Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2021 года №16АП-4920/2020, А63-7323/2020

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 января 2021 года Дело N А63-7323/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2021
Полный текст постановления изготовлен 21.01.2021
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Караклевой Г.А. - Шевченко В.Н. (доверенность от 26.04.2019), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Караклевой Галины Александровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2020 по делу N А63-7323/2020,
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Ставропольского края обратилась акционерное общество "Ставропольтехмонтаж", г. Ставрополь (далее - истец, общество), с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Караклевой Галине Александровне (далее - ответчик, предприниматель), г. Невинномысск, третье лицо: Караклев Николай Фёдорович, г. Невинномысск, о взыскании с индивидуального предпринимателя Караклевой Галины Александровны, г. Невинномысск основного долга в сумме 489 954 руб. по договору срочной аренды от 12.12.2014 N 31, неустойки в сумме 104 673 руб. 61 коп. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года.
Заявленные требования мотивированы тем, что ответчик не исполняет в указанный период времени обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилых помещений.
Решением от 27.10.2020 исковые требования акционерного общества "Ставропольтехмонтаж", удовлетворены, взысканы с индивидуального предпринимателя Караклевой Галины Александровны, в пользу акционерного общества "Ставропольтехмонтаж", основной долг в сумме 489 954 руб., неустойку в сумме 104 673 руб. 61 коп. Судом распределены между сторон судебные расходы.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда от 27.10.2020 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и применил нормы права, подлежащие применению.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просил отменить решение суда.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствии иных лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте проведения судебного заседания.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается.
Между АО "Ставропольтехмонтаж" (арендодатель) и ИП Караклевой Г.А. (арендатор) 12.12.2014 года был заключен договор N 31 срочной аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование (в аренду) нежилые помещения под административные и коммерческие нужды, расположенные по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, 1 этаж, к 3, 6., принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права собственности от 10.04.2017 N 26:16:020201:7813 -26/015/2017-1.
Согласно п. 6 договора, размер месячной арендной платы за один квадратный метр передаваемых в аренду помещений без стоимости коммунальных услуг, а также услуг ГТС и радиосети с учетом НДС устанавливается: за основные помещения - 190 руб. за один кв.м., итоговый размер арендной платы за передаваемые в аренду помещения составляет 13 243 руб.
В соответствии с пунктом 7 договора срок действия настоящего договора определен с 01.01.2015 по 30.12.2015 года, при исполнении условий настоящего договора арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на 2016 год.
На основании п. 22, договор также является актом приема-передачи помещений.
Во исполнение своих обязанностей по договору аренды от 12.12.2014 истец передал указанное в пунктах 1-4 помещение ответчику, которое принято последним без претензий.
Согласно п. 22 договора N 31 ИП Караклева Г.А. обязана возвратить арендуемые помещения в день истечения срока действия договора, либо в день прекращения действия договора по иным основаниям в состоянии, соответствующем требованиям эксплуатации нежилых помещений.
ИП Караклева Г.А., по сведениям истца, помещения не возвратила, с 01.01.2016 года по настоящее время арендную плату за пользование помещениями не вносила.
В соответствии с претензиями от 30.06.2017 N 660, от 17.07.2017 N 668, от 06.03.2019 N 306, от 02.07.2019 N 403, от 23.10.2019 N 498, от 05.05.2020 N 626, АО "Ставропольтехмонтаж" обращалось к ИП Караклевой Г.А. об урегулировании отношений в части пользованиями помещениями по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, 1 этаж, к. 3,6, и оплате арендной платы, однако ответчик требования не исполнил.
Общество, не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, обратилась с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации, сославшись на положения статьей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), указал, что обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно статьям 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.
Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.
В соответствии с условиями договора аренды от 12.12.2014 N 31 истец передал ответчику во временное владение и пользование спорное имущество.
Из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора, арендатор продолжил фактически занимать заявленное помещение.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд первой инстанции, сославшись на положения пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Доказательств возврата помещений арендодателю ответчиком не представлено.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, с учетом того, что помещения арендодателю не возвращены, акт приема-передачи (возврата) имущества сторонами не оформлялся, сделал обоснованный вывод, о том, что ответчик свои обязательства по договору аренды не исполнил надлежащим образом и после истечения срока действия договора продолжил занимать заявленные помещения, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендным платежам по договору аренды от 12.12.2014 N 31 за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 в общей сумме 489 954 руб.
Подлежит отклонению довод ответчика о том, что ввиду наличия договора купли-продажи от 14.10.2015 N 22, собственником заявленных помещений является индивидуальный предприниматель Караклев Н.Ф., ввиду чего у истца отсутствуют основания для взыскания арендных платежей по договору аренды от 12.12.2014 N 31, поскольку из материалов дела установлено, что индивидуальный предприниматель Караклев Н.Ф. обратился в суд с исковым заявлением к АО "Ставропольтехмонтаж" с требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю помещения первого этажа административного здания: помещение N 2 коридор - 12,6 кв. м, помещение N 3 магазин - 65,3 кв. м, помещение N 4 склад - 31,6 кв. м, помещение N 5 кабинет - 9,5 кв. м, помещение N 6 касса - 4,4 кв. м, помещение N 7 кабинет - 16,6 кв. м, помещение N 9 санузел -13,8 кв. м, помещение N 10 коридор - 65,7 кв. м, помещение N 11 кладовая - 3,6 кв. м, помещение N 12 коридор - 16,9 кв. м, помещение N 13 кабинет - 21,6 кв. м, помещение N 14 кабинет - 10,8 кв. м, помещение N 15 кабинет -10,8 кв. м, помещение N 16 кабинет - 12,4 кв. м, помещение N 17 коридор - 4,5 кв. м (далее - спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю на спорные помещения.
В соответствии с решением от 12.03.2019 по делу N А63-17016/2017, оставленным без изменения постановлением от Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требование о передаче имущества по акту приема-передачи необоснованно, поскольку имущество находится в его фактическом владении. Предприниматель отказался подписать договор купли-продажи, составленный обществом. Подписание договора, направленного предпринимателем обществу невозможно, поскольку земельный участок площадью 1290,74 кв. м прекратил существование в результате раздела.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 решение от 12.03.2019 и постановление от 21.06.2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.
С учетом выводов вышеуказанных судебных актов, следует, что регистрация перехода права собственности на спорные объекты по договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22 от АО "Ставропольтехмонтаж" к индивидуальному предпринимателю Караклеву Н.Ф. не произведена.
В соответствии с имеющимися в деле выпискам из ЕГРН от 14.03.2019, спорные помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813 на дату обращения истца с настоящим иском в суд принадлежат истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись от 10.04.2017 N 26:16:020201:7812-26/015/2017-1.
Согласно уведомлению от 13.08.2019 N КУВД-017/2019-13143, на основании постановления Промышленного районного отдела судебных приставов г. Ставрополя от 12.08.2019 N 119092/19/26039-ИП, проведена государственная регистрация погашения регистрационной записи о наложении ареста (запрещения на совершение регистрационных действий), в том числе и на спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813.
С заявлением на регистрацию перехода права Караклев Н.Ф. впервые обратился в МФЦ 26.07.2019, соответственно отсутствие государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от 12.12.2014 N 31 в период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года не было связано с наличием именно запрета регистрационных действий, на которые ссылается ответчик.
При таких обстоятельствах, поведение Караклева Н.Ф., отказывающегося подписывать акт приема передачи и инициировавшего спор по делу N А63-17016/2017 свидетельствует о том, что фактически сделка купли - продажи не была исполнена вплоть до подписания сторонами акта приема передачи в период рассмотрения спора.
Из постановления суда кассационной инстанции от 21.10.2019 по делу N А63-17016/2017, следует, что предприниматель фактически владеет помещениями, которые купил по договору от 14.10.2015 N 22, общество не уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
На основании статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением внесения в него сведений об изменении арендодателя (собственника имущества).
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом, согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно право на получение арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику - покупателю.
Таким образом, переход права собственности по договору купли-продажи от 14.10.2015 N 22 на спорные объекты не произведен, то АО "Ставропольтехмонтаж" по состоянию на 05.05.2020 (окончание периода, за который взыскивается арендная плата) являлся законным собственником арендуемых ответчиком помещений и надлежащим арендодателем, правомочным получать арендные платежи по договору от 12.12.2014 N 31, возобновленному на неопредленный срок.
Поскольку, ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств оплаты задолженности, ввиду чего требование о взыскании основного долга по договору аренды от 12.12.2014 N 31 в сумме 489 954 руб. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.
Подлежит отклонению довод ответчика о возврате искового заявления, в связи с несоблюдением истцом претензионного (досудебного) порядка, поскольку претензия в адрес ответчика поступила 07.05.2020, а исковое заявление направлено в суд 28.05.2020 года.
В соответствии с Федеральным законом от 02.03.16 года N 47-ФЗ были внесены изменения в п. 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые вступили в силу с 01.06.16. Досудебный порядок урегулирования является обязательным по спорам, возникающим из гражданских правоотношений (30 дней, если договором не установлен иной срок).
При этом, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.05.2020 с требованием об оплате задолженности в сумме 476 748 руб. по договору аренды от 12.12.2014 N 31, которая была направлена в адрес ответчика 06.05.2020 года, что подтверждает квитанция об отправке претензии от 06.05.2020 года.
В соответствии со штампом входящей корреспонденции Арбитражного суда Ставропольского края, исковое заявление поступило в Арбитражный суд Ставропольского края 01.06.2020 года.
После истечения 30 дневного срока для возможности ответчику добровольно оплатить образовавшуюся задолженность, согласно определению от 08.06.2020 судом было принято исковое заявление АО "Ставропольтехмонтаж" к ИП Караклевой Г.А. о взыскании денежных средств.
Следовательно, у ответчика было достаточно времени для добровольной оплаты задолженности по арендным платежам, более того, задолженность оплачена не была, ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований истца и взыскания суммы долга, что говорит о том, что в добровольном порядке требование претензии истца от 05.05.2020, удовлетворены ответчиком не были бы.
Подлежит отклонению довод, ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным исковым заявлением, просил применить срок исковой давности и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации, от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что в соответствии со статьей 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Кодекса).
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.95 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судам предписано иметь в виду, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска. Данным пунктом также установлено, что заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.
В соответствии с материалами дела истцом произведен расчет заявленной суммы в размере 489 954 руб. с учетом части 1 статьи 196 ГК РФ за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года. С данным исковым заявлением истец обратился в суд согласно почтового штампа на конверте 28.05.2020 года.
Следовательно, с учетом помесячной оплаты арендной платы, по состоянию на момент обращения истца в суд, срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам не истек.
Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 104 673 руб. 61 коп. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Так как ответчиком оплата арендной платы произведена не была, то требование истца о взыскании неустойки (пени) за каждый день просрочки на сумму основного долга за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года в сумме 104 673 руб. 61 коп., исчисленную из расчета двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, заявлена обоснованно.
При этом, истец произвел расчет неустойки арифметически верно, в соответствии с условиями договора и положениями закона, соответственно требование о взыскании 362 569 руб. неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Изложенные выводы также подтверждаются судебными актами по делу N А63-4906/2019 по аналогичному спору, по аналогичному договору с участием истца АО "Ставропольтехмонтаж" и Караклева Н.В. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Довод апелляционной жалобы о том, что в настоящее время спорные помещения не принадлежат ответчику подлежит отклонению, поскольку не оспаривается истцом и не имеет отношение к периоду взыскания задолженности.
Доводы апелляционной жалобы не подтвердились, поскольку не содержат фактов, которые опровергают выводы суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, податель апелляционной жалобы не представил соответствующих доказательств в их обоснование, а имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка. Судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2020 по делу N А63-7323/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Д.А. Белов
Судьи Е.Г. Сомов И.А. Цигельников


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка