Дата принятия: 23 апреля 2021г.
Номер документа: 18АП-4236/2021, А76-48274/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2021 года Дело N А76-48274/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2021 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тазетдинова Андрея Валерьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2021 по делу N А76-48274/2019.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Тазетдинова Андрея Валерьевича - Кудряков Дмитрий Анатольевич (доверенность от 12.12.2019, диплом);
Удалова Артёма Алексеевича - Кудряков Дмитрий Анатольевич (доверенность от 12.12.2019, диплом).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тазетдинову Андрею Валерьевичу (далее - ИП Тазетдинов А.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды УЗ N 015535-К-2017 за период с 26.11.2018 по 15.02.2019 в размере 362 047 руб. 97 коп., пени за период с 01.12.2018 по 15.02.2019 в сумме 4 348 руб. 38 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований - т. 1, л.д. 142).
Определением суда первой инстанции от 07.09.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ИП Тазетдинова А.В. к Комитету о признании договора аренды УЗ N 015535-К-2017 расторгнутым с 26.11.2018 (т. 2, л.д. 43-51).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Удалов Артём Алексеевич (далее - Удалов А.А., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2021 первоначальные исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска ИП Тазетдинова А.В. отказано (т. 2, л.д. 105-109).
С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Тазетдинов А.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что невозможность возведения второй очереди строительства при фактической эксплуатации первой очереди строительства предоставляет арендатору право на досрочное расторжение аукционного/строительного договора аренды. Судом не дана оценка письму Администрации г. Челябинска от 18.06.2019 N 11-5834/19-0-1, о том, что в случае строительства 3-го этажа торгово-бытового комплекса будет нарушена инсоляция соседних зданий. Податель жалобы оценивает данное письмо как признание полномочным органом невозможности строительства второй очереди объекта (3-го этажа), и, соответственно, о законченности строительства торгово-бытового комплекса в параметрах первой очереди строительства.
Комитетом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он просил оставить судебный акт без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) не явился.
С учетом мнения представителя ответчика по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) и третьего лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах открытого аукциона от 18.05.2017 (л.д. 22-23) между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Вепрь-АСБ" (далее - ООО "Вепрь-АСБ", арендатор) заключен договор УЗ N 015535-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 29.05.2017 (т. 1, л.д. 24-30, 88-90), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1152 кв. м с кадастровым номером 74:36:0601004:4870, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, микрорайон N 28, ул. Салавата Юлаева, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-бытового комплекса (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается со дня заключения договора и составляет 32 месяца.
Согласно п. 3.1 договора ежегодная арендная плата определена по результатам торгов протоколом от 18.05.2017 N 17 (лот N 12) о результатах открытого аукциона и составляет 3 223 110 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств (п. 6.3 договора).
По акту приема-передачи от 29.05.2017 участок передан арендатору (т. 1, л.д. 31, 92).
Договор аренды УЗ N 015535-К-2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 05.06.2017 (т. 1, л.д. 30, 92 оборот).
07 августа 2018 года между Комитетом и ИП Удаловым А.А. подписано соглашение о замене стороны арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды УЗ N 015535-К-2017 от 29.05.2017 (т. 1 л.д. 34, 93), по условиям которого права и обязанности по договору аренды перешли от ООО "Вепрь-АСБ" к предпринимателю.
К соглашению от 07.08.2018 сторонами подписан график платежей (л.д. 94).
11.12.2017 обществу "Вепрь-АСБ" выдано разрешение от N RU74315000-265-г-2017 на строительство торгово-бытового комплекса 1-я очередь на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 сроком действия до 27.11.2018 (л.д. 95-96).
Распоряжением Администрации города Челябинска от 05.09.2018 N 10229-С в указанное разрешение внесено изменение, общество "Вепрь-АСБ" заменено на ИП Удалова А.А. (т. 1, л.д. 97).
13.11.2018 ИП Удалову А.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-бытового комплекса 1-я очередь площадью 920, 3 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 (т. 1, л.д. 98-99).
На основании указанных документов и инвестиционного договора от 01.05.2018 право общей долевой собственности на указанный объект было зарегистрировано 26.11.2018 за Удаловым А.А. и Тазетдиновым А.В. Право собственности перешло 16.02.2019 перешло к новым собственникам - Люкову А.Ю., Люковой М.В. и Матвееву К.В., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 41-43, 100-102).
Ссылаясь на отсутствие внесения ответчиком арендной платы, рассчитанной исходя из условий заключенного договора, Комитет обратился в арбитражный суд с требованиями по первоначальному иску.
ИП Тазетдинов А.В., полагая договор аренды прекращенным с 26.11.2018 (даты государственной регистрации права собственности на размещенный на земельном участке объект недвижимости) в силу достижения цели договора, обратился в суд со встречным иском.
ИП Тазетдинов А.В. указал, что в адрес Комитета предпринимателями Тазетдиновым А.В. и Удаловым А.А. направлены заявления о расторжении договора аренды УЗ N 015535-К-2017 в связи с завершением строительства и о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 с даты регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на участке (т. 2, л.д. 72-74).
Комитет отказал ИП Удалову А.А. в расторжении договора аренды, поскольку по проектной документации возведению подлежало трехэтажное здание, в то время как в эксплуатацию введено двухэтажное здание. Комитет посчитал, что результат строительства не достигнут, в связи с чем договор аренды не подлежит расторжению. Комитет направил расчет арендной платы с учетом площадей в здании, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников (т. 2, л.д. 75-76).
ИП Удалов А.А. с целью опровержения выводов Комитета о необходимости возведения трехэтажного здания обратился в Администрацию г. Челябинска и к ООО ПКБ "Арх Студия".
В ответах от 18.06.2019 N 11-5834/19-0-1, от 03.07.2019 Администрацией и проектной организацией указано, что строительство третьего этажа здания невозможно в связи с нарушением требований инсоляции жилых помещений соседнего здания (т. 2, л.д. 77-79).
Поскольку по условиям п. 5.3.3 договора аренды УЗ N 15535-К-2017 арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора, по мнению ИП Тазетдинова А.В договор аренды является прекращенным с 26.11.2018 (даты государственной регистрации права собственности на размещенный на земельном участке объект недвижимости) в силу достижения цели договора.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не исполнил обязательства по внесению арендной платы по действующему договору аренды.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из отсутствия предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору УЗ N 015535-К-2017 от 29.05.2017, суд первой инстанции квалифицировал их как правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается со дня заключения договора и составляет 32 месяца, то есть с 29.05.2017 по 29.01.2020.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25 - 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В данном случае, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что ИП Тазетдиновым А.В. при предъявлении встречного иска не доказаны изложенные правовые основания для расторжения договора в судебном порядке.
Отсутствуют также основания для признания договора прекращенным (расторгнутым) в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, на чем настаивает апеллянт, ссылаясь на неоднократные уведомления арендодателя о необходимости прекратить договор аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 в связи с завершением строительства на участке. В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, тогда как в данном случае таких правовых оснований не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Невозможность возведения второй очереди строительства, по мнению ИП Тазетдинова А.В., обусловлена несоответствием планируемых проектных решений обязательным строительным нормам и правилам. Данное обстоятельство существовало и могло быть установлено застройщиком при надлежащей заботливости и осмотрительности как на момент инициирования процедуры приобретения земельного участка из числа публичных земель, так и на момент заключения договора аренды.
Вопреки возражениям апеллянта о том, что фактическим основанием прекращения договора аренды УЗ N 015535-К-2017 от 29.05.2017 является возведение на земельном участке объекта недвижимости - торгово-бытовой комплекс с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920, 3 кв. м, в отношении которого у ответчика с 26.11.2018 зарегистрировано право собственности, и отсутствия объективной возможности продолжения строительства (возведения второй очереди строительства) из-за нарушения требований инсоляции близлежащих жилых домов и организации объема парковочных мест, изложенные обстоятельства, сами по себе, в силу пункта 1 статьи 310 и статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются основанием для расторжения договора в судебном либо во внесудебном порядке.
По тем же основаниям апелляционный суд считает, что в части требований по встречному иску ИП Тазетдиновым А.В. избран ненадлежащий способ защиты, поскольку сама по себе констатация факта прекращения договора с 26.11.2018 не повлечет восстановления прав предпринимателя без соответствующих изменений в его имущественных правах как арендатора.
Из материалов дела следует, что органом местного самоуправления по заявлению соинвестора ответчика выдано разрешение на строительство N RU74315000-265-г-2017 от 11.12.2017 (т. 1, л.д. 95-96), которым предусматривалось возведение первой очереди торгово-бытового комплекса в количестве 2 этажей и впоследствии выдано разрешение N RU74315000-212-2018 от 13.11.2018 на ввод в эксплуатацию объекта с теми же параметрами (т. 1, л.д. 98-99).
После завершения первой очереди строительства были реализованы намерения по возведению второй очереди строительства, поскольку приняты меры по разработке проектной документации, что свидетельствует о сохранении у предпринимателя экономического интереса в арендном пользовании участка именно для целей строительной аренды и намерении достичь изначально запланированные параметры строительства.
Кроме того, невозможность возведения второй очереди строительства не свидетельствует о прекращении обязательства в силу объективных обстоятельств, поскольку оценка объема строительства, и тем самым - объема освоения земельного участка в рамках строительной аренды, приобретенной в порядке торгов, находится в сфере хозяйственного контроля застройщика, и, приобретая земельный участок на аукционе с заявленными параметрами в части площади, расположения, наличия коммуникаций и инфраструктуры, в том числе в виде близлежащих многоквартирных домов, а также в части его разрешенного использования, именно застройщик несет риск недостижения тех параметров строительства, из которых он исходил при заключении договора аренды.
Комитет как лицо, обязанное в силу публичных полномочий, предусмотренных земельным законодательством (статьи 39.1, 39.2, 39.11, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации), предоставить земельный участок из числа публичных земель в порядке установленной законом процедуры, не может определять хозяйственную деятельность застройщика на земельном участке и его экономические интересы.
На этом основании, возведение на земельном участке нежилого здания первой очереди строительства не может свидетельствовать о достижении целей строительной аренды и прекращении договора аренды на основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о недоказанности ИП Тазетдиновым А.В. обстоятельств невозможности завершения второй очереди строительства, является правильным.
По существу в обоснование указанного довода ответчиком представлено только письмо ООО "ПКБ "АрхСтудия" от 03.07.2019 (т. 1 л.д. 110), которое в отсутствие иных доказательств, позволяющих суду объективно определить технические параметры второй очереди строительства, по правилам части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть признано достаточным доказательством невозможности завершения строительства на участке.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на ответчика обязанности по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 и при отсутствии доказательств её оплаты в полном объеме правомерно удовлетворил первоначальный иск Комитета.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2021 по делу N А76-48274/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тазетдинова Андрея Валерьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.Ю. Соколова
Судьи: М.И. Карпачева
В.А. Томилина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
