Дата принятия: 21 августа 2020г.
Номер документа: 16АП-5716/2019, А22-2808/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2020 года Дело N А22-2808/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2020
Полный текст постановления изготовлен 21.08.2020
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Макаровой Н.В., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калугиной У.В., при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Костенко Юрия Викторовича (лично) и его представителя Казачёк П.О. (доверенность от 20.11.2019), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП главы крестьянского (фермерского) хозяйства Костенко Юрия Викторовича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 10.06.2020 по делу N А22-2808/2019,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Республики Калмыкия обратилась Администрация Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - истец, администрация) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Омарову Алиасхабу Багамаевичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.04.2017 г. по 08.07.2019г. и пени по договору в общем размере 189 696 руб. 01 коп. и расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК N 718 от 24 февраля 2016 года, заключенного между администрацией Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Омаровым Алиасхабом Багамаевичем..
Заявленные требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, в этой связи существенным образом нарушаются условия договора.
Определением суда от 16.10.2019 индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Костенко Юрий Викторович привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В последующем, определением суда от 05.12.2019 ИП, глава КФХ Костенко Ю.В. исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В ходе рассмотрения дела истец заявил о погашении задолженность по арендной плате в заявленном размере и уточнил исковые требования, настаивая на исковых требованиях в части расторжении договор аренды N 1 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.08.2017 уступленный по договору уступки от 10.07.2018 с главой КХ Пономаревым И.В.
Решением суда от 10.06.2020 суд принял отказ Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от исковых требований по взысканию задолженности по арендной плате за период с 21.04.2017 г. по 08.07.2019г. и пени по договору в общем размере 189 696 руб. 01 коп., производство по делу в указанной части прекратил, уточненные исковые требования Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия удовлетворил частично, расторгнул договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК N 718 от 24 февраля 2016 года, заключенный между администрацией Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Омаровым Алиасхабом Багамаевичем.
Решение суда мотивировано тем, что согласно пункту 3 статьи 619 данного Кодекса досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
В апелляционной жалобе ИП, глава КФХ Костенко Ю.В. просит решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 10.06.2020 по делу N А22-2808/2019 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит принять судебный акт на усмотрение суда, с учетом материалов дела.
ИП, глава КФХ Костенко Ю.В. и его представитель в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили удовлетворить апелляционную жалобу и отказать в исковых требованиях администрации.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела усматривается.
на основании постановления администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия N 58-п от 24 февраля 2016 года, между Администрацией Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее -Администрация) и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Омаровым Алиасхабом Багамаевичем был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК N 718 от 24 февраля 2016 года (далее - Договор).
Предметом Договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N 08:08:050101:107, расположенный примерно в 16,5 км. по направлению на запад от ориентира п. Коробкин, Сарпинского района, Республики Калмыкия, площадью - 508 га. (далее - Участок).
Договор был заключен сроком с 24.02.2016 г. по 23.02.2026 г.
Согласно п.3.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально. Платежи по арендной плате за использование Участка вносятся в следующем порядке: -за 1,2 и 3 кварталы до 20 числа месяца; - за 4 квартал до 25 декабря текущего года.
По сведениям истца арендная плата по договору за период с 21.04.2017 г. по 08.07.2019г. ответчиком не внесена и сумма его задолженности по арендной плате составила 105 727 рублей 50 копеек, в том числе: за 1-й квартал 2018 года в размере 20 955 рублей 00 копеек; за 2-й квартал 2018 года в размере 20 955 рублей 00 копеек; за 3-й квартал 2018 года в размере 20 955 рублей 00 копеек; за 4-й квартал 2018 года в размере 20 955 рублей 00 копеек; за 1-й квартал 2019 года в размере 21 907 рублей 50 копеек.
В последующем глава КФХ Омаров А.Б. уступил свое право арендатора по вышеуказанному договору аренды новому арендатору ИП, главе КФХ Костенко Ю.В. по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей от 19.09.2019 г.
Арендаторами по договору аренды принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем у них перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 21.04.2017 г. по 08.07.2019г.
В целях досудебного порядка урегулирования спора во исполнение положений статьи 619 ГК РФ и в связи с нарушениями условий Договора аренды Истцом заказным письмом в адрес Ответчика было направлено уведомления от 25.06.2018г. исх.N 1529, от 24.01.2019г. исх.N 175, от 08.04.2019г. исх. N 1055, от 24.05.2019г. исх. N 1472 с требованием погашения образовавшейся задолженности по оплате арендной платы за Земельный участок, с предложением о расторжении Договора аренды в связи неоднократными нарушениями условий Договора аренды в течение 30 дней с момента получения уведомления.
Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, истец ссылаясь, что ответчик в соответствии с условиями договоров получил в аренду земельный участок, при этом сумму арендной платы не внес, начислив пени по договору, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сославшись на положения пункт 1 статьи 65, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и положения статьи 330, статьи 391, статьи 384, статьи 606, пункт 1 статьи 614, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же на положения п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указал, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
При этом, судом первой инстанции не учтены в полной мере следующие обстоятельства.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Таким образом, досрочное расторжение (прекращение) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
На основании статьи 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) Земельный кодекс введен в действие со дня его официального опубликования (30.10.2001).
К правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) договора аренды от 24 февраля 2016 года N 718, подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующие разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Как установил суд первой инстанции и не опроверг истец, на момент рассмотрения спора на стороне ответчика задолженность по арендной платы отсутствовала. Доказательств направления новому арендатору ИП, главе КФХ Костенко Ю.В. по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей от 19.09.2019 г. претензий относительно ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы материалы дела также не содержат.
Таким образом, обстоятельства, приведенные администрацией в обоснование иска, не являются существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора от 24 февраля 2016 года N 718.
Действия нового арендатора ИП, главы КФХ Костенко Ю.В. по признанию его соответчиком по иску об истребовании земельного участка в рамках дела N А22-2808/2019 и погашение долга по арендной плате свидетельствуют о наличии заинтересованности нового арендатора ИП, главе КФХ Костенко Ю.В. в сохранении арендных отношений. Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, следует признать отсутствие достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств по делу), решение суда первой инстанции надлежит отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетвореннии заявленных требований.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 10.06.2020 по делу N А22-2808/2019 отменить.
Апелляционную жалобу ИП главы крестьянского (фермерского) хозяйства Костенко Юрия Викторовича удовлетворить.
В удовлетворении заявления Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Д.А. Белов
Судьи Н.В. Макарова М.У. Семенов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
