Дата принятия: 25 августа 2020г.
Номер документа: 18АП-7989/2020, А34-9238/2018
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2020 года Дело N А34-9238/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и акционерного общества "Фонд промышленных инвестиций" на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.06.2020 по делу N А34-9238/2018.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Беспаловой Н.А. - Смыкова Е.В. (доверенность от 11.01.2017),
Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана - Марчишина М.А. (доверенность от 10.01.2020),
акционерного общества "Фонд промышленных инвестиций" - Евреинов А.М. (доверенность от 23.03.2020).
Индивидуальный предприниматель Беспалова Надежда Александровна (далее - ИП Беспалова Н.А., заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., в собственность за плату, выраженного в письме Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - Департамент, заинтересованное лицо) от 02.08.2018 N Б-75.4-526-А, и об обязании Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., в собственность предпринимателю, и направить в адрес индивидуального предпринимателя Беспаловой Надежды Александровны договор купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд промышленных инвестиций" (далее - третье лицо, фонд).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.06.2020 (резолютивная часть от 17.06.2020) заявленные требования удовлетворены. Суд признал отказ индивидуальному предпринимателю Беспаловой Надежде Александровне в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения здания контрольно-пропускного пункта в производственных целях, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Автозаводская, в районе здания N 1, в собственность за плату, выраженный в письме Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана от 02.08.2018 N Б-75.4-526-А, незаконным, и возложил на Департамент принять решение по заявлению ИП Беспаловой Н.А. от 17.07.2018 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., в собственность за плату, в установленный законом срок.
С указанным решением не согласились Департамент и фонд (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), в апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Фонд в обоснование поданной жалобы ссылается на то, что заявленные предпринимателем требования направлены на приобретение в собственность земельного участка в обход установленных законом процедур, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости. Указанное свидетельствует о наличии оснований для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка в силу норм пункта 1 статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.2, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Судом не учтено, что при проведении экспертных исследований также был установлен факт чрезмерности заявленной к выкупу площади земельного участка, а выводы экспертов о необходимости для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта площади 925 кв.м. следует оценивать как необходимость в дополнительной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий, которые расположены на смежном земельном участке. Между тем оснований для приобретения такого участка не имеется, поскольку с заявлением о его выкупе предприниматель в орган местного самоуправления не обращалась, а вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий разрешен при формировании земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:18 площадью 4676 кв.м. При реализации права на приватизацию указанного участка предпринимателем не заявлено о недостаточности площади земельного участка, более того, в 2015 году предпринимателем было произведено отчуждение части земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:18. Таким образом, право на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий предпринимателем уже реализовано, в силу чего ИП Беспалова Н.А. не вправе претендовать на получение дополнительной площади земельного участка.
Департамент в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что наличие на земельном участке забора не препятствует приватизации земельного участка в силу отнесения ограждения к объектам вспомогательного назначения, предназначенного для определения границ земельного участка. Судом не учтено, что по результатам судебных экспертиз установлено, что здание контрольно-пропускного пункта, для эксплуатации которого предпринимателем испрашивается земельный участок с кадастровым номером 45:25:010606:3273 также является вспомогательным объектом, что свидетельствует об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273 основного здания или сооружения, позволяющего определить ограждение как вспомогательный объект. Вопреки выводам суда первой инстанции, у Департамента отсутствовали полномочия устанавливать надлежащего правообладателя забора, поскольку действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения в собственность земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости. При таких обстоятельствах полагает, что оспариваемый отказ соответствует норме пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ.
