Дата принятия: 09 апреля 2021г.
Номер документа: 18АП-3489/2021, А07-35709/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2021 года Дело N А07-35709/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2021 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мударисовой Зульфии Назимовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2021 по делу N А07-35709/2019.
Чекмагушевское районное потребительское общество (далее - Чекмагушевское РАЙПО, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мударисовой Зульфие Назимовне (далее - ИП Мударисова З.Н., ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 89 от 28.06.2016, взыскании задолженности по арендной плате в размере 229 167 руб. 09 коп., процентов в размере 194 871 руб. 11 коп., а также судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 100 000 руб. (т. 1, л.д. 5-11).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Табыш" (далее - ООО "Табыш", третье лицо), Государственный комитет Республики Башкортостан по тарифам (далее - ГК РБ по тарифам, третье лицо), акционерное общество "Уфимское агрегатное предприятие "Гидравлика" (далее - АО "УАП "Гидравлика", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2021 исковые требования Чекмагушевского РАЙПО удовлетворены частично: суд расторг договор аренды нежилого помещения N 89 от 28.06.2016, а также взыскал с ИП Мударисовой З.Н. в пользу Чекмагушевского РАЙПО задолженность в размере 229 167 руб. 09 коп., пени в размере 194 524 руб. 23 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 471 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л.д. 95-109).
С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Мударисова З.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Выражая несогласие с установленной судом первой инстанции задолженностью по переменной части арендной платы, податель апелляционной жалобы указывает на отсутствие в материалах дела доказательств наличия договорных отношений между истцом и ресурсоснабжающими организациями, поставляющими используемые для оказания коммунальных услуг ресурсы. Полагает, что в расчете задолженности за отопление истец неправомерно применил тарифы, установленные для АО "УАП "Гидравлика". Государственным Комитетом Республики Башкортостан по тарифам было указано на недопустимость применения вышеназванного тарифа при осуществлении расчетов за поставленный коммунальный ресурс. Истцом в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое строение, без указания на принадлежность и наличие в помещении оборудования, предназначенного для выработки тепловой энергии. Экспертиза, направленная на установление фактических затрат истца, судом не назначалась, что по мнению ответчика, привело к принятию неправильного решения.
Чекмагушевским РАЙПО представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Третьим лицом - ГК РБ по тарифам представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 28.06.2016 между Чекмагушевским РАЙПО (арендодатель) и ИП Мударисовой З.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 89 (т. 1, л.д. 14-23), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 502, 3 кв. м, находящейся в объекте недвижимости: универмаг, назначение: нежилое, этажность надземная 2, общая площадь 1711,6 кв. м, кадастровый номер 02:51:080340:127, по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Ленина 78 (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение в целях организации торговли - магазина розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, для обслуживания которого, арендатор имеет право разместить в помещении административные и складские помещения.
В соответствии с п. 6.1 договора срок аренды - 10 лет. Начало срока (дата) аренды определяется датой предоставления помещения арендатору в освобожденном от третьих лиц состоянии, что оформляется актом приемки-передачи.
По условиям п. 2.1 договора арендатору устанавливается размер, порядок и форма уплаты арендной платы согласно приложению N 3 к договору аренды "Порядок расчетов по арендной плате".
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением, пользование земельным участком, находящимся под зданием (пропорционально занимаемой площади), содержание и эксплуатацию здания, уборку прилегающей территории, предоставление арендатору площадки под контейнеры для сбора ТБО, размещение арендатором средств рекламы и информации (п. 2.3 договора).
Согласно п. 2.4 договора переменная часть арендной платы состоит из платы за электрическую энергию, телефонную связь (при сдаче в аренду), расходов по отоплению, водоснабжение, водоотведению. Подлежащая оплате сумма коммунальных платежей рассчитывается по тарифам ресурсоснабжающих организаций исходя из показаний приборов учета, установленных в помещении; оплата телефонной связи осуществляется в размере указанном в соответствующем счете организации, предоставляющей указанную услуг, оплата за электроэнергию осуществляется по отдельному договору; по отоплению в период отопительного сезона по тарифам ресурсоснабжающих организаций пропорционально площади арендуемого помещения.
В соответствии с п. 1 порядка расчетов по арендной плате (приложение N 3 к договору) (т. 1, л.д. 27) постоянная часть арендной платы в месяц составляет 150 690 руб. без налога на добавленную стоимость.
По условиям п. 2 порядка расчетов по арендной плате (приложение N 3 к договору) ежемесячная постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в срок не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в п. 10.1 договора.
Согласно п. 3 порядка расчетов по арендной плате (приложение N 3 к договору) оплата переменной части арендной платы производится арендатором в течение 5 дней, на основании выставляемых арендодателем счетов, 27 числа отчетного месяца.
По акту приема-передачи от 28.06.2016 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 24).
Как указывает истец, ответчиком за период аренды переменная часть арендной платы оплачена, за исключением платы за отопление, в связи с чем, за отопительный период 2018-2019 г.г. образовалась задолженность в размере 229 167 руб. 09 коп.
Досудебном уведомлением (т. 1, л.д. 30-33) истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с несвоевременным внесением арендной платы и просил произвести оплату задолженности по теплоснабжению.
Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в досудебном уведомлении, послужило основанием для обращения Чекмагушевского РАЙПО в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из использования ответчиком части нежилого помещения и условий договора аренды N 89 от 28.06.2016. Установив наличие задолженности ответчика по внесению переменной части арендной платы 2018-2019 г.г., суд признал правомерными требования о взыскании основного долга и пени. При этом расчет пени судом скорректирован с учетом положений статей 191-193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды нежилого помещения N 89 от 28.06.2016 расторгнут судом ввиду нарушения сроков внесения арендных платежей более двух месяцев подряд.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.
