Дата принятия: 30 июля 2020г.
Номер документа: 18АП-7658/2020, А47-12208/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2020 года Дело N А47-12208/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимохина О.Б.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.06.2020 по делу N А47-12208/2019.
Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа (далее - истец, комитет, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Саламатину Алексею Геннадьевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Саламатин) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 12.08.2004 N 13/06 в размере 1 526 743 руб. 58 коп., из которых 912 329 руб. 61 коп. - сумма основного долга за период с 01.08.2004 по 31.03.2019; и пени в размере 614 413 руб. 97 коп. - за период с 12.08.2004 по 01.08.2019.
Решением суда от 10.06.2020 (резолютивная часть от 02.06.2020) исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с таким решением, истец (далее также - податель жалобы, апеллянт) обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что срок исковой давности по настоящему спору пропущен истцом не был, поскольку ответчику неоднократно направлялись уведомления о наличии задолженности и просьбой погасить ее. При этом сумма задолженности, присужденная судом первой инстанции, не является верной. Размер задолженности рассчитан за период с 21.07.2016 по 31.03.2019, опираясь на следующее. Основываясь на п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) направление претензии продлевает срок исковой давности на период с момента ее направления до момента получения на нее ответа. Если ответ на претензию не поступил в течении 30 дней, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней. Претензия N 603 от 26.03.2019 направлена истцом в адрес ответчика 17.04.2019, ответа на нее не поступило. Так как исковое заявление поступило в суд 21.08.2019, срок исковой давности с учетом общего трехлетнего срока и 30 дней продленных направлением претензии, считается по 21.07.2016.
Сумма платежей за период с 21.07.2016 по 31.03.2019 составляет 209 798,69 рублей. Таким образом, разница между начисленной и уплаченной суммой за указанный период составляет 215 713,67 рублей, а не 182 573,65 рублей как указано в решении суда.
С учетом произведенных платежей, а также сроком внесения арендных платежей (не позднее 10 числа текущего месяца), размер пени за ненадлежащее исполнения основного обязательства равен 35 234,51 рублей, а не 22 372,92 рублей, как указано в решении суда.
Отзыв на жалобу не поступил.
Письменными возражениями предприниматель отклонил доводы жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание 29.07.2020 представители сторон не явились. Предприниматель в возражениях на жалобу просил её рассмотреть в своё отсутствие.
В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учётом ходатайства ИП Саламатина, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, на основании распоряжения Администрации города Гая от 27.04.2006 N 37ор и протокола заседания конкурсной комиссии на право аренды земельного участка N 7 от 12.08.2004 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13/06 от 12.08.2004.
Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 28.03.2007 за номером 56-56-10/010/2006-445.
В силу Закона Оренбургской области от 15.12.2014 N 2825/782-V-ОЗ "Об объединении муниципальных образований Гайского района Оренбургской области с городским округом город Гай", решения Гайского городского Совета Депутатов Оренбургской области от 16.06.2015 N 448 "О правопреемстве муниципального образования Гайский городской округ в связи с объединением города Гай и Гайского района", Положения о МКУ КУИ, утвержденного решением Гайского городского Совета депутатов от 25.05.2017 N 196, истец является правопреемником Администрации Гайского района с 01.06.2015.
Срок аренды участка устанавливается с 12.08.2004 по 12.08.2029 (п. 2.1 договора).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 56:39:0105021:0008 находящийся по адресу: Установлено относительно ориентира строящий магазин, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Ленина, дом N 43-А, для строительства универсального магазина "Терем", в границах указанных в плане Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8 553,0 кв.м.
Размер арендной платы участка, согласно п. 3.1 договора, составляет 62 118 руб. 00 коп. за период с 12.08.2004 по 12.08.2005 и определен по результатам торгов. (т. 1, л.д. 137). Арендная плата вносится арендатором, путем перечисления на счет указанный в п. 3.2. договора.
Арендная плата начисляется со дня подписания сторонами настоящего договора. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет указанный в п. 3.2. договора.
В соответствии с п. 3.4. договора по истечении указанного в п. 3.1. периода, арендная плата начисляется ежемесячно. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).
Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 6.1 договора).
Далее, учреждением и ИП Саламатиным заключено дополнительное соглашение N 6 от 27.05.2016 (т. 1, л.д. 82; т. 1, л.д. 132), в соответствии с которыми стороны согласовали дополнить п. 3.1 договора абзацем следующего содержания: "Расчет арендной платы за участок за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 произведен на основании п. 5 порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", и определен в приложении к соглашению от 27.05.2016 N 6, которое является неотъемлемой часть договора".
Согласно Приложению к дополнительному соглашению (т. 1, л.д. 132) размер годовой арендной платы определен исходя из формулы: кадастровая стоимость (10 954 596 руб. 87 коп.) х ставку (0,66%) х уровень инфляции (106,4%) = 76 927 руб. 56 коп.
Дополнительным соглашением N 7 от 31.01.2017 стороны согласовали размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017. (т. 1, л.д. 83).