Департамент также ссылается на несоответствие площади испрашиваемого земельного участка площади здания контрольно-пропускного пункта (далее - здание КПП), учитывая, что здание КПП не используется непосредственно для организации контрольно-пропускного режима на территорию земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 и производственного цеха, поскольку на земельный участок организован доступ неограниченного числа лиц в силу нахождения на территории участка банкетного зала, в силу чего соблюдение контрольно-пропускного режима не требуется, а использование земельного участка для организации проезда и прохода пешеходов и стоянки автомобилей не требует предоставления земельного участка в собственность.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционные жалобы не представлены.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, 12.08.2014 Администрацией города Кургана составлен акт N 130 о выборе земельного участка в границах кадастрового квартала 45:25:010606 площадью 0,0997 га для строительства здания контрольно-пропускного пункта для производственных целей по ул. Автозаводская в районе здания N 1.
18.08.2014 постановлением Администрации N 6138 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории города Кургана на землях населенных пунктов площадью 0,0997 га в границах кадастрового квартала 45:25:010606 для размещения здания контрольно-пропускного пункта в производственных целях по ул. Автозаводская в районе здания N 1.
23.09.2014 Комитет по архитектуре и строительству Курганской области направил в адрес ИП Беспаловой Н.А. письмо N 1316 о согласовании предварительного размещения объекта капитального строительства на земельном участке площадью 0,0997 га, расположенном по ул. Автозаводская в районе здания N 1 в г. Кургане согласно акту о выборе земельного участка от 12.08.2014 N 130 для размещения здания контрольно-пропускного пункта (далее-КПП) для производственных целей.
08.10.2014 распоряжением Департамента N 641-р ИП Беспаловой Н.А. предварительно согласовано место размещения здания КПП в производственных целях на земельном участке площадью 0,0997 га. Местоположение земельного участка ул. Автозаводская в районе здания N 1 в г. Кургане.
30.10.2014 земельный участок площадью 997 кв.м., расположенный по адресу ул. Автозаводская в районе здания N 1 в г. Кургане, с разрешенным использованием - для размещения здания КПП в производственных целях, был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 45:25:010606:3273.
21.11.2014 распоряжением Департамента N 741-р указанный земельный участок с кадастровым номером 45:25:010606:3273 был предоставлен в аренду ИП Беспаловой Н.А. для строительства здания КПП в производственных целях. 01.12.2014 на основании данного распоряжения Департамента N 741-р от
21.11.2014 между Департаментом (арендодателем) и ИП Беспаловой Н.А. (арендатором) заключен договор аренды N 1460-з названного земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 на срок 3 года для строительства здания КПП в производственных целях.
Земельный участок передан ИП Беспаловой Н.А. по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 16-19).
18.12.2014 указанный договор аренды от 01.12.2014 N 1460-з зарегистрирован в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
14.04.2015 Постановлением Администрации г. Кургана N 3300 утвержден градостроительный план земельного участка для размещения здания контрольно-пропускного пункта в районе здания N 1 по ул. Автозаводская в г. Кургане.
29.05.2015 постановлением Администрации N 4235 присвоен адрес названному земельному участку - г. Курган, ул. Автозаводская, участок N 1л. 15.06.2015 соглашением сторон внесены изменения в договор аренды N 1460-з от 01.12.2014.
Соглашением от 15.05.2015 права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Администрации города Кургана.
01.12.2015 Администрацией города Кургана издано Постановление за N 8800 о предоставлении разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков и объектах капитального строительства и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, пунктом 11 которого предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на спорном земельном участке.
15.12.2015 Администрацией ИП Беспаловой Н.В. выдано разрешение на строительство здания контрольно-пропускного пункта на указанном земельном участке.
18.05.2017 Администрацией города Кургана выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - здания контрольно-пропускного пункта на указанном земельном участке.
08.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимого имущества внесены сведения о здании контрольно-пропускного пункта на указанном земельном участке, присвоен кадастровый номер 45:25:010606:3596. Право собственности ИП Беспаловой Н.А. на указанный объект зарегистрировано 09.06.2017 (т. 1 л.д. 104).
Вышеизложенные обстоятельства также установлены решение Арбитражного суда Курганской области от 25.01.2019 по делу N А34-8504/2017 (т.1 л.д. 26-52).
