Дата принятия: 18 сентября 2020г.
Номер документа: 18АП-10269/2020, А76-3055/2019
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2020 года Дело N А76-3055/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2020 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сосновского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу N А76-3055/2019.
Общество с ограниченной ответственностью "Техно-Моторс" (далее - ООО "Техно-Моторс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Сосновского муниципального района (далее - Администрация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 8 577 490 руб. 38 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 607 356 руб. 82 коп. за период 14.02.2018 по 28.01.2019, с продолжением начисления процентов начиная с 29.01.2019 по день погашения суммы основного долга, а также о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 94).
К участию в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 (резолютивная часть от 17.07.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправомерность выводов суда первой инстанции о порядке применения срока исковой давности.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, между Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и обществом "Техно-Моторс" (арендатор) подписан договор N 80/2007 от 19.12.2007 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 74:19:0305004:0030, расположенный примерно в 1,5 км на юг от с. Долгодеревенское, Сосновского района, Челябинской области, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 50 000 кв.м., без права передачи в субаренду (т.1 л.д.24-29).
Согласно п. 1.2 договора на участке объектов недвижимого имущества не имеется.
Срок аренды участка устанавливается с 19.12.2007 по 19.12.2010 (п.2.1 договора).
В соответствии с п. 3.1. договора арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему участок из расчета 1-кратной базовой ставки арендной платы, утвержденной Постановлением Долгодеревенского сельского Совета депутатов от 28.12.2005 N 39.
Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:0030 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 19.12.2007 (т.1 л.д.30).
Договор аренды N 80/2007 от 19.12.2007 зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д.29).
Дополнительным соглашением N 104 от 21.10.2010 сторонами установлен новый срок аренды земельного участка - с 19.12.2010 по 19.12.2059, а также внесены изменения в условия договора в части категории земель на "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения... и иного специального назначения" (т. 1 л.д.32-33).
Дополнительным соглашением от 11.01.2011 (т. 1 л.д. 34-37) изменена цель предоставления земельного участка - "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса площадью 50 000 кв.м.". В приложении к дополнительному соглашению от 11.01.2011 сторонами согласован расчет размера арендной платы на 2009-2011 гг.
В период с января 2008 года по февраль 2015 года, арендатором внесены арендные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т.1 л.д. 40-57).
13.02.2018 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 80/2007 от 19.12.2007, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 возвращен арендодателю в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района по акту приема-передачи (т.1 л.д. 38-39).
В рамках дела N А76-28321/2014 Администрация Сосновного муниципального района обратилась с иском к обществу "Техно-Моторс" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды N 80/2007 от 19.12.2007.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2018 по делу N А76-28321/2014 в удовлетворении иска отказано в связи с недоказанностью наличия у арендатора задолженности по арендной плате (т. 1 л.д.69-74).
В рамках дела N А76-28321/2014 федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области (далее также - кадастровая палата, орган кадастрового учета) представлено письменное мнение, которое представлено истцом также в материалы настоящего дела (т. 1 л.д. 122), и из которого апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела установлены следующие обстоятельства.
Согласно сведениям, изложенным в указанном письме органом кадастрового учета, кадастровая стоимость земельного участка в размере 65 215 руб. определена при постановке участка на кадастровый учет, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (далее также - УПКС) в размере 1,3043 руб., утвержденного Распоряжением Губернатора Челябинской области N 1051-р от 24.06.2002.
Постановлением Правительства Челябинской области N 227-П от 24.10.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена в размере 112 530,00 руб., исходя из УПКС в размере 2,2506 руб.
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 11.07.2008 N 1177-р осуществлен перевод земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "земли промышленности", в связи с чем кадастровая стоимость участка определена в размере 49 500,00 руб. с применением УПКС в размере 0,99 руб., утвержденного постановлением Правительства Челябинской области N 184-п от 20.10.2005.
В 2011 г. на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель промышленности ... и иного специального назначения по состоянию на 01.01.2009, результаты которой утверждены постановлением Правительства 7 Челябинской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области" N 79-П от 16.03.2011 (далее - Постановление N 79-П).
Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 был включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, сформированный по состоянию на 01.01.2009, с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", в силу чего его кадастровая стоимость утверждена в размере 4500,00 руб., соответствующие сведения внесены в кадастр недвижимости 03.08.2011.
Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 31.03.2011 N 2355 изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса".
В связи с изменением вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена на основании п. 2.3.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, с применением УПКС в размере 36,93 руб., утвержденного Постановлением N 79-П для Сосновского муниципального района для шестой функциональной группы видов разрешенного использования, предусмотренной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности", в результате чего кадастровая стоимость установлена в размере 1 846 500,00 руб., а соответствующие сведения внесены в публичный реестр 26.05.2011.
Ссылаясь на то, что, при изменении вида разрешенного использования с "для сельскохозяйственного использования" на "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса" функциональная группа земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не изменилась, и исходя из пункта 2.3.8. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, кадастровая палата посчитала ошибочным определение кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 846 500,00 руб., вследствие чего 27.06.2013 органом кадастрового учета принято решение об исправлении технической ошибки, допущенной 03.08.2011 при внесении в кадастр недвижимости результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением 79-П, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 изменена с "4500,00 руб." на "3000,00 руб.".
09.07.2013 орган кадастрового учета, ссылаясь на необходимость определения кадастровой стоимости земельного участка по 3-й функциональной группе видов разрешенного использования, предусмотренной Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, утв. Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49, принимает решение об исправлении технической ошибки, допущенной 27.06.2013, в соответствии с которым кадастровая стоимость указанного земельного участка изменена с "3000,00 руб." на "61 303 500,00 руб.".
13.10.2015 в орган кадастрового учета поступило обращение ООО "Техно Моторс" с приложением:
- копии письма Министерства дорожного хозяйства и транспорта Челябинской области от 27.05.2015 N 3061, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не входит в полосу отвода автомобильной дороги "Подъезд к с. Долгодеревенское";
- копии письма ФГУ УПРДОР "Южный Урал" от 23.12.2008 N АЛ-2289, в соответствии с которым земельный участок под проектирование и строительство гипермаркета расположен за пределами придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения Подъезд к г. Екатеринбург от М-5 "Урал".
С учетом информации, указанной в данных письмах, орган кадастрового учета пришел к выводу об отсутствии основания для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере 61 303 500,00 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением N 79-П для 3-й функциональной группы видов разрешенного использования земельных участков, вследствие чего 05.11.2015 принято решение об исправлении технической ошибки в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с которыми значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 на период с 27.06.2013 по 25.11.2014 изменено на 1846 500 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности 36,93 руб., утвержденного Постановлением N 79-П для Сосновского муниципального района для 6-й функциональной группы видов разрешенного использования.
09.12.2015 органом кадастрового учета со ссылкой на применение неверного удельного показателя кадастровой стоимости было принято решение об исправлении технической ошибки, в соответствии с которым значение кадастровой стоимости на период с 03.08.2011 по 26.06.2013 изменено с "4500,00 руб." на "1 846 500,00 руб.", а впоследствии, ссылаясь
Ссылаясь на то, что оснований для изменения кадастровой стоимости земельного участка при изменении вида его разрешенного использования в пределах одной функциональной группы не имелось, а также на положения пункта 2.3.8. Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 органом кадастрового учета приняты решения от 24.03.2017 и от 27.03.2017 об исправлении технической ошибки, которыми кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 определена в размере 4500,00 руб.
С учетом изложенных изменений кадастровой стоимости земельного участка орган кадастрового учета предоставил следующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:0030:
в период с 31.10.2007 по 10.06.2008 - 65 215,00 руб.;
в период с 11.06.2008 по 13.11.2008 - 112 530,00 руб.;
в период с 14.11.2008 по 25.05.2011 - 49 500,00 руб.
в период с 26.05.2011 по 02.08.2011 - 1 846 500,00 руб.
в период с 03.08.2011 по 25.11.2014 - 4500,00 руб.;
в период с 26.11.2014 по 31.12.2014 - 62 167 500,00 руб.;
в период с 01.01.2015 но 29.07.2019 - 17 035 000,00 руб.
Ссылаясь на то, что арендатором вносились арендные платежи в размере, превышающим нормативный размер арендной платы в силу неправильного применения показателя кадастровой стоимости участка, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в период действия договора аренды вносилась арендная плата в размере, превышающем нормативно установленную, в силу изменения кадастровой стоимости земельного участка и исправления органом кадастрового учета технических ошибок в части кадастровой стоимости земельного участка. Судом отклонены доводы Администрации о применении срока исковой давности, поскольку судом установлено, что ошибка в расчете арендной платы связана с изменением кадастровой стоимости вследствие исправления органом кадастрового учета технической ошибки в показателе кадастровой стоимости, о чем арендатору стало известно при получении соответствующего ответа кадастровой палаты в рамках дела N А76-28321/2014.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Порядок возмещения потерпевшей стороне неосновательного обогащения урегулирован главой 60 ГК РФ, согласно статье 1102 которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 19.12.2007 N 80/2007 земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:0030, общей площадью 50 000 кв.м., расположенного примерно в 1,5 км на юг от с. Долгодеревенское, Сосновского района, Челябинской области, первоначально имевший характеристики: категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования", которые впоследствии на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 11.07.2008 N 1177-р и постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 31.03.2011 N 2355 изменены: категория земель - "земли промышленности... и иного специального назначения", вид разрешенного использования - "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса".
Согласно методике расчета арендной платы, установленной Законом Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", и действующей в спорный период наличия между истцом и ответчиком разногласий относительно порядка определения арендной платы, расчет арендной платы за указанный земельным участок определяется по формуле:
Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3,
где Скад - кадастровая стоимость земельного участка,
Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах),
К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора,
К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе,
К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Из содержания искового заявления и представленных в материалы дела доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец в обоснование заявленного иска о взыскании излишне уплаченной арендной платы ссылается на неверное определение арендной платы в силу неправильного применения расчетного показателя кадастровой стоимости земельного участка за следующие периоды:
- с 03.08.2011 по 25.11.2014 - необоснованное применение кадастровой стоимости в размере 1 846 500 руб. и кадастровой стоимости в размере 61 303 5000 рублей вместо размера кадастровой стоимости 4 500 рублей;
- с 01.01.2015 по 13.02.2018 - необходимость применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной в порядке, предусмотренном статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности).
Оценивая обоснованность требований истца в последнем из указанных случаев, апелляционный суд руководствуется следующим.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пунктов 1, 3 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности (в ранее действовавшей редакции) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Поскольку решением Челябинского областного суда от 01.09.2016 по делу N 3а-112/2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 установлена в размере рыночной стоимости - 17 035 000 рублей с установлением даты подачи заявления 07.12.2015, и соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается информацией, предоставленной органом кадастрового учета (т. 1 л.д. 127), с 01.01.2015 арендная плата подлежит уплате, исходя из нового показателя кадастровой стоимости.
В указанной части выводы суда первой инстанции соответствуют нормам материального права и представленным в дело доказательствам, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих обоснованность принятого решения в данной части.
Между тем оценивая объем арендных обязательств общества "Техно-Моторс" за период с 26.05.2011 по 25.11.2014, судом первой инстанции не учтено следующее.
Из содержания решения суда следует, что при расчете арендной платы за указанный период судом применялись следующие расчетные показатели кадастровой стоимости:
- за период с 26.05.2011 по 02.08.2011 - в размере 1 846 500 руб.
- за период с 03.08.2011 по 25.11.2014 - в размере 4 500 рублей.
Первый показатель кадастровой стоимости был определен расчетным способом на основании пункта 2.3.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (далее по тексту - Методические указания N 222) как произведение площади и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (36,93 руб. за кв.м. согласно Постановлению Правительства Челябинской области N 79-П от 16.03.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области") и внесен в качестве показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в момент изменения сведений о его разрешенном использовании.
Второй показатель кадастровой стоимости определен по результатам массовой кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Челябинской области N 79-П от 16.03.2011.
Изложенные выводы следует из сведений, предоставленных органом кадастрового учета в материалы дела N А76-28321/2014 (т. 1 л.д. 122), и достоверность которых при рассмотрении настоящего дела не опровергнута.
Из того же документа следует, что государственная кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 была произведена, исходя из вида его разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" в связи с тем, что изменение данной характеристики на иную - "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса" было произведено позднее проведения государственной кадастровой оценки земель Челябинской области (на основании постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 31.03.2011 N 2355), а соответствующие сведения внесены в публичный реестр 26.05.2011.
Впоследствии органом кадастрового учета были приняты решения об исправлении технической ошибки в части размера кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 (т. 1 л.д. 122, т. 2 л.д. 58-61):
- от 27.06.2013 - решение N Ф7400/13-110051, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 4 500 руб. на 3 000 руб.;
- от 09.07.2013 - решение N 7400/13-1168060, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 3 000 руб. на 61 303 500 руб.
- от 05.11.2015 - решение N 7400/15-78564, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 3000 руб. на 1 846 500 руб. на период 27.06.2013 по 25.11.2014;
- от 09.12.2015 - решение N 7400/15-86700, на основании которого кадастровая стоимость изменена с 4500 руб. на 1 846 500 на период с 03.08.2011 по 26.06.2013;
- от 24.03.2017 и от 27.03.2017 - решения N Ф7400/17-16148 и N Ф7400/17-16213 соответственно, которыми признано, что значение кадастровой стоимости спорного земельного участка на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 должно составлять 4 500 рублей.
Таким образом, исходя из изложенных последовательных изменений показателей кадастровой стоимости, фактически органом кадастрового учета на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 установлен в качестве достоверного её размер 4 500 руб., в связи с чем согласно предоставленным органом кадастрового учета сведениям (т. 1 л.д. 127), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 (в части конкуренции спорных показателей - 4 500 руб. и 1 846 500 руб.), составляла:
- в период с 26.05.2011 по 02.08.2011 -1 846 500,00 руб.
- в период с 03.08.2011 по 25.11.2014 -4500,00 руб.
Однако показатель кадастровой стоимости в размере 4 500 руб. был ошибочно принят судом первой инстанции при расчете размера арендных обязательств ответчика за период с 03.08.2011 (дата внесения в публичный реестр сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере 4 500 руб. на основании результатов массовой кадастровой оценки) по 25.11.2014 (дата последующей государственной кадастровой оценки участка, утвержденной Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 18.11.2014 N 279-П).
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в реестр, а арендная плата подлежит определению, исходя из фактического использования земельного участка, поскольку в таком качестве определяет доходность земельного участка.
Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" кадастровая стоимость объекта недвижимости является одним из его формальных индивидуализирующих признаков.
Между тем, исходя из взаимосвязанных положений части 3 и части 7 статьи 1 того же Закона, государственная регистрация права на недвижимость, равно как и её кадастровый учет являются формальным актом органа государственной власти, имеющим правоподтверждающий, а не правообразующий характер, а установленный частью 2 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Закона принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости определен как презумпция до её опровержения в установленном порядке.
Таким образом, наличие в публичном реестре сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе его кадастровой стоимости, само по себе не свидетельствует о достоверности таких сведений при наличии объективных доказательств обратного.
Как ранее установлено судом, первоначальные характеристики кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в части категории земель и вида разрешенного использования были изменены, и с 26.05.2011 (дата внесения соответствующих сведений в публичный реестр) разрешенное использование земельного участка, ранее переведенного в состав земель промышленности и иного специального назначения, установлено - "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса".
Соответствующее постановление N 2355 было принято Администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области 31 марта 2011 года, а ранее - 11 января 2011 года истец и ответчик подписали дополнительное соглашение, которым изменили цель предоставления земельного участка - "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса" (т.1 л.д. 34-37), чем в порядке пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ по существу признали факт использования земельного участка для таких целей.
Таким образом, с 26.05.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 подлежала определению, исходя из вида разрешенного использования "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса", поскольку такое разрешенное использование соответствовало как его формальным, так и фактическим характеристикам по условиям арендного пользования, принятых истцом как арендатором земельного участка на основании взаимных договорённостей с арендодателем, и исходя из такого алгоритма расчета, составляет 1 846 500 руб. (36,93 руб. х 50 000 кв.м.).
При таких обстоятельствах последующее изменение кадастровой стоимости земельного участка на основании вышеперечисленных решений органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки, результатом которых стало установление кадастровой стоимости на период с 03.08.2011 по 25.11.2014 в размере 4 500 руб., следует признать неправомерным, исходя из положений абзаца 13 статьи 12 ГК РФ.
Ссылки органа кадастрового учета в обоснование наличия оснований для применения показателя кадастровой стоимости в размере 4 500 руб. на пункт 2.3.8. Методических указаний N 222 (т. 1 л.д. 124, т. 2 л.д. 59, 61), являются необоснованными.
Согласно пункту 2.3.8. Методических указаний N 222 в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.
Между тем, исходя из взаимосвязанных положений указанного пункта и пункта 1.7. тех Методических указаний N 222, следует сделать вывод о том, что положения пункта 2.3.8. Методических указаний, равно как и аналогичные положения пункта 22 ныне действующего Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при ...внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих изменение из кадастровой стоимости" (далее - Приказ N 514 от 24.09.2018), распространяются на случаи изменения разрешенного использования земельного участка в пределах одной группы видов разрешенного использования, которые как по формальным характеристикам, так и по содержанию не тождественны группам видов использования земель промышленности и иного специального назначения, установленных разделом 2 Приказа Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения", и в соответствии с которым определена кадастровая стоимость участка согласно Постановлению Правительства Челябинской области N 79-П от 16.03.2011 (шестая группа).
Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на "для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса" не может быть признано произведенным в пределах одной группы видов разрешенного использования участков, исходя из Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
При этом положения пункта 2.3.3. Методических указаний N 222 прямо устанавливают порядок определения кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его разрешенного использования после проведения массовой кадастровой оценки - путем произведения удельного показателя кадастровой стоимости участка и его площади.
Аналогичные положения в настоящее время содержатся в пункте 18 Приказа Минэкономразвития России N 514 от 24.09.2018.
Согласно положениям статей 24.17 и 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости; в течение трех рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости.
В данном случае внесение в публичный реестр 03.08.2011 сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 500 рублей, соответствующей разрешенному использованию участка "для сельскохозяйственного использования", обусловлено формальным порядком внесения в публичный реестр сведений о результатах массовой кадастровой оценки, ввиду чего сам по себе факт внесения таких сведений не может носит правообразующего значения.
Поскольку применение показателя кадастровой стоимости в размере 4500 руб. признано апелляционным судом неправомерным, оценка порядка применения срока исковой давности в части арендных платежей, внесенных за период с 26.05.2011 по 25.11.2014, исходя из указанного размера кадастровой стоимости, не производится.
В части применения при расчете арендной платы показателя кадастровой стоимости 61 303 500 руб., внесенной в единый государственный реестр недвижимости решением органа кадастрового учета от 09.07.2013 N 7400/13-1168060 (т. 1 л.д. 125), апелляционный суд исходит из обоснованности правовой позиции истца о неправомерности определения указанной кадастровой стоимости, исходя из третьей группы видов разрешенного использования участков из числа земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 ("земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог") в силу недоказанности расположения участка в полосе отвода автомобильных дорог и размещения объектов дорожного сервиса.
Указанное обстоятельство не опровергнуто Администрацией ни в рамках настоящего дела, ни в рамках дела N А76-28321/2014.
Спора в части применения иных показателей кадастровой стоимости за весь период действия договора (для целей определения судом итогового сальдо взаимных предоставлений) между сторонами не имеется (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Исходя из изложенных выводов, за период действия договора аренды от 19.12.2007 N 80/2007 (с 19.12.2007 по 13.02.2018), арендатору полежит начислению арендная плата в следующем размере:
-с 19.12.2007 по 31.12.2007 = 1923,29 руб. (50 000 руб. х 1,0 х 1х 1,08/ 365 х 13 дн.);
- с 01.01.2008 по 30.06.2008 = 28 920,10 руб. (50 000 руб. х 1 х 1 х 1,08 х 1,077 /366 х 182 дн.);
- с 01.07.2008 по 13.11.2008 = 6272,16 руб. (112 530 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 1/366 х 136 дн.);
- с 14.11.2008 по 31.12.2008 = 973,77 руб. (49 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1 / 366 х 48 дн.);
- с 01.01.2009 по 25.05.2011 = 17 799, 66 руб. (49 500 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 2 года) + (49 500 руб. х 0,3 % х 10 х 5 х 1 /365 х 145 дн.);
- с 26.05.2011 по 24.08.2012 = 346 296, 49 руб. (1 846 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1/ 365 х 220 дн.) + (1 846 500 руб. х 0,3% х 10 х 5 х 1/ 366 х 237 дн.);
- с 25.08.2012 по 25.11.2014 = 230 974, 06 руб. (1 846 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 366 х 129 дн.) + (1 846 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 365 х 694 дн.)
- с 26.11.2014 по 31.12.2014 = 340 303,19 руб. (62 167 500 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/365 х 36 дн.);
- с 01.01.2015 по 13.02.2018 = 2 950 298, 65 руб. (17 035 000 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1 х 3 года) + (17 035 000 руб. х 0,3% х 5 х 3,7 х 1/ 365 х 44 дн.).
Расчет итогового сальдо по договору аренды от 19.12.2007 N 80/2007 за период с 19.12.2007 по 13.02.2018 с учетом произведенных ответчиком оплат:
Период начисления
Сумма к оплате, руб.
Оплата, руб.
Долг "+"/
Переплата "-"
2007
1923,29
1923,29 (п/п 163 от 31.01.2008)
0
2008
28 920,10
13 500,00 (п/п N 165 от 31.01.08)
-21 991,97
1039,50 (п/п N 1376 от 20.06.08)
7245,93
14 539,50 (п/п N 1377 от 20.06.08)
14 539,50 (п/п 1541 от 07.07.08)
14 539,50 (п/п 3049 от 10.10.08)
2009
7425,00
-21 991,97 (переплата)
-14 566,97
14 539,50 (п/п 2038 от 15.07.09)
-29 106,47
14 539,50 (п/п 3156 от 20.10.09)
276 975,01 (п/п 3179 от 16.08.11)
-320 620,98
2010
7425,00
- 320 620,98 (переплата)
-590 170,99
276 975,01 (п/п 3200 от 17.08.11)
2011
2 949, 66
- 590 170,99 (переплата)
- 697 252, 51
276 975,01 (п/п 3224 от 18.08.11)
166 943, 83
2012
276 975
- 697 252, 51 (переплата)
- 3 822 621, 76
3 402 344,25 (п/п 962 от 19.03.14)
2013
276 975
- 3 822 621, 76 (переплата)
- 6 947 991, 01
3 402 344,25 (п/п 781 от 05.03.14)
2014
249 656, 90
- 6 947 991, 01 (переплата)
- 9 760 375, 16
850 586,06 (п/п 782 от 05.03.14)
340 303, 19
850 586,06 (п/п 2076 от 11.06.14)
850 586,06 (п/п 2512 от 15.07.14)
850 586,06 (п/п 3817 от 22.10.14)
2015
945 442,50
- 9 760 375, 16 (переплата)
- 9 665 518, 72
850 586,06 (п/п 223 от 03.02.15)
2016
945 442,50
- 9 665 518, 72 (переплата)
- 8 720 076, 52
2017
945 442,50
- 8 720 076, 52 (переплата)
- 7 774 633, 72
2018
113 971,15
- 7 774 633, 72 (переплата)
- 7 660 662, 87
Итого
- 7 660 662, 87
Оценивая доводы апеллянта о применении срока исковой давности (применительно к неосновательному обогащению, образовавшемуся вследствие неправильного исчисления арендной платы, исходя из кадастровой стоимости в размере 61 303 500 руб.), апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Исходя из сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 11778/08 подхода, срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.
Иск подан обществом "Техно-Моторс" 01.02.2019 (т. 1 л.д. 5), что с учетом приостановления срока исковой давности на период претензионного урегулирования спора позволяет применить исковую давность по требованиям о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период до 01.01.2016 (с учетом сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.4. договора).
Поскольку последний платеж в счет оплаты арендной платы был внесен платежным поручением N 223 от 03.02.2015 (т. 1 л.д. 57), следует признать, что срок исковой давности истек.
Доводы истца о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты подписания сторонами соглашения о расторжении договора от 13.02.2018 (т. 1 л.д. 38, т. 1 л.д. 147), являются необоснованными как противоречащие пункту 2 статьи 200 ГК РФ.
Доводы истца, поддержанные судом первой инстанции о том, что в данном конкретном случае, учитывая обусловленность оплаты арендной платежей размером кадастровой стоимости, определенной решениями органа кадастрового учета об исправлении технических ошибок и получением истцом сведений об изменении кадастровой стоимости с момента предоставления в рамках дела N А76-28321/2014 органом кадастрового учета таких сведений (т. 1 л.д. 122), следует признать ошибочными.
Действительно, с учетом изложенных конкретных фактических обстоятельств, учитывая, что в соответствии со статьей 61 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" исправление технической ошибки может быть произведено по инициативе органа кадастрового учета, а уведомление об исправлении технической ошибки в порядке части 8 названной нормы истцу было направлено 14.01.2020 (т. 2 л.д. 57, 62-63), допустимо определение срока исковой давности по правилам пункта 1 статьи 200 ГК РФ.
Между тем названная норма связывает начало течение срока исковой давности, в том числе с моментом, когда управомоченное лицо должно было узнать о нарушении своего права.
Из мнения органа кадастрового учета, представленного в материалы дела N А76-28321/2014 (т. 1 л.д. 122), среди прочего, следует, что общество "Техно-Моторс" письмом N ИнО-930 от 13.10.2015 обратилось в орган кадастрового учета с предоставлением документов, направленных на подтверждение того факта, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0305004:30 не расположен в полосе отвода автомобильных дорог для размещения объектов придорожного сервиса (т. 1 л.д. 125), то есть по существу документов, направленных на оспаривание установления решением органа кадастрового учета от 09.07.2013 N 7400/13-116808 кадастровой стоимости в размере 61 303 500 рублей.
Исходя из представленных обществом документов, органом кадастрового учета было принято решение от 05.11.2015 N 7400/15-78564, на основании которого сведения об указанной кадастровой стоимости были исключены из публичного реестра (т. 1 л.д. 126).
Об осведомленности истца о наличии такой кадастровой стоимости свидетельствует представленный в материалы дела N А76-28321/2014 отзыв общества "Техно-Моторс" на исковое заявление, а также заявление об оспаривании действий органа кадастрового учета по установлению кадастровой стоимости 61 303 500 рублей (согласно материалам электронного дела N А76-28321/2014, документы поданы 26.03.2015 и 19.11.2015 соответственно).
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Таким образом, при наличии у истца сведений об установлении кадастровой стоимости в размере 61 303 500 рублей, при его обращении в орган кадастрового учета 13.10.2015 с представлением документов, направленным на оспаривание правомерности такой кадастровой стоимости, о принятии кадастровым органом решения от 05.11.2015 N Ф7400/15-78564 истец, проявив должную заботливость и осмотрительность, должен был узнать не позднее 13.11.2015 (применительно к части 1 статьи 12 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации").
С учетом изложенного, срок, исчисляемый по правилам пункта 1 статьи 200 ГК РФ, применительно к обстоятельствам настоящего дела, также истек.
В части порядка исчисления срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося вследствие установления решением Челябинского областного суда от 01.09.2016 по делу N 3а-112/2016 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0305004:30 в размере рыночной стоимости - 17 035 000 рублей, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из взаимосвязанных положений абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности следует, что правообразующим фактом, влекущим у управомоченного лица право на взыскание неосновательного обогащения, является принятие соответствующего решения комиссией по рассмотрению споров по установлению кадастровой стоимости либо решения суда.
Между тем из фактических обстоятельств настоящего дела следует, что к моменту как обращения истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (07.12.2015), так к моменту принятия Челябинским областным судом решения от 01.09.2016 по делу N 3а-112/2016 у истца имелась накопленная переплата по платежам, последний из которых внесен 03.02.2015.
Указанное свидетельствует о наличии у Администрации денежного неосновательного обогащения за счет истца.
Применительно к пункту 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше.
В силу пункта 3 статьи 199 ГК РФ односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
Положения статьи 411 ГК РФ также исключают зачет требований, срок исковой давности по которым истек.
Как разъяснено в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", что по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что денежные средства в счет арендной платы после 03.02.2015 истцом не вносились, изменение кадастровой стоимости земельного участка решением суда об установлении его рыночной стоимости не отменяет общего порядка течения срока исковой давности о взыскании денежного неосновательного обогащения.
Иной правовой подход позволял бы изменять порядок течения срока исковой давности по денежным требованиям действиями самого истца, поскольку по смыслу статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности изменение кадастровой стоимости путем её установления в размере рыночной находится в сфере правового интереса и инициативы такого лица, что противоречит законодательному смыслу норм о сроке исковой давности.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
По изложенным мотивам, оснований для удовлетворения искового заявления общества "Техно-Моторс" не имеется.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску, а также заявленные истцом в суде первой инстанции расходы на оплату услуг представителя подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении иска относятся на истца.
На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу подлежит возврату государственная пошлина в размере 1 615 рублей излишне уплаченная на основании платёжного поручения N 366 от 29.01.2019.
Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу N А76-3055/2019 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Техно-Моторс" отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Моторс" из федерального бюджета 1 615 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Г.Н. Богдановская
Судьи: И.А. Аникин
И.Ю. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
