Дата принятия: 09 апреля 2021г.
Номер документа: 18АП-3292/2021, А76-30778/2020
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2021 года Дело N А76-30778/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2021 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евразия" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2021 по делу N А76-30778/2020.
В судебном заседании принял участие представитель Строительной компании "Евразия" - Наумова Зинаида Анатольевна (доверенность от 30.03.2021).
Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евразия" (далее - ООО ПСК "Евразия", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Магнитогорска (далее - Администрации, заинтересованное лицо) от 06.07.2020 N АГ-09/470 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 4 334 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-западная, 6; об обязании Администрации принять решение о предоставлении в собственность данного земельного участка за плату без проведении торгов и направить в адрес ООО ПСК "Евразия" проект договора купли-продажи указанного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2021 (резолютивная часть объявлена 02.02.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д.157-160).
ООО ПСК "Евразия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права.
Податель жалобы полагает, что ООО ПСК "Евразия" выполнило все условия договора аренды, достроило основной объект недвижимости "административное здание", который соответствует виду разрешенного использования земельного участка и у него есть право в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации выкупить земельный участок в собственность за плату без проведения торгов.
По мнению апеллянта, судом не был принят тот факт, что согласно заключению эксперта, земельный участок является неделимым. Именно поэтому истец не может выполнить рекомендации ответчика и суда по разделу земельного участка.
Отсутствие права аренды или собственности на земельный участок у общества нарушает его права тем, что оно не может ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства - холодный склад, а также вынуждено платить неосновательное обогащение за пользование земельным участком.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции заинтересованным лицом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией и ООО ПСК "Евразия" подписано соглашение от 07.10.2016 к договору от 24.06.2016 N 9619 аренды земельного участка, площадью 4 333, 91 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Северо-Западная, 6, занимаемого объектом незавершенного строительства, для завершения строительства офиса и склада автошин, с разрешенным использованием: для строительства офиса и склада автошин, со сроком действия договора - до 11.05.2019 (л.д. 12-13, 23-29).
ООО ПСК "Евразия" получено предупреждение от 13.01.2020 N КУИиЗО-02/22 о прекращении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 9619, возобновленного на неопределенный срок (л.д. 53).
В предупреждении Администрация ссылалась на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО ПСК "Евразия" обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, площадью 4 333, 91 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65.
Письмом от 06.07.2020 N AГ-09/470 заинтересованное лицо отказало ООО ПСК "Евразия" в предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 4 334 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-западная, 6 (л.д. 11).
Не согласившись с вышеуказанным решением, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО ПСК "Евразия" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отсутствие завершения строительства всех объектов, для целей которых представлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65, у заявителя отсутствует исключительное право на приватизацию всего испрашиваемого земельного участка.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением 6 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемые ненормативные правовые акты, действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании действий (бездействия) незаконными.
В то же время в случае, если арбитражный суд установит, что не соответствующие закону ненормативные правовые акты, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Исходя из названных норм и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации лицо, заявляя требование о признании незаконными действий уполномоченного органа, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Оспариваемый отказ Администрации, выраженный в письме от 06.07.2020 N АГ-09/470 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 4 334 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северозападная, 6, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации мотивирован наличием на земельном участке незавершенных объектов недвижимости, то есть, недостижением цели аренды земельного участка.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на испрашиваемом земельном участке расположены два объекта недвижимости: административное здание, площадью 129, 3 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:493 (л.д. 36-45) и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0125001:494, степень готовности 20% (л.д. 46-52), собственником которых является заявитель.
Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, объекты незавершенного строительства, в том числе, являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий и сооружений.
Таким образом, по смыслу приведенных выше положений Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации приватизации подлежит лишь та часть земельного участка, которая находится под объектами недвижимости и необходима для их использования.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010), законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.
Таким образом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий и сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность, исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Из материалов настоящего дела следует, что в границах испрашиваемого в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:65 общей площадью 4334 кв.м. расположены два объекта недвижимости:
- объект незавершенного строительства с кадастровыми номерами 74:33:0125001:494, степень готовности 20% площадью застройки 728, 3 кв.м. (л.д. 46-52);
- нежилое здание - административное здание с кадастровым номером 74:33:0125001:493 площадью 129, 3 кв.м.(л.д. 36-45).
Учитывая, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект, строительство которого не завершено (холодный склад с кадастровым номером 74:33:0125001:494), Администрация пришла к правомерному выводу о том, что у заявителя отсутствует исключительное право на приобретение всего земельного участка площадью 4 334 кв. м в собственность.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что для оформления права собственности на земельный участок под нежилым зданием - административное здание с кадастровым номером 74:33:0125001:493, заявитель не лишен права на повторное обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату после выполнения раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:65, в соответствии со статьей 11.2 - 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод о неделимости спорного земельного участка, основанный на представленном в материалы дела заключении от 18.05.2020 подлежит отклонению, поскольку в указанном заключении экспертом определялась площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации двух объектов. Вопрос о делимости участка перед экспертом не ставился.
Кроме того, отклоняя довод апеллянта о выполнении заявителем цели аренды и возведении на спорном земельном участке объекта недвижимости - административного здания, апелляционный суд отмечает, что предоставление в аренду земельного участка площадью 4 334 кв. м было связано со строительством не только административного здания общей площадью 129, 3 кв.м., но и склада автошин, площадью застройки 728,3. Оснований полагать, что для эксплуатации административного здания необходим весь земельный участок площадью 4 334 кв. м., у суда не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 28.03.2017 N 622-О, от 27.09.2018 N 2346-О, от 18.07.2017 N 1640-О неоднократно указывалось, что пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, направленный на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, равно как и пункт 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и направленный на защиту прав собственника объекта незавершенного строительства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права собственников объектов незавершенного строительства.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в отсутствие завершения строительства всех объектов, для целей которых представлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:65, у заявителя отсутствует исключительное право на приватизацию всего испрашиваемого земельного участка.
При указанных обстоятельствах, на основании статьи 71 АПК РФ оценивая доказательства по делу в их взаимной связи и совокупности, а также каждое доказательство в отдельности, суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации в предоставлении в собственность за плату всего земельного участка, площадью 4 334 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0125001:65, находящимся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Северо-западная, 6, изложенный в письме от 06.07.2020 N АГ-09/470, соответствует требованиям действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку не препятствует использованию земельного участка для эксплуатации уже существующих объектов недвижимого имущества (в разном правовом режиме при разделе спорного земельного участка).
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания отказа Администрации в предоставлении в собственность за плату всего земельного участка, площадью 4 334 кв. м несоответствующим требованиям действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя, является правильным.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
На основании положений подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, составляет 1500 руб.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1500 рублей подлежит возврату ООО ПСК "Евразия".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2021 по делу N А76-30778/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евразия" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Евразия" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 1 500 рублей, излишне уплаченной по платежному поручению от 24.02.2021 N 65.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья М.И. Карпачева
Судьи: А.С. Жернаков
В.А. Томилина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
