Дата принятия: 21 мая 2021г.
Номер документа: 16АП-233/2021, А18-2170/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2021 года Дело N А18-2170/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2021.
Полный текст постановления изготовлен 21.05.2021.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Белова Д.А., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., в отсутствие в судебном заседании истца - органа местного самоуправления " Администрация города Карабулак", ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮГАГРОПРОМ" (ОГРН 1150608019550, ИНН 0608039749), второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮГАГРОПРОМ" (ОГРН 1190608001000, ИНН 0603023449), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югагропром" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.11.2020 по делу N А18-2170/2019,
УСТАНОВИЛ:
орган местного самоуправления "Администрация г. Карабулак" (далее - истец, Администрация) обратился в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском о взыскании с ООО "Югагропром" (далее - ответчик 1) задолженности по арендной плате за период с 31.07.2017 по 23.09.2019 в размере 445 385 рублей и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 195 046, 70 рублей, с ООО "ЮГАГРОПРОМ" (далее - ответчик 2) задолженности по арендной плате за период с 24.09.2019 по 11.07.2020 в размере 164 413 рублей и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 32 013,59 рублей, а также о расторжении договора от 31.12.2015 N 182 (номер государственной регистрации 06-06/005-05/005/008/2015-31 от 12.01.2016), заключенного между истцом и ответчиком 1 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования).
Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.11.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме, поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы доказан и поскольку расчет суммы долга и пени признан правильным.
В апелляционной жалобе общество 1 просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что он не пользовался арендованным участком с момента подписания договора аренды ввиду его непригодности к использованию по целевому назначению. Земельный участок имеет обременения третьих лиц.
В отзыве истец возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда. Представил подробный расчет задолженности по арендной плате.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 12.05.2021 по 18.05.2021.
Судом округа удовлетворено ходатайство представителя ответчика 1 об участии в рассмотрении апелляционной жалобы в режиме "онлайн-заседание", однако заявитель в назначенное время к системе "онлайн-заседание" не подключился, в связи с чем апелляционный суд перешел к рассмотрению жалобы в обычном режиме.
Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судом установлено, что 31.12.2015 истец (арендодатель) и ответчик 1 заключили договор аренды земельного участка N 182 (номер государственной регистрации 06-06/005-06/005/008/2015-31 от 12.01.2016) (далее - договор) в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:03:0000001:5046, расположенный по адресу: Республика Ингушетия г. Карабулак ул. Промысловая, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир электроподстанция г. Карабулак, участок находится примерно в 327 метрах от ориентира по направлению на север, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1. договора).
Земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет (пункт 1.2. договора)
В силу пункта 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия за 06-06/005-06/005/008/2015-31 от 12.01.2016.
Стороны согласовали размер арендной платы (206 400 рублей в год) и условия внесения арендной платы (ежеквартально равными частями по 51 600 рублей не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом на расчетный счет указанный арендодателем (пункты 2.1, 2.2 договора).
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора.
Арендатор наряду с другими обязанностями, указанными в пункте 3.2 договора обязан:
- использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (подпункт 3.2.1);
- своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора (подпункт 3.2.2 договора.
В силу подпункта 4.1.2 договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
В связи с нарушением обществом сроков оплаты за аренду земельного участка администрация (арендодатель) 15.03.2019 направила в адрес ответчика 1 уведомление от 05.03.2019 с требованием погасит образовавшуюся задолженность по аренде в размере 383 395 руб. и пени в размере 139 939 рублей. В уведомлении Администрация также указала, что в случае неоплаты задолженности в указанный срок обратится в суд с требованием о расторжении договора и взыскании пени (т.1, л.д. 13, 14).
11.04.2019 Администрация обратилась к ответчику 1 с досудебной претензией (исх. N 435/01-17) о погашении долга по арендным платежам в сумме 307 055 руб. до 17.05.2019 предупредив Общество, что в случае неоплаты долга обратится с иском в суд с требованием о расторжении договора аренды и принудительном взыскании задолженности (т.1, л.д. 15, 16, 18-19).
Требования Администрации о погашении долга по спорному договору аренды земельного участка оставлены без ответа и удовлетворения.
27.05.2019 Администрация направила в адрес ответчика 1 письмо (исх. N 666/01-17) с проектом Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, которое также оставлено без ответа и удовлетворения (т.1, л.д. 22, , 23).
05.09.2019 между ответчиком 1 (ОГРН 1150608019550, ИНН 0608039749) и ответчиком 2 (ОГРН 1190608001000, ИНН 0603023449) заключен договор уступки права аренды земельного участка N 5-9 (далее - договор аренды), который прошел соответствующую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия 24.09.2019 (регистрационный N 06:03:0000001:5016 06/005/001/2019-1831).
Указывая на ненадлежащее исполнение обществами договорных обязательств в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В числе объектов аренды статья 607 Гражданский кодекс Российской Федерации называет и земельные участки.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на проценты.
Согласно расчету истца задолженность ответчиков по договору аренды N 182 по состоянию на 11.10.2019 составляет: ответчик 1 задолженность по арендной плате за период с 31.07.2017 по 23.09.2019 в размере 445 385 рублей, ответчик 2 за период с 24.09.2019 по 11.07.2020 в размере 164 413 рублей.
Проверив представленный истцом расчет, суд установил, что за период аренды земельного участка арендатором (ответчик 1) внесены платежи в размере: 185 760 рублей (платежное поручение N 2 от 30.12.2015); 60 000 рублей (операция N 4982 от 19.02.2018); 51 600 рублей (операция N 2 от 08.10.2018). Общая сумма внесенной арендной платы с момента заключения договора аренды земельного участка от 31.12.2015 N 182 составляет 297 360 рублей.
Суд апелляционной находит его методологически и арифметически верным (арендная плата начислена исходя из даты фактической передачи ответчику объекта аренды, с учетом поступивших платежей).
В части исковых требований о расторжении договора аренды суд руководствовался следующим.
Согласно статье 392.1 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В направляемых уведомлениях администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о расторжении договора.
В качестве доказательства получения ответчиком уведомлений, истец представил почтовые уведомления о вручении.
Если истец представил доказательства принятия необходимых мер для надлежащего извещения ответчика о расторжении договора (направлении соответствующей претензии ответчику в установленном законом порядке, то есть по юридическому адресу и всем известным истцу адресам), претензионный порядок считается соблюденным независимо от того, получена ли претензия ответчиком.
Пунктом 5.1 договора аренды от 31.12.2015 г. N 182 установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Аналогичные положения закреплены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, закрепленных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что более года не вносились арендные платежи, несмотря на неоднократные требования арендодателя и предоставления срока для устранения данного нарушения, предусмотренного договором аренды обязательства, что расценивается судом как существенное нарушение договора аренды.
В нарушение требований статьи 65 Кодекса ответчики не представили доказательства погашения долга, а также осуществления действий по устранению допущенных нарушений в разумный срок.
При названных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении обществами обязательств по договору, а именно по внесению арендных платежей в оговоренном порядке.
Поскольку ответчики не уплатили установленную договором арендную плату и в деле отсутствуют доказательства неправильности произведенного истцом расчета, а также наличия обстоятельств, освобождающих ответчиков в предусмотренных законодательством случаях от обязанности по внесению арендной платы, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчиков основной задолженности и расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2015 N 182.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 06:03:0000001:5046 обременен правами третьих лиц, которые имеют право пользования земельным участком, что исключает пользование арендатором указанным участком в размере площади, указанной в договоре, судом отклоняются, поскольку соответствующих доказательств ответчиком в суд первой инстанции ни в суд апелляционной инстанции не представлено, обстоятельств в опровержении исковых требований не приведено.
Истец также просил суд взыскать с ответчика 1 пеню в сумме 195 046, 70 руб. за период 31.07.2017 - 23.09.2019, с ответчика 2 пеню в сумме 32 013,59 руб. за период 24.09.2019 - 11.07.2020, представив письменный расчет ее начисления.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0, 1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку нарушение ответчиками обязательств по своевременной оплате арендных платежей судом установлено, требование истца о взыскании пени заявлено правомерно.
По указанной причине, апелляционный суд отклоняет довод общества об отсутствии оснований для начисления неустойки.
В суд апелляционной инстанции истец предстал уточненный расчет задолженности и пени. Проверив представленный истцом расчет, суд признал его арифметически правильным, в связи с чем приходит к выводу, что обоснованный размер пени за несвоевременную оплату задолженности ответчиком 1 за период с 31.07.2017 по 23.09.2019 составляет 172 806 руб., ответчиком 2 за период с 24.09.2019 - по 11.07.2020 составляет 16 946, 39 руб. и подлежат удовлетворению в указанном размере. В остальной части требования в отношении заявленного размера пени удовлетворению не подлежат.
При этом, судебной коллегией учтено, что ответчик имел возможность самостоятельно рассчитать размер задолженности (в том числе, посредством обращения за необходимой информацией к истцу) и оплатить ее.
Обратное, ответчиками не доказано, разумное обоснование отсутствия такой возможности не приведено.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При этом, с учетом конкретных обстоятельств дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял ходатайство о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не представлял доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, в том числе недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также неправильное применение норм материального права.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения требований апеллянта в части.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.11.2020 по делу N А18-2170/2019 отменить в части взыскания в пользу Органа местного самоуправления " Администрация города Карабулак" (ОГРН 1090603001004 ИНН 0603284659 адрес: 386231, Республика Ингушетия, г. Карабулак, ул. Промыслова, N 2/2) с общества с ограниченной ответственностью "ЮГАГРОПРОМ" (ОГРН 1150608019550, ИНН 0608039749 адрес: 386001, Республика Ингушетия, г Магас, ул. Горчханова, N 11 А) пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 22 240, 7 рублей и с общества с ограниченной ответственностью "ЮГАГРОПРОМ" (ОГРН 1190608001000 , ИНН 0603023449 адрес: 386250, Республика Ингушетия, Сунженский район, ст. Нестеровская, ул. Красина, N 42) пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 15067,2 рублей, в этой части принять новый судебный акт об отказе в иске.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий М.У. Семенов
Судьи Д.А. Белов
Е.Г. Сомов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
