Дата принятия: 17 февраля 2020г.
Номер документа: 16АП-52/2020, А20-2544/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2020 года Дело N А20-2544/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2020.
Полный текст постановления изготовлен 17.02.2020.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О.,
при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1140725001273, ИНН 0725014265 - Калабекова С.М. (доверенность от 10.01.2019), в отсутствие заинтересованных лиц - Местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН 1020700751169, ИНН 0711037382); муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ОГРН 1150725001570, ИНН 0725017442), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заря" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2019 по делу N А20-2544/2019,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1140725001273, ИНН 0725014265) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Местной администрации городского округа Нальчик, к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик":
- признать незаконным отказ МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" от 01.03.2019г. N 1-05/1050 в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ);
- обязать МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и направить ООО "Заря" копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи названного имущества и проект договора купли-продажи в установленные в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку общество "Заря" не отвечает требованиям, установленным положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться нежилым помещением, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.
Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 22.08.2010 года между Департаментом по управлению городским имуществом (далее -арендодатель) и АО "Заря" (далее- арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение, общей площадью 8, 0 кв.м., в т.ч. площадь подсобных помещений- площадь подвала- расположенное по адресу: пр. Кулиева, 19 "а", для использования под -оказание услуг населению. Характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ.
Согласно пункта 2.1 договора срок действия договора установлен 22.08.2010 по 22.07.2011г.
Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик вынесено распоряжение N 4 от 19.01.2011г. о продлении договора аренды на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности по пр. Кулиева, 19 "а", площадью-8, 8 кв.м., сроком на 11 месяцев.
Дополнительным соглашением б/н, б/д на основании Постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 21.01.2016 г N 53 "О продлении договорных отношений на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, по пр. Кулиева, 19"а" срок договора аренды продлен сроком на 3 года до "21" января 2019 г.
Договор N 557 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик от 22.08.2010 г. и дополнительное соглашение к нему б/н, б/д в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
09.01.2019 года общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
По результатам рассмотрения указанного заявления МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" вынесено уведомление от 01.03.2019 года N 1-05/1050 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт Кулиева, д. 19-а.
В качестве оснований для отказа департамент указал следующее:
- общество не соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной 3 собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159), поскольку на момент обращения с заявлением обществом предоставлено дополнительное соглашение б/д, б/н, к договору аренды от 19 января 2011 года N 557 заключенного между МКУ "Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик и АО "Заря", при этом сам договор от 19 января 2011 года N 557 в перечне документов приложенных к заявлению отсутствует. Также указанное дополнительное соглашение заключено на срок 3 года, при этом государственная регистрация отсутствует.
- в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра площадь нежилого помещения с кадастровым N 07:09:0104017:1000, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт, Кулиева, д19-а составляет 9,4 кв.м., при этом площадь объекта указанная в заявлении и в ранее заключенных договорах аренды составляет 8 кв.м.
Полагая, что уведомление об отказе в реализации преимущественного права на выкуп, нежилого помещения с кадастровым N 07:09:0104017:1000, расположенного по адресу: г. Нальчик, пр-кт, Кулиева, д19-а вынесенное 01.03.2019 за исх.N 1-05/1050 противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд КБР с соответствующим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Федеральный закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).
На основании части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Одним из оснований для принятия оспариваемого отказа в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения департамент указал на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения б/н, б/н.
Согласно пункту 2.2 договора N 557 от 22.08.2010 г. договор подлежит регистрации в Департаменте по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик, а в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.
В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и принятия ответчиком оспариваемого отказа договор аренды от 22.08.2010 г. N 557 и дополнительного соглашения к нему б/н, б/д, предусматривающий условия пользования имуществом более одного года, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а потому является незаключенным.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении перечисленных в этой статье Закона условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, установив, что спорный договор аренды от 22.08.2010 N 557 и дополнительное соглашение к нему б/н, б/д, заключенный на один год, государственную регистрацию не прошел и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, суд пришел к верному выводу, что общество с ограниченной ответственностью "Заря" не отвечает требованиям, установленным положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.
Ссылка заявителя на возобновление договора аренды на тех же условиях по причине того, что он продолжает пользоваться имуществом после истечения его срока (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) не может быть принята во внимание.
Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2019 по делу N А20-2544/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.У. Семенов
Судьи Л.В. Афанасьева
Н.В. Макарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
