Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 года №17АП-14996/2020, А50-5106/2020

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 января 2021 года Дело N А50-5106/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2021 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Крымджановой Д.И., Лесковец О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Муравьевой Е.С., Сыровой О.С.,
при участии:
от истца: Миникеев Р.Ш., паспорт, доверенность от 14.12.2020;
от ответчика: Котельникова И.В., паспорт, доверенность от 24.12.2020;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент", ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 20 октября 2020 года
по делу N А50-5106/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент" (ОГРН 1125911002381, ИНН 5911067993)
к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (ОГРН 1025901710207, ИНН 5911000188)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности; об обязании засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений; обязании совершить сделку купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "Мастер-Дент" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (Управление) о признании достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250 в размере 2 812 000 руб., без учета НДС; об обязании Управления засчитать в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, стоимость неотделимых улучшений данного арендуемого имущества в размере 2 208 443 руб.; об обязании Управления совершить сделку купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250 по цене 603 557 руб., без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)).
Решением от 20.10.2020 иск удовлетворен, при этом в мотивировочной части решения указано на то, что, "рассматривая вопрос о распределении судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины и иных издержек, связанных с рассмотрением настоящего спора, суд приходит к выводу, что данные расходы подлежат отнесению на истца...".
Стороны с принятым решением не согласны, обжалуют его в апелляционном порядке.
Истец просит отменить решение суда в части распределения судебных расходов.
Ответчик просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в части признания достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 812 000 руб.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащего городу Березники на праве государственной собственности и расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, от 29.12.2016 N нп/2017/4.
07.10.2019 в порядке п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения.
13.12.2019 истцом получен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N 115/19-159 от 09.12.2019 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта недвижимости составляет сумму 3 180 180 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
Посчитав, что рыночная стоимость спорного объекта является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к ООО "ВЦЭО", в соответствии с отчетом N 0984/12.2019 которого, рыночная стоимость объекта оценки составила 2 331 000 руб.
Согласно п. 2.2.3. договора арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя перепланировку, переоборудование, установку решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада имущества в порядке, установленном действующим законодательством и (или) муниципальными правовыми актами города Березники и настоящим договором.
24.01.2017 истец обратился к ответчику с просьбой разрешить перепланировку арендуемого помещения, письмами N 18-01-10/01 от 26.01.2017, N 18-01-10/367 от 10.03.2017 была согласована перепланировка.
После получения разрешения и согласования перепланировки истец произвёл в арендуемом помещении улучшения, неотделимые без вреда для имущества: восстановил полы, стены, электропроводку, водоснабжение и канализацию (поменял все трубы), установил окна, входные и внутренние двери, установил потолки, систему вентиляции и кондиционирования, выполнил работы по устройству тамбура, запасного выхода, восстановил и отремонтировал фасад. По окончанию работ, документы по проведению перепланировки были предоставлены в отдел аренды 07.11.2017. Данные изменения были оформлены 05.12.2017 дополнительным соглашением к договору от 29.12.2016 N нп/2017/4.
Согласно отчёту ООО "ВЦЭО" N 0991/12.2019 рыночная стоимость ремонтных работ объекта недвижимости (неотделимые улучшения) составила 1 865 000 руб.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
30.12.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий по пунктам 1.4 и 2.1 к проекту договора (приложение-14), предложив: цена объекта составляет 2 331 000 руб., а также о зачете в счет оплаты за объект стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 865 000 руб. и заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по окончательной цене 466 000 руб. (2 331 000 - 1 865 000 = 466 000).
Письмом N 18-01-10/3745 от 28.01.2020 ответчиком направлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором арендодатель настаивает на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 3 180 180 руб.
Разногласия в цене выкупаемого имущества послужили основание обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. 271, 421, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, суд, руководствуясь разъяснениями п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, а также рыночной стоимости неотделимых улучшений.
По результатам проведенной по делу судебной экспертизы обществом "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" представлено экспертное заключение N 2Э-2936-20 от 24.07.2020.
Согласно экспертному заключению N 2Э-2936-20 от 24.07.2020 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 07.10.2019 составляет 2 812 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 07.10.2019 составляет 2 217 623 руб.
Ответчик, не согласившись с данным заключением, указал на то, что при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом из имеющихся 14 предложений по объектам недвижимости выбраны 4 предложения. Выбор эксперта ответчик считает неправильным, так как экспертом выбрано помещение N 5 по адресу: г. Березники, ул. Мира, д. 44, общей площадью 38 кв.м., расположенное на первом этаже, в то время как объект оценки расположен в цокольном этаже, и его площадь составляет 111,9 кв.м. (площадь объекта-аналога составляет 34% площади объекта оценки). Выбор данного аналога, по мнению ответчика, прямым образом отразился на цене объекта оценки - в расчете рыночной стоимости 1 кв.м. применен понижающий стоимость коэффициент 0,87, что понизило рыночную стоимость объекта оценки. В то же время в предложениях имеется объект N 12, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Пятилетки, 114а, который по всем параметрам аналогичен объекту оценки - площадь объекта-аналога составляет 104% площади объекта оценки, объект-аналог как и объект оценки расположен в цокольном этаже, и в пределах красной линии. Ответчик считаем, что вместо объекта - аналога N 5 должен был быть выбран объект-аналог N 12.
Также ответчиком указано на то, что экспертом не исследованы условия продажи. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования. Объект оценки будет продан в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Условия приобретения объекта льготные, порядок оплаты объекта в соответствии с федеральным законом осуществляется в рассрочку со сроком рассрочки 10 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (п.23 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). То есть процент на сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, составляет 1,426: годовых, что в несколько раз ниже обычного банковского процента по кредитам.
Ответчик ссылался на то, что экспертом при расчете корректировки по типу отделки к объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами был применен коэффициент корректировки 1,0 (стр.37 Расчета рыночной стоимости объекта экспертизы). Состояние внутренней отделки помещений сильно влияет на итоговую рыночную стоимость. Очевидно, что помещения с хорошим ремонтом будут стоить значительно дороже тех, в которых требуется косметический ремонт или помещений без отделки. Как указывает ответчик, состояние внутренней отделки объекта оценки хорошее, в помещении сделан дорогостоящий ремонт, что подтверждается имеющимся в Заключении локальным сметным расчетом на сумму 2 308 756 руб. 62 коп. В результате проведенных ремонтных работ проведена реконструкция помещения, заменены все инженерные коммуникации, установлены оконные конструкции с рольставнями с электроприводом, заменены двери, установлена входная группа, заменена сантехника, произведена качественная отделка всех помещений (полы, стены, потолок) из дорогостоящих материалов (светодиодные панели, керамогранитная плитка, стеклохолст, линолеум Дельта Сорбона 3, дверные полотна стоимостью 3329,75 /ед" панели ПВХ, полотно "Техно-5" стекло и др). После осмотра помещения экспертом в заключении сделан вывод, что внешнее и функциональное устаревание принимается равное нулю (стр.101), что подтверждает отличное состояние отделки помещения. Ответчик отмечает, что данный вывод учтен при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем, не снижена стоимость неотделимых улучшений. Учитывая, что по всем выбранным объектам-аналогам по типу отделки нет данных (стр.27 Заключения), а объект-оценки в соответствии с Матрицей коэффициентов относится к объектам категории отделки класса "Люкс" (стр. 34 заключения), предположив, что объекты-аналоги находятся в состоянии не ниже среднего, но не имеют отделки класса "люкс" (иначе продавцы в объявления указали бы отличное состояние отделки помещений), при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом к объекту оценки должен быть применен повышающий коэффициент 1,23. По мнению ответчика, неприменение повышающего коэффициента по типу отделки значительно занизило рыночную стоимость объекта оценки. Экспертом в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы указана характеристика объекта оценки по типу отделки как "среднее состояние", что противоречит выводам, содержащимся в этом же заключении при расчете стоимости неотделимых улучшений.
Ответчик полагает, что применение понижающего рыночную стоимость объекта оценки коэффициента по этажности 0,8 необоснованным. В технических документах на объект оценки этаж объекта указан "цокольный". В объявлениях о продаже объектов-аналогов, выбранных экспертом, информации об этаже расположения помещения не имеется. В заключении отсутствует техническая документация по объектам-аналогам, их кадастровые номера, по двум объектам-аналогам отсутствуют фотографии, на одной фотографии изображение слишком маленькое, чтобы определить этажность, таким образом проверить, на каком этаже расположен объект-аналог, не представляется возможным.
Таким образом, ответчик считает, что в связи с применением неверных коэффициентов, неверным выбором аналогов объекта оценки, экспертом в заключении рыночная стоимость объекта оценки занижена не менее чем на 30 %; величина рыночной стоимости, согласно отчета об оценке N 015/2019-395, является достоверной и правомерно использовалась в целях приватизации объекта, так как экспертным советом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков уже проведена экспертиза отчета об оценке на вышеуказанное имущество, и результаты проведенной экспертизы подтверждают соответствие всем требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На заявленные ответчиком возражения экспертами в материалы дела представлены письменные пояснения.
Так, эксперты указали, что на странице N 27 заключения указан метод отбора аналогов "Выборка была составлена на основе ценообразующих факторов, для офисно-торговой недвижимости, а непосредственный отбор для расчета стоимости проводился на основе наименьшего отклонения от средней стоимости, что будет отражать корректность аналогов". Данный метод отбора аналогов является наиболее корректным и практикуется в оценочной деятельности. Различие, на которое указывается ответчиком (этаж расположения), производится корректировка, учитывающая данный фактор. Поэтому в данном случае, замечание не имеет методического основания.
Стоимость объекта аналога N 12 отличается от средней стоимости в выборке на 57,09% и применение данного аналога являлось бы некорректным в плане установления рыночной стоимости, то есть типичной для аналогичных объектов оценки. Стоимость намного выше среднего значения обусловлена годом постройки дома. По данным сайта http:/ /dom.mingkh.ru/ дом по адресу г. Березники ул. Пятилетки 114а построен в 2012 году, когда как дом по адресу г. Березники ул. К. Маркса построен в 1960 году, следовательно, применение в расчетах аналога N 12 г. Березники ул. Пятилетки 114а являлось бы некорректным, учитывая, что из практики фактически нет корректировки на возраст, а есть на техническое состояние, при котором в одну группу удовлетворительного работоспособного состояния могут попасть объекты с колоссальной разницей в возрасте. Данная корректировка сложно учитывается, поэтому в идеале оценщики стараются подобрать близкие по возрасту объекты.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость объекта: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв.м, этаж цокольный, расположенный по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д.64 по состоянию на 07.10.2019 года. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Эксперты ответили в полном объеме на поставленные судом вопросы относительно рыночной стоимости в её классическом понимании.
В связи с тем, что дата оценки судом определена как 07.10.2019, а дата проведения исследования с 01.07.2020 по 24.07.2020, произвести оценку технического состояния отделки объектов аналогов на дату оценки и дату публикации объявления о продаже невозможно. Тип и качество примененных при ремонте объекта экспертизы материалов не относятся к классу "ЛЮКС" так как массово применяются при ремонте стандартных офисно-торговых помещений, и могут быть приобретены в стандартных магазинах. К классу "ЛЮКС" может относиться ремонт, сделанный по дизайнерскому проекту из эксклюзивных дорогостоящих материалов, производимых под заказ. Согласно справочника Лейфера класс ремонтов подразделяется на следующие категории (виды). Класс ЛЮКС называется как Премиум и имеет значительные различия от отделки объекта экспертизы. Согласно данной таблице объект экспертизы относится к типу ремонта "Стандарт". Кроме этого, на неактивных рынках недвижимости фактор внутренней отделки не имеет такой значимости, как на активных. Березники относится к слаборазвитым рынкам недвижимости с низкой деловой активностью. Когда инвестиции в отделку, особенно значительные, являются сами по себе неликвидными и не окупаются при продаже. Поэтому экспертами было принято допущение одного класса отделки объектов аналогов и объекта экспертизы и решение о неприменении какой-либо корректировки.
Как пояснили эксперты, объект аналог N 1 по адресу ул. Тельмана, 36 находится на 1 этаже. Объект аналог N 2 по адресу г. Березники, ул. Мира, 44 не имеет встроенных помещений в цокольном этаже, все встроенные нежилые помещения расположены на 1 этаже. Объект аналог N 3 по адресу г. Березники, ул. Юбилейная, 110 не имеет встроенных помещений в цокольном этаже, все встроенные нежилые помещения расположены на 1 этаже. Объект аналог N 4 по адресу ул. Мира, 79 в объявлении указано "1 этаж".
В локальном сметном расчете отсутствуют позиции по установке указанных наименований, однако в перечне используемых материалов данные позиции присутствуют. Эксперты в ходе проведения работ по выявлению отделимых улучшений изучали главным образом позиции локального сметного расчета и исключали стоимость работ по монтажу изделий, которые относятся к отделимым улучшениям, соответственно и стоимость данных изделий. По каким-то причинам, в смете отсутствуют работы по установке этих позиций оборудования. Возможно, оно приобреталось единой ценой (включены работы по установке в стоимость оборудования). По мнению экспертов, это оборудование действительно относится к отделимым улучшениям.
Согласно представленной в материалы дела смете: на стр. 165-175 Локальный ресурсный сметный расчет N 1 подписанного 1 февраля 2017 года стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на 1 февраля 2017 года составляет 2 308 756 руб. 62 коп. Стоимость материалов составила 32019 руб. 15 коп. Итого стоимость выявленных отделимых улучшений составит 43 555 руб. 84 коп. + 32 019 руб. 15 коп. 75574,99 руб. без учета НДС, и 89178 руб. 49 коп. с учетом НДС 18%. Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства согласно Приложение 1 к письму Минстроя РФ от 20.03.2017 г. N 8802-ХМ/09на 1 квартал 2017 года для строительства кирпичных многоквартирных жилых домов составляет 6,50 к ценам 2001 года. Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства согласно Приложение 1 к письму Минстроя России от 25.12.2019 N 50583-ДБ/09 на 4 квартал 2019 года для строительства кирпичных многоквартирных жилых домов составляет 7,95 к ценам 2001 года. Следовательно, индекс пересчета к ценам на дату оценки составит 7,95 / 6,50 = 1,223. Также внесена корректировка на изменение ставки НДС, в 2017 году ставка равнялась 18%, а в 2019 году ставка НДС равнялась 20%. Стоимость величины затрат на воспроизводство (замещение) в ценах на дату оценки составила (2 308 756,62 - 89178,49) / 18% * 1,22з * 20% = 2 760 553,27 рублей.
Физический износ материалов примененных при производстве ремонта в результате проведенного визуального осмотра (состояние "Хорошее") экспертами принимался равный 20%. Внешнее и функциональное устаревание принимается равное нулю. Стоимость неотделимых улучшений в результате проведенного исследования и расчетов принимается равной 2 760 553,27 руб. - 20% = 2 208 443 руб. 00 коп.
Учитывая, что ответчик представленное экспертное заключение не оспорил, от проведения повторной экспертизы отказался, суд пришел к выводу, что для заключения договора купли - продажи спорного имущества величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения его выкупа равна 2 812 000 руб.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, рыночную стоимость неотделимых улучшений, установленную в заключении N 2Э/2936 от 24.07.2020, 2 217 623 руб., уточненную истцом сумму неотделимых улучшений 2 208 443 руб., суд обязал ответчика засчитать в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений данного арендуемого имущества в размере 2 208 443руб., совершить сделку купли-продажи по цене 603 557 руб.
Установленные в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, которые в данном случае заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, не влекут ее удовлетворение.
Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание на то, что, как считает ответчик, экспертами не исследованы условия продажи, выбраны ненадлежащие объекты-аналоги, применены неверные коэффициенты, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
В данной части суд апелляционной инстанции признает значимым факт того, что данные экспертами пояснения по проведенному заключению не опровергнуты.
Ссылка ответчика на то, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 указанного Закона).
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" такой возможности не предусматривает.
Материалами дела подтверждено, что капитальный ремонт спорного объекта произведен обществом с согласия Управления.
С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и уменьшая цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.
Более того, пункт 7.4 договора аренды, на который ссылается ответчик, не подлежит применению, поскольку договор аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 7.1 договора, не прекращал свое действие.
Указание ответчика на то, что стоимость неотделимых улучшений объекта завышена включением в стоимость оборудования охранной сигнализации, которое не относится к неотделимым улучшениям, а также при расчете неотделимых улучшений не может применяться НДС, признается несостоятельным, поскольку как следует из обстоятельств дела истцом уточнены исковые требования до 2 208 443 руб. исходя из представленных экспертами пояснений о стоимости выявленных отделимых улучшений по установке гранит-8 новый, ББП-20 (бесперебойный блок питания) и аккумулятор 7 а/ч SF (SF 1207), сирена "Свирель"12В, датчик ИО-102- 20/А2РЩ1), расширитель PC-5108 V2.0 (на 8 зон), и произведенного дополнительного расчета стоимости неотделимых улучшений равного 2 760 553 руб. 27 коп. - 20 % = 2 208 443 руб. (т. 5 л.д. 153).
Таким образом, оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе ответчика доводам, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины и издержек на проведение экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что данные расходы подлежат отнесению на истца, исходя из следующего.
Истец обратился в суд с требованием о несоразмерности выкупаемой стоимости объекта недвижимости в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом в качестве рыночной стоимости объекта была указана цена 2 331 000 руб. Ответчиком цена объекта установлена в соответствии с отчетом об оценке, проведенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" равной 3 180 180 руб. Согласно судебному экспертному заключению рыночная стоимость объекта составляет 2 812 000 руб.
Само по себе наличие иного результата оценки, как указал суд, не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости. Признаваемый Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Суд первой инстанции исходил из того, что Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.
Судом установлено, что согласно сложившейся практике разница в цене в пределах 10 % -15% считается допустимой и не влечет как таковой недействительности стоимости.
Так, согласно расчету суда стоимость объекта в пределах от 2 862 162 руб. (3 180 180 руб. - 10%) до 2 703 153 руб. (3 180 180 -15%) будет являться фактически достоверной. Судебными экспертами установлена рыночная стоимость равная 2 812 000 рублей 00 копеек, то есть попадающая в указанный выше интервал от 10% до 15%. Заявленная истцом цена 2 331 000 руб. 00 коп. не попадает в указанный интервал, а именно 2 564 100 руб. (2 331 000 руб. +10%) и 2 680 650 руб. (2 331 000 руб.+15%)
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что со стороны ответчика не допущено нарушений интересов истца, ответчик действовал в рамках полномочий предусмотренных Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и в силу закона не мог сам определить выкупную стоимость, суд отнес судебные расходы в размере 44 000 руб. за оплату экспертизы и расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску, на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции в данной части исходит из иного.
Согласно ч. 1 ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Указанной нормой гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны.
Возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов
Поскольку иск удовлетворен, разногласия, возникшие при заключении договора, урегулированы, суд апелляционной инстанции на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о необходимости возмещения судебных расходов истца на уплату государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб. и расходов на оплату услуг экспертов в сумме 44 000 руб. за счет ответчика. Оснований полагать, что судебный акт принят не в пользу истца, а в пользу ответчика, не имеется.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению в части распределения судебных расходов (п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в остальной части - без изменения.
В соответствии с положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 октября 2020 года по делу N А50-5106/2020 изменить в части распределения судебных расходов.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (ОГРН 1025901710207, ИНН 5911000188) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент" (ОГРН 1125911002381, ИНН 5911067993) в возмещение судебных расходов за оплату экспертизы 44 000 руб., 6 000 руб. государственной пошлины по иску.
В остальной части решение Арбитражного суда Пермского края от 20 октября 2020 года по делу N А50-5106/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники - без удовлетворения.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (ОГРН 1025901710207, ИНН 5911000188) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент" (ОГРН 1125911002381, ИНН 5911067993) судебные расходы за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю. Дюкин
Судьи
Д.И. Крымджанова
О.В. Лесковец


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка