Дата принятия: 16 апреля 2021г.
Номер документа: 18АП-3090/2021, А76-2352/2020
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2021 года Дело N А76-2352/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2021 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранит" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2021 по делу N А76-2352/2020.
В судебном заседании принял участие представитель истца - Администрации города Магнитогорска Челябинской области - Лунева Елена Вячеславовна (доверенность от 27.10.2020).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гранит" (далее - ООО "Гранит", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 5942 от 22.04.2011 за период с 16.12.2015 по 24.06.2019 в размере 483 319 руб. 93 коп.; пени за период с 26.12.2015 по 24.06.2019 в размере 552 360 руб. 51 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Гранит" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации города Магнитогорска с встречным исковым заявлением о признании дополнительного соглашения к договору N 5942 от 22.04.2011 аренды земельного участка от 17.04.2015, подписанного между Администрацией города Магнитогорска и обществом "Гранит" недействительным (ничтожным).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с 01.10.2016 по 24.06.2019 в размере 380 768 руб. 43 коп., пени за период с 25.01.2016 по 24.06.2019 в размере 439 116 руб. 62 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Гранит" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
Апеллянт полагает неправомерным взыскание арендных платежей за период с 16.12.2015 по 24.06.2019 по договору аренды, прекратившему свое действие 15.12.2015. Указывает, что материалами дела подтверждены намерения сторон на прекращение арендных отношений, что подтверждается расчетом арендной платы по 15.12.2015 и актом сверки взаимных расчетов до указанной даты. При этом моментом расторжения договора аренды и прекращения обязательств по нему является не государственная регистрация соглашения о расторжении договора, а достижение сторонами соглашения о его расторжении. Полагает, что судом неверно применен срок исковой давности, истекший, по мнению апеллянта, 25.12.2018. Указывает на заключение сторонами дополнительного соглашения от 17.04.2015 с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего возможность продления договора аренды в случаях отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительством. Выводы суда о пропуске обществом срока исковой давности по встречным требованиям, не соответствуют действующему законодательству, поскольку до даты подачи Администрацией искового заявления 23.01.2020, общество полагало, что договор аренды N 5942 от 22.04.2011 расторгнут, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда общество узнало, что является надлежащим ответчиком по делу, то есть с 23.01.2020. Указывает, что судом не принято во внимание намерение общества по оспариванию архивной кадастровой стоимости земельного участка и не дана оценка ходатайству о приостановлении рассмотрения дела.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчика, Администрация просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Гранит" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5942 от 22.04.2011, согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (ПК-3, зона производственно-коммунальных объектов III класса), с кадастровым номером 74:33:0104001:55, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, в районе гаражной стоянки N 29 в Ленинском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 54514 кв.м. Цель использования участка: для строительства складов (т.1 л.д. 11-13).
Согласно п.2.1 договора договор заключен на срок до 30.04.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 30.03.2011. По истечении срока аренды договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Размер арендной платы за землю определяется в Приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).
В соответствии с п.3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение срока перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0, 1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 01.04.2014 срок действия договора аренды N 5942 от 22.04.2011 продлен до 28.02.2015 (т..1 л.д.18-22).
Дополнительным соглашением от 17.04.2015 срок действия договора продлен до 25.02.2017 (т.1 л.д.26).
23.11.2015 общество обратилось в Администрацию с заявлением о признании утратившими силу постановлений администрации города от 30.03.2011 N 3407-П, от 24.02.2014 N 2551-П, от 25.03.2014 N 3833-П, от 27.02.2015 N 3080-П и расторжении договора аренды земельного участка с 23.11.2015 (т.1 л.д. 33).
Администрацией в одностороннем порядке подписано соглашение от 25.01.2016 о расторжении договора N 5942 от 22.04.2011 и направлено в МАУ "МФЦ" для передачи арендатору (т.1 л.д.34-36).
13.05.2019 Администрацией подписано постановление N 5402-П "Об отказе от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок" (т. 1 л.д.49).
14.05.2019 Администрацией в адрес общества направлено предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка N 5942 от 22.04.2011 с требованием освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:0104001:55 (т.1 л.д.47-48).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия N КУИиЗО02/4260 от 08.10.2019 с требованием погасить задолженность за период с 16.12.2015 по 24.06.2019 в размере 616 154, 70 руб., сумму пени за период с 25.01.2016 по 24.06.2019 в размере 477 997,11 руб. (т.1 л.д.62-64).
16.10.2019 письмом N 017 общество "Гранит" указало на необоснованность требований Администрации, поскольку договор аренды N 5942 от 22.04.2011 расторгнут (т.1 л.д.69).
