Дата принятия: 14 июля 2021г.
Номер документа: 16АП-1939/2021, А15-2820/2019
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2021 года Дело N А15-2820/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2021.
Полный текст постановления изготовлен 14.07.2021.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мамаевым О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.03.2021 по делу N А15-2820/2019, по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ОГРН 1140572001019, ИНН 0572007236) к общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" (ОГРН 1050500002321, ИНН 0562048882) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по РД, ООО "Каспийгазсервис", Багаудинова Ш.М., Махмудова М.А., Алисултанова А.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007 и пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007 и обязании вернуть участок в надлежащем состоянии, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" (далее - организация, ответчик), в котором просит:
- взыскать 12 529 341, 52 руб. задолженности по арендной плате;
- взыскать 17 124 680, 71 руб. пени;
- расторгнуть договор аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007, заключенный между КУИ г. Махачкалы и общественной организацией "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана", обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кадастровая палата Республики Дагестан, ООО "Каспийгазсервис", Багаудинов Ш.М., Махмудов М.А., Алисултанов А.А.
В силу статьи 48 АПК РФ, в порядке процессуального правопреемства судом произведена замена истца (ОГРН 1020502626759, ИНН 0541002220) в данном деле его правопреемником - Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ОГРН: 1140572001019, ИНН: 0572007236) (далее - управление).
Решением суда от 25.03.2021 заявленные требования удовлетворены частично. С организации в пользу управления взыскано 12 230 191 рубль 51 копейка задолженности по договору аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007, в том числе 9 417 091 рубль 00 копеек основного долга и 2 813 100 рублей 51 копейка пени. Суд расторгнул договор аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, организацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, мотивированная тем, что ответчик оплатил арендную плату, суд первой инстанции не учел доводы ответчика о том что, площадь земельного участка используемого под детскую площадку составляет не 7 000 кв.м., а 1 500 кв.м. и территория используемая под парк составляет 12 650 кв.м, а не 7 150 кв.м, что привело к ошибке в расчете арендной платы. Апеллянт также ссылается, что суд первой инстанции не учел факт совершения ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка, подтверждающийся решением ГБУ РД "Дагтехкадастр" N 1606 от 04.08.2020.
02.07.2021 в суд апелляционной инстанции от организации поступило дополнение к апелляционной жалобе с приложением дополнительных документов. В дополнении
Данное процессуальное действие стороны спора суд апелляционной инстанции расценивает как заявление ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по делу.
Поскольку в соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
В данном случае вышеуказанные уважительные причины отсутствуют, в связи с чем судом апелляционной инстанции отказано в приобщении дополнительных документов.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.03.2021 по делу N А15-2820/2019 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается, что 07.09.2007 между комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы (правопредшественник управления, арендодатель) и Махачкалинским городским советом ветеранов войны в Афганистане (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 346, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 42 года земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256, площадью 16 000 кв.м, с местоположением земельного участка: РД, г. Махачкала, парк "Интернационалистов", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы.
Земельный участок передан организации 07.09.2007 по передаточному акту.
В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 13.09.2007 (номер записи: 05-05-01/064/2007-518).
Согласно пункту 2.1 стороны арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном в приложении N 1 договора.
Ввиду пункта 2.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Республики Дагестан или местного самоуправления централизованно устанавливающими размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы.
В соответствии с приложением к данному договору сумма арендной платы рассчитывается в соответствии с постановлением Махачкалинского городского Собрания Депутатов от 02.02.2006 N 21-2з "О порядке определения размера арендной платы за земли на территории г. Махачкала" и определяется умножением арендуемой площади на стоимость в данном кадастровом квартале, на поправочный коэффициент к базовой ставке и поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования земельного участка. Сумма годовой арендной платы составляет 157 835 рублей.
В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2. 1 договора суммы арендной платы. Установлены сроки внесения арендной платы: не позднее 1 числа следующего за кварталом месяца, т.е. до 1 апреля - за первый квартал, до 1 июля - за второй квартал, до 1 октября - за третий квартал, до 1 декабря - за четвертый квартал.
Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 2 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.
Ввиду пункта 5 договора все споры, возникающие при реализации договора, разрешаются сторонами в течение 30 дней с даты, соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения соглашения заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд.
Ответчиком за период 2010-2017 года арендная плата в полном объеме не уплачена, в результате чего образовалась задолженность в общей сумме 12 529 341, 5 рублей.
В адрес арендатора управлением неоднократно направлялись уведомления с требованиями о погашении образовавшейся задолженности.
Арендодатель в уведомлении N 51.06-348/18 от 20.02.2018 сообщил арендатору о нарушении последним условий договора: о наличии задолженности по арендным платежам в размере 13 126 508, 09 руб., из которых 12 529 341,5 руб. основного долга и 597 166,59 руб. пени. Истец предупредил ответчика, что в случае не устранения нарушений договора в срок до 19.03.2018 комитетом будет подготовлено исковое заявление в суд.
Поскольку организацией требования претензии об оплате задолженности по договору аренды N 346 от 07.09.2007 не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 -419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, из неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями).
Ввиду пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктами 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Ввиду статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 39.7 (в действующей редакции) Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.
Ввиду пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.
Как следует из материалов дела, по расчетам истца на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 12 529 341, 5 руб., рассчитанная за период 2010-2017 гг., которую истец просит взыскать с ответчика.
При этом договор аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции.
Как разъяснено в преамбуле и пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
В пункте 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен не самостоятельный срок исковой давности, а предельный срок действующих сроков исковой давности.
Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
При этом в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
В рассматриваемом случае договор аренды действует с 2007 года и исполняется сторонами более 10 лет, претензии со стороны собственника спорного земельного участка отсутствовали. Действующее гражданское законодательство (в развитие института добросовестности, направленного на защиту сторон сделки) закрепило подход, согласно которому признание недействительности сделки не имеет правового значения, если поведение сторон после заключения сделки дает основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении к сложившимся правоотношениям срока исковой давности.
Ввиду статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление Пленума N 43) к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
В пункте 25 Постановления Пленума N 43 разъяснено, что для целей разрешения вопроса о применении статьи 203 Гражданского кодекса суд должен установить наличие (отсутствие) обстоятельств, которые фактически подтверждают совершение должником действий, свидетельствующих о признании им правомерности требований кредитора. Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43). Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.
Пленума Верховного Суда РФ в пункте 26 Постановления Пленума N 43 также разъяснил, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 Постановления Пленума N 43).
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до предъявления к ответчику иска о взыскании арендной платы (неосновательного обогащения) и процентов за пользование чужими денежными средствами истец обязан направить ему претензию, стороны не вправе отказаться от претензионного порядка, который императивно предписан для них законодателем.
Таким образом, в период соблюдения учреждением обязательного претензионного порядка течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.
В пункте 16 Постановления Пленума N 43 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.
Аналогичный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 N 305-ЭС18-8026 по делу N А40-43937/2017.
Таким образом, с учетом исключения срока соблюдения претензионного порядка истцом - 30 дней, принимая во внимание, что исковое заявление представлено в Арбитражный суд Республики Дагестан нарочно 03.06.2019, что подтверждается проставленным на исковом заявлении оттиском печати отдела делопроизводства арбитражного суда, срок исковой давности по требованию в отношении задолженности, предъявленной к взысканию истек 03.05.2016 (03.06.2019 (срок подачи искового заявления минус 30 дней (добровольное удовлетворение претензии) минус три года), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований за период до 03.05.2016 в связи с пропуском срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции проверил расчет годовой арендной платы, произведенный истцом, и признал его арифметически и методологически верным.
Ввиду пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
16.07.2009 Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Таким образом, Правила, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 582, подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
При этом действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Вместе с тем в спорный период действовало и подлежало применению принятое Правительством Республики Дагестан 31.01.2013 Постановление N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан" (далее - Постановление Правительства РД N 13).
