Дата принятия: 11 марта 2020г.
Номер документа: 16АП-2271/2019, А63-14156/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2020 года Дело N А63-14156/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2020.
Постановление изготовлено в полном объеме 11.03.2020
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Белова Д.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко А.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Главстройпроект" - Смелкина Д.В. (доверенность от 16.10.2019) Варенникова В.П. (директор), Варенникова В.В. (доверенность от 20.08.2019), от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2020 N 1), от Комитета градостроительства администрации города Ставрополя - Кунициной И.Б. (доверенность от 22.05.2019 N 06/1-14/11/1053), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 по делу N А63-14156/2018 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью "Главстройпроект" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34 б, путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и обязании вернуть участок,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Главстройпроект" (далее - Общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34 б, путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и обязании вернуть участок.
Определением суда от 12.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Типцова Наталья Сергеевна (г. Ипатово), Макаренко Борис Борисович (г. Ставрополь), Жиманова Инна Владимировна (с. Овощи Туркменского района), Курилова Юлия Николаевна (г. Ставрополь), Голиков Сергей Анатольевич (г. Ставрополь), Сурцева Елена Викторовна (г. Новоалександровск), Никоненко Эдуард Семенович (г. Ставрополь), Лемешко Игорь Сергеевич (г. Ставрополь), Цурунов Артем Николаевич (г. Зеленокумск), Демченко Екатерина Павловна (г. Ставрополь), Коровин Андрей Владимирович (г. Железноводск), Прудий Николай Николаевич (г. Ставрополь), Шершнева Алеся Владимировна (г. Михайловск), Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064, г. Ставрополь).
Решением суда от 05.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Комитет по управлению имуществом обжаловал решение суда в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Рассмотрение дела откладывалось для предоставления сторонам возможности представить свои письменные пояснения (возражения) по существу обстоятельств дела.
На основании определения председателя третьего судебного состава от 02.03.2020 в составе суда, в соответствии со статьей 18 АПК РФ, произведена замена судьи Афанасьевой Л.В., на судью Белова Д.А., рассмотрение дела начато с самого начала.
От Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу.
От Комитета градостроительства администрации города Ставрополя поступили письменные пояснения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие извещенных и неявившихся в судебное заседание лиц (представителей), участвующих в деле.
В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить в связи с нарушением процедуры предоставления земельного участка, прекращением действия договора, ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и письменных пояснениях.
Представитель Комитета градостроительства администрации города Ставрополя поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а также в своих письменных пояснениях.
Представители Общества возразили по существу доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Поддержали позицию, изложенную в отзывах на апелляционную жалобу. Общество не может быть понуждено к освобождению земельного участка ввиду нахождения на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей Комитета по управлению имуществом, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя и Общества, суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует.
29.09.2005 постановлением главы города Ставрополя N 3794, с учетом постановления от 19.03.2006 N 1609, (л.д.88,89,т.1) Антоненко В.В. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок КН 26:12:011605:0152, площадью 1613 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, для размещения торгового центра.
Из постановления усматривается, что земельный участок предоставляется для строительства торгового центра, в связи с чем необходимо заключить с Антоненко В.В. договор аренды земельного участка.
29.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом и Антоненко В.В. заключен договор аренды N 5054 земельного участка с КН 26:12:011605:0152, площадью 1613 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, для проектирования и строительства торгового центра, сроком по 28.09.2008 (л.д.82-86, т.1).
В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие информирование населения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ, или в порядке, предусмотренном абзацем подпункта 1, подпункта 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ, или - пункта 2 статьи 38.1.Земельного кодекса РФ, или - пункта 2 статьи 30.2 (в порядке, установленном ст. 38.2) Земельного кодекса РФ.
31.01.2007 договор аренды N 5054 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 26-26-12/023/2007-170.
В 2008 году одновременно были подготовлены два рабочих проекта - "Рабочий проект (утверждаемая часть) Торговый центр по ул.Пирогова 34б в г.Ставрополе" и "Рабочий проект (утверждаемая часть) Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34Б в г.Ставрополе". Рабочие проекты подготовлены одной организацией - ООО "АРКА". Заказчики - Антоненко В.В. и ООО "СервисСтандарт-СТ" соответственно.
В материалах дела имеется "Рабочий проект торгового центра по адресу г. Ставрополь, ул. Пирогова 34б", 2008 год (л.д.33-60,70-78 т.3), схема генплана (л.д.79, т.3), план подвала (л.д.70, т.3).
В материалах дела имеется "Рабочий проект многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34б в г. Ставрополе", 2008 год (л.д.1-43, т.4) план цокольного этажа, план первого этажа (л.д.44-45, т.4).
13.05.2008 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 29.03.2006 N 5054 пункт 2.1 этого договора изложен в новой редакции: срок аренды участка устанавливается на 3 года с 31.01.2007 по 30.01.2010.
20.11.2008 Антоненко В.В. выдано разрешение на строительство торгового центра N RU 26309000-"586-с" (л.д.87, т.3).
19.01.2009 Антоненко В.В. зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства - торговый центр, площадью застройки 756 кв.м, степенью готовности - 6%, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, лит. А, инв. N 34045, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б (запись о государственной регистрации права от 19.01.2009 N 26-26-12/118/2008-595).
03.03.2009 в СМИ "Вечерний Ставрополь" (N 37) опубликована информация: "...сообщает о проведении публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования следующих земельных участков и объектов капитального строительства: 1. Земельный участок по улице Пирогова, 34б, разрешенный вид использования - торговый центр, заявитель - Антоненко В.В., запрашиваемый вид использования - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями..." (л.д.22, т.1).
28.03.2009 в СМИ "Вечерний Ставрополь" (N 57) опубликована информация: "...В ходе проведения 10.03.2009 публичных слушаний высказано мнение о возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков на: ... 4.Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по улице Пирогова 34б, в городе Ставрополь, заявитель - Антоненко В.В." (л.д.122-123, т.1).
05.06.2009 по результатам публичных слушаний на основании градостроительного заключения от 19.02.2009 N 230 главой города Ставрополя издано постановление N 1844 об изменении вида разрешенного использования земельного участка по улице Пирогова 34 "б" в квартале 525 "на использование под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями" (л.д. 38-39, т.2).
Пунктом 2 постановления Антоненко В.В. разрешено проектирование многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34 "б".
23.06.2009 между Комитетом по управлению имуществом и Антоненко В.В., в соответствии с постановлением N 1844, заключено дополнительное соглашение N 25 (л.д.35-37, т.2), которым договор аренды от 29.03.2006 N 5054 изменён в части п. 1.1. - земельный участок предоставляется в аренду "под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями", то есть заменено ранее указанное условие в договоре о "строительстве торгового центра" (л.д.35-37, т.2).
15.03.2010 главой г. Ставрополя вынесено постановление N 523 (л.д.37-38, т.1) "О предоставлении Антоненко В.В. земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Пирогова, 34б в квартале 525".
17.03.2010, на основании постановления от 15.03.2010 N 523, между Комитетом по управлению имуществом и Антоненко В.В. заключен договор аренды от 17.03.2010 N 8070 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 для продолжения строительства многоэтажного жилого дома (л.д.151-155, т.2).
22.03.2010 договор от 17.03.2010 N 8070 зарегистрирован в ЕГРП N 26-26-01/003/2010-429 (л.д.28-36, т.1).
Согласно пункту 2.2 указанного договора срок аренды участка установлен с 15.03.2010 по 14.03.2013.
30.12.2010 между Антоненко В.В. и Обществом заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - торговый центр, степенью готовности - 6%, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, литер А, инв. N 34045. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 27.01.2011 N 26-26-01/176/2010-643 (свидетельство о праве собственности от 27.01.2011 26-АЗ 291033).
30.12.2010 между Антоненко В.В. и Обществом заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды (от 17.03.2010 N 8070) земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 третьему лицу (перенайм) (л.д. 141-142, т.2). Договор зарегистрирован в ЕГРП 28.01.2011 (N 26-26-01/176/2010-644), (л.д.137, т.2).
20.04.2011 заместителем главы администрации г. Ставрополя выдано Обществу разрешение N RU26309000 - "00270c" на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, поз. 1 по ГП (общая площадь - 6895,3 кв.м; площадь земельного участка - 1613 кв.м; количество этажей - 10 ед.; строительный объем - 23654 куб.м), сроком до 10.07.2012 (л.д.141, т.1).
30.10.2011 начальником отдела ГУП СК "Крайтехинвентаризация" И.Б. Панасенко выдан кадастровый паспорт инв. N 34045 на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с встроенными помещениями, г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б (л.д. 143-144, т.1).
31.11.2011 начальником отдела по работе с заказчиками г. Ставрополя ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" направлено Обществу сообщение N 2-1941 о том, что снесен объект незавершённого строительства - торговый центр на земельном участке по адресу г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б (л.д.95, т.3). Фамилия лица, подписавшего сообщение, в тексте сообщения отсутствует.