Письмом N 1230 от 10.04.2018 Администрация отказалась от договора земельного участка N 1460-з от 01.12.2014 в одностороннем порядке, законность указанного отказа признана судами при рассмотрении дела N А34-7701/2018.
17.07.2018 ИП Беспалова Н.А. обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность платно земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273; цель использования земельного участка: для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта; основание предоставления земельного участка без проведения торгов: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (т.1 л.д. 136-150, т.2 л.д. 1-23).
Департамент письмом от 02.08.2018 N Б-75.4-526-А, руководствуясь пунктом 4 статьи 39.16, статьей 39.20 ЗК РФ, отказал ИП Беспаловой Н.А. в предоставлении земельного участка, поскольку, согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, полученным в результате межведомственного взаимодействия, установлено, что на испрашиваемом земельном участке, помимо здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 45:25:010606:3596, расположены иные объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 45:25:010606:3592, 45:25:010606:3594. Сведения о зарегистрированных правах на указанные объекты отсутствуют (т. 1 л.д. 9).
Считая указанный отказ незаконным и нарушающим права ИП Беспаловой Н.А. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки" Кондрух Ю.Н. с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса:
- Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - здания КПП, с кадастровым номером 45:25:010606:3596, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Автозаводская 1 Л на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273, предназначенного для осуществления контроля за проходом людей и проездом транспортных средств на территорию, прилегающую к зданию цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий, с которым имеет непосредственную связь (технологическую, целевую, эксплуатационную), служебное назначение.
Согласно выводам, сделанным в заключении эксперта от 10.07.2019 N 0305/2019 (т. 4 л.д. 7-61), необходимая площадь для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - здания КПП, с кадастровым номером 45:25:010606:3596, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Автозаводская 1 Л, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273 может быть сформирована по двум вариантам:
1. Вариант: 884 кв.м.
2. Вариант: с учётом того, что земельный участок с КН 45:25:010606:3273 с северной стороны граничит с территорией общего пользования, при этом фактически на территории общего пользования расположено здание вплотную к границе и организовать доступ к "заштрихованному фрагменту" с территории общего пользования не представляется возможным, необходимая площадь для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - здания КПП, с кадастровым номером 45:25:010606:3596, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Автозаводская 1 Л на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273, предназначенного для осуществления контроля за проходом людей и проездом транспортных средств на территорию, прилегающую к зданию цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий, с которым имеет непосредственную связь (технологическую, целевую, эксплуатационную), служебное назначение составляет 997 м2 и соответствует участку с КН 45:25:010606:3273.
По делу также проведена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз" Леонову А.А. с постановкой на разрешение эксперта того же вопроса.
Согласно выводам, сделанным в заключении эксперта от 27.02.2020 N 3208 (т. 8 л.д. 3-42), площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 избыточна для обслуживания здания КПП - как самостоятельного объекта недвижимого имущества (требуется с учетом площади застройки всего около 72 м2 ), при этом здание КПП самостоятельным объектом недвижимого имущества по факту не является (здание является вспомогательным).
По результатам экспертизы и обоснованного расчета площади требуемого земельного участка, необходимого для обслуживания вспомогательного здания КПП площадью 7,2 м2, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273, установлена необходимость выйти за пределы поставленного судом вопроса и производить расчет в комплексе с необходимостью обслуживания основного здания цеха кондитерских изделий площадью 1631,4 м в технологически связанным с ним нежилого здания промышленного и коммунально-складского назначения 807,5 м 2, их общих коммуникаций, расположенных на цельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3534, (сумма необходимых площадей таблицы N 2), которая составляет округленно 5404 м 2, что, с учетом имеющихся случаев пересечения (наложения) охранных зон инженерных коммуникаций, приблизительно равно сумме площадей фактически и технологически объединенных земельных участков с кадастровым номером 45:25:010606:3273 и 45:25:010606:3534, то есть: 997+4304=5301 м2 .
