Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 года №18АП-2757/2020, А07-11514/2019

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июня 2020 года Дело N А07-11514/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Аникина И.А.,
судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапиталстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.01.2020 по делу N А07-11514/2019.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапиталстрой" - Сагитов Р.Р. (доверенность от 22.04.2020 N 1, паспорт, диплом), Гарифуллин Э.З. (доверенность от 23.12.2019 N 1, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Инвесткапиталстрой" (далее - ООО "Инвесткапиталстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу "487 Центральный авторемонтный завод" (далее - АО "487 ЦАРЗ", ответчик) о взыскании денежных средств за капитальный ремонт по договору аренды недвижимого имущества без права выкупа б/н от 03.09.2018 в размере 709 290 руб., расходы по уборке мусора в размере 109 200 руб. (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 98-99).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.01.2020 в удовлетворении исковых требований ООО "Инвесткапиталстрой" отказано (т. 2, л.д. 105-111).
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Инвесткапиталстрой" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что судом дана неправильная оценка имеющимся в деле доказательствам. Так, договором от 03.09.2018 N 70-18 обязанности содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, поддерживать имущество в надлежащем состоянии, возложены на арендатора (п. 3.2.5). В обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлены сводный сметный расчет, локальные сметные расчеты, ведомости объемов работ, дефектные ведомости, письма-уведомления истца N 02-45а/18 от 28.08.2018, N 02-44/18 от 27.09.2018, акты о приемке выполненных работ. Названные первичные учетные документы утверждены и согласованы сторонами. В графе "принял" имеются отметки о принятии выполненных работ ответчиком. Между тем суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, относящиеся к исполнению договора от 03.09.2018 N 70-18, неправомерно пришел к выводу, что стороны не согласовали зачет части расходов арендатора на сумму 818 490 руб. в счет арендной платы. Кроме того, суд критически отнесся к письму N 02-44/18 от 27.09.2018, которым уборка мусора с прилегающей территории СТО за счет средств арендатора в счет коммунальных платежей и арендной платы была согласована с управляющим директором АО "487 ЦАРЗ". Также истец считает, что вывод суда о том, что на момент передачи здания СТО проведение капитального ремонта не требовалось, противоречит представленному в материалы дела акту технического осмотра N 1 от 27.09.2018, в соответствии с которым стороны пришли к согласию о необходимости капитального ремонта здания СТО.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда, назначена к рассмотрению в судебном заседании на 01.04.2020 на 10 час. 30 мин.
19 марта 2020 года судом апелляционной инстанции вынесено определение о замене судьи Карпачевой М.И. судьей Аникиным И.А.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 перенесена дата судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы с 01.04.2020 с 10 час. 30 мин. на 27.04.2020 на 10 час. 30 мин.
Определением от 20.04.2020 производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапиталстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.01.2020 по делу N А07-11514/2019 приостановлено до снятия ограничительных мер, введенных в целях противодействия распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).
Определением суда апелляционной инстанции от 14.05.2020 назначено судебное заседание на 15.06.2020 на 14 час. 15 мин. для решения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении жалобы по существу в том же судебном заседании.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца производство по делу подлежит возобновлению.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о проведении судебного заседания.
До начала судебного заседания от истца поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, от ответчика - отзыв на апелляционную жалобу.
Документы приобщены к материалам дела.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.09.2018 между ООО "Инвесткапиталстрой" (арендатор) и АО "487 ЦАРЗ" (арендодатель) заключен договор N 70-18 о передаче объектов недвижимого имущества в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 13-18), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект недвижимого имущества (далее - объект): здание СТО, общей площадью 208,8 кв. м литера У, назначение объекта: нежилое. Объект предоставляется в целях организации оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств. Объект расположен по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Алкино-2, переулок Заводской д. 1 (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 3.1.2 договора арендодатель обязуется в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения назначения помещений объекта, а так же его ремонта и переоборудования.
Пунктом 3.1.3 договора на арендодателя возложена обязанность не менее чем за три месяца письменно уведомлять арендатора о необходимости освобождении объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта, о его ликвидации по градостроительным соображениям.
По акту приема-передачи от 05.09.2018 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 19).
Как указывает истец, письмом N 02-41/18 от 24.09.2018 арендатор просил арендодателя назначить в состав комиссии сотрудника общества "487 ЦАРЗ" для осмотра и дефектовки строительных конструкций, а также прилегающей территории к зданию СТО, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Алкино-2, пер. Заводской, д. 1, общей площадью 208,8 кв. м, литера У, так как с 05.09.2018 арендатор фактически не имеет возможности использовать по назначению арендованный объект согласно договору N 70-18 от 03.09.2018 (т. 1, л.д. 58).
Комиссией в составе главного инженера ООО "Инвесткапиталстрой" Евдокимова Д.Д., заместителя директора ООО "Инвесткапиталстрой" Гарифуллина Э.З., представителя ООО "Вектор-Уфа" Исмагилова Т.З., проведен осмотр арендованного объекта, о чем составлен акт технического осмотра объекта N 1 (т. 1, л.д. 20-21). Согласно результатам осмотра установлены следующие дефекты: требуется полная замена кровельного покрытия; замена теплоизоляционного слоя; установка вентиляционного выхода; замена деревянных окон из ПВХ; двойной стеклопакет, повторно откидные; герметизация межпанельных швов потолка; требуется капитальный ремонт электросетей с полной заменой электропроводок и электрооборудования; требуется усиление конструкций.
28.09.2018 арендатором направлено уведомление N 02-45а/18 (т. 1, л.д. 67) о согласовании капитального ремонта СТО за счет средств арендодателя с зачетом стоимости капитального ремонта в счет арендной платы и коммунальных платежей полностью (или) частично на основании согласованных документов:
1. Сводный сметный расчет стоимости строительства. Капитальный ремонт здания СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литера У.
2. Локальный сметный расчет N 02-01-01 на капитальный ремонт кровли и здания СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
3. Локальный сметный расчет N 02-01-02 на капитальный ремонт оконных проемов и зданий СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
4. Локальный сметный расчет N 02-01-03 на капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
5. Ведомость объемов работ N 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт кровли в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
6. Ведомость объемов работ N 2 от 27.09.2018 капитальный ремонт оконных проемов в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
7. Ведомость объемов работ N 3 от 27.09.2018 капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
8. Дефектная ведомость N 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт кровли в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
9. Дефектная ведомость N 2 от 27.09.2018 капитальный ремонт оконных проемов в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
10. Дефектная ведомость N 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО по адресу: РБ, Чишминский район, с. Алкино -2, пер. Заводской, д. 1, литер У.
Как утверждает истец, по договору N 70-18 от 03.09.2018 у арендодателя перед арендатором образовалась задолженность в размере 1 163 146 руб. 04 коп., из которых за капитальный ремонт в размере 709 290 руб., за текущий ремонт 276 311 руб. 59 коп. + 13 687 руб. 58 коп. заработная плата бригадиру, по уборке мусора - 109 200 руб., оплата оценки рыночной стоимости аренды объекта оценки СТО АО "487 ЦАРЗ" - 10 000 руб., по составлению локальных сметных расчетов - 10 000 руб. При этом уборка мусора с прилегающей территории СТО за счет средств арендатора ООО "Инвесткапиталстрой" в счет коммунальных платежей и арендной платы была согласованна письмом N 02-44/18 от 27.09.2018 с управляющим директором ОАО "487 ЦАРЗ".
Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 04.02.2019 N 02-60/19 о погашении задолженности по капитальному ремонту (т. 1, л.д. 62-64), последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО "Инвесткапиталстрой" в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств согласования неотделимых улучшений и выполненных работ с арендодателем, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит. Кроме того, уборка мусора с прилегающей территории СТО условиями договора аренды N 70-18 от 03.09.2018 (п.3.2.5) предусмотрена за счет арендатора.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 70-18 от 03.09.2018, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации распределены обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного имущества.
На арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 указанной статьи).
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В данном случае, объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 05.09.2019 (т. 1, л.д. 19), которым стороны подтвердили, что претензий по передаваемому имуществу друг к другу не имеют.
В соответствии с условиями п. 3.2.7 договора арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.
В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.
Неотделимые улучшения арендуемого объекта производится арендатором только после получения письменного согласия арендодателя, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, при этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором не возмещаются по окончании срока аренды.
Вопреки возражениям подателя жалобы какие-либо изменения в пункт 3.2.7 договора аренды сторонами не вносились.
Письменного согласия арендодателя на проведение арендатором в арендуемом здании СТО ремонтных работ, материалы дела не содержат.
По условиям п. 3.2.14 договора арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать в десятидневный срок по акту приема-передачи арендодателю объект, не требуя возмещения средств. Вместе с арендуемыми объектами передать все произведенные в них перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность объекта и неотделимые без вреда от объектов нежилого фонда.
Акт технического осмотра объекта, сводный сметный расчет стоимости строительства, локальные сметные расчеты, ведомости объемов работ, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ (т. 1, л.д. 22-56), доказательствами изменения или дополнения к договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются. Их содержание не имеет смысловой и правовой связи с договором аренды, в том числе условием, изменяющим порядок возмещения неотделимых улучшений арендованного имущества.
Исходя из приведенных положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы. Соответственно, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после капитального ремонта.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ.
Доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения ремонтных работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду также не представлено. Сами по себе действия истца, направленные на создание условий работы в помещении отвечающих его запросам и представлениям о целесообразности использования, не могут быть признаны направленными на изменение качества спорного объекта.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности за капитальный ремонт в сумме 709 290 руб.
Кроме того, отказывая во взыскании с общества "487 ЦАРЗ" в пользу общества "Инвесткапиталстрой" расходов по уборке мусора в размере 109 200 руб., суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 3.2.5 договора арендатор обязуется содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых объектах производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств.
По условия п. 5.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение осуществляется по соглашению сторон, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Какие-либо изменения в пункт 3.2.5 договора аренды сторонами не вносились. Обратного суду не доказано.
Письмо N 02-44/18 от 27.09.2018, которым уборка мусора с прилегающей территории СТО, за счет средств арендатора в счет коммунальных платежей и арендной платы, была согласована с управляющим директором АО "487 ЦАРЗ", таким доказательством не является.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 14.02.2020 (операция 701).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.01.2020 по делу N А07-11514/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапиталстрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья И.А. Аникин
Судьи: И.Ю. Соколова
О.Б. Тимохин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка