. 121).
ИП Осадчий представил встречный иск (в редакции от 30.12.2019) о взыскании с ИП Федосова суммы штрафа за нарушение условий п. 7.4. договора аренды в размере 103 500 руб. в период с 15.02.2017 по 17.12.2019, а также излишне произведенный платеж за электроэнергию в размере 10 712 руб. 50 коп. за октябрь 2018 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СОВИН С" (далее - ООО "СОВИН С", общество, третье лицо).
Решением суда от 05.06.2020 (резолютивная часть объявлена 28.05.2020) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ИП Осадчего в пользу ИП Федосова взыскано 302 758 руб. 78 коп., в том числе 183 003 руб. 31 коп. основного долга, 36 900 руб. штрафа, 82 855 руб. 47 коп. ущерба, а также 2 418 руб. расходов на оплату государственной пошлины. Встречные исковые требования удовлетворены частично: с ИП Федосова в пользу ИП Осадчего взыскано 114 112 руб. 50 коп., из которых 10 712 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, 103 400 руб. штрафа, а также 4 422 руб. расходов на оплату государственной пошлины. С учетом частичного удовлетворения первоначального иска и частичного удовлетворения встречного иска проведен зачет: с ИП Осадчего в пользу ИП Федосова взыскано 188 646 руб. 28 коп. долга.
С вынесенным решением не согласились стороны и обжаловали его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ИП Осадчий (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права.
Так, податель жалобы не согласен с взысканием с него стоимости восстановительных работ внутренней и наружной отделки помещения в размере 82 855 руб. 47 коп. Отмечает, что отчет ООО "Союз экспертов" не мог учитывать состояние обследуемого помещения на 15.02.2017 - дату передачи помещения в аренду, а также на январь 2019 года, поскольку акты о передаче помещения не составлялись по вине ИП Федосова - это было установлено в суде и указано в решении суда. Также при составлении отчета не мог быть установлен ремонт, произведенный ответчиком, поскольку последний о составлении данного отчета не сообщал и не мог пояснить, какие были проведены работы. Указывает, что работы проведены ответчиком на основании п. 4.1.7 договора - по размещению вывески и баннера на фасаде здания, на основании п. 5.2.1 договора - по установке и монтажу оборудования и приспособлений для торговли. В связи с этим, ответчик считает недопустимым доказательством отчет ООО "Союз экспертов" по результатам визуального обследования помещения.
Податель жалобы считает незаконным и немотивированным вывод суда, что уведомление не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Тем более, что на основании данного уведомления Федосов прекратил государственную регистрацию договора аренды. По мнению апеллянта, указание суда на то, что в договоре отсутствуют положения, позволяющие арендатору немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке до истечения срока его действия, противоречат п. 11.3 договора - по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если арендодатель создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением его.
Апеллянт указывает, что он как арендатор, принял по закону и договору аренды все меры для возврата помещения - прекратил деятельность, освободил помещение, уведомил за 2 месяца об этом арендодателя, составил акт приема-передачи помещения, в котором предоставил возможность указать арендодателю свои требования, если возникнут. Эти обстоятельства признал в суде сам ИП Федосов.
Отмечает, что оценивая обстоятельства дела, суд не дал оценки, что нарушение п. 4.1.6, 4.1.13 договора аренды, допущенное ИП Федосовым, очевидно является существенным.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что отказ ИП Осадчего от договора соответствуют условиям договоров и установленной воли сторон, в связи с тем, что арендованное помещение арендатор не имел возможности использовать, поскольку доступ в него был заблокирован арендодателем, суд неправомерно взыскал с ИП Осадчего арендные платежи до 31.03.2019 после прекращения договора.
Также, по мнению апеллянта, суд безосновательно признал увеличение размера аренды с 01.01.2019, поскольку это не только нарушает п. 3.4 договора аренды о необходимости известить не менее чем за месяц, но и еще раз свидетельствует о злоупотреблении правом ИП Федосова, который после получения уведомления о прекращении договора аренды и освобождения помещения увеличивает арендную плату.
