Дата принятия: 18 июня 2020г.
Номер документа: 18АП-4806/2020, А07-24946/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2020 года Дело N А07-24946/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Аникина И.А.,
судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2020 по делу N А07-24946/2019.
Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтрой" (далее - ООО "ЖилСтрой", ответчик) о взыскании арендной платы за период с 24.03.2017 по 31.07.2019 в размере 1 346 053 руб. 08 коп, пени за период с 20.07.2017 по 18.07.2019 в размере 193 817 руб. 37 коп. (л.д. 7-8).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2020 (резолютивная часть решения объявлена 26.02.2020) исковые требования Администрации удовлетворены частично, в ее пользу с ООО "ЖилСтрой" взыскано 309 293 руб. 43 коп. задолженности, 22 821 руб. 18 коп. пени.
В удовлетворении остальной части требований отказано (л.д. 79-91).
С вынесенным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объёме.
Податель апелляционной жалобы указал, что на основании постановлений Администрации от 23.11.2017 N 4730 "Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:34, расположенного по адресу: РБ, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 82", от 18.04.2018 N 1437 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.07.2017 N 6084к", 04.05.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, в пункте 1.1 которого словосочетание "строительство 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения" заменено на словосочетание "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".
Согласно пункту 1.6 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, арендная плата подлежит перерасчету с момента изменения вида разрешенного использования в установленном порядке.
Таким образом, по мнению подателя жалобы, произведение перерасчета арендной платы с момента принятия постановления Администрации от 23.11.2017 N 4730 является правомерным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.
От истца поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
До судебного заседания от ООО "ЖилСтрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество не согласилось с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, считает, что судом первой инстанции верно установлены все обстоятельства по делу и применены нормы материального права, в связи с чем просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Отзыв приобщен к материалам дела.
Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.07.2017 между Администрацией (арендодатель) и ООО "ЖилСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 6084к (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 12956 кв. м с кадастровым номером 02:66:0108705:34, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Нефтекамск, ул. Ленина, д. 82, из категории земель населенных пунктов, для использования в целях строительства 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 37-49).
Основанием для подписания договора явилось постановление администрации городского округа город Нефтекамск N 2353 от 04.07.2017.
Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды - с 04.07.2017 по 04.07.2020.
Размер и условия внесения арендной платы урегулированы сторонами в разделе 4 договора.
Арендатор вносит арендную плату равными долями ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 4.2).
Арендатор обязан своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 5.4.5 договора).
В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 19.07.2017 (л.д. 42).
В связи с возникшей задолженностью по внесению арендных платежей Администрацией в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности.
Оставление обществом изложенных в претензии требований без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковыми требованиями о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга и договорной неустойки. Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции указал, что установление различных методик определения размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, создает дискриминационные условия.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором от 19.07.2017 N 6084к, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020211:302 общей площадью 2465 кв. м, переданный в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.04.2018 N 02/101/003/2018-185113 (л.д. 23), следовательно, стоимость аренды земельного участка является регулируемой, и ответчик вправе рассчитывать на начисление арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Статьей 3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".
Из расчета годовой арендной платы на 2017 год, ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости участка составляет 2,61%.
При этом в расчете истца указано, что размер годовой арендной платы определен в соответствии с решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 15.03.2017 N 4-06/04, в приложении N 3 к которому ставка в размере 2,61% применяется по следующим видам разрешенного использования:
-земельные участки ресторанов, баров, кафе с алкогольными напитками (пункт 5.4);
-земельные участки, предназначенные для размещения автостанций, автовокзалов (пункт 6.3);
-земельные участки типографий (пункт 9.2);
-земельные участки объектов газоснабжения (сетевого газоснабжения, сжиженного газоснабжения, устройство, ремонт и обслуживание внутридомового газового оборудования и арматуры); газораспределительных станций, газораспределительных устройств; объектов теплоснабжения (пункт 9.3);
- земельные участки, предоставленные для прочих видов деятельности (пункт 14).
В примечании к приложению N 3 к решению Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 15.03.2017 N 4-06/04 указано, что по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков) для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) и реконструкции объектов арендная плата за землю исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов.
Ответчик отметил, что размер ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости участка на земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, предусмотрен пунктами 1 (1.1, 1.2) приложения N 3 к решению Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 15.03.2017 N 4-06/04, где по пункту 1.1 (земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов) применяется коэффициент 0,31% от кадастровой стоимости земли.
Дополнительным соглашением N 1 от 04.05.2018 в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 6084к внесены изменения в пункт 1.1 договора, словосочетание "строительство 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения" заменено на словосочетание "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".
По мнению ответчика, истец неправомерно применил ставки в размере 2,61%, в последующем изменив ее на - 0,31%, и не распространив ее применение на период с 24.03.2017 по 22.11.2017.
Истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представлен справочный расчет задолженности по арендной плате и неустойки за период с 24.03.2017 по 22.11.2017, исходя из ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,31%. Согласно справочному расчету истца сумма арендной платы за период с 24.03.2017 по состоянию на 18.07.2019 составила 309 293 руб. 43 коп.
Ответчик с представленным расчетом согласился.
В суде первой инстанции, а также на стадии апелляционного рассмотрения дела Администрация не согласилась с произведенным справочным расчетом по причине того, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:34 было изменено на основании постановления Администрации от 23.11.2017 N 4730 "Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:34, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 82". На основании данного постановления 18.04.2018 принято постановление N 1437 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.07.2017 N 6084к" и в последующем 04.05.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 19.07.2017 N 6084к.
Пунктом 1.6 постановления N 480 установлено, что разрешенное использование земельного участка в действующем договоре аренды земельного участка, размер арендной платы в котором рассчитан в соответствии с пунктом 1.9 настоящих Правил, может быть изменено (в связи со сменой видов (типов) деятельности в размещенных на земельном участке объектах и видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету с момента изменения разрешенного использования в установленном порядке в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" при предоставлении соответствующего кадастрового паспорта земельного участка с указанием кадастровой стоимости. Вид разрешенного использования должен соответствовать установленному градостроительному регламенту территориальных зон.
Из обстоятельств дела следует, что дополнительным соглашением N 1 от 04.05.2018 в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 6084к внесены изменения в пункт 1.1, словосочетание "строительство 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения" заменено на словосочетание "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".
Установление различных методик определения размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для использования одних и тех же видов деятельности и предоставляемые в аренду по одним и тем же основаниям, создает дискриминационные условия и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений.
Материалы дела не содержат доказательств того, что вид разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка был изменен, либо, что арендатором земельный участок используется в иных целях, чем установлено в договоре и кадастровом паспорте, что позволило бы арендодателю применить иной коэффициент при расчете арендной платы по договору аренды от 19.07.2017 N 6084к.
Подписание сторонами дополнительного соглашения от 04.05.2018 к договору с изменением в пункте 1.1 договора словосочетания "строительство 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения" на словосочетание "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" не является изменением вида разрешенного использования, поскольку ООО "ЖилСтрой" как осуществляло при получении земельного участка в аренду, так и осуществляет на нем в настоящее время строительство жилого дома.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка за период с 20.07.2017 по 18.07.2019 в размере 193 817 руб. 37 коп.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Исходя из справочного расчета истца за период с 20.07.2017 по 18.07.2019, сумма неустойки составила 22 821 руб. 18 коп.
Представленный истцом расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не воспользовался предоставленными ему нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правами, в том числе на заявление ходатайства о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и представление в его обоснование доказательств в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2020 по делу N А07-24946/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.А. Аникин
Судьи: И.Ю. Соколова
О.Б. Тимохин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