Согласно Приложению к дополнительному соглашению N 7 (т. 1, л.д. 133) размер годовой арендной платы определен исходя из формулы: кадастровая стоимость (10 954 596 руб. 87 коп.) х ставку (0,66%) х уровень инфляции (106,4%) х уровень инфляции 104% = 80 004 руб. 66 коп.
Также стороны согласовали, что арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3 дополнительных соглашений).
ИП Саламатин 01.04.2019 заключил с ПАО "Гайский горно-обогатительный комбинат" договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 12.08.2004 N 13/06, согласно которому арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером 56:39:0105021:8, площадью 8 553,0 кв.м, находящегося в государственной собственности, от 12.08.2004 N 13/06, а новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности в полном объеме, с момента регистрации настоящего договора (п. 1.1. договора).
Договор является одновременно актом приема-передачи участка (п. 4 договора).
В соответствии с п. 6 договора все обязанности, возникшие перед арендодателем по договору от 12.08.2004 N 13/06 до момента регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Оренбургской области, арендатор несет самостоятельно.
Договор уступки прав (аренды) зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 12.04.2019 за номером 56:39:0105021:8-56/004/2019-1.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по внесению арендных платежей за период с 01.08.2004 по 31.03.2019 в размере 912 329 руб. 61 коп., направил в адрес ответчика претензию N 603 от 26.03.2019 с требованием погасить задолженность.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что при сопоставлении представленных в материалы дела платежных поручений с согласованным условием о сроке внесения арендных платежей (не позднее 10 числа текущего месяца) усматривается факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы по договору аренды в связи с частичной недоплатой по ежемесячным платежам. Кроме того, учитывая, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с 12.08.2004 по 20.08.2016 истек, при этом истцом неверно применена ставка в расчете пени, судом первой инстанции самостоятельно произведен расчет неустойки.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Пунктом 3 ст. 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Судом установлено, что право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:39:0105021:0008, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира строящий магазин, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Гай, ул. Ленина, дом N 43-А, для строительства универсального магазина "Терем", в границах указанных в плане участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8 553,0 кв.м, приобретено ответчиком в 2004 году на торгах, что подтверждается представленной в материалы дела публикацией (т. 1, л.д. 136), протоколом N 7 от 12.08.2004 заседания конкурсной комиссии на право аренды земельного участка (т. 1, л.д. 22), распоряжением от 29.04.2006 N 370р, вынесенным на основании ст. 30, 38 ЗК РФ (т. 1, л.д. 21).
Из данного протокола прямо усматривается, что участниками конкурса выступали два лица - Саламатин Алексей Геннадьевич и Перышков Сергей Юрьевич.
Предложив наибольшую арендную плату, ИП Саламатин признан победителем аукциона и с ним заключен договор аренды земельного участка для целей строительства магазина.
Согласно п. 1, 4 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п. 1). Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4).
Обязательное проведение торгов было предусмотрено нормой ст. 30 ЗК РФ, согласно которой предоставление земельных участков для строительства в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Истец не представил возражение на отзыв ответчика, не указал основания для заключения дополнительных соглашений, фактически изменивших порядок определения размера арендной платы на 2016 и 2017 годы.
Суд оценивает данные соглашения как ничтожные сделки, не породившие для сторон правовых последствий в части определения размера арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Нарушение публичных интересов выражается в неправомерном уменьшении суммы арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет при заключении дополнительных соглашений.
При этом цель предоставления земельного участка не достигнута, строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию.
Обратного материалы дела не содержат, ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, довод ответчика о своевременном внесении арендной платы на основании дополнительных соглашений N 6, 7 к договору аренды подлежит отклонению, поскольку размер арендной платы определен по результатам конкурентных процедур и порядок определения арендной платы не может быть изменен по соглашению сторон.
Позиция истца о необходимости применения к спорным правоотношениям установленной при заключении договора на торгах стоимости арендной платы, увеличенной на уровень инфляции, является верной.
По смыслу норм ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Суд первой инстанции обоснованно посчитал доказанным факт возникновения между истцом и ответчиком правоотношений, основанных на договоре аренды земельного участка N 13/06 от 12.08.2004, а также факт надлежащего исполнения истцом обязанности по передаче земельного участка в арендное пользование ответчика.
Изложенные обстоятельства не опровергнуты ответчиком как при рассмотрении дела судом первой инстанции (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Поскольку доказательства надлежащего исполнения обязанности по арендной плате ответчиком не представлены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика суммы основного долга и договорной неустойки.
Расчеты произведены судом первой инстанции с учетом применения срока исковой давности и являются верными.
Оснований для переоценки произведенных расчетов нет.
Доводы апеллянта идентичны доводам, заявленным в суде первой инстанции, они получили надлежащую оценку суда первой инстанции.
Оснований для переоценки правильных выводов и расчетов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба учреждения удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.06.2020 по делу N А47-12208/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Б. Тимохин
Судьи:
Г.Н. Богдановская
М.И. Карпачева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