Постановлением Правительства РД N 13 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам городов Республики Дагестан (приложение N 1), в соответствии с которым в кадастровом квартале N 05:40:000050 г. Махачкала в отношении земельного участка с видом разрешенного использования "Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" установлено в сумме 10103, 64 руб./кв. м (для участков под кафе и детскую площадку) и в отношении земельного участка с видом разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" установлено в сумме 2487,14 руб./кв. м (для участков под футбольное поле и парк).
Истцом обоснованно применено Решение Махачкалинского городского Собрания от 30.12.2014 N 34-5 "О ставках арендной платы за земельные участки на территории городского округа "город Махачкала" (далее - Решение N 34-5), согласно которому поправочный коэффициент к базовой ставке для "земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" составляет 15%, а для "земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" - 1, 5%.
В соответствии с пунктом 3 Решения N 34-5 для земельного участка площадью 225 кв. м, используемого под кафе, подлежит применению коэффициент 0, 8; для участка площадью 7 000 кв. м, используемого под детскую площадку - 0,5.
В силу пункта 6 Решения N 34-5 арендная плата за землю не может быть менее ставки земельного налога, в связи с чем коэффициенты по площади участков под футбольное поле и парк применению не подлежат.
При этом действие настоящего Решения N 34-5 распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2014.
В соответствии с пунктом 1 решения N 34-5 арендная плата устанавливается исходя из фактической площади земельного участка и определяется по формуле:
А = Б х S х ПК1 х ПК2, где:
А - арендная плата;
Б - базовая ставка, определяемая как кадастровая стоимость в данном квартале, с учетом вида разрешенного использования;
S - площадь земельного участка;
ПК1 - поправочный коэффициент к базовой ставке;
ПК2 - поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования.
Суд первой инстанции правомерно применил вышеперечисленные нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования, поскольку они не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы, верно заключил об обоснованности определения годового размера арендной платы с 01.01.2016 в сумме 5 904 579 рублей:
под кафе: 10103, 64 х 225 х 15% х 0,8 = 272 798 руб.
под футбольное поле: 2487, 14 х 1625 х 1,5% = 60 624 руб.
под детскую площадку: 10103, 64 х 7000 х 15% х 0,5 = 5 304 411 руб.
под парк: 2487, 14 х 7150 х 1,5% = 266 746 руб.
С учетом применения срока исковой давности, а также произведенного ответчиком платежа в размере 407 741 руб., на который ответчик также ссылается и в дополнении к апелляционной жалобе, суд первой инстанции пришел к закономерному выводу, что с организации в пользу управления подлежит взысканию 9 417 091 рубль, из которых:
за период с 03.05.2016 по 31.12.2016 - 3 920 253 рубля;
за 2017 год - 5 904 579 рублей.
Вместе с тем организация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств погашения задолженности в полном объеме, как и контррасчет не представила, в связи с чем, требования истца в части взыскания 9 417 091 рублей обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Между тем, Решением Махачкалинского городского Собрания N 20-4а от 23.09.2009 арендатор земельного участка освобожден от арендной платы за землю за период 2007-2009 гг., а решением N 35-2 от 12.03.2015 арендатор освобожден от арендной платы за зеленую зону и детскую площадку, также ему предоставлена льгота в размере 50% за аренду земли под кафе и футбольным полем за период 2010-2015 гг., т.е. за периоды которые находятся за пределами срока исковой давности.
При этом ссылка организации на заключенные договоры субаренды верно отклонены судом первой инстанции, поскольку по условиям представленных в дело договоров субаренды оплата субарендаторами производится арендатору, но не напрямую арендодателю (истцу).
Истец, руководствуясь положениями пункта 2.5 договора, начислил к взысканию с ответчика пени в размере 17 124 680, 71 руб. за период с 02.01.2017 по 26.02.2019 за несвоевременную оплату ответчиком арендной платы за пользование земельным участком.
Ввиду части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В силу части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, организация, заключая с управлением договор аренды, действовала в целях осуществления предпринимательской деятельности на свой страх и риск.
Конституционный суд Российской Федерации указал в Определении от 15.01.2009 N 243-О-О на необходимость учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами.
Однако, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства надлежащего и своевременного исполнения им обязательств по договору аренды по уплате арендных платежей и документально не обоснована невозможность неисполнения договорных обязательств и отсутствие вины.
В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды земель сроки начисляется пеня в размере 0, 2% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке предусмотренном пунктом 2.5 договора.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.
Как разъяснено в пункте 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Организацией в суде первой инстанции заявлено ходатайство о явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.
При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из разъяснений пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
При этом организация объясняет ненадлежащее исполнение обязательства тяжелым имущественным положением.
Учитывая доводы ответчика и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленный управлением размер неустойки чрезмерно завышен, в связи с чем снизил его с учетом вышеизложенных разъяснений норм законодательства до двукратной средней учетной ставки Банка России, в результате чего неустойка составила 2 813 100, 51 руб. за период с 02.01.2017 по 26.02.2019.
Управлением также заявлено требование о расторжении спорного договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В тоже время пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора.
Как разъяснено в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку материалами дела подтверждается, что организация в течение длительного времени, систематически, не выполняла обязанность по оплате арендных платежей, истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик при рассмотрении спора не опроверг доводы истца и имеющиеся в деле доказательства о неоднократном, более двух раз подряд пропуске срока уплаты арендных платежей в период действия договора аренды, суд первой инстанции верно заключил об удовлетворении требований истца в части расторжения договора аренды земельного участка.
Истец также просит обязать ответчика вернуть ему земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256, расположенный по адресу: РД г. Махачкала, парк "Интернационалистов", общей площадью 16 000 кв. м.
Поскольку спорный земельный участок предоставлялся под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы и на нем расположены объекты ответчика, изъятие участка из владения ответчика (его возврат истцу) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов.
Однако требования о передаче владения или сносе (демонтаже) объектов, истцом не заявлены.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 изложена правовая позиция согласно которой, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект строительства.
Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2019 N Ф08-3874/2019 по делу N А32-2168/2018.
Поскольку в силу статей 1, 4 Гражданского кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав (интересов) истца (заявителя), недостижимость названной цели избранным истцом способом судебной защиты исключает возможность удовлетворения заявленных требований, расторжение договора аренды земельного участка без фактического возврата земельного участка арендодателю, не приведет к достижению преследуемой истцом цели.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований о возврате земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции оценив имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, верно заключил о взыскании с общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" в пользу Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы 12 230 191, 51 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007, в том числе 9 417 091 руб. основного долга за период с 03.05.2016 по 31.12.2017 и 2 813 100,51 руб. пени за период с 02.01.2017 по 26.02.2019, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 346 от 07.09.2007, об отказе в удовлетворении требования об обязании вернуть земельный участок.
Ссылка апеллянта, что ответчик оплатил арендную плату, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку платеж в размере 407 741 рубль учтен судом первой инстанции при расчете задолженности.
Довод апеллянта о том что, площадь земельного участка используемого под детскую площадку составляет не 7 000 кв.м., а 1 500 кв.м. и территория используемая под парк составляет 12 650 кв.м, а не 7 150 кв.м, что привело к ошибке в расчете арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела.
Ссылка апеллянта, что суд первой инстанции не учел факт совершения ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка, подтверждающийся решением ГБУ РД "Дагтехкадастр" N 1606 от 04.08.2020, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку изменение кадастровой стоимости не имеет отношения к рассматриваемому периоду.
Доводы апелляционной жалобы не подтвердились, поскольку не содержат фактов, которые опровергают выводы суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, податель апелляционной жалобы не представил соответствующих доказательств в их обоснование, а имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка. Судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.03.2021 по делу N А15-2820/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Д.А. Белов
Судьи Е.Г. Сомов
И.А. Цигельников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