Кроме того, податель жалобы не согласен с решением суда в части взыскания штрафа за период с 10.01.2019 по 31.08.2019. Так, при подписании акта приема-передачи помещения и расторжении договора аренды с 28.01.2019 ответчик согласен был заплатить ИП Федосову арендные платежи до 27.01.2019, однако, ИП Федосов от подписания акта приема помещения уклонялся, как и от получения арендной платы, настаивая на выплате 500 000 руб.
Апеллянт ссылается на чрезмерность размера взыскиваемой неустойки, при этом в решении не приведен расчет суда, а указана сумма штрафа. Вместе с тем, согласно п. 7.4 договора за просрочку уплаты арендных платежей взыскивается штраф в размере 50 руб. за каждый день просрочки. Период с 10.01.2019 по 31.08.2019 составляет 232 дня. Таким образом, штраф не может быть больше 232*50= 11 600 руб.
Отмечает, что удовлетворяя требования ИП Федосова о взыскании штрафа в размере 36 900 руб., суд вышел за пределы исковых требований (они составляют 11 750 руб.) и не учел правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определениях от 22.04.2004 N 154-0, от 21.12.2000 N 263-0.
В апелляционной жалобе ИП Федосов (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права.
Так, податель жалобы указывает, что арбитражный суд первой инстанции, выйдя за пределы заявленных исковых требований, самостоятельно рассмотрел вопрос о расторжении договора, в мотивировочной части решения указал дату, с которой договор аренды считается расторгнутым; также ошибочно указал, что инициатором расторжения договора аренды от 15.02.2017 является арендодатель. Отмечает, что судом обстоятельство того, что являлось основанием для внесения записи о погашении аренды, не установлено. При этом, суд, сославшись на то, что запись внесена по заявлению арендодателя, без указания, на основании какого документа стало возможным подать такое заявление, незаконно возложил на него бремя ответственности инициатора к расторжению договора аренды. По мнению апеллянта, имеющимися в деле доказательствами, в т.ч. встречным иском, подтверждается обстоятельство того, что именно арендатор является инициатором расторжения договора аренды. Судом не исследован вопрос о дате фактического прекращения арендных отношений, которая в уведомлении о расторжении указывалась арендатором.
Податель жалобы считает, что вывод суда о том, что арендодатель (истец по первоначальному иску) возражал относительно факта расторжения договора аренда в одностороннем порядке по инициативе арендатора - не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
По мнению апеллянта, оплата за электроэнергию может производиться по показаниям прибора учета, либо, в случае неиспользования такого прибора, по потребляемой мощности оборудования, что согласовано сторонами в договоре. Для расчета потребленной арендатором электроэнергии использовано согласованное сторонами положение договора, о расчете потребленной электроэнергии на основании потребляемой мощности оборудования. Поскольку, согласно характеристикам оборудования, используемого ответчиком в арендуемом помещении, его совокупная мощность составила более 5 (пяти) кВт, арендодатель, соблюдая баланс интересов сторон, произвел расчет потребленной электроэнергии исходя из предусмотренного договором минимального количества поставки электроэнергии в 5 кВт/час. Однако, как поясняет апеллянт, судом данное обстоятельство не исследовалось. Вместо этого, суд указал, что в договоре аренды отсутствуют условия оплаты электроэнергии по потребляемой мощности оборудования, используемого арендатором. Также судом необоснованно не приняты доводы истца о том, что прибор учета был неисправен.
Податель жалобы не согласен с выводом суда, что при фиксации показаний прибора учета 30.09.2018 допущена опечатка, в связи с чем, в сентябре 2018 года ответчиком проведена фактическая оплата и за октябрь, поскольку, в октябре 2018 года зафиксированы меньшие показания прибора учета. Однако в материалах дела нет документальных доказательств допущенной опечатки. Между тем, достоверность показаний прибора учета в сентябре 2018 года подтверждается ведомостью учета электроэнергии, где фиксация показания прибора учета подтверждена подписью представителя ответчика. Также этой ведомостью устанавливается, что количество потребленной арендатором электроэнергии в сентябре 2018 года соразмерно среднему ежемесячному количеству потребленной арендатором электроэнергии. Соответственно, в отсутствие доказательств сокращения деятельности арендатора в сентябре-октябре 2018 года, в отсутствие предпосылок к такому, делать выводы о том, что в эти два месяца ответчиком потреблялось в два раз меньше электроэнергии, является ошибочным. Напротив, с учетом количества среднемесячного потребления электроэнергии, с очевидностью можно утверждать, что октябрьские показания прибора учета являются некорректными.