Оставленная обществом без удовлетворения претензия N КУИиЗО02/5067 от 28.11.2019 (т.1 л.д. 70-71), послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Ссылаясь на ничтожность дополнительного соглашения от 17.04.2015, заключенного без проведения торгов, общество обратилось в арбитражный суд с встречными требованиями.
Частично удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неисполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей. Судом применен срок исковой давности по требованиям о взыскании основного долга и неустойки за период за период с 16.12.2015 по третий квартал 2016 (включительно). Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судом не установлено в связи с недоказанностью ответчиком несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности по требованиям о признании дополнительного соглашения к договору N 5942 от 22.04.2011 аренды земельного участка от 17.04.2015 недействительным.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 5942 от 22.04.2011, в редакции дополнительных соглашений от 01.04.2014, от 17.04.2015 (т.1 л.д. 18-22, 26), по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0104001:55, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, в районе гаражной стоянки N 29 в Ленинском районе, общей площадью 54514 кв.м, для строительства складов (т.1 л.д. 11-13), в связи с чем суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решения Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.06.2017 N 116.
Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.
С учетом того, что обществом суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате с учетом применения сроков исковой давности.
Доводы апеллянта о неверном применении судом первой инстанции срока исковой давности подлежат отклонению в силу следующего.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 2 статьи 199 этого же Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В соответствии со статьей 203 Г ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце втором пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.
Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43).
Принимая во внимание заявление ответчика об истечении срока исковой давности (т.1 л.д.89-92), при направлении искового заявления в суд 23.01.2020, суд первой инстанции обоснованно признал пропущенным срок исковой давности по требованиям о взыскании основного долга и неустойки, с учетом 30-дневного претензионного срока и периодичности арендных платежей, за период с 16.12.2015 по третий квартал 2016 (включительно), и правомерно удовлетворил требования о взыскании задолженности за период с 01.10.2016 по 24.06.2019 в размере 380 768, 43 руб.
Доводы апеллянта о прекращении договора аренды с 15.12.2015, подлежат отклонению апелляционным судом ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Письменная форма соглашения о расторжении договора будет считаться соблюденной не только в случае составления одного документа, подписанного сторонами, но также и в случае обмена документами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Однако такие документы должны однозначно свидетельствовать о взаимном волеизъявлении сторон о прекращении договорных отношений.
Из материалов дела следует, что подготовленное Администрацией на основании заявления общества (т.1 л.д. 33) соглашение от 25.01.2016 о расторжении договора N 5942 от 22.04.2011 арендатором не подписано, акт приема-передачи земельного участка не составлен, фактически земельный участок Администрации не передан.
В силу особенностей правового регулирования арендных правоотношений, правовое значение для прекращения возникших из них обязательств имеет окончание пользования предметом аренды.
Поскольку доказательств возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104001:55 после обращения общества с заявлением о расторжении договора аренды N 5942 от 22.04.2011, материалы дела не содержат, срок действия названного договора, после истечения срока его действия, возобновлен на неопределенный срок.
Поскольку Администрацией в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ реализовано право на расторжение договора (т.1 л.д.47-48), предупреждение N КУИИЗО-02/2183 от 14.05.2019 о прекращении договора аренды земельного участка получено обществом 24.05.2019 (т.1 л.д. 48), следует признать, что договор аренды N 5942 от 22.04.2011 прекратил свое действие 24.06.2019.
С учетом изложенного, ссылка апеллянта на расчет истцом арендной платы до 15.12.2015, а также составление акта сверки взаимных расчетов до указанной даты, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
Доводы подателя апелляционной жалобы о неверном применении сроков исковой давности по встречному иску о признании недействительным дополнительного соглашения от 17.04.2015, отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как следует из разъяснений, изложенных в вопросе 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.
Поскольку оспариваемое дополнительное соглашение подписано сторонами без замечаний и возражений 17.04.2015, а в суд общество "Гранит" обратилось 01.10.2020, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным встречным требованиям.
При названных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований основан на правильном применении норм права и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка ответчика на намерение оспорить архивную кадастровую стоимость земельного участка, не свидетельствует о безусловной обязанности суда приостановить производство по делу.
Поскольку оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка может быть произведено только в порядке, установленном статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ссылка ответчика на заключение договора на выполнение работ по оценке кадастровой стоимости земельного участка от 12.01.2021 при рассмотрении настоящего спора не может быть принята во внимание.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2021 по делу N А76-2352/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранит" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья М.И. Карпачева
Судьи: А.С. Жернаков
В.А. Томилина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