Минимально допустимая площадь земельного участка для введенных в эксплуатацию строений на указанных земельных участках с учетом требований п. 3.2.3 действовавших ранее СанПин 2.3.4.545-96 "Производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий" Территория предприятия должна быть ограждена, иметь два въезда. Плотность застройки участка не должна превышать 35 %... " составила бы: (1100+445+28+37+709)х100/35=4600 м2
С учетом возможного ввода в эксплуатацию незавершенного строительством 1-этажного здания коммунально-складского назначения с проектной площадью застройки 709,4м2 минимально допустимая площадь земельного участка с учётом требований п.3.2.3 ранее действовавших СанПин. 2.3.4.545-96 "Производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий" Территория предприятия должна быть ограждена, иметь два въезда. Плотность застройки участка не должна превышать 35 %... составляла бы: (1100+445+28+37+709)х100/35=6625м2 то есть общей площади земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:010606:3273 и 45:25:010606:3534 будет недостаточно.
Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия у заявителя исключительного права на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости, в собственность за плату. Расположение на земельном участке, помимо здания контрольно-пропускного пункта, объектов с кадастровыми номерами 45:25:010606:3592, 45:25:010606:3594, не является препятствием приватизации земельного участка, поскольку объект с кадастровым номером 45:25:010606:3592 снят с регистрационного учета 10.07.2018 в силу признания факта кадастровой ошибки, а объект 45:25:010606:3594 является забором, возведенным ИП Беспаловой Н.А. с учетом требований разработанной проектной документации по периметру арендуемого земельного участка, который по отношению к зданию контрольно-пропускного пункта является объектом вспомогательного значения, предназначенным для обслуживания здания контрольно-пропускного пункта, и выполняющим функцию определения границ земельного участка и обеспечения пропускного режима. Исходя из результатов проведенного экспертного исследования, суд первой инстанции, отклоняя возражения Департамента и фонда, пришел к выводу о соразмерности площади выкупаемого земельного участка, площади размещенного на нём объекта недвижимости, исходя из взаимосвязанного хозяйственного использования здания контрольно-пропускного пункта и прилегающей территории, на которой расположено здание цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий.
Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).
По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
На основании пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из материалов дела следует, что предприниматель Беспалова Н.А. претендует на предоставление в собственность за плату земельного участка 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., как необходимого для эксплуатации принадлежащего заявителю на праве собственности здания контрольно-пропускного пункта площадью 7, 2 кв.м.
Заявленные в обжалуемом отказе обстоятельства о расположении на испрашиваемом земельном участке иных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 45:25:010606:3592, 45:25:010606:3594, в отношении которых не доказаны зарегистрированные права предпринимателя, обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу исключения из единого государственного реестра недвижимости объекта с кадастровым номером 45:25:010606:3592 (т. 1 л.д. 11), и с учетом вспомогательного назначения объекта 45:25:010606:3594, являющегося ограждением территории земельного участка, не имеющего самостоятельного хозяйственного назначения, а потому не требующего государственной регистрации права на него в отсутствие правопритязаний иных лиц на данное ограждение.
Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что ограждение не может быть признано вспомогательным объектом в отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273 основного объекта, выполняющего роль главной вещи, поскольку по результатам судебных экспертиз расположенное на земельном участке здание контрольно-пропускного пункта также признано объектом вспомогательного назначения, апелляционным судом отклоняются, поскольку основаны на ошибочном убеждении в том, что ограждение выполняет вспомогательную функцию по отношению к зданию контрольно-пропускного пункта, тогда как такие функции ограждение выполняет по отношению к земельному участку с кадастровым номером 45:25:010606:3273, поскольку определяет его фактические границы и исключает прохождение неограниченного круга лиц на территорию участка. Таким образом, отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 45:25:010606:3273 иных объектов недвижимости, являющихся основными и для обслуживания которых предназначены вспомогательные функции забора, не опровергают вышеизложенных выводов суда первой инстанции об отсутствии у такого ограждения самостоятельного хозяйственного назначения, и как следствие - отсутствии необходимости государственной регистрации права на него для целей обоснованности правопритязаний предпринимателя на приобретение земельного участка в собственности по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.
Наличие кадастрового учета данного объекта, на что ссылается в своей жалобе Департамент, в силу части 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" и разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не только не свидетельствует о наличии у такого объекта свойств недвижимой вещи, но и не свидетельствует о наличии оснований для государственной регистрации права на неё.
При изложенных обстоятельствах доводы Департамента о соответствии обжалуемого отказа положениям нормы пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ не могут быть признаны обоснованными.
Оценивая возражения Департамента и третьего лица акционерного общества "Фонд промышленных инвестиций" о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно подпункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка,
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 и Определении Верховного Ссуда Российской Федерации N 305-ЭС17-13675 от 01.02.2018 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать свое исключительное право на приватизацию земельного участка заявленной площадью, которое обусловлено размещением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Факт соразмерности площади земельного участка земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 в размере 997 кв.м. площади размещенного на земельном участке контрольно-пропускного пункта установлен по результатам проведенных по делу судебных экспертиз, результаты которых цитированы судом выше.
Заключение от 10.07.2019 N 0305/2019 эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки" Кондрух Ю.Н. (т. 4 л.д. 7-61), и заключение от 27.02.2020 N 3208 эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз" Леонова А.А. (т. 8 л.д. 3-42) нормативно обоснованы, не содержат логических либо методологических противоречий.
Обществом "Фонд промышленных инвестиций" и Департаментом в апелляционных жалобах не приведено содержательных доводов и обстоятельств, позволяющих апелляционному суду дать критическую оценку результатам экспертных исследований.
Доводы апелляционной жалобы АО "Фонд промышленных инвестиций" о том, что предпринимателем по существу испрашивается дополнительная площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:18 площадью 4676 кв.м., необходимого для эксплуатации здания цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий, в отношении которого предпринимателем без возражений по достаточности площади участка реализовано право на приватизацию, отклоняются.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, оценка соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 дана экспертами, исходя из его фактической и юридической (в силу вспомогательного назначения здания контрольно-пропускного пункта) связанности с обслуживанием земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:18, на котором размещены здания цеха по производству кондитерских и хлебобулочных изделий.
Наряду с этим, апелляционный суд применительно к обстоятельствам данного конкретного дела считает допустимым приватизацию предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, на котором размещен объект вспомогательного назначения с учетом того, то земельный участок с кадастровым номером 45:25:010606:18, на котором расположены основные здания и сооружения, уже приобретен предпринимателем в собственность, в силу чего отказ в предоставлении участка в собственность породит правовую неопределенность в статусе участка и размещенного на нем здания контрольно-пропускного пункта, учитывая также, что органом местного самоуправления в одностороннем порядке прекращен договор аренды (дело N А34-7701/2018).
По тем же основаниям признается ошибочной позиция АО "Фонд промышленных инвестиций" о допустимости приобретения предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 в порядке проведения торгов, поскольку по смыслу статьи 39.20 ЗК РФ предприниматель имеет исключительное право на приватизацию данного участка, который согласно сведениям публичного реестра сформирован именно для эксплуатации указанного объекта (т. 1 л.д. 20). Обществом "Фонд промышленных инвестиций" в обоснование указанного довода не приведено нормативного обоснования, допускающего перераспределение либо иное расформирование сформированного для целей эксплуатации объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 для его последующего предоставления путем конкурсных процедур.
Нормативное обоснование, положенное экспертами в обоснование проведенного исследования, апеллянтами также не опровергнуто.
Так, эксперт Кондрух Ю.Н. при проведении исследования руководствовалась строительными нормами и правилами в части организации проезда к зданиям и сооружениям, и установила необходимость обеспечения площадки для разворота пожарной машины (т. 4 л.д. 32-36).
В том же экспертном заключении приведено обоснование обусловленности площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 требованиями градостроительной документации, а именно: установленной Правилами землепользования и застройки г. Курган от 19.12.2007 N 318 минимально допустимой площадью земельного участка в соответствующей территориальной зоне (т. 4 л.д. 27).
Изложенные выводы эксперта также позволяют опровергнуть доводы апелляционной жалобы АО "Фонд промышленных инвестиций" о допустимости кадастровых изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 для его предоставления в порядке публичных торгов, поскольку такие доводы противоречат требованиям градостроительной документации, изложенной в экспертных заключениях.
Экспертом Леоновым А.А. в заключении от 27.02.2020 N 3208 приведены ссылки на санитарные требования, установленные для организации производства по производству хлебобулочных и кондитерских изделий (т. 8 л.д. 22), с учетом установленного фактического использования здания, размещенных на смежном участке, для организации указанного производства (т. 8 л.д. 18).
Помимо нормативного обоснования, в заключениях экспертов приведены натурные и фактологические материалы, позволяющие прийти к выводу о необходимости заявленной площади земельного участка для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта.
Так, экспертом Кондрух Ю.Н. установлена не используемая часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 (т. 4 л.д. 43), размеры которой позволяют апелляционному суду прийти к выводу о том, что несмотря на локализацию контрольно-пропускного пункта у границ земельного участка, использование незастроенной территории также явялется объективно необходимым.
Так, часть неиспользуемой территории (фрагмент N 1) расположена внутри участка (не граничит с землями общего пользования и землями иных правообладателей), в силу чего такая конфигурация и площадь земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 не нарушает прав третьих лиц, в том числе фонда. Оставшиеся части земельного участка (фрагменты N 2 и N 3) не являются значительными, по своей конфигурации представляют собой территорию вдоль организованного по земельном участку проезда и не свидетельствуют об отсутствии объективной необходимости в формировании земельного участка площадью 997 кв.м. для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта.
Экспертом Леоновым А.А. в заключении изложена схема движения транспорта от здания КПП до цеха о производству кондитерских и хлебобулочных изделий (т. 8 л.д. 13), позволяющая сделать вывод о необходимости обеспечения территории земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 для обеспечения проезда к смежному земельному участку и расположенным на нем зданиям.
Тем же экспертом отмечена инженерная и функциональная подчиненность здания КПП по отношению к главному зданию, выразившаяся в наличии единого периметра охраны и ограждения земельных участков с кадастровым номером 45:25:010606:3273 и с кадастровым номером 45:25:010606:18, наличии общего кругового взаимосвязанного технологического проезда для трудового и хозяйственного автотранспорта по смежным участкам, наличие системы электропотребления от здания цеха кондитерских изделий.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о наличии объективной необходимости в использовании земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 площадью 997 кв.м. для эксплуатации здания КПП и опровержении доводов апелляционной жалобы общества о намерении предпринимателя в обход установленных законом процедур получить дополнительную площадь к земельному участку с кадастровым номером 45:25:010606:18.
Наряду с этим апелляционный суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:010606:3273 сформирован площадью 997 кв.м., исходя из разрешенного использования "для размещения здания контрольно-пропускного пункта" (т. 1 л.д. 20), а ранее предоставлен предпринимателю Беспаловой Н.А. в аренду в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта.
Законность формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка как для целей строительства здания КПП, так и для целей его эксплуатации, равно как и законность предоставления земельного участка для строительства, а впоследствии - в аренду для эксплуатации объекта заинтересованными лицами в установленном порядке не оспорена.
Изложенное также свидетельствует о том, что использование земельного участка предпринимателем осуществляется, исходя из объективной достаточности площади земельного участка для эксплуатации здания КПП.
