Дата принятия: 24 июля 2020г.
Номер документа: 16АП-858/2020, А63-17286/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2020 года Дело N А63-17286/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2020.
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2020.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "ЗГА "НС" - Богославской О.Ю. (доверенность от 25.07.2018 N 26АА3059581), в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗГА "НС" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2020 по делу N А63-17286/2019,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Завод газовой аппаратуры "НС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет):
- об исключении из ЕГРН реестровой записи: - вид - аренда, дата гос. регистрации: 14.08.2009 года, номер гос. регистрации 26-26-12/098/2009-011, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта: с 06.10.2008 г. по 05.10.2011 года, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта: общество с ограниченной ответственностью "Гарантия" (ИНН 2635112960) в отношении объекта недвижимого имущества: земельного участка, расположенного по адресу: край Ставропольский, город Ставрополь, ул. Индустриальная, 9-а в квартале 600, кадастровый номер 26:12:010402:403, площадь 800 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения;
- о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, расположенного по адресу: край Ставропольский, город Ставрополь, ул. Индустриальная, 9-а в квартале 600, кадастровый номер 26:12:010402:403, площадь 800 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата, филиал ФГБУ "ФКП Росрееста" по Ставропольскому краю).
Решением суда от 21.01.2020 в удовлетворении требований отказано по мотиву того, что спорный земельный участок не является преобразуемым, имеет статус "учтенный", сведения о нем не носят временный характер, в отношении участка зарегистрировано обременение права в виде аренды, отсутствуют основания для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета; при наличии решения Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2014 по делу N А63-18122/2009, признавшего недействительным договор аренды от 17.10.2008 N 6867 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:403, истец вправе обратиться в Управление Росреестра по СК с заявлением о внесении соответствующей записи в ЕГРН.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней общество просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неполное исследование судом всех обстоятельств по делу и несоответствие им выводов суда, а также нарушение процессуальных норм.
Так, податель жалобы не согласен с выводами суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010402:403 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:399 и о соответствии установления местоположения границ земельного участка действующему законодательству. Общество утверждает, что данный земельный участок был сформирован на основании акта выбора, утвержденного постановлением главы города Ставрополя от 15.07.2008 N 1745, а незаконность его формирования подтверждается вышеназванным судебным решением по делу N А63- 18122/2009.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие администрации, комитета и третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.
Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости: учтенный земельный участок с кадастровым номером 26:12:010402:403, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 9-а в квартале 600, уточненная площадь 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгово - офисного здания, способ образования земельного участка - раздел из земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:399; дата поставки на государственный кадастровый учет - 18.09.2008. Местоположение границ земельного участка установлено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Имеются сведения о зарегистрированном праве аренды от 14.08.2009 N 26-26-12/098/2009-011 в пользу ООО "Гарантия" (далее - общество "Гарантия").
Суд установил, что постановлением главы г. Ставрополя от 08.08.2000 N 2980 обществу с ограниченной ответственностью строительной компании "Микс" (правопредшественник ООО "ЗГА "НС", далее строительная компания "Микс") согласовано место расположения и разрешено проектирование производственной базы по улице Индустриальной в Северо-Западной промзоне.
Постановлением главы г. Ставрополя от 09.09.2002 N 6337 строительной компании "Микс" предоставлен в аренду земельный участок площадью 5007 кв. м в квартале 600 для строительства объектов производственной базы. Участку присвоен почтовый адрес: улица Индустриальная, 5.
Комитет (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 29.11.2002 N 2669 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:67, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 5, по условиям которого срок аренды установлен с 29.11.2002 по 08.09.2008.
На основании постановления главы г. Ставрополя от 18.02.2009 N 496 для продолжения строительства объектов производственной базы по ул. Индустриальная, 9, в квартале 600 комитет и компания заключили договор аренды от 20.04.2009 N 7098.
Постановлением от 15.07.2008 N 1745 обществу "Гарантия" утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-офисного здания площадью 800 кв. м по ул. Индустриальной в квартале 600; земельному участку присвоен почтовый адрес: ул. Индустриальная, 9а.
На основании постановления от 06.10.2008 N 2740 комитет и ООО "Гарантия" заключили договор аренды от 17.10.2008 N 6867 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:403 по ул. Индустриальной, 9а площадью 800 кв. м на срок до 05.10.2011.
В ходе использования земельного участка (26:12:010402:403) общество "Гарантия" осуществило строительство торгово-офисного здания (незавершенное строительство, площадь 382,50 кв. м, 9% готовности, литера А), которое по договору купли-продажи от 25.12.2009 продало предпринимателю Очкалову Р.И.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2015 по делу N А63- 18122/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2016 и постановлением кассационного суда от 06.04.2016, удовлетворен иск строительной компании "Микс" об обязании общества "Гарантия" осуществить снос объекта незавершенного строительства - торгово-офисного здания (литера А), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 9а. Судебные акты установили ничтожность договора аренды от 17.10.2008 N 6867 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:403 в виду допущенных нарушений при образовании данного земельного участка. Суды указали на несоблюдение строительных норм и правил, в том числе норм пожарной безопасности, а также выход земельного участка за сложившуюся красную линию.
Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО "Гарантия" (ОГРН: 1082635008499, ИНН: 2635112960) прекратила свою деятельность 15.02.2018.
На основании заключенных со строительной компанией "Микс" договора купли-продажи от 14.08.2018 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2018 истец является собственником объекта недвижимости (нежилого здания), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010402:67 и арендатором этого участка.
Ссылаясь на то, что участок с кадастровым номером 26:12:010402:403 в настоящее время никем не используется, аренда на участок отсутствует и этот участок создает препятствия в использовании и застройке арендуемого земельного участка 26:12:010402:67, истец обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.
В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 218-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН.
ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет осуществляет уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (часть 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ).
Государственным кадастровым учетом недвижимости признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в силу пункта 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты.
Исходя из положений Закона N 218-ФЗ, снятию с кадастрового учета могут подлежать: земельные участки, которые являются преобразуемыми (пункт 33 части 1 статьи 26); земельные участки, образуемые из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, в случае если заявление о государственном кадастровом учете было подано без заявления о регистрации права собственности (пункты 14, 15 статьи 41); ранее учтенные земельные участки при отсутствии в реестре сведений о правах на такие земельные участки (пункт 3 статьи 70); земельные участки, имеющие статус временных объектов недвижимости (часть 7 статьи 72).
Таким образом, из вышеприведенных положений законодательства следует, что Закон N 218-ФЗ прямо предусматривает перечень оснований, при наличии которых возможно снятие земельного участка с государственного кадастрового учета в административном порядке регистрирующим органом.
Как усматривается из материалов дела, поскольку спорный земельный участок не является преобразуемым, имеет статус "учтенный", сведения о нем не носят временный характер, в отношении участка зарегистрировано обременение права в виде аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета.
Поддерживая позицию ответчиков об отсутствии предусмотренных Законом N 218-ФЗ оснований для снятия с кадастрового учета спорного земельного участка, суд первой инстанции не учел следующего.
Гражданский кодекс устанавливает основополагающие принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, одними из которых являются принципы публичности и достоверности.
Учитывая изложенное, обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона N 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
Обращаясь в суд с требованием, направленным на прекращение кадастрового учета в отношении спорного земельного участка, общество указывало, что спорный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет в нарушение строительных норм и правил, в том числе норм пожарной безопасности. Земельный участок выходит за сложившуюся красную линию. Находящийся на нем объект перекрывает въезд на территорию строительной базы истца и препятствует нормальному осуществлению деятельности этой базы. Строительство осуществлено с существенным нарушением, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает право истца на безопасное пользование и распоряжение имуществом, его сохранность. Характер допущенных нарушений является существенным.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).
На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Формальный подход, мотивированный отсутствием оснований для снятия с государственного кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет, без должной правовой экспертизы и проверки принципиальной возможности постановки объекта на учет нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не может в связи с этим быть признан обоснованным.
По изложенному, коллегия суда приходит к выводу о том, что снятие с кадастрового учета объекта недвижимого имущества возможно не только по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ, но и в случае, если объект недвижимого имущества был поставлен на государственный кадастровый учет с нарушением действующего законодательства.
Материалами дела N А63-18122/2009 с назначением судебной экспертизы установлено, что при выделении обществу "Гарантия" земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:403 существенно нарушены градостроительные нормы и правила, в том числе нормы пожарной безопасности. В площадь данного земельного участка включена территория общего пользования. Возведение объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010402:403 на основании проектной документации торгово-офисного здания по ул. Индустриальной, 9а, способно создать помехи, препятствия для доступа пешеходов и автомобильного транспорта на территорию производственной базы истца по адресу: г. Ставрополь, ул. Индустриальная, 9.
Признавая недействительным договор от 17.10.2008 N 6867 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:403 суд исходил из положений статьи 1 Градостроительного кодекса о том, что красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Положениями статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 8 с. 28 Федерального закона от 21.01.2001 N 178-ФЗ "О приватизации и государственного и муниципального имущества" предусмотрен запрет на отчуждение и приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования. Поскольку спорный земельный участок выходит за сложившуюся красную линию, суд пришел к выводу о недействительности договора аренды в порядке ст. 168 ГК РФ.
Указанные обстоятельства, не подлежащие в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела, свидетельствует о том, что спорный земельный участок изначально был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с нарушением действующего законодательства, в связи с чем сведения о данном участке в ЕГРН не могут отвечать вышеуказанному принципу достоверности.
Между тем, суд первой инстанции, не приняв во внимание названные обстоятельства, ограничился формальной констатацией отсутствия перечисленных в Законе N 218-ФЗ оснований для снятия спорного земельного участка с государственного кадастрового учета.
При таких условиях, апелляционный суд полагает обоснованной позицию апеллянта о том, что отсутствие установленного законом порядка снятия с кадастрового учета учтенных земельных участков при отсутствии спора о правах на недвижимость не должно служить препятствием участникам гражданского оборота на судебную защиту.
Доказательства наличия спора о праве судом при рассмотрении дела не установлено.
При этом заявитель, лишенный фактически возможности пользоваться предоставленным ему земельным участком с кадастровым номером 26:12:010402:67, не имеет иной, кроме обращения в суд, возможности защитить свои нарушенные права.
Учитывая основания постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет и отсутствие у заявителя иного, несудебного, порядка защиты своих нарушенных прав, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменить, как принятое с нарушением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу удовлетворить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2020 по делу N А63-17286/2019 отменить, принять новый судебный акт.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости реестровую запись: - вид - аренда, дата гос. регистрации: 14.08.2009 года, номер гос. регистрации 26-26-12/098/2009-011, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта: с 06.10.2008 г. по 05.10.2011 г., лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта: общество с ограниченной ответственностью "Гарантия" (ИНН 2635112960) в отношении объекта недвижимого имущества: земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Индустриальная, 9-а в квартале 600, кадастровый номер 26:12:010402:403, площадь 800 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения.
Снятии с государственного кадастрового учета земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Индустриальная, 9-а в квартале 600, кадастровый номер 26:12:010402:403, площадь 800 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.У. Семенов
Судьи Л.В. Афанасьева
Н.В. Макарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