При анализе спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 89 от 28.06.2016, судебная коллегия полагает необходимым квалифицировать их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.
Факт передачи ответчику арендованного недвижимого имущества по акту приема-передачи от 28.06.2016 подтвержден материалами дела (т. 1, л.д. 24) и спорным не является.
В соответствии с частью 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем, лежит на арендаторе.
По расчету истца за 2018-2019 г.г. у ИП Мударисовой З.Н. имеется задолженность по возмещению стоимости расходов по отоплению в сумме 229 167 руб. 09 коп. (т. 1, л.д. 6-7).
Согласно пункту 2.4 договора переменная часть арендной платы состоит из платы за электрическую энергию, телефонную связь (при сдаче в аренду), расходов по отоплению, водоснабжение, водоотведению. Подлежащая оплате сумма коммунальных платежей рассчитывается по тарифам ресурсоснабжающих организаций исходя из показаний приборов учета, установленных в помещении; оплата телефонной связи осуществляется в размере указанном в соответствующем счете организации, предоставляющей указанную услуг, оплата за электроэнергию осуществляется по отдельному договору; по отоплению в период отопительного сезона по тарифам ресурсоснабжающих организаций пропорционально площади арендуемого помещения.
Из названного условия следует, что переменная плата в составе арендной платы не является фиксированной. Ее величина устанавливается в зависимости от объема потребленных ресурсов и тарифа, утвержденного энергоснабжающим организациям в отношении каждой из измеряемых коммунальных услуг.
Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора.
Исходя из указанных норм и положений договора аренды, истец не лишен права требовать компенсации расходов по оплате тепловой энергии.
Податель жалобы не оспаривает отсутствие самостоятельного договора с теплоснабжающей организацией, а также фактического снабжения помещения тепловой энергией.
Само по себе несогласие ответчика с произведенным истцом размером начислений, а именно с размером тарифа, не может исключать удовлетворения заявленных требований.
Предметом спорных отношений является взыскание переменной части арендной платы. Оснований для их квалификации в качестве отношений между теплоснабжающей организаций и потребителем тепловой энергии, вытекающих из теплоснабжения и регулируемых Федеральным Законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", не имеется.
Вместе с тем, приведенное судом первой инстанции правовое обоснование не повлекло принятие неправильного судебного акта.
Истцом в материалы дела представлены выставленные ответчику на оплату коммунальных услуг, в том числе и отопления помещения, счета-фактуры, акты оказанных услуг, по теплоснабжению, акты об отказе представителя ответчика принимать счета-фактуры на оплату переменной части арендной платы (т. 1, л.д. 49, 51-63), а также расчет оплаты за отопление в 2019 году (т. 1, л.д. 106-107).
Ответчик не представил в материалы дела доказательств того, что исходя из сложившихся обязательственных отношений, условий заключенного договора арендатор проявил должную степень заботливости, осмотрительности и своевременно, мотивированно возразил относительно размера предъявленного к оплате денежного требования, составляющего арендную плату по коммунальным услугам (отопление).
Ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции, ответчик не предоставил данные о фактических объемах потребления сетевых ресурсов и не опроверг заявленные истцом расчеты путем предоставления контррасчета.
С учетом изложенного основания для отказа во взыскании суммы задолженности переменной части арендной платы либо ее уменьшения отсутствуют.
Таким образом, заявленные истцом требования в части взыскания задолженности по договору аренды, удовлетворены судом первой инстанции обоснованно в сумме 229 167 руб. 09 коп.
Согласно положениям п. 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 4.2.2 договора в случае несвоевременной оплаты постоянной и переменной части арендной платы, предусмотренной договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 2% от суммы задолженности за каждый день просрочки вплоть до полного выполнения своих обязательств.
Поскольку факт несвоевременного внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пени является правомерным.
В соответствии с названными условиями, истцом произведен расчет пени за период с 28.12.2018 по 23.10.2019 в сумме 194 871 руб.11 коп..
Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции признал его подлежащим корректировке с учетом положений статей 191-193 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении задолженности за январь и апрель 2019 года. По расчету суда, пени за период с 28.12.2018 по 23.10.2019 составили 194 524 руб.23 коп.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и произведенного им расчета суд апелляционной инстанции не усматривает.
Чекмагушевским РАЙПО также заявлено требование о расторжении договора N 89 от 28.06.2016.
Пунктом 6.1 договора установлено, что настоящий договор заключен сроком на 10 лет.
В качестве основания для расторжения договора истец указывал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
В соответствии с пунктом 7.3 договора стороны могут расторгнуть настоящий договор аренды только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Досудебным уведомлением (т. 1, л.д. 30-35) истец уведомил ИП Мударисову З.Н. о наличии у нее задолженности по отоплению за период с 01.01.2018 по 30.04.2019, а также о нарушении условий договора в части содержания и использования имущества в полной исправности и в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом и эксплуатационном состоянии. На этом основании Чекмагушевским РАЙПО предложено расторгнуть договор по обоюдному согласию и погасить задолженность по теплоснабжению в размере 179 801 руб. 64 коп. и арендной плате по состоянию на момент расторжения договора.
Доказательства того, что после получения указанного досудебного уведомления ответчик устранил имеющиеся к нему претензии в разумный срок, ИП Мударисовой З.Н. в дело не представлены.
При таких обстоятельствах требование Чекмагушевского РАЙПО о расторжении договора аренды нежилого помещения N 89 от 28.06.2016, заключенного между сторонами, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2021 по делу N А07-35709/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мударисовой Зульфии Назимовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.Ю. Соколова
Судьи: М.И. Карпачева
В.А. Томилина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
