Дата принятия: 31 августа 2020г.
Номер документа: 18АП-8295/2020, А76-14802/2020
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2020 года Дело N А76-14802/2020
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Соколовой И.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2020 (мотивированное решение от 14.08.2020) по делу N А76-14802/2020, рассмотренному в порядке упрощенного производства.
Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Икс 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "Икс 5 Недвижимость") о взыскании задолженности в размере 471 262 руб. 06 коп., пени в размере 27 294 руб. 32 коп. (л.д. 3-5).
Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2020 (мотивированное решение от 14.08.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 68).
С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Икс 5 Недвижимость" (далее также податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не учтен факт отсутствия задолженности. Данное обстоятельство подтверждается актом сверки, который направлялся истцом ответчику в 2017 году. Данный акт не мог быть представлен в суд первой инстанции, так как сверка осуществлялась через организацию, которая в период рассмотрения спора не осуществляла деятельность, связанную с предоставлением бухгалтерских услуг. Кроме того, судом не привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Тугайкуль" (далее - ООО "Тугайкуль"), которое переуступило право аренды по договору перенайма от 17.11.2015. Пунктом 1.3 данного договора ООО "Тугайкуль" гарантировало отсутствие задолженности по арендным платежам. По мнению ответчика, принятое решение может повлиять на права и законные интересы данной организации, так как ЗАО "Икс 5 Недвижимость" будет вынуждено инициировать возмещение взысканной обжалуемым решением суммы.
Также в апелляционной жалобе ЗАО "Икс 5 Недвижимость" просило привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество "Тугайкуль" и рассмотреть апелляционную жалобу по правилам суда первой инстанции с вызовом сторон. В числе приложений к апелляционной жалобе представлены договор перенайма от 17.11.2015, акт приема-передачи земельного участка от 02.03.2016.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда.
Часть 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Оснований для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, вопрос о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не может быть рассмотрен в арбитражном суде апелляционной инстанции.
Согласно части 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 этого Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Принимая во внимание, что основания для рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции отсутствуют, приложенный к апелляционной жалобе акт приема-передачи земельного участка от 02.03.2016 в суд первой инстанции не представлялся, в его приобщении к материалам дела следует отказать. Необходимость в повторном приобщении к материалам дела договора перенайма от 17.11.2015 - отсутствует.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области от 30.04.2014 N 1347-п, между Управлением (арендодатель) и Шиловым Алексеем Юрьевичем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 48-14 от 12.05.2014 (л.д. 9 оборот - 10), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:30:0102010:1385, расположенный по адресу (имеющему адресные ориентиры): Челябинская область, г. Копейск, ул. Международная, 65 "в", для строительства магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 970 кв.м. (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 30.04.2014 по 30.04.2017.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за 2014 год составляет 14 493 руб. 12 коп.
По условиям п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями до 1 числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор аренды.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора (п. 5.2 договора).
По акту приема-передачи от 30.04.2014 земельный участок передан арендатору (л.д. 9).
Договор аренды земельного участка N 48-14 от 12.05.2014 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 21.05.2014 N 74- 74-30/049/2014-189.
30.05.2014 между Управлением и ООО "Тугайкуль" (арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 48-14 от 12.05.2014.
08.08.2014 между ООО "Тугайкуль" (продавец) и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем (л.д. 22-24), предметом которого является нежилое одноэтажное здание, назначение торговое, общей ориентировочной площадью 658 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Международная, д. 65 В, которое будет построено продавцом на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0102010:1385, площадью 970 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Международная, д. 65 В.
17.11.2015 между ООО "Тугайкуль" (сторона 1) и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (сторона 2) заключен договор перенайма (л.д. 26), согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает в полном объеме права и обязанности по договору N 48-14 от 12.05.2014 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 74:30:0102010:1385, площадью 970 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Международная, д. 65 В.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" с 04.03.2015 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 74:30:0102010:1402, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0102010:1385 (л.д. 17-18). С 22.11.2016 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:30:0102010:1385 (л.д. 15).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 12 от 27.02.2020 о выплате задолженности по договору аренды N 48-14 от 12.05.2014 за период с 04.03.2015 по 01.03.2016 в размере 471 262 руб. 06 коп., а также уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 294 руб. 32 коп. (л.д. 33-38)
Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга и договорной неустойки.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором N 48-14 от 12.05.2014, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Исходя из названного, после возникновения права собственности на здание ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в силу прямого указания закона, приобрело право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен. В этой связи, с момента государственной регистрации права собственности, у ответчика на основании заключенного договора аренды от N 48-14 от 12.05.2014 возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества. Соответственно, возникновение обязанности не определяется моментом заключения соглашения о перенайме и оформления акта приема-передачи земельного участка.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как следует из материалов дела, переданный в аренду предпринимателю земельный участок, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного "магазины".
На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО.
Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:
Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где: Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
В расчете арендной плате за период с 04.03.2015 по 01.03.2016 на сумму 471 262 руб. 06 коп. Управление применило кадастровую стоимость земельного участка - 3 623 279 руб. 80 коп. до 01.12.2015 и 3 773 532 руб. 80 коп. с 01.12.2015, ставку арендной платы равной 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, а также коэффициент К1 равный 4,3.
Методика и примененные для расчета показатели спорными не являются.
Проверив расчет задолженности (л.д. 6) суд первой инстанции признал его верным.
Доводы подателя жалобы об отсутствии задолженности со ссылкой на акт сверки, направленный истцом ответчику в 2017 году, судом апелляционной инстанции подлежит отклонению.
Акта сверки между истцом и ответчиком по договору N 48-14 от 12.05.2014 по состоянию на 2017 год, материалы дела не содержат.
Кроме того, акт сверки является документом бухгалтерской отчетности и не может являться доказательствами отсутствия задолженности, в том числе без первичных документов, на которые имеется ссылка в акте сверки.
Отраженная в п. 1.3 договора перенайма от 17.11.2015 гарантия надлежащего исполнения обществом "Тугайкуль" всех прав и обязанностей по договору N 48-14 от 12.05.2014, в силу приведенных выше выводов о моменте возникновения обязанности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" по внесению арендных платежей, свидетельством отсутствия задолженности по арендным платежам не является.
С учетом того, что ЗАО "Икс 5 Недвижимость" суду не представлено доказательств отсутствия задолженности, требования Управления в части взыскания с ответчика суммы основного долга удовлетворены правомерно в размере 471 262 руб. 06 коп.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как способ обеспечения исполнения обязательства неустойка должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету истца общий размер пени составил 27 294 руб. 32 коп. за период с 02.04.2015 по 04.05.2016.
Расчет пени судом первой инстанции проверен и признан арифметически неверным. По расчету суда первой инстанции размер штрафных санкций за указанный период превысил размер заявленных истцом требований.
Поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, с ответчика в пользу истца правомерно взысканы пени в размере 27 294 руб. 32 коп.
Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле ООО "Тугайкуль" в качестве третьего лица, отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Обжалуемым судебным актом права и обязанности ООО "Тугайкуль" не затрагиваются. Уступка им ответчику прав и обязанностей по договору аренды N 48-14 от 12.05.2014, не влияет на существо спора между арендодателем и арендатором спорного земельного участка.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку доказательства оплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе апеллянтом не представлены, государственная пошлина подлежит взысканию с подателя апелляционной жалобы в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2020 (мотивированное решение от 14.08.2020) по делу N А76-14802/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Судья И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
