Дата принятия: 03 сентября 2020г.
Номер документа: 18АП-7589/2020, А76-43322/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2020 года Дело N А76-43322/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимохина О.Б.,
судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Пушкинъ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2020 по делу N А76-43322/2019.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Пушкинъ" (далее - истец, общество, ООО "ЖК "Пушкинъ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, комитет, КУИЗО) о признании недействительным односторонний отказ комитета, выраженный в уведомлении от 15.08.2019 N 27343, от договора УЗ N -015976-К-2017 от 29.12.2017 краткосрочной аренды земельного участка площадью 8 870 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0407010:4, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Свободы, ул. Плеханова, ул. Пушкина, ул. Тимирязева.
Решением суда от 27.05.2020 (резолютивная часть объявлена 27.05.2020) исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным односторонний отказ комитета, выраженный в уведомлении от 15.08.2019 N 27343 от исполнения договора УЗ N 015976-К-2017 от 29.12.2017 аренды земельного участка площадью 8 870 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0407010:4.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить и дополнить мотивировочную часть следующим: "На момент направления уведомления от 15.08.2019 N 27343 зарегистрированное за ООО "ЖК "Пушкинъ" право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 не оспорено. Комитет не представил доказательств того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 объектом недвижимости не является".
На момент направления уведомления от 15.08.2019 N 27343, равно как и на момент вынесения решения суда от 27.05.2020, зарегистрированное за арендатором право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 не оспорено.
Отзыв на жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 24.10.1995 Администрацией города Челябинска издано постановление N 1017-п "О разрешении проектирования реконструкции квартала в границах ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска ТОО "Жилтехстрой" (л.д. 80-82).
13 августа 1998 года постановлением N 1174-п продлен срок проектирования реконструкции квартала в границах ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска ТОО "Жилтехстрой" (л.д. 83-84).
Постановлением от 26.02.1999 N 242-п ТОО "Жилтехстрой" в аренду предоставлен земельный участок площадью 0,9 га для проектирования и строительства жилого дома под строительными номерами 4, 5, 3 6, 7 и игровой площадки в комплексе с подземным гаражом в квартале ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска (л.д. 86-87).
03 марта 1999 года между комитетом и ООО "Жилтехстрой" заключен договор аренды N 2173-К-1998, который расторгнут 11.12.2017 (л.д. 45).
Проект застройки получил положительные заключения Главного управления архитектуры и градостроительства и ЦГСЭН в 1998 и 2000 годах соответственно (л.д. 36, 38-39).
В результате сделок по уступке прав по договору аренды N 2173-К-1998, стороной арендатора вместо ООО "Жилтехстрой" стало ООО "ЖК "Пушкинъ".
02 июля 2015 года за ООО "ЖК "Пушкинъ" зарегистрировано право собственности на объект незавершенным строительством площадью 1 856,9 кв.м. (л.д. 20, 21), расположенное на вышеуказанном участке.
29 декабря 2017 года между КУИЗО (арендодатель) и ООО "ЖК "Пушкинъ" (арендатор) подписан договор аренды УЗN 015976-К2017 земельного участка (далее - договор, л.д. 8-11), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8 870 кв.м, кадастровый номер 74:36:0407010:4, расположенный в городе Челябинске, ул. Свободы-ул. Плеханова-ул. Пушкина-ул. Тимирязева, из земель населённых пунктов, для завершения строительства жилого дома, детской игровой площадки, в комплексе с подземными гаражами (п. 1.1 договора).
Договор заключен сроком до 29.12.2020 (п. 1.5 договора) на основании подп. 10 п. 2 ст. 36.9 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для завершения строительством объекта, в отношении которого за обществом 20.12.2017 зарегистрировано право собственности как объект незавершенным строительством.
Арендная плата вносится в размере и сроки, указанные в приложении N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Земельный участок передан в аренду 29.12.2017, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 14).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена Управлением Росреестра 22.01.2018 (л.д. 18).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407010:4 поставлен на кадастровый учет 03.03.1999 с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого дома.
Начиная с 2018 года муниципальным образованием предпринимались меры по подготовке документации по планировке территории ул. Свободы, Тимирязева, Пушкина, Плеханова в Советском районе г. Челябинска (л.д. 91- 110), в то же время общество со своей стороны также предпринимало меры для освобождения участка от имущества третьих лиц (л.д. 41-44).
15 августа 2019 года комитет направил в адрес общества уведомление N 27343 об отказе от договора аренды УЗN 015976-К-2017 от 29.12.2017, обосновывая свой отказ отсутствием на земельном участке объекта недвижимости (л.д. 15, 16).
Не согласившись с правомерностью такого отказа, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что односторонний отказ от спорного договора противоречит действующему законодательству, не предполагающему наличия у ответчика права на одностороннее расторжение данного договора, поскольку п. 6.6 договора не содержит основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора как наличие на участке конструкций, являющихся некапитальными, и как следствие, не являющимися объектами недвижимости.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в положениях ст. 619 ГК РФ, которые развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований такого отказа.
В силу п. 6.6 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:
- при использовании арендатором земельного участкам не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий Договора и не использовании его в соответствии с условиями Договора;
- в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе передаче арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия Арендодателя либо неполучения его согласия на использование земельного участка для совместной деятельности, использования участка иными лицами;
- самовольного захвата земельного участка превышающего по площади предоставленный по настоящему договору;
- самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке;
- в случае не внесения арендатором арендной платы в полном объеме или частично более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы;
- если в течение срока действия договора (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка;
- в случае принятия в установленном законодательством порядке решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд;
- неуплаты арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности арендатора по уплате пени прошло более полугода);
- при нарушении арендатором других условий договора.
Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно одного из вышеуказанных случаев.
В соответствии с п. 6.7 договора, существенным нарушением условий настоящего договора арендатором считается любое из нарушений, предусмотренных п. 6.6 настоящего договора.
На основании п. 6.8 договора арендодатель вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (ст. 450.1 ГК РФ). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что такого основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора как наличие на участке конструкций являющихся некапитальными, и как следствие, не являются объектами недвижимости, п. 6.6 договора не содержит.
Доказательств того, что комитет имел намерение отказаться от исполнения договора аренды по иным основаниям, материалы дела не содержат.
Судебная коллегия, исходя из буквального толкования условий договора, приходит к выводу, что условия договора аренды не предусматривают право ответчика на его расторжение в одностороннем порядке по мотиву, приведенному в уведомлении от 15.08.2019 N 27343, следовательно, отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке является незаконным.
В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ комитета от исполнения договора аренды УЗ N 015976-К-2017 по основаниям, не предусмотренным договором аренды в качестве такого основания, является неправомерным.
Ссылка апеллянта на необходимость изменить решение суда и дополнить мотивировочную часть следующим: "На момент направления уведомления от 15.08.2019 N 27343 зарегистрированное за ООО "ЖК "Пушкинъ" право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 не оспорено. Комитет не представил доказательств того, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0407010:669 объектом недвижимости не является", апелляционным судом отклоняется.
Предметом настоящего спора не является признание отсутствующим права собственности ООО "ЖК "Пушкинъ" на незавершенный строительством объект недвижимости.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2020 по делу N А76-43322/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Пушкинъ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Б. Тимохин
Судьи:
И.А. Аникин
И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