В указанном сообщении также отсутствуют сведения о дате сноса и документах, которыми зафиксированы обстоятельства и объем фактического сноса торгового центра, на основании которых сделан вывод о сносе.
Материалами дела не подтверждается фактический снос полностью либо в части объекта незавершенного строительства - торгового центра на земельном участке по адресу г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б.
02.12.2011 решением N 00270-с/о заместителя главы администрации г. Ставрополь Обществу выдано разрешение от 20.04.2011 N RU26309000 - "00270c" на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями отменено и указано об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (л.д. 142, т.1).
В ноябре-декабре 2011 года Обществом заключены договоры участия в долевом строительстве спорного многоэтажного жилого дома с Типцовой Н.С., Макаренко Б.Б., Жимановой И.В., Куриловой Ю.Н., Голиковым С.А., Сурцевой Е.В., Никоненко Э.С., Лемешко И.С., Цуруновым А.Н., Демченко Е.П., Коровиным А.В., Прудий Н.Н., Шершневой А.В..
20.01.2013 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя Уведомлением N 09/206/1-327 отказано Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства (л.д.25-26, т.5).
13.11.2014 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя письмом N 08/14 отказано Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства (л.д.62-63, т.1).
01.06.2015 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя письмом N 08/3325с отказано Обществу в предоставлении в аренду земельного участка без торгов для завершения строительства (л.д.60-61, т.1).
24.11.2017 администрацией г. Ставрополя письмом N 08/14-10171 отказано Обществу в предоставлении в аренду земельного участка без торгов для завершения строительства (л.д.27-29, т.5).
15.05.2018 Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя произведен осмотр и составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, где расположен незавершенный строительством капитальный объект (фундамент), этажностью 1 ед., в том числе подземный 1 ед., примерными размерами по крайним осям 43,0 м х 14,5 м (г.Ставрополь, ул. Пирогова, 34б). В акте указано: строительные работы на данном объекте не ведутся более пяти лет. К акту приложены фототаблицы (л.д.68-69, т.1).
20.07.2018 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя произведен осмотр и установлено, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (железобетонная конструкция), произрастает густая древесно-кустарниковая растительность, земельный участок имеет признаки неиспользования в течение длительного времени (г.Ставрополь, ул. Пирогова, 34б). Территория участка огорожена, доступ ограничен, на момент обследования строительные работы не ведутся (л.д.64-67, т.1).
21.02.2020 Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя произведен осмотр и составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, где расположен незавершенный строительством капитальный объект (г.Ставрополь, ул. Пирогова, 34б). К акту приложены фототаблицы (приобщены к материалам дела).
27.02.2020 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя произведен осмотр и составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, где расположен незавершенный строительством капитальный объект. К акту приложены фототаблицы (приобщены к материалам дела).
Также приобщены к материалам дела 4 фотографии незавершенного строительством капитального объекта (г.Ставрополь, ул. Пирогова, 34б), представленные Обществом.
Комитет по управлению имуществом, ссылается, в том числе, на истечение срока действия договора аренды от 17.03.2010 N 8070, пункт 6.3 договора аренды, предусматривающий его прекращение при истечении срока аренды и незаконное возведение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом, исходил из того, что прекращение договора аренды не является основанием для возвращения земельного участка и демонтажа (сноса) объекта незавершенного строительства. Нахождение объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке препятствует возврату участка. В связи с этим в удовлетворении искового заявления Комитета по управлению имуществом было отказано.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил наличия у арендатора (Антоненко В.В., затем - Общества) земельного участка договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему, государственную регистрацию договоров, сделал вывод о наличии у арендатора права аренды земельного участка и права на строительство. Судом первой инстанции не учтены обстоятельства, усматривающиеся из материалов дела.
Согласование места размещения объекта на момент первоначального предоставления земельного участка предусмотрено пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.
На основании заявления Антоненко В.В. вынесено постановление главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 3794 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Антоненко В.В. места размещения торгового центра по ул. Пирогова, 34 б в квартале 525 и предоставлении земельного участка для проектно-изыскательских работ", которым утвержден акт выбора земельного участка площадью 1613 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 346, который предоставлен в аренду Антоненко В.В. для проектирования и строительства нежилого объекта - торгового центра (постановление главы города Ставрополя от 19.03.2006 N 1609.
На основании вышеуказанного постановления комитетом с Антоненко В.В. заключен договор аренды от 29.03.2006 N 5054, предметом которого явился земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152. общей площадью 1613 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 346 в квартале 525 с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства торгового центра", сроком аренды на 3 года с 29.09.2005 по 28.09.2008".
