Дата принятия: 21 августа 2020г.
Номер документа: 18АП-8060/2020, А47-16933/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2020 года Дело N А47-16933/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Контур" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2020 по делу N А47-16933/2019.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Контур" - Сытник Юрий Анатольевич (доверенность от 01.07.2019 N 2, диплом).
Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Контур" (далее - ООО "Контур") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 26п/1 от 03.07.2012 за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 в размере 169 481 руб. 13 коп., пени в размере 45 907 руб. 81 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка N 26п/1 от 03.07.2012 (с учетом принятых уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 118-123).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2020 исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 149-154).
С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Контур" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необходимость расчета арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.05.2017 с применением пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 110-п). Для проведения расчета арендной стоимости Администрацией был заказан отчет о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.03.2015. Согласно отчету N 44/19 от 29.04.2019, подготовленному ИП Баевым Н.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:21:2509001:32 на 01.03.2015 составляет 1 020 000 руб. На этом основании, расчет арендной платы за период с 01.03.2015 по 01.06.2017 необоснованно произведен согласно постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", отмененного с 01.03.2015. Кроме того, судом не дана оценка явному противоречию удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов в Оренбургской области и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:21:2509001:32. Также ответчик полагает, что истцом не доказан размер исковых требований, поскольку за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 общество "Контур" перечислило в счет аренды земельного участка 85 329 руб. 96 коп., что подтверждается банковскими документами, представленными в материалы дела. Из-за неправильно примененных норм права и коэффициента расчета к арендуемому земельному участку и перерасчета суммы задолженности, истцом был нарушен порядок расторжения договора аренды.
Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации N 2645-п от 03.07.2012 обществу с ограниченной ответственностью "ИНТОР" (далее - ООО "ИНТОР") предоставлен в аренду земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в границах территории муниципального образования Пречистинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, под строительство базы отдыха со стрелково-стендовым комплексом (т. 1, л.д. 26-28).
Впоследствии между Администрацией (арендодатель) и ООО "ИНТОР" (после смены фирменного наименования ООО "Контур", арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26п/1 от 03.07.2012 (т. 1, л.д. 22-25), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:2509001:32, в границах территории муниципального образования Пречистинский сельсовет Оренбургского района, Оренбургской области, площадью - 70000 кв.м, разрешенное использование: под строительство базы отдыха со стрелково-стендовым комплексом, местоположение земельного участка: Оренбургская область, Оренбургский район, Пречистинский сельсовет, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:21:2509001, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, согласно кадастровому паспорта - приложение 1, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора на участке объекты отсутствуют.
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 03.07.2012 по 03.07.2022.
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок составляет: ежемесячный 14 221 руб. 66 коп., ежегодный - 170 660 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
По условиям п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 01 числа месяца следующего за отчетным.
Согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с начала срока аренды. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на расчетный счет указанный в п. 3.2 (копии платежных поручений предоставленных арендатором в отдел по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям в течение 10 дней с момента уплаты). Расчет арендной платы определен в приложении N 2, являющимся неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору (п. 3.4 договора).
В силу п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.
Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, определенной Центральным банком Российской Федерации, и начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2 договора).
В приложении N 2 к договору представлен расчет арендной платы, согласно которому сумма ежегодной арендной платы составляет 170 660 руб., исходя из кадастровой ставки земельного налога за 1 га - 121,9 руб., коэффициента арендатора в процентном отношении от кадастровой стоимости - 2%, площади земельного участка - 70000 кв.м.
В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору N 26п/1 в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, истец направил в адрес ответчика претензию N 1-1/883 от 28.05.2019 (т. 1, л.д. 16-21) с требованием об оплате образовавшейся задолженности, а также о расторжении договора в случае невыполнения требования об оплате задолженности.
Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных договором аренды, наличия задолженности ответчика перед истцом по внесению арендных платежей в сумме 169 481 руб. 13 коп. в отсутствие доказательств ее оплаты, а также правомерности предъявления требования по взысканию договорной пени. Указанное обстоятельство суд посчитал существенным нарушением условий договора и принял решение о его расторжении в судебном порядке.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором N 26п/1 от 03.07.2012, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды и размере арендной платы.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из материалов дела следует, что расчет задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.05.2017 произведен истцом на основании постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 530-п) и постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (т .1, л.д. 124-125).
Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.06.2017 по 30.09.2019 произведен истцом на основании постановления Правительства Оренбургской области N 110-п (т. 1, л.д. 124-125).
Разногласия сторон возникли относительно правомерности расчета задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 по 31.05.2017, который произведен истцом на основании постановления Правительства Оренбургской области N 530-п.
Оценивая возражения общества "Контур" о необходимости расчета арендной платы за период с 01.12.2016 по 31.05.2017 в соответствии с пунктом 7 постановления Правительства Оренбургской области N 110-п, на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, судебная коллегия исходит из следующего.
Решением Оренбургского областного суда от 05.06.2019 по делу N 3а-204/2019 по заявлению Волковой Е.В. пункт 7 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п, в редакции от 24 мая 2017 г., признан недействующим с момента принятия, ввиду несоответствия принципу экономической обоснованности.
Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2019 решение Оренбургского областного суда от 05.06.2019 оставлено без изменения.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт об ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.
Таким образом, расчет арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.12.2016 по 31.05.2017 правомерно произведен Администрацией в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Оренбургской области N 530-п размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости; на основании рыночной оценки.
Согласно пунктом 3 постановления Правительства Оренбургской области N 530-п арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2,0 процента в отношении земельных участков, если земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов.
Довод апеллянта о необходимости применения в расчете арендной платы удельного показателя 2,44 руб./кв.м. судебная коллегия считает несостоятельным.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 29.11.2013 N 1052-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области" (вместе с "Группами видов разрешенного использования", "Средним уровнем кадастровой стоимости 1 кв. метра земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным образованиям области", "Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области", "Минимальными значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов для Оренбургской области по видам разрешенного использования по состоянию на 1 января 2013 года") установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:21:2509001:32 на 01.01.2014 в размере 13 741 700 руб.
Названные показатели были правомерно применены Администрацией в расчете арендной платы.
Доводы о противоречии удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов в Оренбургской области и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:21:2509001:32 судебной коллегией подлежат отклонению в силу того, что спор о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка не является предметом рассмотрения данного спора.
По уточненному расчету Администрации за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 размер арендной платы составил 169 481 руб. 13 коп. (т. 1, л.д. 124-125).
Возражения апеллянта относительно произведенной ответчиком за период с 01.12.2016 по 30.09.2019 оплаты аренды земельного участка в размере 85 329 руб. 96 коп., судебной коллегией подлежат отклонению.
Из имеющихся в материалах дела выписок по счету общества "Контур" за период с 01.01.2012 по 23.12.2019 (т. 1, л.д. 94-98) усматривается, что в графе "Основание операции" ответчиком в период с 01.12.2016 по 30.09.2019 производилась уплата арендной платы по договору аренды земельного участка N 26п/1 от 03.07.2012 за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года.
Между тем, спорным периодом является декабрь 2016 года - ноябрь 2019 года.
Доказательств внесения арендных платежей в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, что является основанием удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 169 481 руб. 13 коп., а также для начисления пени.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, определенной Центральным банком Российской Федерации, и начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о соблюдении предусмотренной статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации письменной формы соглашения о неустойки (пени).
Согласно расчету истца за период с 01.01.2017 по 04.03.2020 размер пени за просрочку платежей по договору аренды составил 45 907 руб. 71 коп. (т. 1, л.д. 128). Указанный расчет судом первой инстанции проверен, признан арифметически и методологически правильными, соответствующим пункту 5.2 договора аренды.
Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по своевременной оплате арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал наличие оснований для привлечения ООО "Контур" к имущественной ответственности в виде уплаты пени в размере 45 907 руб. 71 коп.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 4.1.1 спорного договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.
Установив, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора аренды, заявленных после соблюдения установленного пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка.
Доводы апеллянта о том, что из-за неправильно примененных норм права и коэффициента расчета к арендуемому земельному участку и перерасчета суммы задолженности, истцом был нарушен порядок расторжения договора аренды, несостоятельны в силу приведенных выше оснований.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2020 по делу N А47-16933/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Контур" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.Ю. Соколова
Судьи: Г.Н. Богдановская
О.Б. Тимохин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
