Дата принятия: 12 августа 2019г.
Номер документа: 16АП-2251/2019, А18-222/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2019 года Дело N А18-222/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2019 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Бейтуганова З.А., судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт": представитель Додов М.М. (доверенность от 17.01.2019), от общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп": представитель Татаров М.М. (доверенность от 14.02.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 22.04.2019 по делу N А18-222/2019 (судья Тутаев Х.А.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" (г. Сунжа ИНН 0603277210, ОГРН 1030600180820) к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" (г. Сунжа, ИНН 0603285282, ОГРН 1100603000684) о взыскании задолженности по аренде нежилого помещения в размере 284 256,00 руб.,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по аренде нежилого помещения суммы основного долга в размере 420 000 рублей, 102 480 руб. неустойки за период с 11.12.2018 по 11.04.2019 (с учетом уточнения заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 22.04.2019 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 420 000 руб., пени за период с 11.12.2018 по 11.04.2019 г. в размере 102 480,00 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Апеллянт ссылается на то, что спорное помещение построено истцом в нарушении норм градостроительного и земельного законодательства, без получения разрешительной документации и по сути является самовольным строительством. Кроме того, судом не учтено, что договор расторгнут в одностороннем порядке 01.11.2018, а следовательно, оснований для начисления задолженности по арендной плате после расторжения договора не имеется. Произведенный истцом расчет неустойки является арифметически неверным.
Определением суда от 05.08.2019 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Жукова Е.В. на судью Сомова Е.Г.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции - отменить.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" поддерживал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 10.07.2019 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 22.04.2019 по делу N А18-222/2019 подлежит отмене, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2013 ООО "Магас медиа групп" (арендатор) и гражданин Албаков Х.Д. (арендодатель) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передает принадлежащее ему на праве собственности двухэтажное здание общей площадью 205,9 кв. м., расположенные по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, с. п. Орджоникидзевское, ул. Трудовая, 1 (том 1, л.д. 18-22).
Срок аренды установлен сторонами в пункте 4.1 договора и составляет 5 лет.
Согласно пункту 4.2 договора, если стороны за тридцать дней до истечения срока действия договора не заявят о намерении его расторгнуть, договор продлевается еще на один год.
Пунктом 7.2.5 договора арендатор вправе передавать полностью или часть здания в субаренду другим юридическим лицам.
Договор аренды зарегистрирован 03.04.2014 г. за N 06-06-04/005/2014-125 в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды.
20.10.2014 г. ООО "Магас медиа групп" (арендодатель) в соответствии с пунктом 7.2.5 договора аренды от 25.12.2013 заключило с ООО "РН-Ингушнефтепродукт" (арендатор) договор N219/14 субаренды офисного здания, по условиям которого арендодатель передает арендатору в субаренду офисное двухэтажное здание общей площадью 205,9 кв. м. с инвентарным номером 06:03:09:6840, расположенное по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, с. п. Орджоникидзевское, ул. Трудовая, 1 (пункт 1.1 договора).
Арендатор принимает указанное здание в аренду по двухстороннему акту приема передачи не позднее пяти рабочих дней со дня подписания договора (пункт 1.2 договора).
Согласно пунктам 4.1., 4.2 договора срок субаренды составляет три года. Если стороны за 30 дней до дня истечения срока действия договора не заявят о намерении его расторгнуть, договор в последующем продлевается еще на один год.
Размер арендной платы составляет 84 000 руб. в месяц с учетом НДС, Годовая арендная плата за арендуемое здание равна 1 008 000 руб. (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора арендная плата уплачивается безналичными платежами ежеквартально перечислением на расчетный счет ООО "Магас медиа групп" не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Договор субаренды прошел государственную регистрацию, предмет аренды административное здание передано арендатору по акту, что также подтверждается ответчиком (арендатором).
15.01.2019 г. истец направил ответчику претензию за исх. N 3 с требованием погасить задолженность по договору субаренды в сумме 168 000 руб. и пени в размере 12 096 руб. за период с 11.12.2018 г. по 15.01. 2019 г. Претензия получена ответчиком 18.01.2019 г. и оставлено без удовлетворения.
В ответе на претензию 28.01.2019 за исходящим N63 ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды офисного здания N219/14 в одностороннем порядке с 01.11.2018 г. Решение о расторжении договора субаренды принято по результатам проверки аудиторской комиссии, которым, как следует из письма, установлено, что арендуемое офисное здание возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений на земельном участке не предоставленном в установленном порядке для строительства данного здания Албакову Х.Д.
Неисполнение арендатором обязательств по арендным платежам за пользование имуществом послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском ООО "Магас медиа групп".
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции не учел следующее.
По общему правилу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
Факт передачи спорного имущества арендатору подтверждается материалами дела, в частности актом приема-передачи и не оспаривается сторонами. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не выполнило, в результате чего за ним образовалась задолженность по договору в размере 420 000 руб. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение указанных платежей в заявленном размере ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
В свою очередь из расчета истца следует, что сумма арендной платы рассчитана им за период с ноября 2018 года по март 2019 года включительно.
Между тем, истцом не учтено, что ответчик письмом от 28.01.2019 N 63 уведомил истца о досрочном расторжении договора субаренды офисного здания N 219/14 в одностороннем порядке.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом арендодателя за 30 (тридцать) дней.