Также, по мнению апеллянта, невнимательность при исследовании документов, имеющихся в деле, привело к произвольному и бездоказательному установлению обстоятельств дела, противоречащих имеющимся в деле доказательствам. Одновременное исследование двух редакций встречного искового заявления привело к ошибочным выводам суда и вынесению заведомо незаконного решения о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Податель жалобы указывает, что при установлении и исследовании обстоятельств дела судом допущены многочисленные ошибки. Толкование договора аренды с третьим лицом, установление факта нарушения обязательства, произведено не на основе имеющихся документов и иных доказательств, а в произвольной форме, целиком и полностью повторяя безосновательные доводы истца по встречному иску. Так суд указывает, что "в материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества от 17.02.2017, заключенный между ООО "СОВИН" и ИП Федосовым. Между тем, в материалах дела представлен договор аренды с ООО "СОВИН С" (ИНН 5610218790), заключенный с ИП Федосовым. Также в исследованных судом договорах аренды различный предмет.
Отзывы на апелляционные жалобу не поступили.
ИП Осадчий представил письменные возражения на апелляционную жалобу ИП Федосова.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), с учетом мнения представителей истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
В судебном заседании ИП Федосов и его представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы и возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ИП Осадчего.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ИП Федосовым (арендодатель) и ИП Осадчим (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.02.2017 (далее - договор; т. 1, л.д. 14-19), на условиях которого, арендодатель передает арендатору (во временное владение и пользование), а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 68,4 кв.м, этаж 01, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Новоселов, д. 12, помещение 2, кадастровый номер: 56-56-01/21412010-236. Арендодатель предает арендатору объект в состоянии, позволяющим осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре (п. 1.1. договора).
Согласно п. 2.1. договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшее с момента подписания.
На основании п. 3.1.1 размер арендной платы по договору устанавливается в размере 40 000 руб., НДС не предусмотрен.
Начисление арендной платы начинается через 60 календарных дней с момента регистрации договора в установленном порядке. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца (п. 3.2.1 договора).
В соответствии с п. 3.1.3 договора, арендную плату входит стоимость водоснабжения (ХВС и ГВС), теплоснабжения, а также водоотведение. Электроснабжение "объекта" оплачивается арендатором самостоятельно арендодателю на основании показаний приборов учета или по потребленной мощности оборудования, принадлежащее и используемое арендатором, по цене энергоснабжающей организации "помещение" (договора). Оплата за используемую электроэнергию производится арендатором не позднее пятого числа следующего месяца за прошедшим на основании выставленных арендодателю актов, счетов-фактур, фактических показаний счетчиков на начало и конец периода (при наличии).
Обязанность арендатора по оплате арендной платы считается исполненной арендатором с момента списания денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.4 договора арендодатель вправе изменить размер ежемесячной арендной платы не чаще одного раза в год с момента регистрации договора на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленной (опубликованный) государственным органом статистики Оренбургской области, но не более 4%. При этом арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней об изменении арендной платы до даты её изменения.
На основании п. 6.1 договора, арендодатель передает арендованное "объект", а арендатор принимает его в течении 3-х дней после 30 (тридцати) со дня государственной регистрации договора по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние "объекта" на момент его передачи.
При прекращении арендных отношений, арендатор передает объект в течении 10 календарных дней, а арендодатель принимает его по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние объекта на момент его передачи. При этом, арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются арендатором да даты расторжения договора, согласованной сторонами в уведомлении о расторжении договора аренды и дополнительном соглашении о его расторжении (п. 6.2 договора).
В соответствии с п. 9.1 договора, срок аренды составляет семь лет с даты его государственной регистрации.
Истец, ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по указанному договору: 40 000 руб. за декабрь 2018 года, 36 232 руб. 26 коп. за период с 01.01.2019 по 27.01.2019, 87 360 руб. за период с 28.01.2019 по 31.03.2019, всего 163 592 руб. 26 коп. обратился в суд.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика 11 750 руб. штрафа за неуплату арендных платежей за период с июня 2017 по ноябрь 2018 гг., 220 066 руб. 60 коп. задолженность за электроэнергию за ноябрь, декабрь 2018 года, за январь 2019 года, а также разница за весь период аренды, 25 350 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей за периоды с 06.12.2018 по 31.08.2019, и с 06.01.2019 по 31.08.2019, а также 82 855 руб. 47 коп. стоимость восстановительных работ внутренней и наружной отделки помещения.
Ответчик по первоначальному иску в письменном отзыве на иск (т. 1, л.д. 121-122) указал, что согласно пункту 2. договора аренды, арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли разливными напитками и сопутствующими товарами. При этом согласно п. 4.1.6 договора аренды арендодатель обязуется не осуществлять лично торговлю товарами и не сдавать помещение в аренду с подобным ассортиментом арендатора, как в здании, в котором расположено помещение, так и на всей прилегающей к нему территории. Данный пункт договора арендодателем был нарушен, поскольку как в данном здании, так и на прилегающей территории им сданы в аренду помещения для торговли аналогичным ассортиментом. Кроме того, согласно постановлению Правительства Оренбургской области от 14.09.2012 N 786-п деятельность арендатора по продаже разливных напитков ограничена, а для ее осуществления необходимо образование в арендуемом помещении предприятия общественного питания, что неосуществимо арендодателем. В связи с этим арендатором было направлено истцу уведомление о расторжении договора аренды от 27.11.2018, тогда же была остановлена работа магазина, отключено все оборудование и освобождено помещение. При этом истец прекратил доступ ответчика в помещение, однако уклоняется от подписания акта о возврате помещения и соглашения о расторжении договора аренды помещения.
Исходя из этого, арендатор указывает, что обязанность по уплате арендных платежей за декабрь 2018 года, а также штрафа на основании п. 3.5 договора аренды не возникает. Задолженности по оплате электроэнергии не имеет, поскольку оплачивалась электроэнергия за весь 2018 год, в подтверждение чего представлены платежные поручения.
В дополнительном отзыве (т. 2, л.д. 87-91) ответчик по первоначальному иску указал, что поскольку площадь была сдана арендодателем другим лицам с аналогичной деятельностью, продажи сократились, в связи с чем сроки платежей были нарушены из-за действий самого арендодателя. В связи с прекращением деятельности в декабре 2018 года, ответчик по первоначальному иску полагает, что не возникла обязанность по оплате арендных платежей за период с 28.01.2019 по 31.03.2019.
В подтверждение прекращения деятельности в арендуемом помещении, ответчиком по первоначальному иску, представлены справка отделения сбербанка о том, что терминал заблокирован, расчеты по кассе завершены, справка ИП Губайдуллина С.А., подтверждающая о том, что 07.12.2019 имущество Осадчего В.В. было вывезено с арендуемого помещения, уведомление о расторжении договора об оказании охранных услуг с 13.12.2018, приказ ООО "Охранное предприятие "БАРС" о расторжении договора об оказании охранных услуг.
Также ответчик по первоначальному иску полагает, что поскольку арендодатель препятствовал в пользовании помещением, загородил помещение щитом, обязательства по оплате арендных платежей с января по март 2019 г. прекращены по инициативе арендодателя.
Кроме того, ответчик по первоначальному иску возражает относительно взыскания электроэнергии, указав, что не представлен расчет, каким способом производилась начисление, в здании находились иные арендаторы, которые должны также нести бремя содержания по оплате электроэнергии.
В свою очередь, ИП Осадчий представил встречное исковое заявление, мотивированное тем, что арендодатель нарушил п. 4.1.6 договора аренды, согласно которому арендодатель не будет сдавать помещение другим лицам для осуществления торговли аналогичными товарами.
При этом, как указывает ИП Осадчий, арендодатель сдал в аренду помещение магазину "Совин", который также осуществляют продажу аналогичной продукции.
Ссылаясь на п. 7.4 договора, истец по встречному иску рассчитал штраф, из расчета 100 руб. в день, и просит взыскать с ответчика по встречному иску сумму штрафа за нарушение условий договора в размере 103 500 руб. за период с 15.02.2017 по 17.12.2019 (1035 дней).
Кроме того, истец по встречному иску просит суд взыскать неосновательное обогащение в виде необоснованной оплаты за электроэнергию в сумме 10 712 руб. 50 коп. за октябрь 2018 года.
Удовлетворяя первоначальные и встречные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобу ИП Федосова, выслушав ИП Федосова и его представителя, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества от 15.02.2017, стороны не отрицают.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.
В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с согласованными условиями договора, арендатор обязан оплачивать арендную плату и электроэнергию, установленную п. 3.1. договора.
Как указал ИП Осадчий, со ссылкой на п. 11.3. договора аренды, он направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 123).
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судом первой инстанции, договор аренды от 15.02.2017, заключенный на срок семь лет, зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.
Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ установлено общее правило, определяющее момент изменения и прекращения обязательства - с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. При расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, обязательства сторон договора прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ), поэтому юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством.
Отсутствие государственной регистрации соответствующего соглашения влечет признание его незаключенным.
В силу п. 11.3 договора аренды предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора.
В уведомлении о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.02.2017, подписанного арендатором, указано на уведомление о дате расторжения договора аренды с 28.01.2019, в связи с невозможностью продолжения дальнейшей коммерческой деятельности по адресу: г. Оренбург, ул. Новоселов, д. 12, помещение N 2, кадастровый номер 56-56-01/214/2010-236 из-за отсутствия лицензии и предписаний контролирующих органов и невозможностью вести предпринимательскую деятельность, после выхода постановления Правительства Оренбургской области от 14.09.2012 N 786-п.
Указанное уведомление получено ИП Федосовым 27.11.2018 и не оспаривается сторонами.
Согласно ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора, в том числе, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, а также если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
При этом, в соответствии с нормами п. 1 ст. 612 ГК РФ арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, являлись скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В противном случае, арендатор не вправе ссылаться на наличие недостатков в принятом имуществе.
Как верно установил суд первой инстанции, в договоре отсутствуют положения, позволяющие арендатору немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке до истечения срока его действия.
Также обоснованно не принят судом первой инстанции довод ИП Осадчего о невозможности продолжения дальнейшей коммерческой деятельности по адресу: г. Оренбург, ул. Новоселов, д. 12, помещение N 2, кадастровый номер 56-56-01/214/2010-236 из-за отсутствия лицензии и предписаний контролирующих органов и невозможностью вести предпринимательскую деятельность, после выхода Постановления Правительства Оренбургской области от 14.09.2012 N 786-п, поскольку указанные обстоятельства не являются основаниями для одностороннего отказа от договора аренды, согласованным сторонами.
Иных обстоятельств арендатором в уведомлении о расторжении не заявлено.
Принимая во внимание отсутствие в договоре положений, позволяющих арендатору немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно признал указанное уведомление ненадлежащим основанием для досрочного расторжения договора аренды от 15.02.2017.
Таким образом, принимая во внимание уведомление о погашении ограничения (обременения) права от 11.04.2019 N 56/001/140/2019-9902 (т. 2, л.д.39), в котором содержится запись об ограничении (обременении) права: аренда погашена 11.04.2019, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договор аренды прекратил свое действие 11.04.2019, следовательно, требование арендодателя об уплате арендных платежей по 31.03.2019 обоснованно, и с учетом срока прекращения договора аренды, не нарушает прав арендатора.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования ИП Федосова о взыскании с ИП Осадченко суммы задолженности по арендной плате в размере 163 592 руб. 26 коп.
Доводы ИП Осадчего о том, что ответчик освободил помещение в декабре 2018 года, правомерно отклонены судом первой инстанции.
Так, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), в рассматриваемом случае неиспользование помещения, не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, поскольку, доказательства расторжения договора аренды от 15.02.2017 и возврата арендатором помещения арендодателю по акту приема-передачи, в материалы дела не представлены.
Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ доказательств, безусловно свидетельствующих об освобождении ответчиком помещения в сроки, указанные самим арендатором, а также документов о возврате помещения арендодателю до момента прекращения действия договора (11.04.2019) в материалы дела не представлено, акт о приеме-передаче спорного помещения от 04.01.2019, на который ссылается ИП Осадчий составлен арендатором в одностороннем порядке, в отсутствие арендодателя, без документальных доказательств приглашения арендодателя и доказательств направления в его адрес указанного акта, в связи с чем, не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего возврат помещения.
Также судом первой инстанции верно отмечено, что из текста уведомления о расторжении договора видно, что ИП Осадчим указано о дате расторжения договора аренды с 28.01.2019, что противоречит доводам самого арендатора, о том, что он освободил помещение в декабре 2018 года.
ИП Федосовым также заявлено требование о взыскании задолженности по электроэнергии в размере 31 375 руб. 81 коп. за период с ноября 2018 года по январь 2019 года, а также разницы в виде недоплаты электрической энергии за весь период действия договора аренды в размере 188 690 руб. 79 коп.
Согласно п. 3.1.1 договора, оплата за электроэнергию происходит на основании выставленных арендодателю актов, счетов-фактур, фактических показаний счетчиков на начало и конец периода (при наличии).
Истцом представлен расчет задолженности.
Принимая во внимание условия договора, и сложившиеся между сторонами отношения по оплате электроэнергии, суд первой инстанции правомерно не принял расчет истца, поскольку он не согласован договором, и не определен сторонами, в связи с чем оснований для взыскания разницы в оплате электроэнергии за весь период аренды не имеется.
При этом, арендодателем не представлено счетов энергоснабжающей организации именно на указанную сумму, по помещению, которое занимал арендатор.
Как верно указал суд первой инстанции, доказательств выставления арендатору счетов на вышеуказанные суммы в период действия договора аренды, также не имеется. Из представленных документов следует, что электроэнергия оплачивалась арендатором на протяжении всего периода действия договора аренды по показаниям прибора учета и на основании выставленных арендодателем счетов (т. 1, л.д. 94-98).
С учетом представленных расчетов, платежных документов, ведомости съема показаний прибора учета, выставленных счетов, судом установлено, что задолженности по оплате за октябрь 2018 года у ответчика по первоначальному иску не имеется.
Как следует из ведомости учета показаний (т. 1, л.д. 94) 30.09.2018 зафиксированы показания 26 487, 31.10.2018 - 26 436, 30.11.2018 - 27451.
Довод ИП Федосова о том, что прибор учета был неисправен, следовательно, необходимо за октябрь, ноябрь и декабрь 2018 года рассчитывать количество потребленной электроэнергии, исходя из среднемесячных показаний, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку документальных доказательств неисправности прибора учета не представлено, равно как не представлено документальных доказательств обращения в сетевую организацию с заявлением о неисправном приборе учета.
Учитывая отсутствие документальных доказательств неисправности прибора учета, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сторонами при фиксации показаний прибора учета 30.09.2018 допущена опечатка и ответчиком при оплате электроэнергии за сентябрь 2018 года, произведена фактически оплата показаний 26487, следовательно оснований для выставления счета на оплату за октябрь 2018 года у истца не имелось.
Данные выводы также подтверждаются последующим поведением сторон, а именно: 30.11.2018 сторонами фиксировались показания прибора учета, и выставлен счет на оплату, исходя именно из показаний приборов учета (т. 1, л.д. 98).
Как верно указал суд первой инстанции, выставление дополнительных счетов за истекший период по среднемесячным объемам, при наличии зафиксированных сторонами показаний приборов учетов, произведено истцом в одностороннем порядке, доказательств правомерности таких действий суду не представлено.
Судом произведен перерасчет стоимости электроэнергии, исходя из условий договора, и представленных показаний приборов учета, согласно которому задолженность по электроэнергии за ноябрь 2018 года составила 8698 руб. 55 коп. (счет на оплату - т. 1, л.д. 98).
Показания прибора учета в декабре 2018 года сторонами не фиксировались, определить объем фактически потребленной электроэнергии не представляется возможным.
При этом ответчик, после фактического освобождения помещения не проявил достаточную степень осмотрительности, не зафиксировал совместно с представителем истца показания прибора учета.
В силу изложенных обстоятельств, судом произведен перерасчет и удовлетворил требования ИП Федосова о взыскании стоимости потребленной электроэнергии частично за ноябрь, декабрь 2018 года в сумме 19 411 руб. 05 коп., правомерно отказав во взыскании стоимости электроэнергии за январь 2019 года, поскольку в январе 2019 года арендатор деятельность, ведущую к потреблению электроэнергии, в арендуемом помещении не вел, указанное документально не оспорено истцом, и фактически признано исходя из письменных уточнений (т. 2, л.д. 42).
Также ИП Федосовым предъявлено требование о взыскании штрафа в размере 37 100 руб. в связи с нарушением сроков оплаты арендных платежей.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
В силу п. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В п. 7.4 договора указано, стороны несут материальную и иную ответственность за нарушение условий договора, в случае просрочки, уплаты арендных платежей взыскивается штраф 50 рублей за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчиком допущено нарушение сроков оплаты услуг, форма соглашения о неустойке соблюдена, требование истца о взыскании с ответчика штрафа является обоснованным.
Проверив расчет суммы штрафа, суд первой инстанции произведен перерасчет в части периода с 06.01.2019 по 31.08.2019.
С учетом того, что срок оплаты по договору установлен до 5-го числа, а 06.01.2019 является нерабочим днем, ответчик должен был произвести оплату арендной платы за первый месяц не позднее 09.01.2019 (первый рабочий день), следовательно, просрочка в оплате начинается с 10.01.2019. Согласно расчету суда сумма штрафа составляет 36 900 руб.
Также суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (т. 2, л.д. 87).
Также ИП Федосов просит взыскать с ответчика ущерб в виде стоимости восстановительных работ внутренней и наружной отделки помещения в размере 82 855 руб. 47 коп.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками, возмещения которых может требовать лицо, право которого нарушено неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, понимаются расходы, которые произведены либо будут произведены для восстановления нарушенного права, вытекающего из этого обязательства, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Таким образом, гражданское законодательство закрепляет принцип полного возмещения убытков. При этом для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства должны быть доказаны сам факт нарушения обязательства должником, наличие и размер понесенных кредитором убытков, а также причинная связь между допущенным должником нарушением и возникшими у кредитора убытками.
При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.
Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
На основании ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть помещение арендатору после прекращения договора аренды в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
В материалы дела представлен отчет ООО "Союз экспертов" по результатам визуального обследования нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новоселов, д. 12, согласно заключению которого стоимость восстановительных работ внутренней и наружной отделки нежилого помещения N 2 до технического состояния на момент сдачи в аренду составит 82 855 руб. 47 коп.
Согласно ст. 404 ГК РФ должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.
Ответчиком по первоначальному иску отчет не оспорен, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено, контррасчет не представлен.
Как установлено судом, стоимость восстановительного ремонта определена локально-сметным расчетом, и составила 82 855 руб. 47 коп. Из сметы следует, что работы требуются именно в том помещении, в котором выявлены недостатки, характер работ непосредственно связан с восстановлением отделки и коммуникаций помещения, необходимых в приведение помещения в исходное состояние, которое было до ремонта, проведенного арендатором в целях осуществления им своей деятельности.
Исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и является обоснованным, в связи с чем, имеются правовые основания для удовлетворения требований истца.
В силу изложенного, требования ИП Федосова о взыскании ущерба правомерно удовлетворены в сумме 82 855 руб. 47 коп.
Относительно заявленных встречных исковых требований суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
По смыслу вышеуказанной нормы права юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению в судебном заседании, являются обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет истца. Обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества. Для возникновения обязательств важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.
В соответствии с п. 2 ст. 1102 ГК РФ, правила гл. 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Для квалификации обязательства по ст. 1102 ГК РФ решающее значение имеет не характер поведения приобретателя (правомерное или противоправное), а отсутствие установленных законом или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества.
Факт приобретения или сбережения имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, размер неосновательного обогащения должен быть доказан потерпевшим, обратившимся в суд с соответствующим иском. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель. Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого за счет умаления имущества второго.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Материалами дела подтверждается факт перечисления истцом по встречному иску ответчику по встречному иску денежных средств по платежному поручению N 736 от 12.11.2018 на сумму 10 712 руб. 50 коп., в основании платежа указано "оплата коммунальных платежей от 31.10.2018 НДС не облагается".
Таким образом, платежное поручение N 736 от 12.11.2018 на сумму 10 712 руб. 50 коп., имеет конкретное назначение платежа, и не может по усмотрению получателя быть отнесено за иные периоды, не предусмотренные основанием платежа, доказательств изменения назначения платежа в материалы дела не представлено, поэтому указанный платеж не может быть отнесен в счет погашения другого периода, в связи с чем, квалифицируется истцом по встречному иску как неосновательное обогащение.
Факт переплаты в рамках договора аренды по электроэнергии в сумме 10 712 руб. 50 коп., подтвержден материалами дела, в том числе при расчете первоначально заявленных требований.
Доказательств того, что ответчиком возвращены истцу перечисленные денежные средства в размере 10 712 руб. 50 коп., после расторжения договора, ответчиком в материалы дела не представлено.
В нарушение норм ст. 65 АПК РФ ответчик не представил документальных доказательств возврата денежных средств в сумме 10 712 руб. 50 коп.
В силу изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требований ИП Осадчего о взыскании с ИП Федосова неосновательного обогащения в размере 10 712 руб. 50 коп.
Также ИП Осадчий просит взыскать с ИП Федосова сумму штрафа в размере 114 212 руб. 50 коп. за нарушение условий договора арендодателем за период с 15.02.2017 по 17.12.2019.
Так, в силу п. 7.4 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору, взыскивается штраф в размере 100 руб. за каждый день неисполнения либо ненадлежащего исполнения, до полного исполнения соответствующего обязательства.
В обязанности арендодателя по условиям договора аренды входит не осуществлять лично торговлю товарами и не сдавать помещение в аренду с подобным ассортиментом арендатора, как в здании, в котором расположено помещение, так и на всей прилегающей к нему территории (п. 4.1.6 договора).
На основании п. 1.2. договора, арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли разливными напитками и сопутствующими товарам, по размещению рекламных и информационных материалов, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить торговые, административные и складские помещения.
В материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества от 17.02.2017 заключенный между ООО "СОВИН С" и ИП Федосовым (т. 4, л.д. 19-24), по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду (во временное владение и пользование), а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, площадью 94 кв.м, в нежилом помещении N 2, расположенном по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, ул. Новоселов, д. 12, пом. N 2, кадастровый номер 56-56-01/214/2010-236.
На основании п. 1.2 договора аренды от 17.02.2017 арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли разливными напитками и сопутствующими товарам, по размещению рекламных и информационных материалов, для обслуживания которого арендатор имеет право разместить торговые, административные и складские помещения.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Положениями договора аренды от 15.02.2017 предусмотрено, что арендатор обязуется не осуществлять лично торговлю товарами и не сдавать помещение в аренду с подобным ассортиментом арендатора, как в здании, в котором расположено помещение, так и на всей прилегающей к нему территории (п. 4.1.6 договора).
Как верно установлено судом первой инстанции, факт нарушения предпринимателем указанного условия договора путем передачи в аренду части помещения третьему лицу - ООО "СОВИН С", под аналогичную деятельность, как и у арендатора, подтвержден.
Аналогичная деятельность подтверждается, в том числе, совпадением предмета договоров аренды, скриншотами, видео с сайта о каталоге товаров ООО "СОВИН С", товарными накладными ИП Осадчего, свидетельствующими, что указанные лица, фактически занимаются реализацией алкогольной продукции, что ИП Федосовым документально не оспорено.
Ответственность за заявленное истцом нарушение предусмотрено п. 4.1.6 договора от 15.02.2017, следовательно, сторонами согласовано.
Проверив расчет штрафа, суд первой инстанции признал его неверны, произвел перерасчет, согласно которого за период с 17.02.2017 по 17.12.2019, сумма, подлежащая взысканию, составила 103 400 руб. (1034 дня*100).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного требования о взыскании штрафа частично, в размере 103 400 руб.
Все доводы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителей с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.
Заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.06.2020 по делу N А47-16355/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Федосова Алексея Алексеевича и индивидуального предпринимателя Осадчего Владислава Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Б. Тимохин
Судьи:
Г.Н. Богдановская
И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
