Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 16АП-5425/2019, А18-1949/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N А18-1949/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2020 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Жириковой Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройметпласт" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.10.2019 по делу N А18-1949/2019, в отсутствии лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования "Городской округ город Магас" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройметпласт" (далее - общество), в котором заявило следующие требования: о расторжении договора аренды земельного участка N 1083 от 07.08.2017; изъятии земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:117; обязании снести (демонтировать) нестационарные объекты (киоски), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:117; обязании снести (демонтировать) незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:105; взыскании 75 995,65 руб. задолженности и 93 599,79 руб. пени по договору аренды N 1083 от 07.08.2017; взыскании 395 31,85 руб. задолженности и 901 107,36 руб. пени по договору аренды N 1026 от 17.09.2015; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Ингушетия (далее - управление) обязанности аннулировать запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:117.
Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 24.10.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд установил, что договор аренды N 1026 от 17.09.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:74 площадью 14 500 кв.м сторонами расторгнут. Впоследствии этот участок был разделен на два участка с кадастровыми номерами 06:06:0100002:74 и 06:06:0100002:105. В отношении земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:105 договор аренды стороны не заключали; в отсутствие правоустанавливающих документов и разрешения на строительство общество возвело на этом участке объект незавершенного строительства. Предоставленный по договору аренды N 1083 от 07.08.2017 земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:117 используется не по назначению, без оформления разрешительной документации на нем установлены нестационарные объекты (киоски). Обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды ответчиком не исполнены. Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о правомерности требований администрации.
В апелляционной жалобе общество просило решение отменить. Заявитель указал, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; требования администрации не подлежали рассмотрению в общеисковом порядке, поскольку в отношении общества введена процедура банкротства; в нарушение запрета на совершение регистрационных действий, установленного обеспечительными мерами по делу N А18-2290/2018, суд удовлетворил требование о возложении на управление обязанности аннулировать запись в ЕГРН.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что администрация и общество заключили договор N 1026 от 17.09.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:74 площадью 14 500 кв.м. Участок предоставлен для строительства штрафной стоянки. По условиям договора ежегодный размер арендной платы составляет 172 590 руб., а в период с 01.09.2015 по 31.12.2015 с учетом внесенного обществом задатка - 25 888,50 руб.; арендная плата перечисляется ежеквартально не позднее 15 числа второго месяца квартала. Договор, срок которого определен 49 лет, в установленном порядке не регистрировался. Соглашением сторон от 03.04.2018 договор N 1026 от 17.09.2015 расторгнут. Возврат земельного участка оформлен актом от 03.04.2018, подписанным арендодателем без замечаний.
В исковом заявлении администрация указывает, что после расторжения договора N 1026 от 17.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:74 площадью 14 500 кв.м был разделен на два участка с кадастровыми номерами 06:06:0100002:74 и 06:06:0100002:105. Однако согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:74 поставлен на кадастровый учет 28.01.2015, при этом площадь участка составляет 8 422 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:105 поставлен на кадастровый учет 10.04.2017, при этом площадь участка составляет 6 078 кв.м.
Таким образом, договор N 1026 от 17.09.2015 содержит недостоверные сведения об объекте аренды.
В рамках договора N 1083 от 07.08.2017, заключенного сроком на 3 года, администрация предоставила обществу земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:117 площадью 2 443 кв.м, разрешенное использование - предпринимательство. Ежегодный размер арендной платы составляет 102 000 руб., сумма ежеквартальных платежей - 25 500 руб., вносится равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Договор зарегистрирован 18.08.2017. Прием - передача земельного участка оформлена актом, являющимся приложением к договору.
Администрацией в порядке градостроительного и земельного контроля проведена проверка использования земельных участков.
Согласно акту от 15.07.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:74 договор аренды не заключен, участок свободен от застройки. Оплата по договору аренды N 1026 от 17.09.2015 не производится, задолженность составляет 395 301,85 руб., пеня - 901 107,26 руб. На земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:105 имеется объект незавершенного строительства. Правоустанавливающая документация на земельный участок не выдана, разрешение на строительство не выдавалось, строительно-монтажные работы начаты без оформления разрешительной документации. Оплата по договору аренды N 1026 от 17.09.2015 не производится, задолженность составляет 395 301,85 руб., пеня - 901 107,26 руб. Земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:117 используется не по целевому назначению - установлены нестационарные торговые объекты (киски), разрешение на установку которых не выдавалось; капитальное строительство объектов, предусмотренных договором, не осуществляется. Оплата по договору аренды N 1083 от 07.08.2017 не производится, задолженность составляет 75 995,65 руб., пеня - 89 420,03 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась в суд с иском.
На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В качестве доказательств письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им в разумный срок обязательств по договору N 1083 от 07.08.2017 в материалы дела представлено уведомление от 22.08.2019 N 2860 (л. д. 10).
Однако предложение расторгнуть договор в названном уведомлении отсутствует. Доказательства направления обществу такого предложения в виде отдельного документа, администрация не представила.
Поскольку истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора, у суда первой инстанции не имелось оснований для рассмотрения соответствующего требования по существу, такое требование подлежало оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Как следствие не подлежали удовлетворению, основанные на факте расторжения договора, требования об изъятии земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:117, возложении на регистрирующий орган обязанности по аннулированию записи об аренде в ЕГРН, а также о сносе нестационарных торговых объектов (киосков), расположенных на земельном участке.
Отсутствие разрешительной документации на установку нестационарных объектов, при наличии действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для осуществления предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для сноса таких объектов. Положения статьи 222 Гражданского кодекса в отношении объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, не применяются.
Требование о сносе (демонтаже) объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:105, основанное на положениях статьи 222 Гражданского кодекса, удовлетворено судом правомерно.
Вопреки статье 65 АПК РФ, общество не представило документы, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:105 для строительства объекта недвижимости; получение разрешения на строительство такого объекта; соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам; доказательства, подтверждающие, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В отношении требований о взыскании задолженности и пени по договорам аренды апелляционный суд пришел к следующему.
Из искового заявления администрации следует, что названные требования заявлены: по обязательствам, вытекающим из договора N 1026 от 17.09.2015 - по состоянию на 03.04.2018; из договора N 1083 от 07.08.2017 - по состоянию на 26.07.2019.
Вместе с тем, определением от 01.10.2019 по делу N А18-2037/2019 в отношении общества возбуждено производство по делу о банкротстве, определением от 17.10.2019 введена процедура наблюдения; решением от 17.02.2020 общество признано банкротом, открыто конкурсное производство.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Администрацией заявлены денежные требования к обществу за период, предшествующий возбуждению в отношении ответчика дела о банкротстве, такие требования являются реестровыми и подлежат рассмотрению исключительно в деле о банкротстве.
В силу пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
В нарушение норм материального и процессуального законодательства, суд первой инстанции рассмотрел требования о взыскании денежных средств с ответчика в общеисковом порядке.
С учетом изложенного, решение суда от 24.10.2019 подлежит частичной отмене с принятием нового судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.10.2019 по делу N А18-1949/2019 в части удовлетворения требования о возложении обязанности снести (демонтировать) строительный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:105 и распределения судебных расходов, оставить без изменения.
В остальной части решение отменить принять новый судебный акт.
Требования о расторжении договора аренды земельного участка N 1083 от 07.08.2017, о взыскании 75 995,65 руб. задолженности и 93 599,79 руб. пени по договору аренды N 1083 от 07.08.2017, взыскании 395 31,85 руб. задолженности и 901 107,36 руб. пени по договору аренды N 1026 от 17.09.2015 оставить без рассмотрения.
В удовлетворении требований об изъятии земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:117, обязании снести (демонтировать) нестационарные объекты (киоски), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:117, возложении на регистрирующий орган обязанности аннулировать запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:117 отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования "Городской округ город Магас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройметпласт" 3 000 руб. судебных расходов, понесенных при оплате государственной пошлины по жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройметпласт" из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных при подаче апелляционной жалобы (чек ордер от 15.11.2019).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.Г. Сомов
Судьи: С.И. Джамбулатов
Е.В. Жуков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