В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 Гражданского кодекса Российской Федерации) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, ответчик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным соглашением сторон, известил истца о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с чем в силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры считается расторгнутым (прекращенным) с 28.02.2019.
При таких обстоятельствах, арендная плата подлежит начислению за период с ноября 2018 года по февраль 2019 года. В связи с чем, размер задолженности по арендной плате составляет 336 000 руб.
Довод ответчика о том, что договор следует считать расторгнутым с 01.11.2018, подлежит отклонению как противоречащий нормам действующего законодательства и положениям договора, поскольку условиям договора предусмотрено уведомлением о расторжении договора за 30 дней. Доказательств направления уведомлениям о расторжении договора ранее 28.01.2019 ответчиком в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Следовательно, договор считается расторгнутым (прекращенным) с 28.02.2019.
Между тем, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества, после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательства вследствие неосновательного обогащения) применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12).
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие освобождение ответчиком спорных помещений после расторжения договора аренды.
Поскольку в период после расторжения спорного договора ответчик использовал указанные выше помещения в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, требование истца в части взыскания арендной платы за март 2019 года подлежит переквалификации.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленные требования по существу исходя из фактических правоотношений.
Суд определяет правильную правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.
Переквалификация судом не нарушает прав истца, в связи с чем, суд апелляционной инстанции рассматривает требования истца о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование арендованным имуществом.
В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию 84 000 руб. за фактическое пользование арендованным имуществом за март 2019 года.
Таким образом, в силу положений статей 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил предоставленное ему в пользование имущество, он обязан оплатить фактическое пользование этим имуществом, а также арендную плату за период действия договора.
Истцом также заявлены требования о взыскании 102 480 руб. неустойки за период с 11.12.2018 по 11.04.2019.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.
В соответствии с положениями статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 9.1.1 договора в случае просрочки по уплате арендных платежей - начисляется пеня в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней.
Между тем, проверив представленный в материалы дела расчет пени, суд апелляционной инстанции признает его арифметически неверным, поскольку истцом неверно определен период начисления пени.
Так, согласно пункту 5.2 договора арендная плата уплачивается безналичными платежами ежеквартально перечислением на расчетный счет ООО "Магас медиа групп" не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Следовательно, арендная плата за 4 квартал 2018 года подлежит уплате не позднее 10 января 2019 года. В случае просрочки внесения арендных платежей пеня подлежит начислению с 11.01.2019.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции самостоятельно произвел перерасчет пени, согласно которому размер неустойки составляет 29 848 руб. за период с 11.01.2019 по 11.04.2019.
В свою очередь, неустойка за просрочку внесения арендной платы за период января по февраль 2019 года подлежит начислению только с 11.03.2019. Аналогичное положение подлежит применению и при взысканию неустойки, начисленной на сумму фактического пользования за март 2019 года.
При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению в размере 29 848 руб. за период с 11.01.2019 по 11.04.2019. В остальной части подлежит отказать.
Ссылка ответчика на то, что договор субаренды N219/14 от 20. 10. 2014 является ничтожным в силу того, что заключен в отношении самовольной постройки, подлежит отклонению как документально не подтвержденная. Так основанием расторжения договора субаренды является факт самовольного строительства объекта аренды - офисного здания, установленного, как следует из письма, аудиторской комиссией ответчика в августе 2018, что не свидетельствует о доказанности самовольной постройки офисного здания собственником, поскольку: во-первых, материалами дела подтверждена государственная регистрация права истца на арендованные ответчиком помещения, зарегистрированное право не оспорено в установленном порядке, а приведенные доказательства не являются допустимыми для обоснования самовольности строения. Вывод о самовольности строений должен быть основан на доказательствах, подтверждающих наличие критериев самовольной постройки, приведенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не на мнении о данном факте каких-либо лиц и органов; во-вторых, в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что арендатор пользовавшийся имуществом по договору аренды и не оплативший пользование объектом аренды, не вправе ссылаться на отсутствие титула арендодателя. Соответственно и заявление о фальсификации свидетельств о праве собственности основано на ошибочном понимании данного процессуального института и в любом случае не подлежало рассмотрению по заявлению ответчика как нацеленное на оспаривание титула истца.
На основании вышеизложенных норм права, в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции от 22.04.2019 подлежит изменению.
При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобой подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 22.04.2019 по делу N А18-222/2019 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" (ОГРН 1100603000684 ИНН 0603285282) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" (ОГРН 1030600180820 ИНН 0603277210) задолженность по арендной плате в размере 336 000 руб. за период с ноября 2018 года по февраль 2019 года включительно, пени за период с 11.01.2019 по 11.04.2019 в размере 29 848 руб., фактическое пользование в размере 84 000 руб. за март 2019 года, 1 870 руб. судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" (ОГРН 1100603000684 ИНН 0603285282) в доход федерального бюджета 11 580 руб. государственной пошлины по иску".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РН-Ингушнефтепродукт" (ОГРН 1100603000684 ИНН 0603285282) в доход федерального бюджета 2 582 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магас медиа групп" (ОГРН 1030600180820 ИНН 0603277210) в доход федерального бюджета 417 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А. Бейтуганов
Судьи
С.И. Джамбулатов
Е.Г. Сомов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
