Дата принятия: 12 мая 2020г.
Номер документа: 18АП-5658/2020, А47-12199/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2020 года Дело N А47-12199/2019
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2020 по делу N А47-12199/2019.
Администрация муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - ООО "Велес", ответчик) с иском о расторжении договора аренды N 26 от 11.11.2015 земельного участка земель с кадастровым номером 56:23:100:5001:211, площадью 70000 кв.м., местоположение: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:23:100:5001 и обязании ответчика вернуть истцу земельный участок в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, зарыть котлованы, осуществить мероприятия по рекультивации) в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2020 иск оставлен без рассмотрения на основании подпункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка расторжения договора, поскольку в направленном истцом ответчику предложении заключить соглашение о расторжении договора не содержалось требование об устранении допущенных нарушений в разумный срок.
С указанным определением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Ссылаясь на систематическое и существенное нарушение ответчиком условий договора аренды N 26 от 11.11.2015, полагает, что договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, а иск не может быть оставлен без рассмотрения с учетом длительности его рассмотрения и заявления ответчиком ходатайства об оставлении иска без рассмотрения спустя пять месяцев после возбуждения производства по делу.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Той же статьей Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 ЗК РФ наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
В соответствии с положениями, изложенными в статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Сам по себе факт направления предупреждения о необходимости устранения нарушения договора не может считаться предложением об изменении или расторжении договора аренды.
По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску о расторжении договора аренды земельного участка считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора.
В данном случае из материалов дела следует, что письмом N 01-13/1868 от 05.07.2019, направленным в адрес ответчика, истец, ссылаясь на нормы пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 ЗК РФ и нарушение ответчиком условий пунктов 1.2., 3.2.2., 3.2.3., 3.2.4. договора аренды N 56 от 11.11.2015, предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды и привести участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (т. 1 л.д. 34-35).
Таким образом, содержание направленной арендатору претензии соответствует пункту 2 статьи 452 ГК РФ, поскольку в претензии изложено существо допущенных ответчиком нарушений условий договора и предложено заключить соглашение о его расторжении.
Вывод суда первой инстанции о том, что в анализируемой претензии не содержится требование об устранении нарушений условий договора в разумный срок, сделан без оценки содержания вменяемых арендатору правонарушений, в том числе условий пункта 3.2.4. договора аренды N 56 от 11.11.2015 о необходимости соблюдения требований санитарных норм при эксплуатации земельного участка, и оценки возможности их фактического устранения.
Между тем постановлением от 05.07.2019 по административному делу N 5-33/2019 установлен факт совершения обществом "Велес" правонарушения в виде превышения допустимой нормы концентрации химических веществ в атмосферном воздухе (т. 1 л.д. 21).
Таким образом, основанием для расторжения договора, среди прочего, послужило совершенное ответчиком фактическое деяние, повлекшее последствия в виде выброса вредных веществ в окружающую среду, которые объективно не могут быть устранены арендатором.
Кроме того, из материалов дела следует, что ответчик письмом N 224-08 от 02.08.2019 отказался от подписания соглашения о расторжении договора (т. 1 л.д. 36), что свидетельствует не только о получении ответчиком претензии N 01-13/1868 от 05.07.2019 (пункт 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), но и об осведомленности ответчика о существе вменяемых ему правонарушений.
Исходя из положений части 5 статьи 4 АПК РФ под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд. При претензионном порядке урегулирования споров кредитор обязан предъявить к должнику требование (претензию) об исполнении лежащей на нем обязанности, а должник - дать на нее ответ в установленный срок. Досудебный порядок по своей сущности с одной стороны призван предоставить возможность сторонам урегулировать возникшие между ними разногласия посредством согласительных процедур без обращения в суд, с другой стороны обязывает стороны соблюсти данные согласительные процедуры до обращения в суд.
В данном случае ответчик был осведомлен о существе притязаний к нему со стороны истца, ввиду чего ему были предоставлены процессуальные гарантии для урегулирования спора как до его передачи в суд, так и в период его рассмотрения.
По изложенным основаниям оценка судом претензии истца N 01-13/1868 от 05.07.2019 как не содержащей требований арендодателя об устранении арендатором допущенных нарушений в разумный срок основана на формальном подходе, не отвечающем ни целям судебной защиты, ни целям досудебного порядка расторжения гражданско-правового договора.
При таких обстоятельствах процессуальное поведение ответчика, в течение пяти месяцев рассмотрения дела не заявлявшего о наличии формальных препятствий к рассмотрению спора в судебном порядке, не может быть признано добросовестным, и направленным на реальную защиту своих прав в судебном порядке.
С учетом изложенных фактических обстоятельств апелляционный суд не находит оснований для оставления без рассмотрения заявленного Администрацией иска о расторжении договора аренды.
Согласно подпункту 2 части 1 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение арбитражного суда первой инстанции и направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Поскольку судебный акт суда первой инстанции вынесен без исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, определение суда первой инстанции подлежит отмене, дело - направлению на рассмотрение суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2020 по делу N А47-12199/2019 отменить.
Направить дело N А47-12199/2019 на рассмотрение Арбитражного суда Оренбургской области.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Судья Г.Н. Богдановская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