При этом мнение фонда о том, что обоснованность предоставления предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 площадью 997 кв.м. обусловлена оценкой достаточности площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:18, основано на логически ошибочном тезисе о том, что именно последнее обстоятельство в данном случае является юридически значимым, тогда как по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ при рассмотрении настоящего спора следует установить соответствие площади испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 целям эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости. При этом обустройство контрольно-пропускного пункта является дополнительным средством благоустройства земельного участка и производственной территории, в силу чего формирование земельного участка для эксплуатации такого объекта, хотя и являющегося вспомогательным, не может быть поставлено в зависимость от оценки соразмерности площади земельного участка, на котором расположена главная вещь (цех по производству кондитерских и хлебобулочных изделий). Совершенные предпринимателем распорядительные действия по застройке земельного участке с кадастровым номером 45:25:010606:18 и кадастровым преобразованиям, на что ссылается в своей жалобе общество "Фонд промышленных инвестиций", исходя из положений пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются частью распорядительных полномочий собственника земельного участка и не могут определять объективную обусловленность истребуемой площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273.
Доводы Департамента, поддержанные в судебном заседании также представителем фонда, о том, что фактически контрольно-пропускной режим на территорию земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 не организован, отклоняются, поскольку не подтверждены объективными доказательствами, а ссылки апеллянтов на то, что наличие контрольно-пропускного режима исключается в силу нахождения на территории участка банкетного зала, эксплуатация которого требует беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц, является их предположением, на котором не могут быть основаны выводы суда, при том, что ранее цитированными выводами экспертов по результатам как первоначальной, так и повторной экспертизы, обоснована необходимость формирования земельного участка для проезда большегрузного транспорта и обеспечение противопожарных требований, соблюдение которых не может быть поставлено в зависимость от расположения на территории участка банкетного зала, поскольку определяется формальными критериями (достаточность площади использования земельного участка), а не фактическим использованием части здания цеха кондитерских и хлебобулочных изделий.
Допустимость использования для организации проезда и прохода пешеходов и стоянки автомобилей земельного участка из земель общего пользования либо на иных правах, нежели, предусмотрено нормой статьи 39.20 ЗК РФ, на что ссылается в жалобе Департамент, не опровергает предусмотренного указанной нормой права предпринимателя на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273.
Таким образом, судом первой инстанции дана обоснованная оценка правоотношениям сторон и сделан правомерный вывод о незаконности принятого Департаментом отказа в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273 сформирован площадью 997 кв.м.
Вместе с тем, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определенного судом первой инстанции способа защиты нарушенного права.
Согласно подпункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, среди прочего, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В силу положений пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Таким образом, согласно требованиям ныне действующего законодательства, подлежащего применению с учетом подачи предпринимателем заявления о приватизации земельного участка 17.07.2018 (т. 1 л.д. 10), при приобретении земельного участка в собственность за плату решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка не требуется, а земельный участок подлежит приобретению на основании договора купли-продажи.
По изложенным мотивам, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части способа восстановления нарушенных прав заявителя..
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ, и в силу частичного изменения решения суда относятся на предпринимателя.
Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Курганской области от 23.06.2020 по делу N А34-9238/2018 изменить в части способа восстановления нарушенных прав заявителя, изложив абзац 3 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в срок не позднее месяца с момента вступления апелляционного постановления в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя Беспаловой Надежды Александровны проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:25:010606:3273, площадью 997 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения здания контрольно-пропускного пункта в производственных целях, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Автозаводская, в районе здания N 1".
В остальной части решение Арбитражного суда Курганской области от 23.06.2020 по делу N А34-9238/2018 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Беспаловой Надежды Александровны в пользу акционерного общества "Фонд промышленных инвестиций" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей.
Возвратить акционерному обществу "Фонд промышленных инвестиций" из федерального бюджета 1500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Г.Н. Богдановская
Судьи: И.Ю.Соколова
О.Б. Тимохин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
