Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2021 года №16АП-4216/2021, А61-4433/2020

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 ноября 2021 года Дело N А61-4433/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2021
Полный текст постановления изготовлен 26.11.2021
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Цигельникова И.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мамаевым О.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 01.07.2021 по делу N А61-4140/2020,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания обратилась Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее - истец, АМС г. Владикавказа, Администрация, арендодатель) с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строймонолит" (далее - ответчик, ООО "Строймонолит", арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 от 02.12.2013 N 5189 в размере 2 057 216, 17 руб. за период с 27.03.2015 по 31.03.2019, из которых: 1 451 219, 18 руб. - основной долг, 605 996, 99 руб. - пеня по состоянию 31.05.2019.
Определением суда от 23.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее - управление, УМИЗР).
Заявленные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору в части внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 26.08.2021, в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2057216, 17 руб. отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, в том числе, в случае невозможности осуществления на участке строительства.
В апелляционной жалобе Администрация местного самоуправления г. Владикавказа просит отменить решение суда от 26.08.2021 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований к обществу.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.
Дело рассматривается в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при не явке в судебное заседание арбитражного суда сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд в праве рассмотреть дело в их отсутствие.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, апелляционную жалобу - подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается.
Земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок) поставлен на кадастровый учет 18.09.2013, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов; площадь: 9 400 кв. м. (выписка из кадастрового паспорта по состоянию на 27.07.2015 N 15/201/2015-97067).
Администрацией 30.09.2013 издано распоряжение N 266 о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка на срок 3 года в целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. О. Кошевого, 1 "б", площадью 9 400 кв.м. с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок). Аукцион от 20.11.2013 признан несостоявшимся (протокол аукциона от 20.11.2013 N 1 ).
В соответствии с протоколом аукциона от 20.11.2013 N 1 и приказа Управления от 28.11.2013, администрация (арендодатель) и Хугаев З.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.12.2013 N 5189 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для строительства многоэтажных жилых домов, общей площадью 9 400 кв.м. Срок договора с 02.12.2013 по 02.12.2016.
Между сторонами составлен акт приема - передачи от 02.12.2013.
На основании соглашения от 24.10.2014 Арендатор Хугаев З.А. передал Дзоблаеву З.К. (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2013 N 5189.
Дзоблаев З.К. (арендатор), предварительно согласовав 12.03.2015 с арендодателем право на передачу своих прав и обязанностей, по договору перенайма земельного участка от 17.03.2015 передал права и обязанности по договору аренды ООО "Строймонолит".
ООО "Строймонолит" создано 22.12.2010, расположено по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. А.Кесаева, 2А, этаж 5, помещение 8, основной вид деятельности по ОКВЭД - строительство жилых и нежилых зданий.
Сторонами договора перенайма составлен акт приема-передачи от 17.03.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2015, запись N 15-001/049/2015-361.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона (несостоявшегося) и остается неизменным на весь период действия договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1. договора суммы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам арендодателя.
Согласно пункту 3.5. договора неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии с расчетом истца, задолженность по договору за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 составила 2 057 216, 16 руб., из которых: 1 451 219, 18 руб. - основной долг, 605 996, 99 руб. - пеня по состоянию 31.05.2019.
В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия от 06.05.2019 N 27/996 исх. с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности по договору аренды от 02.12.2013 N 5189 и договору перенайма от 17.03.2015 за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2 057 216, 17 руб. (1 451 219,18 руб. - основной долг, 605 996,99 руб. - пеня). 16.05.2019 претензия получена обществом и оставлена без внимания.
Администрация, полагая, что ответчик пользовался земельным участком по назначению в период с 27.03.2015 по 31.03.2019 и обязан исполнить обязательство арендатора по внесению платежей, 15.12. 2020 обратилась в суд с настоящим заявлениям.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления Администрации, сославшись на положения части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Данное положение направлено на реализацию принципа обязательности судебного акта (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции указал, что решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу N 2а-2069/2017 по административному исковому заявлению ООО "Строймонолит" и Тагаевой С.О. к АМС г. Владикавказа, УМИЗР г. Владикавказа, Дзоблаеву З.К., с участием заинтересованного лица - Управления Росреестра по РСО-Алания об оспаривании решения органа местного самоуправления, признано незаконным решение УМИЗР г. Владикавказа от 26.06.2016 об отказе в заключении с ООО "Строймонолит" сроком на 3 года нового договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0010201:130, об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с "для строительства многоэтажных жилых домов" на "размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе", содержащееся в письме УМИЗР г. Владикавказа от 24.07.2017 N 4565п-2282;
В соответствии с указанным решением АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа обязаны: принят решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с "для строительства многоэтажных жилых домов" на "размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе" и направить его в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРЮЛ; заключить с ООО "Строймонолит" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для размещения предприятий общественного питания, в том числе летних кафе".
Решение мотивировано тем, что судом установлен факт того, что в период действия срока договора аренды земельного участка АМС г. Владикавказа в ответ на обращение общества, подготовила градостроительный план спорного земельного участка, согласно которому спорный земельный участок располагается в зоне Р-1 (с учетом исправления описки, допущенной в приказе Управления архитектуры и градостроительства г. Владикавказа от 16.03.2016), в которой не усматривается условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства. Суд общей юрисдикции в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ посчитал, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, арендные отношения возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом суд общей юрисдикции указал, что именно в результате ошибки и недобросовестных действий арендодателя были созданы непреодолимые препятствия в реализации арендатором конечной цели арендного соглашения -осуществление строительства многоквартирного жилого дома, а впоследствии -размещения предприятий общественного питания.
В соответствии с материалами настоящего дела следует, что Администрацией 30.09.2013 издано распоряжение N 266 о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка на срок 3 года в целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. О. Кошевого, 1 "б", площадью 9 400 кв.м. с кадастровым номером 15:09:0010201:130. На основании договора аренды земельного участка от 02.12.2013 N 5189 заключенного между администрацией (арендодатель) и Хугаевым З.А. (арендатор) об аренде земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 общей площадью 9 400 кв.м., последний был предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов.
В соответствии с ответо УМИЗР от 19.08.2021 N 44/207 сл-2228 следует, что решением Собрания представителей г. Владикавказа от 16.03.2021 N 32/11 были утверждены Правила землепользования и застройки г. Владикавказа, согласно которым указный земельный участок был расположен в территориальной зоне Р-1 (зона общественных парков, скверов и бульваров). Впоследствии при утверждении правил на основании решения Комитета по архитектуре и градостроительству от 26.12.2019 N 7 спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне ОЖ (зона многофункциональной застройки).
Суд первой инстанции указал, что в период проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, спорный земельный участок в соответствии с градостроительным планом земельного участка относился территориальной зоне, в которой строительство любого капитального здания являлось невозможным.
После того, как суд общей юрисдикции, рассматривавший дело N 2а-2069/2017, пришел к выводу о недопустимости проведения строительных работ на спорном земельном участке, общество неоднократно требовало исполнения судебного акта. Данное обстоятельство, в частности, подтверждается заявлениями общества от 26.10.2017 N 7111п, от 16.07.2020 N 4784.
По заявлению взыскателя УФССП по РСО-Алания 14.02.2017 возбуждено исполнительное производство N 84487/17/15005-ИП в отношении должника АМС г. Владикавказа.
Своими действиями ответчик подтвердил свою заинтересованность в дальнейшем пользовании земельным участком в связи с использованием его в соответствии с разрешенным видом.
13.08.2020 АМС г. Владикавказа вынесла постановление N 619 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с вида "для строительства многоэтажных жилых домов" на вид "размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе". Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 14.02.2021.
Как следует из справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн дата обновления информации о регистрации в ЕГРН вида разрешенного использования - 31.08.2020.
При этом, судебный акт в части обязания АМС г. Владикавказа заключить договор аренды земельного участка с обществом на день принятия настоящего судебного акта не исполнен.
Таким образом суд первой инстанции указал, что поскольку факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка от 02.12.2013 35189, а также договором перенайма от 17.03.2015 установлен вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции по делу N 2а-2069/2017, то выводы, отраженные в указанном судебном акте, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора. Доказательств обратного истец в суд не представил.
Суд указал, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, в том числе, в случае невозможности осуществления на участке строительства. Факт невозможности использования земельного участка ответчиком в заявленный истцом период по назначению является доказанным, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.
При этом судом первой инстанции не в полной мере учтено следующее.
В решении Ленинского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 21.08.2017 по делу N 2а-2069/2017 (т. 1 л.д. 127-149) указана позиция по заявленным требованиям ООО "Строймонолит": учитывая, что Общество (ООО "Строймонолит") фактически продолжает пользоваться земельным участком и исполнять принятые на себя обязательства по договору в части несения арендных платежей, при этом возражений Администрации по продолжению пользования Обществом земельным участком не поступало, требований о возврате земельного участка не заявлено, более того, направлен акт сверки по Договору, согласно которого начислены арендные платежи за два квартала 2017 года. Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (л. 3 решения СОЮ).
С данными доводами ООО "Строймонолит" согласился Ленинского районного суда, сославшись на положения пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 621, пункта 1 статьи 422, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что поскольку арендатор добросовестно выполняет условия договора и не имеет задолженности по арендной плате (факт в деле СОЮ не оспаривался сторонами), то у администрации отсутствовали основания для отказа в заключении нового договора аренды спорного земельного участка на новый трехлетний срок (л. 19-20 решения СОЮ).
Таким образом, в решении Ленинского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 21.08.2017 по делу N 2а-2069/2017 установлен факт добросовестного пользования ООО "Строймонолит" спорным земельным участком, что послужило основанием для удовлетворения требований общества о заключении нового договора аренды спорного земельного участка на новый трехлетний срок.
В п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, установленном договором.
По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
Представленный расчет арендной платы за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 г. составлен на основании Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ".
Заявленная сумма пени рассчитана по ставке равной 0, 05% за каждый день просрочки платежа, исходя из сроков внесения арендной платы - ежеквартально не позднее десятого числа третьего месяца расчетного периода.
Так, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При это судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска комитета, не приняли во внимание наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о передаче арендодателем участка во владение арендатору. Доказательства создания арендодателем таких условий, которые привели к невозможности достижения цели аренды (статья 328, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса), в обжалуемых судебных актах не приведены.
При заключении договора перенайма земельного участка от 17.03.2015 и в период его действия, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ. Доказательства, подтверждающие, что арендатор совершил предусмотренные действующим законодательством действия при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений, в материалы дела не представлены, равно как и сведения, достоверно свидетельствующие о неиспользовании обществом спорного участка в заявленный истцом период.
Напротив, исходя из процессуального поведения ООО "Строймонолит" следует, что при обращении его в суд общей юрисдикции, последним преследовалось, помимо продления (заключения нового) договора аренды на новый трехлетний срок, так же изменение назначения разрешенного использования земельного участка с имеющегося: "для строительства многоэтажных жилых домов" на "размещение предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе". То есть имеющееся назначение разрешенного использования земельного участка: "для строительства многоэтажных жилых домов" не могло устраивать общество для выполнения заключенного в мае 2017 года договора инвестирования в строительство, заключенного с гр. Тагаевой С, О., обладательницей смежного земельного участка (лист 3 решения СОЮ). При этом Обществом требования о недействительной (ничтожности) договора аренды либо о расторжении договора аренды не заявлялись.
При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что требования арендодателя являются законными и обоснованными.
Таким образом, исковые требования администрации к обществу о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции об обратном, апелляционная коллегия находит ошибочными как не соответствующие обстоятельствам дела и нормам материального права. Решение Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу N 2а-2069/2017 по административному исковому заявлению ООО "Строймонолит" и Тагаевой С.О. к АМС г. Владикавказа, УМИЗР г. Владикавказа, Дзоблаеву З.К., с участием заинтересованного лица - Управления Росреестра по РСО-Алания об оспаривании решения органа местного самоуправления, признано незаконным решение УМИЗР г. Владикавказа от 26.06.2016, в целях части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательно для арбитражного суда не выборочно, а в полном контексте установленных обстоятельств и примененных норм. Доводы отзыва Общества на исковое заявление (т. 1 л.д. 107-126) подлежали проверке применительно к принятому в качестве преюдициального вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу в полном контексте.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Соответственно расходы по уплате государственной пошлины за поданное заявление отнести на сторону - общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит".
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 26.08.2021 по делу N А61-4433/2020 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит" (ОГРН 1101513003261, ИНН 151500562621) в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 1021500578087, ИНН 1501002346) задолженность по арендой плате и пени в размере 2 057 216 рублей 16 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит" (ОГРН 1101513003261, ИНН 151500562621) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 33 286 рублей и суде апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Д.А. Белов
Судьи И.А. Цигельников
М.У. Семенов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка