Дата принятия: 13 октября 2020г.
Номер документа: 18АП-10988/2020, А76-51687/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2020 года Дело N А76-51687/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2020 по делу N А76-51687/2019.
В судебном заседании принял участие представитель истца: общества с ограниченной ответственностью "Проминвест" - конкурсный управляющий Крестовских Елена Викторовна (решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2018).
Общество с ограниченной ответственностью "Проминвест" в лице конкурсного управляющего Е.В. Крестовских (далее - заявитель, ООО "ПромИнвест") обратилось в арбитражный суд к Администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Администрация) с требованиями о признании незаконным решения административного органа, выраженного в письме от 18.09.2019 N 4856/16 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:35:0400005:31, площадью 3228 кв. м, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Богдана Хмельницкого, в Северной части (далее также - спорный земельный участок), вменении административному органу в обязанность принятия решение о предоставлении заявителю в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, заключении договора аренды спорного земельного участка.
Определением от 27.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен С.А. Ольховский (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2020 (резолютивная часть объявлена 30.07.2020) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 165-172).
ООО "ПромИнвест" (далее также - податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, установив формальное отсутствие оснований для предоставления права аренды, предусмотренных Земельным кодексом, должным образом не исследовал наличие факта нарушения прав и интересов ООО "ПромИнвест", а также третьих лиц - его кредиторов и победителя торгов.
По мнению апеллянта, в рассматриваемом случае необходимо применение норм земельного законодательства в совокупности с положениями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002, Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом имеющихся обстоятельств дела: банкротства ООО "ПромИнвест", включения права аренды на спорный земельный участок и объекта незавершенного строительства, расположенного на нем, в конкурсную массу должника, проведения торгов по продаже имущества должника, с учетом особого положения кредиторов.
Договор аренды N 7788 от 02.09.2016 расторгнут не был, заявление о заключении договора аренды на новый срок подано заявителем до истечения срока его действия, участок у арендатора не истребован, следовательно, действия административного органа по отказу в продлении срока действия договора аренды при наличии добросовестного поведения арендатора по его использованию согласно целевому назначению, не могут быть признаны правомерными.
Заявитель ссылается на то, что отказ Администрации от предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 на новый срок на тех же условиях фактически влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника ООО "ПромИнвест".
Общество полагает, что основания для применения к сложившимся отношениям сторон статьи 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации отсутствуют. По мнению общества ПромИнвест", вывод суда о том, что изъятие объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации не нарушит права кредиторов, является несостоятельным.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации N 2790 от 05.06.2012 (л.д. 36) между Администрацией и ООО "ПромИнвест" был заключен договор аренды от 12.06.2012 N 6558 (л.д. 37-47) земельного участка площадью 10681 кв. м с кадастровым номером 74:34:0400005:20 для жилищных нужд (строительство квартала жилой застройки).
Постановлением Администрации от 15.03.2013 (л.д. 48) был разрешен раздел указанного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м, 74:34:0400005:32 площадью 3800 кв. м, 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м, в договор аренды от 12.06.2012 N 6558 были внесены изменения в части его предмета (три соответствующих земельных участка). В дальнейшем указанное изменение предмета договора аренды от 12.06.2012 N 6558 было отражено в дополнительном соглашении N 1 от 21.03.2013 к договору аренды от 12.06.2012 N 6558 (л.д. 49).
ООО "Проминвест" 15.04.2016 обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов (л.д. 50).
Постановлением Администрации от 16.08.2016 N 4531 (л.д. 53) ООО "Проминвест" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В целях исполнения указанного постановления административного органа для завершения строительства объекта незавершенного строительства между Администрацией и ООО "ПромИнвест" заключен договор аренды от 02.09.2016 N 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Богдана Хмельницкого, в Северной части. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи земельного участка от 02.09.2016. Срок аренды земельного участка по договору установлен с 16.08.2016 по 16.08.2019 (л.д. 55-64). На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства: площадь застройки 912 кв. м, степень готовности 20%, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Миасс, квартал жилой застройки по ул. Богдана Хмельницкого в Северном районе, уч. 3, кадастровый номер 74:34:0400005:145, собственником которого является ООО "ПромИнвест" (л.д. 56).
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-6/2017 от 28.05.2018 ООО "ПромИнвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Крестовских Елена Викторовна.
Определением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-6/2017 от 19.05.2017 суд определил применить при банкротстве должника - застройщика общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Конкурсный управляющий ООО "ПромИнвест" 28.03.2019 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении письменного согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства N 7788 от 02.09.2016 третьему лицу - покупателю права аренды земельного участка (л.д. 65).
Постановлением Администрации N 2400 от 24.05.2019 (л.д. 66) ООО "ПромИнвест" разрешена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства N 7788 от 02.09.2016 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31, в пользу третьего лица - покупателя права аренды.
Конкурсный управляющий ООО "ПромИнвест" 09.08.2019 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 на новый срок на тех же условиях (л.д. 67-68).
Администрация, рассмотрев указанное обращение конкурсного управляющего ООО "ПромИнвест", письмом N 4856/16 от 18.09.2019 (получено заявителем 02.10.2019) уведомила ООО "Проминвест", что в отсутствие критериев, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), у административного органа нет правовых оснований для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок на новый срок без проведения торгов (л.д. 69-70).
Полагая отказ административного органа не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "ПромИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "ПромИнвест" уже реализовало право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства, в силу чего предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления участка без проведения торгов отсутствуют. При этом судом отмечено, что общество не было лишено возможности обращения в Администрацию с заявлением о приобретении права на спорный земельный участок на общих основаниях в рамках конкурсных процедур в том случае, если это приводило бы к увеличению конкурсной массы ООО "Проминвест".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из названных норм и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации лицо, заявляя требование о признании незаконными действий уполномоченного органа, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.
При этом статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).
Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Проминвест" реализовало возможность однократного получения земельный участок для завершения строительства в льготном порядке при обращении заявителя в административный орган 15.04.2016 с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов (л.д. 50), на основании которого постановлением Администрации от 16.08.2016 N 4531 (л.д. 53) ООО "Проминвест" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также был заключен договор аренды N 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Богдана Хмельницкого, в Северной части сроком с 16.08.2016 по 16.08.2019 (л.д. 55-64).
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие непосредственно в самом договоре прямого указания на то, что он заключается для завершения строительства объекта незавершенного строительства, не может свидетельствовать об отсутствии такой цели у сторон указанного договора, поскольку указанный договор был заключен на основании и во исполнение постановления Администрации от 16.08.2016 N 4531, в котором соответствующая цель определенно поименована. Более того, указанная цель прямо отражена и в заявлении ООО "Проминвест" в административный орган от 15.04.2016.
Из материалов дела следует, что срок действия выданного ООО "Проминвест" разрешения на строительство по указанному объекту незавершенного строительства N RU74308000-246 от 18.08.2014 истек 30.06.2017, действие указанного разрешения на строительство на более поздний срок не продлевалось.
При таких обстоятельствах, судом сделан правомерный вывод о том, что правомерная деятельность по завершению строительства со стороны ООО "Проминвест" после 30.06.2017 была бы невозможна без нового продления срока действия разрешения на строительство.
Учитывая, что обществом реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Администрации оснований для заключения с обществом договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии основания для применения к сложившимся отношениям сторон статьи 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае Администрация не лишена права обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После проведения публичных торгов по реализации объекта незавершенного строительства в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, будут выплачены бывшему собственнику объекта, то есть ООО "ПромИнвест", следовательно, права конкурсных кредиторов не будут нарушены.
Довод подателя жалобы о том, что право аренды спорного земельного участка не может быть изъято из конкурсной массы ООО "Проминвест" в силу положений статьи 131 Закона о банкротстве обоснованно не был принят судом первой инстанции, поскольку в связи со срочным характером заключенных между ООО "ПромИнвест" и Администрацией договоров аренды, право аренды спорного земельного участка ООО "ПромИнвест", обладая свойством протяженности во времени, должно оцениваться с учетом взаимных прав и обязанностей сторон договора аренды, в том числе, на продление договора. Право аренды является активом ООО "ПромИнвест", который мог быть введен в оборот путем отчуждения за плату третьим лицам в рамках торгов (и тем самым были бы удовлетворены требования кредиторов), только в рамках срока действия соответствующего договора аренды, то есть, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, учитывая уже реализованную возможность однократного льготного продления срока арендных отношений, до 16.08.2019. При этом разумно и добросовестно действующий конкурсный управляющий должен был учитывать срочность заключенного договора аренды и необходимость заблаговременного определения при планировании порядка, приоритетности и продолжительности действий по реализации имущества общества-банкрота, тем более что Администрация разрешила по итогам обращения ООО "Проминвест" передачу прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка (письмо от 24.05.2019 N 2400, л.д. 24), не создавая тем самым препятствий к возмездной уступке права аренды тогда, когда оно существовало и имело экономическую ценность.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания отказа в предоставлении в аренду О ООО "ПромИнвест" испрашиваемого земельного участка незаконным является правильным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Определением суда апелляционной инстанции о принятии апелляционной жалобы к производству подателю жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2020 по делу N А76-51687/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья М.И. Карпачева
Судьи: Г.Н. Богдановская
И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