В деле имеются копии публикаций в отношении спорного земельного участка - СМИ "Вечерний Ставрополь" N 37 от 03.03.2009 (л.д.22-23, т.2) и N 57 от 28.03.2009 (л.д.8-9, т.2). Апелляционным судом исследованы тексты указанных публикаций.
Тексты содержат информацию "...публичных слушаний по вопросу об изменении вида разрешенного использования... земельный участок по улице Пирогова, 34б, разрешенный вид использования - торговый центр, заявитель - Антоненко В.В., запрашиваемый вид использования - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями... Публичные слушания состоятся 10.03.2009..." (N 37 от 03.03.2009, л.д.22, т.1) и " Заключение комиссии... В ходе проведения 10.03.2009 публичных слушаний высказано мнение о возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков на... многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по улице Пирогова, 34б, в городе Ставрополе, заявитель - Антоненко В.В." (N 57 от 28.03.2009, л.д.8, т.1).
Апелляционным судом проверены доводы о соответствии предоставления Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства торгового центра по улице Пирогова, 34б, в городе Ставрополь установленным законодательством обязательным публичным процедурам.
Апелляционной инстанцией установлено, что материалами дела не подтверждается, лицами участвующими в деле не представлены доказательства того, что в период 2005-2006, при первоначальном предоставлении Антоненко В.В. земельного участка в аренду для строительства торгового центра, имело место какое-либо публичное уведомление неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для строительства торгового центра или о торгах.
Таким образом, отсутствие какого-либо информирования населения (неопределенного круга лиц) и соответствующих публичных процедур при предоставлении Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства торгового центра противоречит порядку, предусмотренному пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ, абзацем шестым подпункта 1 подпункта 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ, пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, пунктом 2 статьи 38.1.Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 30.2 (в порядке, установленном ст. 38.2), Земельного кодекса РФ (в редакции соответствующего периода).
Несоблюдение публичной процедуры предоставления в пользу Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства торгового центра не позволяет сделать вывод о том, что договор аренды этого земельного участка может порождать последствия в виде права использования, владения этим земельным участком, а также - осуществление строительства торгового центра или иное строительство на этом земельном участке, передачу/продажу прав, связанных с какой-либо деятельностью Антоненко В.В. на этом земельном участке.
В части доводов относительно указанных публикаций в СМИ "Вечерний Ставрополь" N 37 и N 57 апелляционный суд считает, что они не являются доказательствами соблюдения законодательства об обязательном соблюдении публичных процедур (в соответствии с вышеуказанными положениями Земельного кодекса РФ) предоставления права аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по улице Пирогова, 34б, в городе Ставрополь.
В целях соблюдения публичности процедур предоставления права аренды земельного участка для строительства коммерческой недвижимости, текст публикации (объявления) должен точно соответствовать последующему событию, о котором заявляется для прочтения неопределенным кругом лиц. Текст такого объявления должен содержать необходимую, ясную, конкретную информацию, не допускающую двусмысленное прочтение или толкование (понимание).
Апелляционный суд принимает во внимание также, каким образом формулируется текст уведомления для неопределенного круга лиц через названное СМИ "Вечерний Ставрополь". В тех же номерах названного издания N 57 от 28.03.2009, но в отношении иного земельного участка, на котором предполагается иное строительство иным лицом, указана конкретная, однозначная информация о предстоящем строительстве, содержащая слово "строительство", а именно: "По результатам проведения публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования следующих земельных участков и объектов капитального строительства... земельного участка по улице Южный обход (номер)..., в квартале (номер)..., и разрешении (наименование лица)... проектирования комплексной застройки и строительства многофункционального жилого комплекса..." (л.д.9, т.2). Здесь же, в отношении иных лиц и иных земельных участков и объектов в тексте используется многократно именно слово "строительство", не вызывающее сомнений у неопределенного круга лиц в том, что информирование производится именно в связи с предстоящим строительством, а не с какими-либо иными действиями. Также из содержания других объявлений в СМИ "Вечерний Ставрополь" N 37 от 03.03.2009 следует, что при информировании о предстоящих строительствах, текст обязательно содержит слово "строительство", которое не подменяется иными словами, способными ввести в заблуждение заинтересованных лиц из числа неопределенного круга, например: "В связи с допущенной технической ошибкой в N 78 от 19 апреля 2008 года о возможном предоставлении земельного участка в аренду для строительства и целей не связанных со строительством, пункт 2 читать..." (л.д.22, т.2).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка может иметь место не только в случае намерения собственника предоставить земельный участок в аренду лицу, планирующему осуществлять строительство на этом земельном участке. Такое изменение вида разрешенного использования может иметь место в случае "легализации" собственником уже построенного объекта недвижимости, или, например, в случае законной реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости его собственником, результатом которой уже создан иной объект недвижимости, что влечет необходимость решения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен этот вновь созданный объект. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться в результате, например, приведения правового режима земельного участка в соответствии с градостроительным законодательством, или, например, в случаях, когда вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении. В данном случае опубликованная информация об изменении вида разрешённого использования земельного участка не содержит основания такого изменения, то есть отсутствует информация о предоставлении права аренды земельного участка для строительства. Объявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с какого-либо на "торговый центр" или на "многоквартирный жилой дом" не влечёт однозначный вывод и не означает, что земельный участок именно предоставляется (в данном случае - в аренду) и именно для строительства (в данном случае - многоквартирного жилого дома). Указанная в объявлениях редакция текста не является однозначной и равно может означать, как намерение строить в будущем, так и факт совершенного строительства в прошлом. Из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ следует, что обязанность информирования населения состоит в том, что бы у неопределенного круга лиц складывалось и имелось достаточное понимание и правильное восприятие предстоящего события или действия. Из положений абз.6, пп.1,п.4 ст.30, п.2 ст.30.1, п.2 ст.30.2 Земельного кодекса РФ следует, что при соблюдении публичных процедур предоставления права аренды земельного участка для строительства в соответствующей публикации должна содержаться информация, включающая слово "строительство".
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что информирование неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду для строительства должно содержать именно "для строительства", а не иные слова. И только в этом случае возможно правильное понимание неопределенным кругом лиц содержание текста объявления, который адресован желающим осуществлять строительство на предоставляемом в аренду земельном участке. Информирование с использованием словосочетаний с иной смысловой нагрузкой и содержанием, без указания на предоставление "для строительства" - придаёт информации иное восприятие, отличное от действительной цели предоставления права аренды на земельный участок в целях строительства, и не может считаться надлежащим информированием, то есть - не может считаться надлежащим соблюдением публичной процедуры предоставления права аренды земельного участка для строительства.
Указанные положения Земельного кодекса РФ должны быть известны как Антоненко В.В., так и Обществу.
Об отсутствии соблюдения публичных процедур предоставления Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства торгового центра или многоквартирного жилого дома также должно быть или могло быть известно Антоненко В.В. и Обществу, так как эта информация о публичных процедурах является общедоступной информацией в официальных изданиях, в которых публикуется соответствующая информация, связанная с предоставлением в аренду земельных участков для строительства. Также является общедоступной информация о самих таких публикациях (наличии или отсутствии) в издании "Вечерний Ставрополь". Как Антоненко В.В., так и Обществу могли и должны были быть известны периоды заключения арендодателем (Комитетом) с Антоненко В.В. договоров о предоставлении ему права аренды на земельный участок для строительства. Ни Антоненко В.В., ни Общество не имели уважительных причин своего незнания об указанных обстоятельствах. Обществом не представлено доказательств, подтверждающих уважительные причины, препятствовавшие в получении общедоступной информации относительно названных публичных процедур предоставления права аренды земельного участка именно для осуществления строительства, которая могла иметь место (или отсутствовала) в период, предшествующий заключению договоров аренды с Антоненко В.В. Общество, вступая в договорные отношения с Антоненко В.В. не могло не знать о нарушении процедуры предоставления земельного участка в аренду Антоненко В.В. Кроме того, Общество могло и должно было, проявляя разумную и необходимую степень заботливости, осмотрительности, учитывая возможные риски в связи с предстоящим заключением сделки с Антоненко В.В., в порядке преддоговорной подготовки в период перед заключением договоров, запросить у Антоненко В.В. соответствующую информацию о соблюдении публичных процедур предоставления Комитетом в пользу Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства (наименование СМИ, N и дата выпуска, содержание). Эта информация необходима Обществу как лицу, в случае если оно действует при заключении сделки разумно, с должной степенью заботливости и осмотрительности. И этой информаций Антоненко В.В. могла обладать как заинтересованное лицо, которое ранее претендовало на получение права аренды, и так же должно было действовать с соответствующей степенью заботливости и осмотрительности при получении (покупке) права аренды во избежание риска возникновения несоответствия законодательству заключаемой с арендодателем сделки.
Несоблюдение публичной процедуры предоставления в пользу Антоненко В.В. права аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями, не позволяет сделать вывод о том, что договор аренды этого земельного участка может порождать последствия в виде права использования, владения этим земельным участком, а также - осуществление строительства многоквартирного жилого дома или иного строительства/реконструкции на этом земельном участке, передачу/продажу прав, связанных с какой-либо деятельностью Антоненко В.В. на этом земельном участке.
Из пунктов 74,75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 следует, что рассматриваемый по настоящему делу договор аренды с Антоненко В.В. является сделкой, посягающей на публичные интересы, каковыми являются интересы неопределенного круга лиц, так как несоблюдение должного порядка публичности предоставления права аренды фактически ограничивает права иных лиц, заинтересованных также в предоставлении такого земельного участка именно для строительства, то есть в данном случае действительно имело место процедура предоставления права в обход публичной процедуры предоставления права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такие сделки не влекут правовых последствий, соответственно, договоры уступки прав (перенайм) нельзя признавать действительными (по настоящему делу - договоры между Антоненко В.В. и Обществом) и порождающими правовые последствия. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей её стороны (пункты 81, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).
Предоставление Антоненко В.В. и Обществу земельного участка проведено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Кроме того, условия договора аренды от 17.03.2010 земельного участка о том, что договор действует с 17.03.2010, не может приниматься во внимание, поскольку такое условие не является условием о продлении ранее действующего договора от 29.03.2006 и прекратившего свое действие 21.01.2010. Договор от 17.03.2010 является новым договором о предоставлении земельного участка в аренду для строительства и в этом случае необходимо соблюдение требований законодательство в части публичных процедур предоставления права аренды на земельный участок, что также не подтверждается материалами дела. Законодательством не предусмотрена возможность предоставления государственного земельного участка в аренду для строительства путем заключения договора аренды с условием распространения его действия на более ранние периоды до его подписания сторонами в силу особенностей предоставления таких земельных участков в аренду для указанных целей (ст.30,31 ЗК РФ).
Нахождение в настоящее время на земельном участке объекта недвижимости 6% готовности не влечет наличие у Общества надлежащих прав на земельный участок, при нарушении установленного порядка его предоставления в аренду.
В судебном заседании апелляционным судом рассмотрены доводы относительно сноса объекта "торговый центр".
В деле имеется составленный Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя акт осмотра спорного земельного участка от 21.02.2020. Из акта следует: на земельном участке расположен незавершенный строительством капитальный объект этажностью 1 ед., примерными размерами по крайним осям 43х15м, выполнены работы по устройству фундаментной монолитной железобетонной плиты примерной толщиной 1м, на фундаменте размещен монолитно-бетонный каркас высотой 3м, который является несущими конструкциями цокольного этажа, стены подвала выполнены из фундаментных блоков, соединенных между собой цементным раствором, гидроизоляция наружной стороны фундаментных блоков выполнена битумной мастикой, перекрытие пола первого этажа выполнено из плит перекрытия не в полном объеме. В ходе проведения визуального осмотра и вследствие воздействия атмосферных осадков, повлекших за собой осыпание частей грунта кромки котлована, а также замокание конструктивных элементов, установить в полном объеме соответствуют ли рассматриваемые конструкции решениям, предусмотренными проектной документацией, послужившей основанием для выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Пирогова, 34-б, не представляется возможным.
Также в материалах дела имеется акты Комитетов от 15.05.2018, 20.07.2018, от 27.02.2020 из которых усматривается, что строительство не ведется длительное время.
Апелляционным судом рассмотрены доводы Общества о том, что незавершенный объект "торговый центр" был снесен и рассмотрено сообщение начальника отдела по работе с заказчиками ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" от 31.10.2011 N 2-1941 (л.д. 96, т. 3).
Не принимаются доводы о том, что имел место снос незавершенного строительством объекта "торговый центр", а также не принимается как доказательство сноса указанное сообщение от 31.10.2011 N 2-1941.
Апелляционный суд учитывает, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкций, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.
В этой связи снос объекта осуществляется, как правило, с привлечением специализированных организаций с заключением соответствующих договоров (договоров с инженерными службами об отключении сносимых зданий от инженерных сетей, договоров подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса) и подписанием актов выполненных работ по договорам, подтверждающих их исполнение.
Доводы Общества о сносе ранее возведенного объекта незавершенного строительства - 6% (торговый центр) не подтверждены документально.
Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (далее - Положение), снос (демонтаж) объекта или части объекта капитального строительства рассматривается в качестве отдельного этапа строительства (пункты 1, 8, 10 Положения), в отношении которого выполняется "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства", состав и требования к которому предусмотрены пунктом 24 Положения.
В соответствии с пунктом 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 91) внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета, в том числе реконструкции.
При сносе проводится техническая инвентаризация объекта. После сноса незавершённого строительством объекта, в обязательном порядке составляется акт обследования земельного участка, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.11.2015 N 861 "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке". В материалах дела такой акт отсутствует. В ходе судебного разбирательства апелляционным судом ставился вопрос о наличии такого акта или иного документа по содержанию отвечающего требованиям документа, предусмотренного названным Приказом от 2011.2015 N 861. Лица, участвующие в деле пояснили, что такой документ отсутствует, каких-либо ходатайств в связи с этим не заявлялось. Судебное заседание неоднократно откладывалось. У лиц участвующих в деле имелось достаточно возможностей и периода времени для выяснения вопроса наличия такого акта (заменяющего его документа) и предоставления подтверждающих первичных документов. Указанное сообщение от 31.10.2011 N 2-1941 не обладает признаками (по форме, по содержанию), документа, предусмотренного Приказом от 2011.2015 N 861 - отсутствует предусмотренная информация и сведения о лицах, непосредственно фиксировавших эту информацию о сносе торгового центра (незавершенного строительством).
Апелляционный суд принимает довод Общества, что на незавершенном строительством объекте на земельном участке по адресу Пирогова 34б Обществом выполнялись строительные работы: армирование, частичная заливка бетоном ниже нулевой отметки (подошва котлована), подливка бетона в различных точках незавершенного строительством объекта, в районе ленточного фундамента и основания цоколя, частичная укладка/монтаж горизонтальных плит перекрытия цокольного этажа, сооружение дополнительных (монолитно-бетонных) конструкций. Представители Комитетов это обстоятельство не оспаривают.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом осуществлялись строительные работы на этапе ниже нулевой отметки и цокольного этажа на фундаменте и строительных конструкций незавершенного строительством объекта - "торговый центр".
Указанный вывод следует из совокупности обстоятельств, подтвержденных материалами дела, в том числе, совпадением по месту расположения и по размерам котлована (ширина, длина, по вертикали, по горизонтали), фундамента, подвального, цокольного этажа по длине и ширине, что усматривается при исследовании и сопоставлении рабочих проектов объекта "торговый центр" (2008г) и объекта "многоквартирный жилой дом с встроенными помещениями" (2008г.), выполненных одной организацией.
Доводы Общества об отсутствии частичного совпадения конфигурации по периметру расположенного в котловане фундамента, подвала и фундаментных блоков, выведенных выше нулевой отметки "торгового центра" и "многоквартирного жилого дома", не опровергают того, что объект "многоквартирного жилого дома" фактически строится на незавершенном объекте "торговый центр" без сноса последнего. Изменения конфигурации в пределах периметра основного здания (фундамента, подвального этажа) объекта "торговый центр" являются незначительными и объясняются необходимостью "адаптации" предшествующего объекта к вновь создаваемому и необходимостью наличия различных новых элементов будущего здания (крыльцо, балконы, эркеры и т.п.), что и подтверждалось пояснениями представителями Общества о проведении работ по армированию, бетонированию, укладкой плит перекрытия в пределах периметра здания, отраженного в рабочем проекте объекта "торговый центр" с небольшими отклонениями от проектных линий и размеров. Указанная "адаптация" фактически является реконструкцией объекта "торговый центр". Разрешение на реконструкцию объекта "торговый центр" с последующим строительством "жилого дома" в материалах дела отсутствует. Не представлено доказательств того, что все вышеперечисленные работы не представляют угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом апелляционной инстанции не принимается ссылка на "Положительное заключение государственной экспертизы" от 15.04.2011 (л.д.48-56, т.4), так как этот документ имеет объектом государственной экспертизы утверждаемую часть рабочего проекта "многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями" и не учитывает фактические обстоятельства, сложившиеся как до, так после выдачи этого заключения, отсутствие подтверждения сноса объекта "торговый центр", фактического строительства нового объекта на прежнем незавершённом объекте.
Также не принимаются доводы и ссылки Общества на состоявшиеся судебные акты судов общей юрисдикции (имеются в материалах дела), поскольку из содержания этих судебных актов не усматривается рассмотрение и исследование судами общей юрисдикции обстоятельств, рассматриваемых по настоящему делу и указанных выше (отсутствие публичного порядка предоставления в аренду земельного участка, связанного с информированием неопределенного круга лиц о предоставлении "для строительства" объектов "торговый центр" и (или) "многоквартирный жилой дом"; обстоятельства сноса объекта "торговый центр" и отсутствие доказательств, подтверждающих снос объекта "торговый центр"; обстоятельства фактического продолжения с различными доработками строительства объекта "многоэтажный жилой дом" на фундаменте, фундаментных блоках подвальном, цокольном этаже существующего объекта "торговый центр").
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору (Обществу), статья 622 ГК РФ, по мнению суда первой инстанции, не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен, является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Также апелляционный суд принимает во внимание, с учётом вышеизложенных обстоятельств, что в порядке самоконтроля постановлением от 06.12.2019 N 3462 отменены постановления администрации г. Ставрополя от 29.09.2005 N 3794 и от 19.05.2006 N 1609 в отношении земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 346 (при подготовке постановлений от 29.09.2005 N 3794, 19.05.2006 N 1609 были нарушены требования п. 3 и 4 ст. 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент издания постановления, а именно, в архиве администрации города Ставрополя отсутствует информация о надлежащем информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства).
Кроме того, апелляционный суд учитывает доводы представителей Комитетов о поступлении в адрес администрации жалоб жителей г. Ставрополя, которые выражают свое категорическое несогласие с застройкой земельного участка по ул. Пирогова, 34б многоквартирным жилым домом. Жители выражают свое опасение, что из-за строительства дома, осуществление которого будет проходить непосредственно вблизи от открытой в 2011 году Детской хореографической школы г. Ставрополя, могут быть подвергнуты опасности жизнь и здоровье детей. Жалобы жителей послужили поводом к рассмотрению возможности изъятия предусмотренном порядке земельного участка и предложения Обществу иных вариантов относительно места строительства объекта недвижимости. Кроме того, Правительство Ставропольского края неоднократно в течение 2011 года направляло в администрацию города Ставрополя предложения о возможности выделения земельного участка между домами по ул. Пирогова, N 34 и N 36, в результате которого Министерство культуры Ставропольского края совместно с администрацией города Ставрополя сможет осуществить строительство концертного и репетиционного зала для нужд ансамбля "Ставрополье" и хореографической школы. Принято решение о рассмотрении вопроса о возможности изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Учитывая то обстоятельство, что Общество не является собственником земельного участка по ул. Пирогова, 34б, участок находится в муниципальной собственности, администрация города Ставрополя неоднократно направляла обращения арендатору с просьбой о рассмотрении вопроса о выплате Обществу компенсации за объект незавершенного строительством объекта недвижимости и (или) предоставлении иного земельного участка. Письмом от 10.10.2011 Общество указало на готовность отказаться от строительства по адресу ул. Пирогова 34б в случае выполнения администрацией г. Ставрополь условий Общества: выплатить Обществу компенсацию в размере 40655833р. По мнению представителей администрации запрашиваемая Обществом сумма денежных средств не соответствует стоимости объекта незавершенного строительства (6% готовности). Администрацией был предложен вариант компенсации в размере 18000000р и дополнительно предоставление в аренду другого земельного участка, расположенного по иному адресу в г. Ставрополь. Обществом был заявлен отказ. Таким образом, администрация, учитывая различные обстоятельства, в том числе реагируя на многочисленные жалобы жителей города Ставрополя, своим решением отменила разрешение на строительство N RU 26309000 - "00270-с" многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями.
Учитывая, что начиная с 2013 года администрацией г. Ставрополь высказано было свое несогласие с использованием Обществом спорного земельного участка (20.01.2013 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ставрополя Уведомлением N 09/206/1-327 отказано Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства, а также в деле имеются иные аналогичные уведомления последующих периодов), а также то, что администрацией предлагалось в качестве разрешения вопроса во внесудебном порядке - денежная компенсация и, как считает апелляционный суд без учёта вышеуказанных обстоятельств по настоящему делу, в размере разумной и приемлемой денежной суммы плюс предоставление Обществу другого земельного участка в г. Ставрополь для строительства, апелляционный суд не усматривает в действиях администрации г. Ставрополь (Комитета по управлению имуществом) признаков злоупотребления правом в связи с предъявлением иска по настоящему делу.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции надлежит отменить как принятое с нарушением пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде первой инстанции и за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции надлежит взыскать с Общества.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу - удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 по делу N А63-14156/2018 отменить, заявленные требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН1022601934486) удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" (ОГРН 1102635007804) освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, в месячный срок путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и обязании вернуть участок.
Предоставить Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН1022601934486) право совершить действия по демонтажу (сносу) за свой счет с взысканием с общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" необходимых расходов в случае, если общество с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" не осуществит демонтаж (снос) в течение установленного срока.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению в размере 6000р.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000р.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.А. Цигельников
Судьи Д.А. Белов
М.У. Семенов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
