Дата принятия: 05 марта 2020г.
Номер документа: 16АП-5575/2019, А63-15967/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2020 года Дело N А63-15967/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2020.
Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2020.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Белова Д.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко А.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" - Подколзиной И.С. (доверенность от 25.02.2020), от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - Сазоновой К.В. (доверенность от 09.08.2019 N 3068/27), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2019 по делу N А63-15967/2018 (судья Карпель В.Л.) по заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (г. Невинномысск, ОГРН 10226036251896) к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" (г. Ставрополь, ОГРН 1032600972645) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка в размере 44733718,68р за период с 11.05.2007 по 18.04.2018, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Чачхалия Мальвина Харбеевна (г. Невинномысск), Бородин Евгений Евгеньевич (с. Александровское), общество с ограниченной ответственностью ПКП "Ставпромкомплект" (г. Невинномысск, ОГРН 1022601993908), общество с ограниченной ответственностью "Лагри" (г. Невинномысск, ОГРН 1022603630510), Карагодина Валентина Алексеевна (г. Невинномысск),
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" (далее - Общество) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка в размере 44733718,68р за период с 11.05.2007 по 31.12.2018.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Чачхалия М.Х., Бородин Е.Е., Карагодина В.А., ООО ПКП "Ставпромкомплект", ООО "Лагри".
Решением суда от 29.10.2019 требования Комитета удовлетворены частично. С Общества в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 11241040,1р, в остальной части требований отказано. Также с Общества взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела.
Не согласившись с решением суда, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части взыскания спорной задолженности и государственной пошлины, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований Комитета.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
На основании определения председателя третьего судебного состава от 26.02.2020, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в составе суда произведена замена судьи Афанасьевой Л.В. на судью Белова Д.А., рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
От Комитета и от ООО ПКП "Ставпромкомплект" поступили отзывы на апелляционную жалобу.
От Общества поступили дополнения к апелляционной жалобе и возражения на отзыв Комитета.
От Управления Росреестра и ООО ПКП "Ставпромкомплект" поступили заявления о возможности рассмотрения дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся в судебное заседание Чачхалия М.Х., Бородина Е.Е., Карагодиной В.А., представителей ООО ПКП "Ставпромкомплект", ООО "Лагри".
В судебном заседании представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда отменить в обжалуемой части.
Представитель Комитета поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей Общества и Комитета, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Поскольку Обществом обжалуется часть решения суда, возражений относительно проверки только части решения суда не поступило, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда от 29.10.2019 в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Невинномысска от 01.08.2001 N 1001 между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Невинномысскстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 05.09.2001 N 2734 земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101 площадью 69500кв.м, по адресу: г. Невинномысск, ул. Монтажная, 4, для производственной деятельности (эксплуатация производственной базы управления производственной комплектации) на 49 лет до 05.07.2050. Распоряжением Комитета от 30.10.2009 N 1547 договор аренды от 05.09.2001 N 2734 признан прекратившим свое действие с 18.04.2008, запись об аренде погашена 26-26/022- 26/022/302/2016-2168/2. На основании протокола о результатах аукциона от 05.05.2005, между ОАО "Невинномысскстрой" и Обществом заключен договор от 01.06.2005 купли-продажи недвижимого имущества: гараж, бытовое здание, два склада, бытовое здание, главный производственный корпус (с пристройками). По договору купли-продажи от 09.01.2008 Общество выкупило железнодорожные пути, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:16:020201:101.
Право собственности на указанные объекты зарегистрировано Обществом в установленном законом порядке.
Ссылаясь на фактическое использование Обществом земельного участка и неосновательное сбережение денежных средств в виде неоплаченной арендной платы, Комитет в претензии от 23.04.2018 N 1514/27 предложил Обществу перечислить задолженность в добровольном порядке.
Поскольку Общество оплату за фактическое пользование земельным участком не произвело, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).
Положениями статьей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 ГК РФ).
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункта 1 статьи 35 ЗК РФ).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) также содержит разъяснение о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В рассматриваемом деле, земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:101 предоставлялся в аренду по договору от 05.09.2001 N 2734 на 49 лет ОАО "Невинномысскстрой".
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 по делу N А63-148/2003-С5 ОАО "Невинномысскстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.
С момента государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на объекты недвижимости (договор от 01.06.2005 и от 09.01.2008), у Общества возникло право на земельный участок, которое ранее принадлежало продавцу недвижимости - ОАО "Невинномысскстрой", и у нового арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей.
Объекты приобретены Обществом в период действия договора от 05.09.2001 N 2734, в котором срок аренды земельного участка установлен до 05.07.2050.
С момента приобретения объектов недвижимости и в спорный период времени земельный участок из фактического владения и пользования не выбыл, арендные отношения не прекращены.
В настоящее время в границах спорного земельного участка, площадь которого составляет 62945кв.м, имеются объекты недвижимости - нежилые здания, наличие которых подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), принадлежащие следующим собственникам Обществу, ООО "Лагри", ООО ПКП "Ставпромкомплект", Чачхалия М.Х., Карагодиной В.А. (наследница Карагодина И.А.), ОАО "Невинномысскстрой" (ликвидировано).
Поскольку расположенные на участке объекты недвижимости носят коммерческое назначение, после их продажи в договор аренды земельного участка изменения в части распределения долей в обязательстве арендатора по внесения арендной платы не вносилось.
С учетом положений пункта 25 постановления Пленума N 73, пункта 20 постановления Пленума N 11, в случае отчуждения объектов, обязанности нескольких собственников объектов недвижимости (должников) являются солидарными.
Таким образом, Комитет, согласно статье 323 ГК РФ вправе требовать исполнения обязанности с любого из солидарных должников, а Общество после внесения арендной платы, не лишено права реализовать правомочия, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 325 ГК РФ, при оплате арендных платежей, а также вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части определения площади участка, относящегося на него с учетом площади объектов недвижимости, принадлежащих ему. При этом процессуальный статус третьих лиц не предполагает разрешение вопроса о возмещении Обществу части арендной платы в рамках настоящего дела.
Суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу об обоснованности требований Комитета о взыскании именно с Общества размера задолженности по аренде земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101.
В части размера аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101, установлено следующее.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
Расчет арендной платы производился на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края, утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 28.01.2004 N 6-П, Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлениями правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, от 29.03.2016 N 112-п.
Претензионный порядок Обществом соблюден, в адрес Общества направлена претензия от 23.04.2018 N 1514/27 с требованием о погашении задолженности, которая получена Обществом 18.05.2018.
Принимая во внимание уточненные расчеты Комитета, в которых учтен платеж, произведенный ООО ПКП "Ставпромкомплект" в размере 44946,31р задолженность составила 11241040,01р.
В расчетах Комитет применил площадь земельного участка - 62945кв.м, кадастровую стоимость, 77975636,55р, базовые размеры (ставки) - 7% и 5,55%, которые утверждены в соответствующие периоды.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказами министерства имущественных отношений Ставропольского края "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" от 25.12.2012 N 203 (далее - Приказ N 203) и от 27.11.2015 N 1380 (далее - Приказ N 1380). При этом Приказ N 1380 опубликован в издании Официальный интернет-портал правовой информации Ставропольского края www.pravo.stavregion.ru 28.11.2015, и вступил в силу на следующий день после дня его официального опубликования.
В соответствии с пунктом 6 (ранее пункт 6.1) Порядка N 64-П арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок. При таком положении в 2016 году подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом N 1380.
Основания для применения кадастровой стоимости в размере рыночной, равной 48644000р, отсутствуют, поскольку решением Ставропольского краевого суда от 06.06.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 13.08.2019, решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14.11.2018 N 3133 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101 по состоянию на 01.05.2015 признано незаконным. Суд обязал исключить из ЕГРН установленную комиссией запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101 в размере 48664000р, восстановить в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 77975636,55р.
Довод Общества о необходимости расчета арендной платы в пределах 1,5% от кадастровой стоимости со ссылкой на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подлежит отклонению, поскольку положения указанной нормы применимы к случаям переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости спорный земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, имеет конкретное разрешенное использование (назначение) - для размещения промышленных объектов.
Доказательств, подтверждающих, что ранее в отношении этого участка было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, не представлено.
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком прекращено на основании постановления главы г. Невинномысска от 01.08.2001 N 1001, которым пункт 9 постановления главы г. Невинномысска от 12.08.1992 N 627 "О проведении инвентаризации земель предприятий и организаций" признан утратившим силу.
Таким образом, основания для расчета арендной платы в пределах 1,5% от кадастровой стоимости не имеется.
Поскольку требования Комитета удовлетворены частично, с Общества в доход федерального бюджета правомерно взыскано 52440р государственной пошлины, рассчитанной пропорционально удовлетворенным требованиям.
Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2019 по делу N А63-15967/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.А. Цигельников
Судьи Д.А. Белов
М.У. Семенов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
