Дата принятия: 23 июля 2020г.
Номер документа: 16АП-909/2020, А25-1436/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2020 года Дело N А25-1436/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2020.
Полный текст постановления изготовлен 23.07.2020.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска (ОГРН 1180917002628, ИНН 0917035170) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ОГРН 1040900967414, ИНН 0914000719) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, третье лицо - Кумуков Ильяс Мурадинович,
в отсутствие, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
решением суда от 31.01.2020 отказано в удовлетворении заявления Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - заявитель, управление) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - Росреестр, регистрирующий орган) об оспаривании решения от 11.03.2019 N 09/999/001/2018-21480 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101298:1616 и обязании осуществить государственную регистрацию прав.
В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы указывает на отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации, поскольку согласно части 3 статьи 39.28 Земельного Кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. В рассматриваемом случае образуемый земельный участок является смежным с принадлежащим Кумукову И.М. на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 09:04:0101298:1585 и расположен между автомобильной дорогой и участком Кумукова И.М. Соответственно, предоставление образуемого земельного участка иному лицу приведет к образованию чересполосицы, так как возникнет необходимость оставить часть земельного участка для обеспечения доступа к земельному участку Кумукова И.М. Таким образом, предоставление образуемого земельного участка в качестве самостоятельного - нецелесообразно, поскольку разрешенная площадь застройки является ничтожной - около 32 кв.м, участок находится в пределах охранной зоны, запрещающей строительство без согласования с сетевой организацией, приведет к образованию чересполосицы.
В отзыве Росреестр возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.
Определением от 27.05.2020 суд апелляционной инстанции, руководствуясь частями 1, 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции явились следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Кумуков И.М. является собственником земельного участка площадью 122 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Театральная, з/у N 2а, с видом разрешенного использования "под пошивочное ателье". Право собственности Кумукова И.М. на вышеуказанный земельный участок подтверждается записью регистрации от 03.08.2017 N 09:04:0101298:1585-09/001/2017-5.
Постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска от 02.07.2018 N 1312 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, находящегося в частной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена в кадастровом квартале 09:04:0101 298, по ул. Парковая, з/у N 23 "б" со следующими характеристиками: площадь земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка 279 кв.м; категория земель, к которой относится образуемый земельный участок - земли населенных пунктов; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок - зона ОД-2 "Зона местных центров обслуживания". Определен вид разрешенного использования образуемого земельного участка - бытовое обслуживание, присвоен адрес образованному земельному участку: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23б.
В пунктах 4 и 5 постановления от 02.07.2018 N 1312 указано, что Кумуков И.М. обеспечивает выполнение необходимых для образования испрашиваемого земельного участка кадастровых работ и уполномочен обратиться без доверенности в Росреестр с заявлением для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
Соглашением от 02.10.2018 N 71 управление и Кумуков И.М. установили, что в результате перераспределения образовался земельный участок площадью 279 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101298:1616 и он принадлежит Кумукову И.М.
04.12.2018 Кумуков И.М. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.
Уведомлением от 11.12.2018 N 09/999/001/2018-21480 государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена до 11.03.2019 с указанием на ничтожность Соглашения от 02.10.2018 N 71, поскольку земельный участок предоставлен без соблюдения публичной процедуры.
Сообщением от 11.03.2019 N 09/999/001/2018-21480 Росреестр отказал в государственной регистрации перехода права собственности.
При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ).
Пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ в качестве такого основания предусматривает принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку обжалуемый судебный акт вынесен без участия в деле Кумукова И.М. и непосредственно затрагивает его права на земельный участок, апелляционный суд, руководствуясь статьями 51, 133 - 135, 266, частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Кумукова Ильяса Мурадиновича.
Кумукова И. М. в отзыве на заявление поддержал доводы заявления управления, просил их удовлетворить.
Рассмотрев заявленные требования с учетом, представленных в дело доказательств и доводов, апелляционный суд считает, что они не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как следует из материалов дела, Кумуков Ильяс Мурадинович является собственником земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Театральная, з/у N 2а, площадью 122 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, с видом разрешенного использования "под пошивочное ателье". Право собственности Кумукова И.М. на вышеуказанный земельный участок подтверждается записью регистрации N 09:04:0101298:1585-09/001/2017-5 от 03.08.2017.
02.10.2018 между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и Кумуковым Ильясом Мурадиновичем было заключено Соглашение N 71 о перераспределении земель и (или) земельных участков, из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена из земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории Мэрии муниципального образования города Черкесска.
Указанным Соглашением N 71 был образован новый земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 279 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101298:1616.
Новый земельный участок был образован за счет земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Театральная, з/у N 2а, площадью 122 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, принадлежащего Кумукову Ильясу Мурадиновичу на праве собственности и части земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 157 кв.м.
Статья 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой.
В силу части 2 статьи 39.27 Земельного кодекса в случаях, указанных в части 1 данной статьи, перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами.
Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).
Частью 3 статьи 1 Федеральный закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество определена как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
Кумуков Ильяс Мурадинович обратился в Управление Росреестра по КЧР с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 279 кв.м. с видом разрешенного использования "Бытовое обслуживание", с кадастровым номером 09:04:0101298:1616, на основании Соглашения о перераспределении земель от 02.10.2018 N 71.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.
Статьей 26 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по КЧР от 11.12.2018 N 09/999/001/2018-21480 осуществление действий по регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 279 кв.м. с видом разрешенного использования "Бытовое обслуживание", с кадастровым номером 09:04:0101298:1616, на основании Соглашения о перераспределении земель от 02.10.2018 N 71, приостановлено до 11.марта 2019 года.
Уведомлением от 11.12.2018 N 09/999/001/2018-21480 Кумукову И.М. предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав в срок до 11.03.2019.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях:
1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
При проведении правовой экспертизы выявлено, что рассматриваемый случай не относится к случаям, перечисленным в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ, при которых допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности. Поскольку увеличение площади спорного земельного участка не предусмотрено наличием предусмотренных законом случаев, при установлении которых возможна реализация процедуры перераспределения, регламентированной положениями главы V.4 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков согласно положениям действующего законодательства возможно исключительно по общему правилу: по результатам проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи или договора аренды, в связи с тем, что на территории предоставляемого земельного участка, возможно, образовать самостоятельный земельный участок.
Соглашение о перераспределении от 02.10.2018 N 71 не соответствует требованиям действующего законодательства и его заключение неправомерно, указанное соглашение является ничтожной сделкой.
Статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Указанные обстоятельства в указанный срок устранены не были, в связи с чем, Сообщением от 11.03.2019 N 09/999/001/2018-21480 Кумукову И.М. было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Суд полагает оспариваемый отказ законным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вопросы перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности урегулированы статьей 11.7 ЗК РФ и главой V.4 ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ установлено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных участков прекращается; при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок; перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего ЗК РФ.
Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты" от 23.06.2014 N 171-ФЗ предусмотрел возможность перераспределения не только земельных участков друг с другом, но также земельных участков и земель, находящихся в публичной собственности.
Иными словами, в таком случае фактически происходит увеличение площади частного земельного участка за счет земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности (ст. 39.28 ЗК РФ).
Пунктом 3 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земель, находящихся в частной собственности, осуществляется в порядке, который предусмотрен главой V.4 настоящего Кодекса.
При этом отметим, что перераспределение земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в ограниченном перечне случаев, например в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Как это предусмотрено пп.2 п.1 ст. 39.28 ЗК РФ, положения которого подпадают под рассматриваемую ситуацию.
Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с публичными землями или земельными участками, осуществляется за плату, размер которой определяется публичными собственниками за свои земельные участки, а субъектами Федерации - в отношении земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как следует из материалов дела, Кумуков Ильяс Мурадинович является собственником земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Театральная, з/у N 2а, площадью 122 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, с видом разрешенного использования "под пошивочное ателье". Право собственности Кумукова И.М. на вышеуказанный земельный участок подтверждается записью регистрации N 09:04:0101298:1585-09/001/2017-5 от 03.08.2017.
02.10.2018 между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и Кумуковым Ильясом Мурадиновичем было заключено Соглашение N 71 о перераспределении земель и (или) земельных участков, из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена из земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории Мэрии муниципального образования города Черкесска.
Указанным Соглашением N 71 был образован новый земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 279 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101298:1616.
Новый земельный участок был образован за счет земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Театральная, з/у N 2а, площадью 122 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101298:1585, принадлежащего Кумукову Ильясу Мурадиновичу на праве собственности и части земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Парковая, з/у N 23-б, площадью 157 кв.м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Положениями статьи 11.2 Земельного кодекса предусмотрено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается; существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок (части 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).
Основания перераспределения земельных участков установлены пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях:
1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Пунктом 3 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков, и земель, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в ограниченном перечне случаев, например в целях приведения границ земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Из вышеназванной нормы следует, что для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий:
1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.
Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных в подпункте 2 части 1 статьи 39.28 Земельного кодекса обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.
При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 части 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ обстоятельств.
Заявителем в материалы дела не представлено доказательств того, что основанием формирования земельного участка с кадастровым номером 09;04:0101298:1616 послужило исключение (устранение) существующих в настоящее время вкливаний, вкрапливаний, изломанности границ, чересполосицы, в целях предотвращения которых производится перераспределение.
Заявитель не обосновал невозможность образования из земельного участка площадью 157 кв.м. самостоятельного земельного участка.
Порядок предоставления в собственность земель, находящихся в публичной собственности, установлен статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса и по общему правилу предусматривает проведение необходимых публичных процедур.
Исходя из смысла пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренные подпунктами 2-13, в том числе в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подпункт 9), подлежат рассмотрению в случае, если существуют условия, указанные в пункте 1 статьи 39.28. В противном случае уполномоченный орган принимает решение об отказе на основании подпункта 1 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 данного кодекса.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 N 1266-О, Земельным кодексом в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.
С учетом специфики земельных отношений Земельный кодекс также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности.
В указанном выше определении Конституционного Суда Российской Федерации отражена правовая позиция по вопросу применения положений подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в части ограничения возможности предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. При этом возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным.
Основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков указаны в пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ образование земельного участка путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ, является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В отсутствие обстоятельств, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, доводы заявителя не могут быть признаны обоснованными.
Суд пришел к выводу, что Кумуковым И.М. в рассматриваемом случае избран способ приобретения спорного земельного участка в отсутствие условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, что не позволяет реализовать процедуры принятия решения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Пункт 3 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ, допускающий использование при перераспределении схемы расположения земельного участка, подлежит применению к случаям перераспределения земель и (или) земельных участков, предусмотренным подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, которые не имеют целью приведение границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.
В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
Положения части 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона могут осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
Между тем Кумуков И.М. не обладает правом на приобретение спорного земельного участка без проведения необходимых публичных процедур.
Проведение аукциона в земельных правоотношениях призвано обеспечить привлечение широкого круга потенциальных арендаторов для участия в торгах, предоставление им равных возможностей на приобретение земельного участка и получение максимальной платы публичным образованием
Вместе с тем, Управление в установленный законом срок, не осуществила необходимых публичных процедур, обеспечивающих выставление участка на аукцион, заключило Соглашение о перераспределении земельного участка N 71, принадлежащего указанному собственнику и публичному образованию.
Однако Управление не учло, что оснований для предоставления спорного земельного участка в особом порядке (перераспределение земельного участка) Кумукову И.М. не имелось, такое лицо вправе было приобрести право аренды только в общем порядке на торгах.
Из анализа материалов дела и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, следует, что оснований, предусмотренных в статье 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации и обстоятельств, подтверждающих необходимость такого перераспределения в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ у земельных участков с целью их приведения в соответствии с проектом межевания территории отсутствуют.
Рассматриваемый случай не относится к случаям, перечисленным в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ, при которых допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Поскольку увеличение площади спорного земельного участка не предусмотрено наличием предусмотренных законом случаев, при установлении которых возможна реализация процедуры перераспределения, регламентированной положениями главы V.4 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков согласно положениям действующего законодательства возможно исключительно по общему правилу: по результатам проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи или договора аренды, в связи с тем, что на территории предоставляемого земельного участка возможно образовать самостоятельный земельный участок.
Тем самым в порядке специальной процедуры у Кумукова И.М. имелась цель - увеличить площадь земельного участка, находящегося в частной собственности, за счет участка, находящегося в публичной собственности, при отсутствии условий, перечисленных в статье 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации и в обход общей процедуры, предусмотренной законом.
Поскольку отсутствовали обстоятельства, подтверждающие основания для перераспределения участка в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, действия Управления в части заключения Соглашения о перераспределении земельного участка N 71 и утверждения проекта межевания территории нельзя признать обоснованными и соответствующими нормам земельного законодательства.
Необходимо учесть, что наличие проекта межевания территории, подразумевающего перераспределение спорных земельных участков, не может признаваться единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок предоставления в собственность земель, находящихся в публичной собственности, установлен статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и по общему правилу предусматривает проведение необходимых публичных процедур.
Согласно пункту 13 части 1 статьи 26 Федерального закона 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
Таким образом, проверка сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, на предмет наличия в ней пороков, влекущих в соответствии с законодательством ее ничтожность, входит в предмет правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Выявление в сделке соответствующих пороков в силу прямого указания закона исключает возможность осуществления государственной регистрации основанного на ней права, поскольку она не влечет его возникновения (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, Соглашение о перераспределении земель от 02.10.2018 N 71 не соответствует требованиям действующего законодательства и его заключение неправомерно.
В связи с чем, государственным регистратором Управления Росреестра по КЧР 11.03.2019 было обоснованно отказано Кумукову И.М. в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 279 кв.м с видом разрешенного использования "Бытовое обслуживание" на основании Соглашения о перераспределении земель от 02.10.2018 N 71.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 31.01.2020 по делу N А25-1436/2019 отменить.
В удовлетворении требований Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.У. Семенов
Судьи Л.В. Афанасьева
Н.В. Макарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
