Дата принятия: 20 июня 2019г.
Номер документа: 16АП-1917/2019, А63-25673/2018
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2019 года Дело N А63-25673/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2019 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края - Киляс А.В. по доверенности от 03.07.2018, в отсутствии иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кондратьева Д.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2019 по делу NА63-25673/2018 (судья Орловский Э.И.) по заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН 1022603625186, г. Невинномысск, к индивидуальному предпринимателю Кондратьеву Дмитрию Александровичу, ОГРН 310264809200082, г. Невинномысск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Доверие", ОГРН 1162651059471, г. Невинномысск, о взыскании задолженности по арендной плате и пени
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кондратьеву Д.А. (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 476 466,39 руб. за период с 01.04.2016 по 03.05.2017 и пени в сумме 109 512,26 руб. за период с 16.06.2014 по 27.07.2018.
Решением от 27.03.2019 с индивидуального предпринимателя Кондратьева Дмитрия Александровича взыскано в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края 427 769,71 коп., из которых 352 600,66 руб. основного долга и 75 169,05 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель комитета просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствии иных лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте проведения судебного заседания.
Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается.
Постановлением главы администрации г. Невинномысска от 21.10.1996 N 1304 ООО "Электромонтаж" в аренду сроком на 10 лет без права выкупа представлен земельный участок площадью 4650 кв.м, для строительства и эксплуатации временного рынка по ул. Водопроводной в районе лесоторговой базы, в кадастровом квартале 7:4.
На основании данного постановления комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с ООО "Электромонтаж" заключен договор аренды от 22.10.1996 N 568 земельного участка сроком до 17.10.2006. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска 23.10.1996 за номером 568. В последующем вышеуказанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:16:041407:7. Уточненная площадь земельного участка составила 4621 кв.м.
Постановлением администрации города Невинномысска от 16.05.2013 N 1466 на основании договора купли-продажи от 11.03.2013, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2013, заявления Кондратьева Д.А. от 03.04.2013 N 17 в постановление главы администрации г. Невинномысска от 21.10.1996 N 1304 внесены изменение: в наименовании слова "ООО "Электромонтаж" заменены словами "Кондратьеву Дмитрию Александровичу"; пункт 1 изложен в следующей редакции: "передать Кондратьеву Дмитрию Александровичу, зарегистрированному по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Калинина, дом 177, квартира 28, земельный участок, относящийся к категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 26:16:041407:7, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Водопроводная, площадью 4621 кв.м в аренду сроком до 04.05.2017, для целей - земельный участок торгово-офисных зданий, автостоянок".
На основании указанного постановления комитетом с предпринимателем заключено дополнительное соглашение N 12 от 21.05.2013, согласно которому договор аренды от 22.10.1996 N 568 изложен в новой редакции.
Согласно пункту 1.1 договора в новой редакции "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 26:16:041407:7, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Водопроводная, в границах, указанных в кадастровом паспорте, для целей - земельный участок торгово-офисных зданий, автостоянок, площадью 4621 кв.м, сроком до 04.05.2017".
Согласно пункту 4.2 договора в новой редакции арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 10.2 договора в новой редакции указано, что при переходе права собственности на строение или его часть, расположенное на арендуемом земельном участке, права и обязанности по договору переходят новому собственнику строения или его части пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество.
Пунктом 6.2 договора в новой редакции предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.
Согласно приложению к договору в новой редакции общая площадь арендуемого земельного участка составляет 4621 кв.м, в т.ч. под торгово-офисными помещениями - 1332 кв.м, под автостоянкой - 3289 кв.м.
На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:041407:209, 26:16:041407:207, 26:16:041407:208.
По договору купли-продажи от 21.04.2016 Кондратьев Д.А. продал ООО "Доверие" сооружение дорожного транспорта с кадастровым номером 26:16:041407:209, принадлежавшее предпринимателю на праве собственности (запись о регистрации от 07.05.2014 N 26-26-22/011/2014-544). Право собственности за обществом зарегистрировано 29.04.2016 за номером 26-26/022/26/022/302/2016-2490/2. Нежилое здание (торгово-офисные здания, автостоянка) с кадастровым номером 26:16:041407:207 и нежилое здание с кадастровым номером 26:16:041407:208 принадлежат на праве собственности предпринимателю, о чем имеются записи о государственной регистрации права от 07.05.2014 N 26-26-22/011/2014-545 и N 26-26-22/011/2014-543 соответственно. Соглашением о распределении территории земельного участка с кадастровым номером 26:16:041407:7 от 29.04.2016 предприниматель и общество установили следующий порядок использования земельного участка: ООО "Доверие" 3373 кв.м, Кондратьев Д.А. - 1248 кв.м.
05 мая 2017 года комитетом с предпринимателем и обществом заключен многосторонний договор аренды N 97 земельного участка с кадастровым номером 26:16:041407:7.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 05.05.2017 по 04.05.2066.
Согласно пункту 2.3 договора действие условий договора распространяется на отношения сторон, возникшие до его государственной регистрации, а именно с даты начала срока договора аренды, указанного в пункте 2.1.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 26.04.2018 за номером 26:16:041407:7-26/015/2018-6.
Истцом заявлено ко взысканию 476 466,39 руб. арендной платы за период с 01.04.2016 по 03.05.2017 (т.е. до даты заключения нового договора) и 109 512,26 руб. пени за период с 16.06.2014 по 27.07.2018.
Претензией от 03.08.2018 N 2974/27 комитет просил ответчика в 15-дневный срок погасить образовавшуюся задолженность. Претензия направлена ответчику 03.08.2018, что подтверждается квитанцией Почты России.
Предприниматель задолженность не погасил.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" переход права собственности при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
ООО "Доверие" вступило в договор в силу закона с момента приобретения объекта, расположенного на земельном участке, однако в договор аренды земельного участка изменений в части распределения долей в обязательстве арендатора по внесению арендной платы не вносилось.
Соглашение от 29.04.2016 между предпринимателем и обществом о порядке использования земельного участка не является изменением договора аренды с комитетом в части распределения размера арендной платы по каждому из арендаторов.
В пункте 20 Постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
В силу части 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Таим образом, обязательство по внесению арендной платы предпринимателя и ООО "Доверие" перед комитетом носит солидарный характер, а по отношению друг другу ответчик и общество обладают правами, предусмотренными статьей 325 ГК РФ (в случае фактического исполнения солидарной обязанности полностью одним из них).
Ссылки предпринимателя на подачу им в комитет уведомления о смене собственника имущества от 30.04.2016, и на пункт 10.2 договора в новой редакции подлежат отклонению, поскольку данный пункт определяет общий принцип вступления покупателя здания (строения) в договор аренды, но не конкретные размеры арендной платы, подлежащие внесению каждым из соарендаторов при возникновении множественности лиц на стороне арендатора. Изменения же в договор, определяющие конкретные размеры арендной платы либо размеры частей земельного участка каждого соарендатора, могли быть инициированы как обществом, так и предпринимателем посредством пункта 2 статьи 450 ГК РФ в судебном порядке (при отказе арендодателя от заключения соответствующего соглашения). Новый же договор аренды с распределением арендной платы заключен 05.05.2017.
Расчет арендной платы за период по 31.03.2016 выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Порядок N 64-п), а с 01.04.2016 - на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N 112-п).
Согласно пункту 3 Порядка N 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.
В соответствии с пунктом 9 Порядка N 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к названному Порядку.
Пунктом 3 Порядка N 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.
Из материалов дела следует, что из дополнительного соглашения и пояснений в первоначальный договор аренды изменения в вид разрешенного использования земельного участка путем добавления к цели использования - "офисных зданий" внесены по инициативе предпринимателя, что он подтвердил в судебном заседании, указав, что планировал использовать участок под эти цели, но не использовал. Однако, неиспользование земельного участка в целях, указанных в договоре, не освобождает его от внесения арендной платы, размер которой с момента изменения договора должен определятся исходя из изменения (дополнения) вида разрешенного использования земельного участка, поэтому при расчете арендной платы за часть земельного участка площадью 1332 кв.м применению подлежит наибольшая из ставок для торговли или офисного здания (с учетом того, что данная площадь определена под оба этих вида деятельности).
Согласно пункту 6 Порядка N 64-п арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок.
Пунктом 17 Порядка N 112-п предусмотрено, что перерасчет размера арендной платы за использование земельного участка в связи с изменением кадастровой стоимости осуществляется с 01 января года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, если иной порядок применения кадастровой стоимости земельных участков не предусмотрен федеральным законодательством.
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 9 714 035,15 руб.
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 12 336 868,54 руб.
Приказ от 27.11.2015 N 1380 вступил в силу на следующий день со дня опубликования (28.11.2015). т.е. с 29.11.2015.
В связи с этим арендная плата по кадастровой стоимости, утвержденной приказом от 27.11.2015 N 1380, подлежит расчету - с 01.01.2016.
При расчете арендной платы за 2014-2015 гг. истец применил верные значения кадастровой стоимости земельного участка - 9 714 035,15 руб. (УПКСЗ -2102,15 руб./кв.м) и базового размера арендной платы (4 % - под торгово-офисными помещениями и 1,5 % - под автостоянкой).
За период с 01.01.2016 по 31.03.2016 комитет применил прежнюю кадастровую стоимость земельного участка, которая меньше утвержденной Приказом N 1380.
Приложением N 1 к Порядку N 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку N 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок; для размещения объектов торговли; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения установлены в размерах 1,5 %, 1,5 %, 4 % и 6,33 %, 3,72 %, 4,5 %, соответственно.
Истец с 01.01.2016 применяет наименьшую из трех базовых ставок и по Порядку N 64-п (с 01.01.201 по 31.03.2016) и по Порядку N 112-п (с 01.04.2016 по 03.05.2017).
Таким образом рассчитанный истцом размер арендной платы за период с 01.01.2016 по 03.05.2017 не превышает ее действительный размер.
С учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности, в части взыскания долга, имевшего место на 01.01.2016 в размере 123 865,73 руб. судом первой инстанции правомерно отказано.
Исходя из расчета истца (по пене) в общий размер заявленной пени входит 34 343,21 руб. пени, начисленной на долг 2014-2015 гг. (данная сумма выделена судом из общего расчета пени).
С учетом пункта 1 статьи 207 ГК РФ, предусматривающего, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию, в этой части иск также удовлетворению не подлежит.
Остальная часть заявленного долга в размере 352 600,66 руб.(476 466,39 - 123 865,73) относится на период с 01.01.2016 по 03.05.2017, а часть заявленной пени в размере 75 169,05 руб. (109 512, 26 - 34 343,21) является пеней, начисленной на этот долг.
В этой части исковые требования правомерно удовлетворены.
Доводы апелляционной жалобы не подтвердились.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2019 по делу NА63-25673/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Д.А. Белов
Судьи М.У. Семенов
И.А. Цигельников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
