Дата принятия: 13 ноября 2019г.
Номер документа: 16АП-4485/2019, А63-3448/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2019 года Дело N А63-3448/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2019 года
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2019 года
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Макаровой Н.В., судей Белова Д.А. и Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Еременко Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу администрации городского округа "город Каспийск" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.08.2019 по делу N А63-3448/2018, принятое по исковому заявлению управления имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск", Республика Дагестан, г. Каспийск, ОГРН 1120545000630, к обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Строй", г. Ставрополь, ОГРН 1020502529750, третье лицо: администрация городского округа "город Каспийск", Республика Дагестан, г. Каспийск, о взыскании 1 236 168,7 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.09.2006 N 57, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АБН-Строй", г. Ставрополь, ОГРН 1020502529750, к управлению имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск", Республика Дагестан, г. Каспийск, ОГРН 1120545000630, администрации городского округа "город Каспийск", ОГРН 1020502132551, финансовому управлению администрации городского округа "город Каспийск", ОГРН 1100545000104, муниципальному образованию городской округ "город Каспийск", г. Каспийск, о взыскании 2 662 917 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 28.09.2006 N 57 за период с 25.09.2012 по 29.12.2016, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "АБН-Строй" - Абдулгалимовой Э.Б. (доверенность N11 от 05.06.2019), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
управление имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск" (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Строй" (далее - общество, ООО "АБН-Строй") о взыскании 1 236 168,7 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 по договору аренды от 28.09.2006 N 57.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа "город Каспийск" (далее - администрация).
Общество обратилось в суд с встречным иском к управлению, администрации, финансовому управлению администрации городского округа "город Каспийск" (далее - финансовое управление), муниципальному образованию городской округ "город Каспийск" (далее - муниципальное образование) о взыскании 2 662 917 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 28.09.2006 N 57 за период с 25.09.2012 по 29.12.2016.
Решением от 21.08.2019 в удовлетворении исковых требований управления к обществу отказано. Встречные исковые требования общества удовлетворены в части. С муниципального образования в лице управления в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 369 850 рублей. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа удовлетворении требований управления имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск" к ООО "АБН-Строй" и удовлетворения встречных исковых требований; принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований. По мнению апеллянта, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 28.09.2006 N 57 прекратил свое действие со дня государственной регистрации права собственности за обществом на жилой дом, поскольку ни одно из лиц договора не обращалось с заявлением о его прекращении. Заявитель жалобы считает, что суд, признавая дополнительное соглашение от 03.10.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 28.09.2006 N 57 ничтожным, вышел за пределы исковых требований. Апелляционная жалоба также содержит довод о том, что суд первой инстанции не учел, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства многоквартирных жилых домов, а не для строительства одного жилого многоквартирного жилого дома.
В остальной части решение суда не обжалуется, в связи с чем, законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в обжалуемой части при отсутствии соответствующих возражений сторон (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Общество направило возражения на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266 - 269 АПК РФ, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда от 21.08.2019 подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 20.09.2006 комиссией по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, выставленных на аукцион, был подписан протокол N 3 об итогах аукциона, которым определено заключить договор аренды земельного участка по адресу: г. Каспийск, МКР N 8 с единственным участником аукциона - ООО "АБН-Строй". Цена земельного участка установлена в размере 1 988 180 рублей.
На основании протокола N 3 об итогах аукциона от 20.09.2006 между муниципальным образованием и обществом (арендатор) заключён договор от 28.09.2006 N 57 аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 35 000 кв.м с кадастровым номером 05:48:000023:0004, находящийся по адресу: г. Каспийск, МКР N 8. Срок аренды установлен на 5 лет с 28.09.2006. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 16.04.2007 за N 05-05-12/006/2007-253. Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 28.09.2006. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2018 N КУВИ-001/2018-12416638 земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:4 поставлен на государственный кадастровый учёт 13.09.2006, с видом разрешенного использования - под строительство 5-ти, 9-ти этажных жилых домов.
Пунктом 3.2 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счёт арендодателя (пункт 3.2 договора).
01.10.2012 администрацией принято постановление N 966 о продлении срока аренды земельного участка по договору от 28.09.2006 N 57 на 5 лет.
На основании указанного постановления между сторонами заключено дополнительное соглашение от 03.10.2012 N 1, которым срок аренды земельного участка продлен на 5 лет.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 17.10.2012 рег. N 05-05-12/017/2012-119.
В пункте 2 дополнительного соглашения стороны договорились произвести перерасчет ежегодной арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению ежегодный размер арендной платы составил 295 880 рублей.
Ссылаясь на то обстоятельство, что за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 за обществом числится задолженность по арендной плате в размере 1 236 168,7 рублей, управление имущественных отношений направило в его адрес претензию от 09.01.2018 исх. N 7-03 с требованием о погашении долга. Ответа на претензию не последовало.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления имущественных отношений в суд с настоящим иском.
Ссылаясь на то обстоятельство, что с даты регистрации права собственности на объект недвижимости - жилой дом, находящийся на спорном земельном участке, к ООО "АБН-Строй" перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:0004, ввиду чего обязанность по уплате арендных платежей отпала, а также указывая на то обстоятельство, что обществом была произведена переплата по арендным платежам за период, предшествующий дате регистрации права собственности (до 29.12.2008), последнее обратилось в суд со встречным иском о взыскании 2 662 917 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 28.09.2006 N 57 за период с 25.09.2012 по 29.12.2016.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и частично удовлетворил встречные требования, исходя из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Как следует из разъяснений, данных изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как видно из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:4 ООО "АБН-Строй" осуществило строительство и ввод в эксплуатацию шести многоэтажных жилых домов: 9-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000000:8532 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2008 N RU053050000-44), 12-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000090:41 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2012 N RU05305000-52), 9-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000023:23 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2013 N RU05305000-24), 12-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000010:179 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2013 N RU05305000-25), 9-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000023:693 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.11.2016 N RU05-305-38-2016), 9-этажный МКД с кадастровым номером 05:48:000023:867 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2017 N RU05-305-95-2017).
29.12.2008 за ООО "АБН-Строй" зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 9 842,1 кв.м, инвентарный номер 197-08, этажность - 9, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:4 по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, микрорайон 8, о чём в ЕГРП 29.12.2008 внесена запись регистрации N 05-05-12/028/2008-134 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2008).
Суд первой инстанции верно установил, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие формирование отдельного земельного участка для целей эксплуатации первого законченного строительством МКД (в 2008 году), построенного в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:4.
Таким образом, с 29.12.2008, то есть с момента государственной регистрации права собственности ООО "АБН-Строй" на жилой дом площадью 9 842,1 кв.м, расположенный в границах указанного земельного участка, к нему перешло право общей долевой собственности на общее имущество в МКД, включая право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:4.
Соответственно, с 29.12.2008 право публичной собственности на земельный участок прекратилось, в связи с чем, с данного момента управление имущественных отношений утратило право на взыскание с ответчика арендной платы.
В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности заключенного сторонами дополнительного соглашения от 03.10.2012 N 1 к договору аренды от 28.09.2006 N 57 в силу требований статьи 168 ГК РФ.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании с общества в пользу управления 1 236 168,7 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 по договору аренды от 28.09.2006 N 57.
Удовлетворяя встречные исковые требования общества о взыскании 2 662 917 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам по договору аренды от 28.09.2006 N 57 за период с 25.09.2012 по 29.12.2016, суд первой инстанции правомерно пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условия является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок предоставлен обществу на основании аукциона от 20.09.2006.
Протоколом от 20.09.2006 N 3 об итогах аукциона установлена цена приобретения имущества в размере 1 988 180 рублей.
Из содержащихся в протоколе условий заключения договора следует, что цена приобретения имущества - 1 988 180 рублей является фиксированным размером арендных платежей по договору аренды от 28.09.2006 N 57 и определена на весь период его действия.
Общество перечислило в адрес управления арендную плату платежными поручениями от 15.09.2006 N 1 на сумму 397 636 рублей, от 21.09.2006 N 2 на сумму 1 590 544 рубля, от 25.09.2012 N 16 на сумму 1 405 428 рублей, от 26.02.2014 N 119 на сумму 369 849 рублей, от 05.05.2014 N 178 (за 1 кв. 2014 г.), от 01.10.2014 N 308 (за 2 кв. 2014 г.), от 01.10.2014 N 311 (за 3 кв. 2014 г.), от 22.10.2014 N 323 (за 4 кв. 2014 г.), от 04.02.2015 N 18 (за 1 кв. 2015 г.), от 22.04.2015 N 117 (за 2 кв. 2015 г.), от 23.07.2015 N 231 (за 3 кв. 2015 г.), от 11.11.2015 N 335 (за 4 кв. 2015 г.), от 03.02.2016 N 23 (за 1 кв. 2016 г.), от 22.07.2016 N 154 (за 2 кв. 2016 г.), от 20.09.2016 N 280 (за 3 кв. 2016 г.), от 29.12.2016 N 80 (за 4 кв. 2016 г.) на сумму 73 970 рублей каждое.
Следовательно, платёжными поручениями от 15.09.2006 N 1 и от 21.09.2006 N 2 арендная плата по договору N 57 была оплачена обществом в полном объеме в размере 1 988 180 рублей за весь период его действия (т.е. с 28.09.2006 по 28.09.2011).
Учитывая, что с 29.12.2008 у управления отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендной платы по договору N 57, предъявление обществом требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 25.09.2012 по 29.12.2016, является обоснованным ввиду внесения обществом арендных платежей с сентября 2012 года по декабрь 2016.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства в размере 369 850 рублей, уплаченные обществом по платежным поручениям от 11.11.2015 N 335 (за 4 кв. 2015 г.), от 03.02.2016 N 23 (за 1 кв. 2016 г.), от 22.07.2016 N 154 (за 2 кв. 2016 г.), от 20.09.2016 N 280 (за 3 кв. 2016 г.), от 29.12.2016 N 80 (за 4 кв. 2016 г.) на сумму 73 970 рублей каждое, составляют неосновательное обогащение арендодателя и правомерно удовлетворил встречные исковые требования в указанной части.
В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 25.09.2012 по 02.08.2015, судом первой инстанции отказано в связи с тем, что данные требования заявлены за пределами срока исковой давности.
В указанной части решение суда не обжаловано.
Довод апелляционной жалобы о том, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 28.09.2006 N 57 прекратил свое действие со дня государственной регистрации права собственности за обществом на жилой дом, поскольку ни одно из лиц договора не обращалось с заявлением о его прекращении, признается апелляционным несостоятельным исходя из следующего.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 Постановления N 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Суд первой инстанции, установив факт регистрации права собственности на многоквартирный жилой дом, пришел к обоснованному выводу о прекращении договора аренды земельного участка от 28.09.2006 N 57 на основании статьи 413 ГК РФ, в связи с чем, правомерно отказал во взыскании задолженности по арендной плате с момента прекращения арендных отношений. Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что регистрация права собственности на МКД произведена 29.12.20018, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные доводы апеллянта противоречат материалам дела.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции, признавая дополнительное соглашение от 03.10.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 28.09.2006 N 57 ничтожным, вышел за пределы исковых требований, также не принимаются апелляционной инстанцией, поскольку при рассмотрении спора суд в любом случае дает оценку договору на предмет его заключенности, действительности (недействительности), ничтожности.
В случае, если суд приходит к выводу о несоответствии сделки требованиям закона или иных правовых актов, суд в соответствии со статьей 168 ГК РФ делает вывод о ничтожности договора.
При этом, апелляционный суд полагает, что выводы суда перовой инстанции о ничтожности дополнительного соглашения не привели к принятию неправильного решения.
Довод апеллянта о том, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства нескольких многоквартирных жилых домов, а не для строительства одного жилого многоквартирного жилого дома, отклоняется апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что арендованный земельный участок фактически не используется. Для функционирования многоквартирного жилого дома необходима придомовая территория, территория для размещения газонов, гаражей, площадок, тротуаров, стоянок, иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Размер (площадь) переданного в аренду земельного участка по договору администрация определила самостоятельно, данный земельный участок используется, в связи с чем, довод апеллянта не принимается апелляционным судом.
Кроме того, определением от 17.06.2019 суд первой инстанции предлагал истцу по первоначальному иску представить информацию относительно формирования отдельного земельного участка для целей эксплуатации первого законченного строительством МКД, построенного в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:4. Управление имущественных отношений определение суда не исполнило, испрашиваемые документы не представило, в связи с чем на основании статей 9, 75 АПК РФ несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2019 по делу N А63-26148/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Н.В. Макарова
Судьи: Д.А. Белов
И.А. Цигельников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
