Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: 18АП-10627/2020, А76-32581/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N А76-32581/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2020 по делу N А76-32581/2019.
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" - Соловьева Е.А. (доверенность от 09.01.2020), Славич М.А. (доверенность от 09.01.2020).
Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" (далее - ответчик, ООО "Трест Магнитострой") о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 7542 от 29.06.2018 и договора купли-продажи земельного участка N 7543 от 29.06.2018, заключенных между Администрацией и ООО "Трест Магнитострой" (т. 1 л.д. 3-5).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.07.2020 (резолютивная часть от 16.07.2020) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик (далее - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Трест Магнитострой" просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Полагает, что судом при оценке оснований для расторжения договоров купли-продажи неправомерно применены нормы пунктов 6 и 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и необоснованно принят во внимание факт нарушения исполнения обязательства по завершению строительства объектов, принятого на основании договоров аренды, без учета того обстоятельства, что к моменту заключения договоров купли-продажи от 29.06.2018 срок исполнения обязательства по завершению строительства объектов (01.06.2018) истек. В силу этого, к дате заключения договоров истец уже не мог рассчитывать на исполнение застройщиком обязательства по завершению строительства объектов, поскольку знал об истечении срока исполнения обязанности, в силу чего по правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) допущенное ответчиком нарушение не может считаться существенным и служить основанием для расторжения договора.
Полагает, что судом не применены нормы статьи 328 ГК РФ и дана ненадлежащая оценка факту неисполнения Администрацией в качестве встречной обязанности по предоставлению инженерно-технологического подключения к объекту строительства, в силу чего суд пришел к неправомерному выводу о том, что обязательство по завершению строительства объектов было нарушено по вине ответчика. Судом дана неверная оценка условиям пунктов 4.2.2. и 4.4.6. договоров аренды земельных участков, из совокупного содержания которых усматривается, что обязанность по подключению объектов к сетям инженерно-технического обеспечения должна быть исполнена Администрацией в соответствии с проектом планировки до начала строительства, а не после возведения объектов, как ошибочно посчитал суд. Более того, такой правовой подход противоречит существу законодательного регулирования правоотношений по комплексному освоению земельного участка для жилищного строительства, исключающего возможность оформления разрешительной документации и осуществления фактического строительства при отсутствии технологического подключения объекта к сетям. Не соответствующим материалам дела апеллянт считает вывод суда первой инстанции об исполнении Администрацией обязанности по обеспечению технологического подключения. Судом неправомерно отклонены ссылки ответчика на переписку прежнего арендатора земельных участков с Администрацией по указанному обстоятельству, которая сохраняет правовые последствия и для нового арендатора. При этом ответчик не имел возможности обратиться в сетевые организации с заявкой на технологическое подключение, исходя из сроков образования земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277. Судом не дана оценка представленным в материалы дела муниципальным контрактам, заключенным в 2019 году на строительство инженерных сетей электроснабжения к 147 микрорайону, а также дополнительным соглашениям от 25.10.2018 к договорам купли-продажи от 29.06.2018, по условиям которых истец принял на себя обязательства по обеспечению объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Таким образом, действия Администрации по технологическому подключению являлись первичными и их невыполнение повлекло неисполнение ответчиком встречной обязанности по завершению строительства объектов в срок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители Администрации не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации города Магнитогорска от 06.04.2011 N 3769-П "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" (т. 1 л.д. 6-13) решено продать на аукционе, открытым по составу участников с открытой формой подачи предложений о цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В приложении N 2 к указанному постановлению утверждено информационное сообщение о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - информационное сообщение, т. 1 л.д. 7-8).
Согласно пункту 10 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.
В силу пункта 11 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 обязан выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
На основании пункта 13 информационного сообщения по окончании строительства продавец обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.
По результатам проведенного аукциона между Администрацией (арендодатель) и ООО "ОРП "КЛАСС" (арендатор) были подписаны договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1 от 26.05.2011 (т. 1 л.д. 14-15) и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 5995 от 26.05.2011 (т. 1 л.д. 17-19; далее - договор N 5995 от 26.05.2011), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-2 зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-2 зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-3 зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-4 зона индивидуальной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:49, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), утвержденному Межрайонным отделом N 1 Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" Челябинской области), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 мкр. (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 430 501,00 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора N 5995 от 26.05.2011 разрешенное использование участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства. Приведенное разрешенное использование земельного участка является окончательным. Изменение разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя.
В пункте 2.1. договора N 5995 от 26.05.2011 стороны определили, что настоящий договор заключен сроком до 01.06.2018 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Согласно пункту 4.2.2 договора N 5995 от 26.05.2011 арендодатель обязан обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки микрорайона без взимания платы за технологическое подключение.
В силу пункта 4.3.2 договора N 5995 от 26.05.2011 арендатор имеет право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Цена выкупа 1 кв. м земельного участка составляет 27,9 руб./кв. м - для размещения объектов жилого фонда, 147,31 руб./кв. м - для размещения иных объектов (в соответствии с таблицей раздела информационного сообщения "Сведения о земельном участке").
Согласно пункту 4.4.2 договора N 5995 от 26.05.2011 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Согласно пункту 4.4.3 договора N 5995 от 26.05.2011 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
По акту приема-передачи земельного участка от 26.05.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:49, общей площадью 430 501,00 кв. м был передан в аренду ООО "ОРП "КЛАСС" (т. 1, л.д. 20).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.08.2019 N 99/2019/278621708 (т. 1 л.д. 82-84) из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 был образован ряд земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:677.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2019 N 99/2019/279207354 (т. 1, л.д. 85-88) из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:677 был образован ряд земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1279 и земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1277.
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "ОРП "КЛАСС" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7729 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 21-24; далее - договор N 7729 от 29.04.2013), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденному Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 841 кв. м. Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 4.4.3 договора N 7729 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Согласно пункту 4.4.4 договора N 7729 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
На основании пункта 4.4.6 договора N 7729 от 29.04.2013 по окончании строительства арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.
Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок исключительно в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, условиями настоящего договора (пункт 4.4.7 договора N 7729 от 29.04.2013).
Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7729 от 29.04.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.05.2013, о чем сделана запись регистрации N 74-74-33/153/2013-6 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1, л.д. 24 оборот).
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "ОРП "КЛАСС" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7731 от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 25-27; далее - договор N 7731 от 29.04.2013), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденному Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 768 кв. м. Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 4.4.3 договора N 7731 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Согласно пункту 4.4.4 договора N 7731 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
На основании пункта 4.4.6 договора N 7731 от 29.04.2013 по окончании строительства арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.
Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок исключительно в целях, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, условиями настоящего договора (пункт 4.4.7 договора N 7731 от 29.04.2013).
Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7731 от 29.04.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.05.2013, о чем сделана запись регистрации N 74-74-33/153/2013-10 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1, л.д. 27 оборот).
Впоследствии между ООО "ОРП "КЛАСС" и ООО "Трест Магнитострой" подписано соглашение от 17.06.2013 N 16 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7729 от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 28), согласно которому ООО "Трест Магнитострой" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды N 7729 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 841 кв. м.
Соглашение от 17.06.2013 N 16 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7729 от 29.04.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 02.07.2013, о чем сделана запись регистрации N 74-74-33/218/2013-93 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте соглашения (т. 1, л.д. 28 оборот).
Кроме этого, между ООО "ОРП "КЛАСС" и ООО "Трест Магнитострой" подписано соглашение от 17.06.2013 N 18 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7731 от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 29), согласно которому ООО "Трест Магнитострой" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды N 7731 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 768 кв. м.
Соглашение от 17.06.2013 N 18 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7731 от 29.04.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 02.07.2013, о чем сделана запись регистрации N 74-74-33/218/2013-97 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте соглашения (т. 1, л.д. 29 оборот).
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Трест Магнитострой" (новый арендатор) на основании вышеуказанных соглашений о переводе прав и обязанностей подписаны:
- дополнительное соглашение от 17.01.2014 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7729 от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 32);
- дополнительное соглашение от 17.01.2014 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 7731 от 29.04.2013 (т. 1, л.д. 30-31).
Между Администрацией (продавец) и ООО "Трест Магнитострой" (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка N 7542 от 29.06.2018 (далее - договор N 7542 от 29.06.2018, т. 1, л.д. 33-34), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 768 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 25 а (далее - участок). Участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: аптека, раздаточный пункт молочной кухни.
Согласно пункту 2.1 договора N 7542 от 29.06.2018 стоимость участка составляет 113 134 руб. 08 коп.
ООО "Трест Магнитострой" произведена оплата по договору N 7542 от 29.06.2018 в размере 113 134 руб. 08 коп., что подтверждается платежным поручением N 1299 от 04.10.2018 (т. 1, л.д. 117).
Между Администрацией (продавец) и ООО "Трест Магнитострой" (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка N 7543 от 29.06.2018 (далее - договор N 7543 от 29.06.2018, т. 1, л.д. 35-36), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 21 а (далее - участок). Участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: здание с помещениями культурно-массовой работы.
Согласно пункту 2.1 договора N 7543 от 29.06.2018 стоимость участка составляет 123 887 руб. 71 коп.
ООО "Трест Магнитострой" произведена оплата по договору N 7543 от 29.06.2018 в размере 123 887 руб. 71 коп., что подтверждается платежным поручением N 1298 от 04.10.2018 (т. 1, л.д. 116).
Переход права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 к ООО "Трест Магнитострой" зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 48-54, 55-61).
Дополнительными соглашениями от 25.10.2018 (т. 2, л.д. 2, 3) договор N 7542 от 29.06.2018 и договор N 7543 от 29.06.2018 были дополнены условием о том, что продавец обязан обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.
В материалы дела представлен акт обследования земельного участка N 358 от 16.05.2019 (т. 1, л.д. 44), в котором указано, что в ходе обследования установлено: земельный участок площадью 768 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 25а, был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49, который ранее предоставлялся ООО "Оптово-розничное предприятие "КЛАСС" по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 26.05.2011 N 5995. Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1279 перешло от ООО "Оптово-розничное предприятие "КЛАСС" к ООО "Трест Магнитострой" на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.06.2013. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 29.06.2018 N 7542 ООО "Трест Магнитострой" приобрело вышеуказанный земельный участок в собственность, с разрешенным использованием: аптека, раздаточный пункт молочной кухни, что подтверждается кадастровой выпиской от 19.04.2019 N 7400/101/19-373625. На момент обследования установлено, что данный земельный участок не освоен, каких-либо строений не обнаружено, строительство не ведется.
Также в материалы дела представлен акт обследования земельного участка N 359 от 16.05.2019 (т. 1, л.д. 46), в котором указано, что в ходе обследования установлено: земельный участок площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 21а, был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49, который ранее предоставлялся ООО "Оптово-розничное предприятие "КЛАСС" по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 26.05.2011 N 5995. Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1277 перешло от ООО "Оптово-розничное предприятие "КЛАСС" к ООО "Трест Магнитострой" на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.06.2013. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 29.06.2018 N 7543 ООО "Трест Магнитострой" приобрело вышеуказанный земельный участок в собственность, с разрешенным использованием: здание с помещениями для культурно-массовой работы с населением, что подтверждается кадастровой выпиской от 19.04.2019 N 7400/101/19-373656. На момент обследования установлено, что данный земельный участок не освоен, каких-либо строений не обнаружено, строительство не ведется.
Администрация направила в адрес ООО "Трест Магнитострой" предложения N АГ-02/3228 от 23.05.2019 (т. 1, л.д. 37-38, 42) и N АГ-02/3229 от 23.05.2019 (т. 1, л.д. 39-40, 43) о расторжении договора купли продажи земельного участка N 7542 от 29.06.2018 и о расторжении договора купли продажи земельного участка N 7543 от 29.06.2018, мотивируя их нарушением со стороны общества максимальных сроков осуществления жилищного или иного строительства.
Поскольку в добровольном порядке со стороны ООО "Трест Магнитострой" указанные договоры расторгнуты не были, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (пункт 2 статьи 30.2 ЗК РФ).
Согласно подпункта 6 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что общество "Трест Магнитострой" (с учетом соглашений о переводе прав и обязанностей арендатора участка от 17.06.2013 N 16, т. 1 л.д. 28; от 17.06.2013 N 18, т. 1 л.д. 29) являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 на основании заключенных с Администрацией города Магнитогорска договоров аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 21, 25), в целях комплексного освоения для жилищного строительства.
Условиями пунктов 4.4.2, 4.4.3. названных договоров арендатор принял обязанность в срок до 01.06.2018 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, а также выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Впоследствии на основании договора купли-продажи N 7542 от 29.06.2018 (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, разрешенное использование: аптека, раздаточный пункт молочной кухни), и договора купли-продажи N 7543 от 29.06.2018 (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, разрешенное использование: здание с помещениями культурно-массовой работы), были переданы в собственность ответчика (т. 1 л.д. 33, 35); переход права собственности зарегистрирован (т. 1 л.д. 48-54, 55-61).
В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
Судом первой инстанции, исходя из представленных в материалы дела актов N 358 от 16.05.2019 и N 359 от 16.05.2019 обследования земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 (т. 1 л.д. 44, 46), не опровергнутых иными доказательствами, правомерно установлено, что указанные земельные участки по назначению и в соответствии с разрешенным использованием в сроки, установленные пунктами 4.4.2, 4.4.3. договоров аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013, не освоены, строительство запланированных объектов не осуществлено. Более того, суд принял во внимание, что застройщиком не принимались меры по освоению участков после приобретения права собственности на них и в течение последующих двух лет, истекших с момента истечении срока исполнения обязанности, что оценено судом как недобросовестное поведение застройщика. Доводы ответчика о невозможности своевременного исполнения обязательства вследствие неисполнения встречных обязанностей арендодателем по осуществлению технологического присоединения судом отклонены как не влияющие на возможность добросовестного осуществления застройщиком своих обязанностей, предусмотренных пунктами 4.4.2, 4.4.3. договоров аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013, поскольку как из содержания указанных договорных условий, так и из условий аукционной документации следовала взаимообусловленность обязанности арендодателя (продавца) по подключению объектов к инженерным сетям после исполнения застройщиком обязанности по их строительству, в силу чего суд признал, что именно обязанность ответчика по осуществлению строительства на земельных участках являлась встречной по отношению к обязанности Администрации обеспечить технологическое подключение объектов. Из фактических обстоятельств дела и оценки представленных доказательств судом первой инстанции также сделано заключение, что ответчиком не предпринимались реальные меры по понуждению Администрации к исполнению обязанности по технологическому подключению, а материалы дела не содержат доказательств как уклонения Администрации от исполнения такой обязанности, так и отсутствия объективной возможности такого подключения.
Согласно пункту 6 статьи 30.2 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, то есть осуществить строительство в максимальные сроки, установленные аукционной документацией и договором аренды.
Поскольку изложенные обязательства застройщиком не выполнены, земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием не освоены по причинам, не зависящим от арендодателя, цель договоров аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013 не достигнута, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком договорных обязательств, следствием которого исходя из положений пункта 8 статьи 30.2 ЗК РФ, является прекращение прав ответчика на земельные участки, в силу чего правомерно расторг договоры купли-продажи.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, и ответчиком в апелляционной жалобе не опровергнуты.
Так, ссылки апеллянта на то, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному завершению строительства объектов не может считаться существенным по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ и в силу этого не может влечь расторжения договоров купли-продажи в судебном порядке, поскольку к дате заключения договоров купли-продажи от 29.06.2018 истец знал о том, что срок исполнения обязанности (01.06.2018) истек, признаются коллегией необоснованными, поскольку в соответствии с положениями ранее действовавшей статьи 38.2 ЗК РФ целью заключения договоров аренды земельных участков для комплексного освоения для жилищного строительства является осуществление совокупности мероприятий, направленных на освоение незастроенной территории и формирование комплексной инфраструктуры, в том числе за счет строительства социальных объектов (каковыми в данном случае является пункт раздачи молочной кухни, аптека и здание с помещениями культурно-массовой работы), в силу чего о полном исполнении застройщиком своих обязательств по договору может свидетельствовать не только строительство отдельных объектов, входящих в проект планировки территории, а только их комплексное завершение.
Поскольку таких обстоятельств по материалам дела судом не установлено, суд не может констатировать завершение комплексного освоения территории, в силу чего по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ истец как лицо, уполномоченное на распоряжение земельными участками, лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров аренды, а впоследствии и договоров купли-продажи, учитывая сохранение при отчуждении земельных участков в собственность ответчика их разрешенного использования (для строительства).
Заключение истцом и ответчиком договоров купли-продажи на земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277, образованные из первоначально предоставленного на аукционе для комплексного освоения для жилищного строительства земельного участка, является реализацией ответчиком правомочий, предоставленных ему как застройщику в связи с участием в комплексном освоении территории, однако не отменяет достигнутых им и истцом в установленном порядке договоренностей, в том числе по завершению в полном объеме запланированного строительства.
В этой связи сам по себе факт заключения договоров купли-продажи после истечения срока исполнения обязанности по завершению строительства объектов не освобождает его от негативных последствий нарушения такой обязанности, тем более, что земельные участки после их отчуждения в собственность ответчика не утратили своего разрешенного использования - для целей строительства. Более того, обратный подход приведет к нарушению принципа недопустимости извлечения преимуществ из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), поскольку ответчик, зная о нарушении им обязанности по завершению строительства к 01.06.2018, тем не менее, реализовал право на приватизацию земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277, которая по существу является льготой застройщикам за их участие в комплексном освоении территории и обустройстве её инфраструктуры.
По тем же мотивам апелляционный суд, отклоняя соответствующие доводы апелляционной жалобы, считает допустимым прекращение договоров купли-продажи от 29.06.2018 на основании норм пунктов 6 и 8 статьи 30.2 ЗК РФ в их нормативном единстве с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку договоры купли-продажи и договоры аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013 являются взаимосвязанными сделками и обусловлены взаимными обязанностями публично-правового образования (арендодателя) и застройщика (арендатора) по комплексному освоению территории, в силу чего неисполнение обязанности по завершению строительства по договорам аренды не может легализовать право застройщика на льготное приобретение земельных участков на праве собственности.
Доводы апелляционной жалобы о неисполнении Администрацией обязанности по предоставлению инженерно-технологического подключения к объекту строительства, и наличии у ответчика полномочий приостановить встречную обязанность по осуществлению строительства, исходя из нормы статьи 328 ГК РФ, являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены, исходя из оценки буквального содержания пунктов 4.4.5. договоров N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013, по смыслу которых такая обязанность исполняется арендодателем при завершении строительства.
Ссылки апеллянта на то, что обязанность по подключению объектов к сетям инженерно-технического обеспечения также предусмотрена пунктом 4.2.2. договора и подлежит исполнению для целей обеспечения надлежащего строительства, отклоняются, поскольку апеллянтом не доказано отсутствие фактической возможности осуществления строительства именно на спорных участках с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 в связи с отсутствием соответствующего технологического подключения.
При этом из содержания схемы застройки микрорайона N 147 в г. Магнитогорске, которая обозревалась судом апелляционной инстанции в судебном заседании, соответствующая в части расположения объектов и земельных участков схемам в составе проекта планировки территории (т. 2 л.д. 106), ответчиком без каких-либо препятствий произведено строительство и ввод в эксплуатацию значительного числа объектов жилого и коммерческого назначения (условные номера 8 и 9 - жилые дома согласно проекту планировки территории, т. 2 л.д. 106), территориально расположенных в непосредственной близости к земельным участкам с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277, в силу чего апелляционный суд критически относится к утверждениям апеллянта об отсутствии у застройщика фактического технологического подключения при осуществлении строительства именно в части спорных участков.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, доказательств обращения ответчика с момента приобретения им прав и обязанностей по договорам аренды N 7729 от 29.04.2013 и N 7731 от 29.04.2013 в орган местного самоуправления с целью устранения препятствий к фактическому использованию участков вследствие отсутствия надлежащего технологического подключения материалы дела не содержат, что также позволяет суду усомниться в наличии у застройщика действительных препятствий в осуществлении строительства на спорных участках вследствие отсутствия технологического подключения.
Ссылки апеллянта на соответствующие обращения предыдущего арендатора участков (т. 1 л.д. 105-107) отклоняются в силу отсутствия доказательств отсутствия технологического подключения в последующие после обращений периоды (2015-2018 годы), при том, что ранее судом установлено, и апеллянтом по существу не оспаривается осуществление фактического строительства значительного числа многоквартирных домов на сопряженной с земельными участками с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 территории.
По тем же основаниям отклоняются как не относимые к территории застройки на спорных земельных участках ссылки апеллянта на муниципальные контракты от 14.05.2019, от 25.06.2019, заключенные на создание подводящих электрических сетей (т. 1 л.д. 123, 131).
Таким образом, невозможность исполнения обязательства по завершению строительства к 01.06.2018 ответчиком не доказана; факт существенного нарушения договорных условий материалами дела подтвержден.
При таких обстоятельствах, с учетом норм п. 6 и 8 ст. 30.2 ЗК РФ, ст. 450 ГК РФ суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности исковых требований Администрации о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 7542 от 29.06.2018 и договора купли-продажи земельного участка N 7543 от 29.06.2018, заключенных между истцом и ответчиком.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2020 по делу N А76-32581/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Г.Н. Богдановская
Судьи: М.И. Карпачева
И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
