Дата принятия: 04 сентября 2019г.
Номер документа: 16АП-3047/2019, А22-4931/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2019 года Дело N А22-4931/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2019 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Джамбулатова С.И., судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нахашкиева Виталия Александровича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.06.2019 по делу N А22-4931/2018 (судья Садваев Б.Б.) по заявлению индивидуального предпринимателя Нахашкиева Виталия Александровича (г. Элиста, ОГРН 3111081721300026, ИНН 081409300006) к муниципальному унитарному предприятию "Октябрь" (г. Элиста, ОГРН 1020800769990, ИНН 0814044286) о взыскании денежных средств в размере 1 432 528 руб. 74 коп., при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи представителя индивидуального предпринимателя Нахашкиева Виталия Александровича - Атаевой Н.Н. (доверенность от 16.11.2018), представителей муниципального унитарного предприятия "Октябрь" - Церенова Б.В. (доверенность от 20.08.2019), Чугутовой Б.Б. (доверенность от 27.08.2019),
УСТАНОВИЛ:
ИП Нахашкиев В.А. (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к МУП "Октябрь" (далее - ответчик) о взыскании денежных средств за производственные улучшения арендованного имущества в размере 1 432 528 руб. 74 коп.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные исковые требования и просил взыскать с ответчика денежные средства за производственные улучшения арендованного имущества в общем размере 1 375 763 руб. 54 коп., из которых стоимость работ составила 1 048 950 руб., стоимость приобретенных материалов - 220 751,54 руб., сантехфаянса - 106 062 руб. В соответствии со статьей 49 АПК РФ, уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
Решением суда от 06.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на ошибочный вывод суда первой инстанции, что улучшения в помещениях были произведены истцом в собственных коммерческих целях.
В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 03.12.2012 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N МИ-1203, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование, а арендатор принял нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева д. 19 здание МУП "Октябрь", общей площадью 97,46 кв.м, под организацию пункта общественного питания, на срок с 03.12.2012 по 02.12.2015.
03.12.2012 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.
Приложением N 3 к договору отражен перечень производимых улучшений.
30.04.2014 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "Октябрь", а именно нежилого помещения, расположенного по адресу: РФ, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Хрущева, 19, для использования под веранду, площадью 67,44 кв.м., на срок до 30.04.2017.
30.04.2017 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.
01.12.2015 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "Октябрь" N 21, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование, а арендатор принял нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева д. 19 здание МУП "Октябрь", общей площадью 103,15 кв.м., под кафе, на срок до 01.12.2018.
01.12.2015 между сторонами произведена прием-передача нежилого помещения, о чем составлен акт.
Вышеуказанные договоры аренды идентичны по условиям, правам и обязанностям сторон.
В пункте 2.2 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым Арендодателем; Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями;
В главе 6 договора стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.
Уведомлением от 29.03.2018 истец уведомил ответчика о своем намерении расторгнуть договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "Октябрь", и освободить арендуемое помещение.
Истец, представив в материалы настоящего дела копии договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций, составленных за период 2012-2013 годы, заявил о произведенных им улучшениях в арендуемых им по указанным договорам помещениях.
Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения рассмотрено и правомерно оставлено судом без удовлетворения.
Арендуемыми помещениями по договорам аренды N МИ-1203 от 03.12.2012, от 30.04.2014 и от 01.12.2015 являются - нежилые помещения МУП "Октябрь", расположенные: РФ, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Хрущева, 19, для использования под кафе и веранду.
Договоры аренды N МИ-1203 от 03.12.2012, от 30.04.2014 и от 01.12.2015 заключены на срок более одного года и установленную законом государственную регистрацию не прошли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Более того, в статье 15 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135) установлен запрет на акты и действия (бездействие) органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены в статье 17.1 Закона, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108 "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 17.1 Закона N 135 заключение в том числе договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона N 135 государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме.
Нежилые помещения, переданные в аренду истцу по договору N МИ-1203 являются муниципальной собственностью и находятся в пользовании ответчика на праве хозяйственного ведения.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства предоставления истцу муниципальной преференции в виде спорных объектов в аренду по договорам от 30.04.2014 и 01.12.2015.
Таким образом, по истечении срока действия договора аренды N МИ-1203 возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.
В связи с чем довод о возобновлении договора аренды N МИ-1203, по истечении срока его действия, договорами от 30.04.2014 и 01.12.2015 подлежит отклонению.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из условий договора аренды N МИ-1203 следует, что срок его действия согласован сторонами с 03.12.2012 по 02.12.2015, а значит именно с этой даты (02.12.2015) подлежит исчислению срок исковой давности по настоящему иску, исковое заявление подано в суд 30.11.2018, то есть в пределах срока исковой давности.
Как следует из представленных в материалы дела копий договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций (л.д. 40-76), заявленные истцом неотделимые улучшения арендованного имущества произведены им в период с 2012-2013 годы, т.е. в период действия договора аренды муниципального нежилого помещения N МИ-1203 от 03.12.2012, к которому приложением N 3 был отражен перечень производимых улучшений.
В пункте 2.2 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым Арендодателем; Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса).
Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленные в материалы дела акты, накладные, товарные чеки и квитанции (л.д. 46-76) не являются надлежащими доказательствами, поскольку данными документами не подтверждается факт поставки приобретаемых товаров для именно ремонта арендуемых помещений, при этом покупателем товаров истец не является.
Из договоров подряда от 05.12.2012, 07.05.2013, 19.07.2013 следует, что отраженные в них строительные работы в арендованных помещениях соответствуют работам указанным в Приложении N 3 к договору аренды N МИ-1203, следовательно, произведены истцом в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, а не в интересах арендодателя.
Так как согласно условиям договора аренды N МИ-1203 нежилые помещения МУП "Октябрь" были предоставлены в аренду под организацию пункта общественного питания и, в дальнейшем, использовались истцом для размещения своего кафе в данном помещении.
Таким образом, истец самостоятельно вступил в рассматриваемые арендные правоотношения по спорным помещениям на основании договора аренды N МИ-1203, которое также содержало условие о необходимости произвести улучшения арендуемого имущества в целях его дальнейшего использования по назначению, тем самым добровольно принял на себя расходы по оплате соответствующих работ.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.06.2019 по делу N А22-4931/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий С.И. Джамбулатов
Судьи Н.Н. Годило
Е.В. Жуков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
