Дата принятия: 29 июля 2020г.
Номер документа: 18АП-7414/2020, А76-48272/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2020 года Дело N А76-48272/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Аникина И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Удалова Артёма Алексеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2020 по делу N А76-48272/2019.
В судебное заседание явился представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Дашковская Надежда Григорьевна (доверенность от 12.05.2020).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Удалову Артёму Алексеевичу (далее - ИП Удалов А.А., предприниматель, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 задолженности по арендной плате за период с 04.05.2018 по 15.02.2019 в размере 582 807 руб. 90 коп., пени за просрочку платежа с 04.05.2018 по 03.02.2019 в размере 9 673 руб. 75 коп. (с учетом уточнения требований, л.д. 49).
Предприниматель обратился к Комитету со встречным иском о признании договора аренды УЗN 015535-К-2017 расторгнутым с 26.11.2018 г. (с учетом уточнения требований, т. 2 л.д. 19-27)
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тазетдинов Андрей Валерьевич (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2020 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
С указанным решением не согласился предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о сохранении у предпринимателя обязанности по оплате арендной платы по договору аренды, поскольку в связи с объективной невозможностью завершения строительства запроектированного 3-этажного здания на земельном участке и легального ввода в эксплуатацию 2-этажного здания следует признать, что фактическое строительство на участке завершено, а земельный участок фактически используется для эксплуатации объекта. Таким образом, цель договора аренды (для строительства объекта недвижимости) достигнута, в силу чего договор аренды подлежит расторжению с 28.11.2018 (дата ввода объекта недвижимости в эксплуатацию) применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а расчет арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию должен производиться в соответствии с коэффициентами, соответствующими целям эксплуатации объекта недвижимости на земельном участке.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители предпринимателя и третьего лица не явились.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, По результатам аукциона, состоявшегося 18.05.2017, между Комитетом (арендодатель) и обществом "ВепрьАСБ" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 (т. 1 л.д. 20-25), по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов площадью 1 152 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0601004:4870, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. С. Юлаева, для строительства торгово-бытового комплекса.
Срок действия настоящего договора устанавливается на 32 месяца со дня заключения договора (п. 2.1. договора).
Размер платы, определенный по результатам аукциона, за период действия договора (с 29.05.217 по 28.01.2020) составил 8 609 679 руб., и подлежит внесению в соответствии с графиком платежей. Задаток в размере 555 555 руб. включён в общий размер арендной платы.
Участок передан в аренду по акту приёма-передачи (т. 1 л.д. 27).
Договор аренды УЗN 015535-К-2017 зарегистрирован 05.06.2017.
07 августа 2018 года между Комитетом и ИП Удаловым А.А. подписано Соглашение о замене стороны арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 (т. 1 л.д. 109), по условиям которого права и обязанности по договору аренды перешли к предпринимателю.
К соглашению от 07.08.2018 подписан график внесения арендных платежей (т. 1 л.д. 110).
11 декабря 2017 года обществу "Вепрь-АСБ" выдано разрешение N RU74315000-265-г-2017 на строительство торгово-бытового комплекса 1-я очередь на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 (т. 1 л.д. 111) сроком действия до 27.11.2018 (с изменениями от 05.09.2018, т. 1 л.д. 113).
13 ноября 2018 года ИП Удалову А.А. выдано разрешение N RU74315000-212-2018 на ввод в эксплуатацию торгово-бытового комплекса 1-я очередь площадью 920,3 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 (т. 1 л.д. 114-115).
26 ноября 2018 г. за ИП Удаловым А.А. и ИП Тазетдиновым А.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое здание торгово-бытовой комплекс с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920,3 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 116).
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы, рассчитанной исходя из условий заключенного договора, Комитет обратился в суд с требованиями по первоначальному иску.
Предприниматель, полагая договор аренды прекращенным с 28.11.2018 (даты государственной регистрации права собственности на размещенный на земельном участке объект недвижимости) в силу достижения цели договора, обратился в суд со встречным иском.
Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действующему договору аренды.
Судом не установлено предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и договором оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
С учетом изложенных норм в их системном толковании с нормами статей 611, 614 ГК РФ, на арендаторе земельного участка лежит обязанность по оплате арендной платы в случае использования земельного участка в соответствии его разрешенным использованием за весь период такого пользования.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Юридически значимым и влекущим правовые последствия для участников гражданских правоотношений является существующее и действительное обязательство (статья 307 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Основания для расторжения договора по требованию арендатора указаны в статье 620 ГК РФ.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 6 статьи 620 ГК РФ).
В данном случае, как обоснованно указано судом первой инстанции, предпринимателем при предъявлении встречного иска не доказаны изложенные правовые основания для расторжения договора в судебном порядке.
Отсутствуют также основания для признания договора прекращенным (расторгнутым) в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, на чем настаивает апеллянт, ссылаясь на неоднократные уведомления арендодателя о необходимости прекратить договор аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 в связи с завершением строительства на участке, поскольку в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, тогда как в данном случае таких правовых оснований не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 расторгнутым с 28.11.2018, в силу чего правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.
Ссылки апеллянта на то, что фактическим основанием прекращения договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 является возведение на земельном участке объекта недвижимости - торгово-бытовой комплекс с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920,3 кв.м., в отношении которого у ответчика с 28.11.2018 зарегистрировано право собственности, и отсутствия объективной возможности продолжения строительства (возведения второй очереди строительства) в силу нарушения требований инсоляции близлежащих жилых домов и организации объема парковочных мест, отклоняются, поскольку изложенные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 310 и статьи 620 ГК РФ не являются основанием для расторжения договора в судебном либо во внесудебном порядке, а могут быть учтены судом при оценке объема арендных обязательств ответчика (в части применения ставки арендной платы, оценки периода фактического пользования и т.д.).
По тем же основаниям апелляционный суд считает, что в части требований по встречному иску предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку сама по себе констатация факта прекращения договора с 28.11.2018 не повлечет восстановления прав предпринимателя без соответствующих изменений в его имущественных правах как арендатора.
Оценивая указанные возражения предпринимателя и обоснованность требований по первоначальному иску, апелляционный суд исходит из следующего.
Как ранее отмечено судом, на арендатора земельного участка возлагается обязанность по оплате арендной платы, эквивалентной объему фактического пользования в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
В определении Верховного Суда Российской Федерации N 309-ЭС19-21975 от 19.03.2020 сформирован правовой подход, допускающий прекращение обязанности застройщика земельного участка по оплате арендной платы, определенной по результатам торгов, в случае досрочного завершения строительства при наличии оснований для законного прекращения такого обязательства, каковым, исходя из обстоятельств дела, судом признано возникновение права собственности на часть земельных участков собственниками помещений многоквартирных домов (статья 413 ГК РФ).
В данном случае таких обстоятельств из материалов дела не усматривается, поскольку на земельном участке УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 возведено нежилое здание и ответчик является его действующим правообладателем.
Иных предусмотренных нормой статьи 26 ГК РФ оснований для прекращения договора УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 и тем самым - обязательства по оплате строительной аренды по материалам дела не установлено.
Нормой статьи 416 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В данном случае невозможность возведения второй очереди строительства, как утверждается апеллянтом, обусловлена несоответствием планируемых проектных решений обязательным строительным нормам и правилам, то есть данное обстоятельство существовало и могло быть установлено застройщиком при надлежащей заботливости и осмотрительности как на момент инициирования процедуры приобретения земельного участка из числа публичных земель, так и на момент заключения договора аренды.
Таким образом, оснований для прекращения обязательства арендатора по оплате строительной аренды в порядке статьи 416 ГК РФ судом не установлено.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается также надлежащим исполнением.
Между тем утверждения апеллянта о прекращении договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 в силу достижения целей договора ввиду возведения и легализации нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920,3 кв.м., не могут быть признаны обоснованными.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 передан предпринимателю в аренду с разрешенным использованием "для строительства торгово-бытового комплекса".
Ни условия договора, ни иные письменные доказательства по делу не позволяют сделать вывод об обусловленности площади и разрешенного использования земельного участка исключительно техническими характеристиками впоследствии возведенного на земельном участке здания с кадастровым номером 74:36:0601004:5939.
Таким образом, определение объема и параметров возводимого объекта находилось в сфере хозяйственного контроля ответчика.
Из материалов дела следует, что органом местного самоуправления по заявлению предпринимателя выдано разрешение на строительство N RU74315000-265-г-2017 от 11.12.2017 (т. 1 л.д. 111), которым предусматривалось возведение первой очереди торгово-бытового комплекса в количестве 2 этажей (т. 1 л.д. 81оборот), и впоследствии выдано разрешение N RU74315000-212-2018 от 13.11.2018 на ввод в эксплуатацию объекта с теми же параметрами.
После завершения первой очереди строительства ответчиком были реализованы намерения по возведению второй очереди строительства, поскольку приняты меры по разработке проектной документации (т. 1 л.д. 84-86).
Изложенное свидетельствует о сохранении у предпринимателя экономического интереса в арендном пользовании участка именно для целей строительной аренды и намерении достичь изначально запланированные параметры строительства.
В силу этого следует признать, что невозможность возведения второй очереди строительства не свидетельствует о прекращении обязательства в силу объективных обстоятельств, поскольку оценка объема строительства, и тем самым - объема освоения земельного участка в рамках строительной аренды, приобретенной в порядке торгов, находится в сфере хозяйственного контроля застройщика, и приобретая земельный участок на аукционе с заявленными параметрами в части площади, расположения, наличия коммуникаций и инфраструктуры, в том числе в виде близлежащих многоквартирных домов, а также в части его разрешенного использования, именно застройщик несет риск недостижения тех параметров строительства, из которых он исходил при заключении договора аренды. Комитет как лицо, обязанное в силу публичных полномочий, предусмотренных земельным законодательством (статьи 39.1, 39.2, 39.11, 39.15 ЗК РФ), предоставить земельный участок из числа публичных земель в порядке установленной законом процедуры, не может определять хозяйственную деятельность застройщика на земельном участке и его экономические интересы.
В силу этого, возведение на земельном участке нежилого здания первой очереди строительства не может свидетельствовать о достижении целей строительной аренды и тем самым прекращении договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ.
Наряду с этим апелляционный суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные письменные доказательства, приходит к выводу о недоказанности предпринимателем обстоятельства невозможности завершения второй очереди строительства.
По существу в обоснование указанного довода ответчиком представлено только письмо ООО "ПКБ "АрхСтудия" от 03.07.2019 (т. 1 л.д. 86), которое в отсутствие иных доказательств, позволяющих суду объективно определить технические параметры второй очереди строительства, по правилам части 1 статьи 71 АПК РФ не может быть признано достаточным доказательством невозможности завершения строительства на участке. За разрешением на строительство в орган местного самоуправления предприниматель не обращался, предложенные им проектные решения второй очереди строительства предметом оценки компетентных органов не являлись.
Таким образом, представленные в материалы настоящего дела доказательств не позволяют утверждать о том, что невозможность завершения второй очереди строительства обусловлена объективными причинами.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на ответчика обязанности по оплате арендной платы в соответствии с условиям договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 и при отсутствии доказательств её оплаты в полном объеме правомерно удовлетворил первоначальный иск Комитета.
По изложенным мотивам, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2020 по делу N А76-48272/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Удалова Артёма Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Г.Н. Богдановская
Судьи: М.И.Карпачева
И.А.Аникин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
